臺灣臺北地方法院民事判決
111年度北小字第2369號
原 告 永馨大廈管理委員會
法定代理人 曾炳榮
被 告 謝淑美
訴訟代理人 陳俊銑
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國111年9月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟柒佰貳拾肆元，及自民國一百一十一年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之十六計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣捌佰肆拾貳元，餘新臺幣壹佰伍拾捌元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳萬貳仟柒佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。查原告起訴狀訴之聲明原為：「被告 應給付原告新臺幣（下同）2萬3,475元，及其中2萬2,724元 自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 20%計算之利息。」（見本院111年度司促字第3420號卷〈下 稱司促卷〉第57頁），嗣於民國111年9月8日具狀變更訴之聲 明為：「被告應給付原告2萬6,975元，及其中2萬2,724元自 支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率20 %計算之利息。」（見本院卷第313頁），核屬擴張應受判決 事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：永馨公寓大廈（下稱永馨大廈）之發電機於 110年5月間損壞，而原告斯時因適逢新冠肺炎無法先行召開 區分所有權人會議，故先行支出50萬元用以更換永馨大廈之 發電機，並於110年11月13日成功召開永馨大廈110年度第2 次區分所有權人會議（下稱系爭第2次區權人會議）時，就 上開更換發電機乙事作成決議。又永馨大廈之外牆亦經原告 發包廠商修復，而被告為永馨大廈即門牌號碼臺北市○○區○○ ○路000號7樓之1（下稱系爭7樓之1）之區分所有權人，依據
公寓大廈管理條例及永馨大廈規約（下稱系爭規約），被告 應繳納永馨大廈之修繕費計2萬2,724元（包含更換發電機費 用1萬1,500元及外牆修繕費1萬1,224元），前經原告寄發板 橋埔墘郵局第9號存證信函（下稱系爭存證信函）催繳，仍 未獲被告置理，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約法 律關係請求被告給付2萬6,975元（包含更換發電機費用1萬1 ,500元及外牆修繕費1萬1,224元、存證信函費200元、郵資5 1元及訴狀之文書整理人事費4,000元）等語。並聲明：被告 應給付原告2萬6,975元，及其中2萬2,724元自支付命令聲請 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率20%計算之利息 。
二、被告則以：系爭規約第12條已明訂原告得動用之金額以15萬 為限，如需使用15萬元以上之額度，應召開區分所有權人或 住戶會議，而原告於110年5月即發現永馨大廈發電機出現問 題，卻逕自於同年7月以50萬元發包廠商修繕，並遲至同年1 1月13日始召開區分所有權人會議，告知住戶要求追認該項 決議，已違反系爭規約甚明。又永馨大廈之發電機僅於停電 情況下使用，並未具更換之急迫性，而原告於110年5月發現 問題迄至同年7月間已有2個月之時間，故原告如因新冠疫情 無法召開區分所有權人會議，亦可召開臨時區權會或以發放 問卷之方式取得住戶之同意，故因原告違反系爭規定，依民 法第56條第2項規定，原告於110年11月13日區分所有權人會 議所作成之決議，應屬無效。另原告已於110年11月13日區 分所有權人會議時當場表示異議，並於111年1月5日及同年4 月19日寄發存證信函予原告，說明拒絕支付更換發電機費用 1萬1,500元及外牆修繕費1萬1,224元之原因。再者，永馨大 廈係於70年取得建築執照，並無建築執照標示圖說及相關測 繪規定得認定永馨大廈之外牆是否屬於專有部分或共有部分 ，且系爭規約並未將個別住戶專有部分外牆，經區分所有權 人會議表決並向主管機關報備，故原告逕自要求住戶共同分 擔外牆修繕費，顯不合理。此外，原告並未提出原證7之收 據影本，且關於其請求之文書整理人事費亦與本件訴訟無關 ，而關於原告請求以週年利率20％計算之利息，亦屬過高等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告為永馨大廈系爭7樓之1之區分所有權人，而原告 前於111年1月14日向被告寄發系爭存證信函等情，此有系爭 存證信函、普通掛號函件執據及建物登記第一類謄本等件在 卷可稽（見本院卷第37至47頁），且為兩造所不爭執，均堪 信為真實。
四、得心證之理由：
（一）按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依 區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公寓 大廈管理條例第11條定有明文。又系爭規約第3條「區分 所有權人會議」約定：「…三、下列各事項應經區分所有 權人會議決議：…（二）公寓大廈之重大修繕或改良。…… 六、區分所有權人會議出席人數（區分所有權比例）及決 議規範：(一）區分所有權人會議之決議，應有區分所有 權人2分之1以上及其區分所有權比例合計2分之1以上出席 ，以出席人數2分之1以上及其區分所有權比例占出席人數 區分所有權2分之1以上之同意行之。(二）區分所有權人 會議依前項規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或 其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一 議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人3人並5分之 1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席 人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合 計過半數之同意作成決議。」