臺灣基隆地方法院民事判決
111年度訴字第91號
原 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 黃俐菁律師（於111年7月29日終止委任)
劉師婷律師
上 一 人
複 代理人 洪海峰律師
被 告 錢春蘭
周紜亦
周姵辰
共 同
訴訟代理人 許義財律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國111年9月27日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:
㈠坐落基隆市○○區○○段000○0地號土地(下稱系爭土地)為原告所 管理之國有土地，被告之被繼承人周金福前於90年間出具地 上物權屬切結書向原告切結系爭土地上門牌號碼基隆市○○區 ○○街000巷00弄0號房屋(下稱系爭房屋)及其相關設施確係周 金福本人所有，並檢附現場照片向原告申請承租，原告乃於 91年3月26日與周金福簽訂國有基地租賃契約書，約定租用 面積120平方公尺，租賃期間為自90年12月1日至100年12月3 1日止，並於坐落欄內記載「南榮路151巷35弄2號(磚造一層 、棚架、庭院、菜園)」、於備註欄內記載「以約計面積出 租位置如附圖」，嗣租期屆滿時並未辦理續租換租，依約定 租賃關係消滅，自不發生不定期限繼續契約之問題。又周金 福已於102年3月14日死亡，被告為周金福之繼承人，依法繼 承系爭房屋及地上物，原告於110年9月10日勘查系爭土地時 ，發現被告仍持續占用系爭土地，遂於110年10月12日發函 通知被告，請求被告拆除系爭房屋及地上物，將系爭土地騰 空返還予原告，並繳納土地使用補償金。被告乃向原告表示 願意承租系爭土地，惟又向原告表示無意承租繼而無權占有 迄今。
㈡系爭房屋及地上物業經周金福向原告切結確係其本人所有，
而被告亦曾以系爭房屋為周金福所有向原告提出欲承租土地 之申請，今系爭房屋及地上物占用系爭土地為無權占有，原 告自得依民法第767條規定請求被告將系爭房屋及地上物拆 除，將系爭土地騰空返還予原告，並依民法第179條規定請 求被告返還不當得利予原告。原告斟酌系爭土地位於基隆市 仁愛區鄰近南榮路、三坑火車站及基隆市區，交通位置優良 且附近有成功市場、基隆廟口夜市等商圈，生活機能佳，依 系爭土地102年申報地價自102年迄今均為每平方公尺3,284 元，再依地政事務所測量系爭房屋及地上物實際占用面積為 110.88平方公尺，而原告係於110年10月12日發函請求被告 給付土地使用補償金，嗣於111年3月2日提起本件訴訟，原 告自得請求被告自110年10月12日起往前回溯5年之不當得利 ，計為9萬4,983元【計算式:(申報地價3,284元/平方公尺× 占用面積110.88平方公尺×5%÷12月＝1,517元/月)×(62＋19/31 )月】，另請求自111年1月1日迄至返還土地之日止，按月給 付1,517元。
㈢並聲明：
⑴被告應將系爭土地上如附圖（即基隆市地政事務所土地丈 成果圖）編號A、A1、A2所示面積共110.88平方公尺之系 爭房屋、前方棚架、側方菜圃拆除，將系爭土地騰空返還 予原告。
⑵被告應給付原告9萬4,983元及自起訴繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，暨自111年1月1日起至 返還系爭土地之日止，按月給付原告1,517元。 ⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯:
㈠系爭土地租約依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續 契約。
㈡系爭房屋為未經辦理所有權第一次登記之建物，然設有房 屋稅籍編號，納稅義務人是徐木良，依房屋稅條例第7條 規定，周金福並非系爭房屋之所有權人，亦非納稅義務人 ，並無事實上處分權，被告為周金福之繼承人，事實上及 法律上均無拆除系爭房屋之權利與義務，且於周金福所簽 訂之國有基地租賃約到期後，租賃關係消滅，被告亦無給 付租賃關係消滅後租金之義務，而被告事實上亦均無占有 系爭土地，故原告依民法第767條規定請求被告拆屋還地 ，顯無理由，且原告所訴亦不符合民法第179條規定。 ㈢縱認系爭房屋係周金福所有，周金福已於102年3月14日死 亡，依民法第1148條、1153條規定，被告對於周金福之債 務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任。又原告請求相
當租金之不當得利逾5年部分，已罹於時效，亦不得再向 被告請求。
㈣並為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、本院判斷：
㈠原告主張系爭土地為原告所管理之國有土地，被告之被繼承 人周金福前於90年間出具地上物權屬切結書向原告切結系 爭土地上之系爭房屋及地上物確係周金福本人所有，並檢 附現場照片向原告申請承租，雙方乃於91年3月26日簽訂國 有基地租賃契約書，約定租用面積120平方公尺，租賃期間 為自90年12月1日至100年12月31日止，並於備註欄記載「 以約計面積出租位置如附圖」，嗣租期屆滿時並未辦理續 租換約，周金福已於102年3月14日死亡，被告為周金福之 繼承人及原告於110年9月10日勘查系爭土地時，發現系爭 房屋及地上物占用系爭土地，遂於110年10月12日發函通知 被告，請求被告拆除系爭房屋及地上物，將系爭土地騰空 返還予原告，並繳納土地使用補償金。被告乃向原告表示 願意承租系爭土地，惟又向原告表示無意承租之事實，業 據原告提出被告不爭執真正之國有土地勘（清）查表—使用 現況略圖、土地登記第二類謄本、國有基地租賃契約書(90 )國基租字第DC0000○○○○號、戶籍謄本(現戶全戶)、110年9 月10日拍攝照片、旭婷聯合法律事務所律師函、國內掛號 查詢、被告周紜亦以承租代表人於110年10月29日與原告洽 談承租之申請書等為證，堪信為實在。
㈡首按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅； 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承 租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後 ，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍 難謂不發生阻止續約之效力。」（最高法院91年度台上字 第221號民事判決意旨參照），觀諸原告與周金福系爭土地 所簽訂之國有基地租賃契約書，契約第2條已明確約定:「… 期間自民國九十年十二月一日起至民國一百年十二月三十 一日止，租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知 。承租人如有意續租，應於租期屆滿前2年，申請換約續租 …」，顯見該租賃契約為定有期限，且於訂約之際，已訂明 周金福欲續租時，須與原告另行換約，方可續租。準此而 言，倘周金福未經續訂換約時，該定期租賃關係，倘無其 他默示更新情形，於100年12月31日即已消滅。先予敘明。
㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767條第1 項前段、中段固有明文。然當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明 文。又房屋之拆除為事實上之處分行為，未經辦理所有權 第一次登記之建物，僅所有人或對於房屋有事實上處分權 之人，有拆除之權利，因此於拆屋訴訟中，有關被告係有 拆除權之人，為原告於起訴時應表明之原因事實，如果被 訴請負有拆屋義務之被告並無完全之所有權或事實上處分 權，那麼原告即無法取得有利之判決。查，系爭房屋係未 經辦理所有權第一次登記之建物，原告主張系爭房屋及地 上物是被告之被繼承人周金福所有，無權占用系爭土地， 既為被告所否認，依上開說明，原告請求被告拆除系爭房 屋及地上物，自應舉證證明周金福對於系爭房屋及地上物 有所有權或事實上處分權。
㈣原告主張被告對系爭房屋及地上物具有所有權所據者無非被 告之被繼承人周金福前於90年、91年間向原告申請租賃系 爭土地時曾分別出具「地上物權屬切結書」予當時財政部 國有財產局台灣北區辦事處基隆分處，切結系爭房屋及其 相關設施確係周金福所有，嗣於91年3月26日與財政部國有 財產局台灣北區辦事處基隆分處簽訂國有基地租賃契約書 （詳本院卷第255-277頁、第25頁），然查，系爭房屋並未 辦建物所有權第一次登記，須出資之原始建造人始能取得 所有權。是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓 該房屋，始得認其有事實上處分權。原告並未舉證證明周 金福為系爭房屋之原始建造人，亦未舉證證明周金福或被 告如何直接或輾轉自原建造人處受讓系爭房屋，而據⑴基隆 市稅務局111年3月24日以基稅房貳字第1110005276號函檢 附房屋稅籍證明書(詳本院卷第87頁)、111年5月13日以基 稅房貳字第1110008361號函檢附系爭房屋稅籍登記表及房 屋平面圖（詳本院卷第175-179頁)，可知系爭房屋納稅務 人為徐木良，面積41.9平方公尺於52年1月起課房屋稅，另 6平方公尺於96年7月起課房屋稅；52年建造，所有人記載 為徐木良，面積12.67坪，95年清查增建6平方公尺；⑵國軍 退除役官兵輔導委員會基隆市榮民服務處111年5月24日以 基市處字第1110001996號函檢附國有財產局基隆分處終止 租賃關係函(詳本院卷第185-192頁），國有財產局臺灣北 區辦事處基隆分處曾通知行政院國軍退除伇官兵輔導委員 會「退伍軍人徐木良准尉承租基隆市○○段00地號國有土地 ，查該員已於71年間亡故，遺有地上房屋（基隆市○○路000
巷00弄0號)一間，敬請貴會依規定處理，並於72年1月1日 終止土地租賃關係」；⑶台灣自來水股份有限公司第一區管 理處基隆服務所111年5月18日以台水一基室第0000000000 號函說明基隆市○○區○○路000巷00弄0號由徐木良54年12月2 9日啟用（詳本院卷第181頁）；⑷原告提出之周金福、艾才 金於72年3月15日出具之白自書，內容提及「…因胡海金向 徐木良先生租用房屋一事（詳租約）…房屋租金新台幣陸萬 元，屆時無法歸還時，衹好將房子估價償還…」（詳本院卷 第308-309頁）、徐木良與胡海金簽訂之房屋租賃契約書（ 詳本院卷第314-317頁），綜合上開資料，依經驗法則及論 理法則已足推認系爭房屋之原始起造人應係徐木良，而難 單以周金福曾出具切結書切結其係系爭房屋及地上物之所 有人即認周金福為系爭房屋之所有權人。故原告主張被告 係周金福之繼承人繼承取得系爭房屋及地上物之所有權， 自不足採，從而，原告以系爭房屋及地上物無權占用系爭 土地，依民法第767條規定請求被告拆除，自於法無據。 ㈤再按對於物有事實上管領之力者，為占有人；占有，因占有 人喪失其對於物之事實上管領力而消滅，民法第940條、第 964條本文分別定有明文。本件系爭土地於租賃契約關係因 租賃期間屆滿時消滅時起，使用系爭土地即屬無權占有。 而於無權占有人死亡後，即喪失其對於物之事實上管領力 ，故無權占有人死亡後，其所負返還占有物義務，依法雖 由繼承人繼受，但無權占有人死亡後未返還占有物前，除 可證明有其他繼承人繼續占有使用，而另成立無權占有外 ，此無權占有人死亡後即占有消滅後至返還占有物於所有 權人前，所有權人不能收回利用之期間，雖可認為是所有 權人之損害，但無從認為此段期間係無權占有人之繼承人 可獲得之利益。是物之所有權人自難請求無權占有人之繼 承人，給付無權占有人死亡後即占有消滅後至返還占有物 止，此段期間相當於租金之利益。原告主張周金福在承租 系爭土地時，在租約上註記之「菜園」現由被告占有使用 中云云，然據本院於111年6月8日會同兩造及地政機關地政 人員履勘現場時，眼下所見之該區域已種植杜鵑，且佈滿 雜草，並無菜園之樣貌，有勘驗筆錄及現場照片在卷可按( 詳本院卷第215、219-221頁），佐以對照周金福於向原告 申請承租系爭土地時所檢附90年12月4日拍攝之照片（詳本 院卷第257-259頁），斯時之「菜園」係以廢棄之木板參雜 木條為圍籬，而原告於周金福死亡（102年)後之110年9月1 0日至系爭土地勘查時所拍攝之照片，已不見廢棄木板參雜 木條之圍籬，而是雙色石磚所砌之圍牆（詳本院卷第33、3
7頁），且圍牆內僅見泥土方及些許雜草，並無90年12月4 日拍攝之「菜園」（詳本院卷第33、37頁），而對於現況 的改變，並無足以證明係周金福生前所為之相當證據，今 被告既抗辯有原告所指稱無權占用之情形，則原告自應就 被告對基隆市地政事務所土地丈成果圖編號A2所示之側方 菜圃具有事實上管領力之事實負舉證責任，然迄至本院言 詞辯論終結前，依據原告所提出之照片及本院依職權調查 所得之證據，均不足作為原告主張之有利認定。 ㈥原告既未能舉證證明被告確有無權占用系爭土地，即無法證 明實際上系爭房屋及地上物占用系爭土地所受益之人即為 被告，而難認被告受有何不當得利可言。故原告以系爭房 屋及地上物無權占用系爭土地，被告因而受有相當於租金 之不當得利，訴請被告應給付9萬4,983元及自起訴繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自111年 1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1,517元， 亦屬無據。
㈦綜上所述，原告依民法第767條及第179條規定，請求被告應 將系爭土地上如附圖（即基隆市地政事務所土地丈成果圖 ）編號A、A1、A2所示面積共110.88平方公尺之系爭房屋、 前方棚架、側方菜圃拆除，並將土地騰空返還予原告；應 給付原告9萬4,983元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按年息5%計算之利息；暨自111年1月1日起至返還系爭土 地之日止，按月給付原告1,517元，均為無理由，不應准許 。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併 駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各 項證據資料，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響， 爰不予以一一論列，併此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如 主。
中 華 民 國 111 年 10 月 18 日 民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 18 日 書記官 張景欣
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