、系爭規約第10條約定：「 …一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權 人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交 下列款項。…(五)、重大工程住戶分攤費。…」、系爭規約 第12條約定：「重大修繕或改良之標準」：「逾15萬以上 之修繕費用或管理委員會對於修繕案有重大歧見者應召開 區分所有權人或住戶會議，出席者半數通過方得行使之。 」及系爭規約第13條「共用部分修繕費用之負擔比例」約 定：「共用部分修繕費用，由管理委員會為之。管理基金 不足時，由區分所有權人按其所有權比例分擔之。但修繕 費用係因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分 所有權人或住戶分擔。」。是依上開公寓大廈管理條例及 系爭規約之規定，公寓大廈共用部分及其相關設施之拆除 、重大修繕或改良，應由區分所有權人會議決議後，交由 管理委員會執行之，且其費用應由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。亦即區分所有 權人會議決議就公寓大廈共用部分及相關設備為重大修繕 ，並決議由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔時 ，區分所有權人即有依該決議內容繳納之義務。（二）原告主張永馨大廈之發電機於110年5月間損壞，斯時適逢 新冠肺炎致原告無法先行召開區分所有權人會議，故原告 先行支出50萬元用以更換永馨大廈之發電機，並經原告於 110年11月13日召開系爭第2次區權人會議就上開更換發電 機乙事作成追認決議。又系爭第2次區權人會議亦決議就
永馨大廈之外牆以60萬元發包於廠商進行修繕。是被告為 永馨大廈系爭7樓之1之區分所有權人，被告自有依系爭規 約繳納上開修繕費用計2萬2,724元（包含更換發電機費用 1萬1,500元及外牆修繕費用1萬1,224元）之義務云云，業 據提出系爭規約、系爭第2次區權人會議紀錄、工程合約 書、「永馨大樓」發電機設備更新合約書、報價單、統一 發票、匯款回條聯及永馨大廈110年7、8月份管理費收支 明細報表等件為憑（見司促卷第21至35頁；見本院卷第33 7至391頁）。查參諸原告自承更換永馨大廈發電機及外牆 所支出之費用分別為50萬元及60萬元，則依上開說明，因 屬永馨大廈共用部分之重大修繕，自應經由永馨大廈區分 所有權人會議之決議後，交由原告執行之，其費用則由公 共基金支付抑或由區分所有權人按其共有之應有部分比例 分擔之。又原告前於110年10月16日曾召開110年度第1次 區分所有權人會議（下稱系爭第1次區權人會議），擬就 永馨大廈之緊急發電機更新一案及外牆修繕乙事進行報告 及討論，嗣因該次應出席區分所有權人數總計36人，區分 所有權總計50%，然該次僅出席區分所有權人（含代理出 席）計21人，區分所有權總計29.63%，因未達法定出席人 數及出席比率2分之1以上而流會，此有系爭第1次區權人 會議之公告、區分所有權人名冊及簽到簿、會議紀錄等在 卷可稽（見本院卷第147至199頁）。其後，原告復於110 年11月13日召開系爭第2次區權人會議，再就永馨大廈之 緊急發電機更新一案及外牆修繕乙事進行報告及討論，而 該次應出席區分所有權人數總計15人，區分所有權總計20 %，嗣出席區分所有權人（含代理出席）計28人，區分所 有權總計20%，已達法定出席人數及出席比率5分之1以上 ，且該次會議有就原告先前修繕發電機乙事進行表決決議 通過追認，並對於擬修繕永馨大樓外牆部分亦進行表決決 議通過，此亦有系爭第2次區權人會議之公告、區分所有 權人名冊及簽到簿、會議紀錄等在卷可稽（見本院卷第20 1至277頁）。基上，可認原告未事先取得永馨大廈區分所 有權人會議決議即先行進行永馨大廈發電機之更換部分， 其後業經系爭第2次區權人會議表決決議通過追認。至被 告辯稱因原告違反系爭規約重大修繕應經區分所有權人會 議決議之規定在先，是系爭第2次區權人會議事後所為之 追認決議，因係針對原告違反系爭規約行為即違背法令內 容所為之決議，依據民法第56條第2項規定：「總會決議 之內容違反法令或章程者，無效。」，該追認決議應屬無 效云云。惟查，有關須經區分所有權人會議通過決議之事
項，雖規定須經一定比例之區分所有權人出席，出席人數 一定比例之同意，然並無限定須事前同意，而排除事後同 意之有效性，故永馨大廈發電機之更換乙事既經系爭第2 次區權人會議表決決議通過追認，則不因區分所有權人會 議係事後決議而有礙於業經區分所有權人決議通過之事實 認定，是被告辯稱系爭第2次區權人會議之決議內容有違 反法令之情事，尚難憑採。此外，按區分所有權人會議之 召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力 如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應 類推適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議 後3個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前， 該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。是被 告亦未舉證證明已於系爭第2次區權人會議決議後3個月內 訴請法院撤銷該決議，則依上開說明，系爭第2次區權人 會議所為之決議仍屬有效。從而，原告依據系爭第2次區 權人會議之決議請求被告給付系爭大廈更換發電機及修繕 外牆之費用合計2萬2,724元（計算式：更換發電機費用1 萬1,500元＋外牆修繕費用1萬1,224元＝2萬2,724元），應 屬有據。
（三）另被告辯稱永馨大廈係於70年取得建築執照，並無建築執 照標示圖說及相關測繪規定得認定永馨大廈之外牆是否屬 於專有部分或共有部分，故原告逕自要求住戶共同分擔外 牆修繕費，顯不合理云云。惟查，按公寓大廈之起造人或 區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定 ，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之 牆壁，以牆之外緣為界。公寓大廈管理條例第56條第3項 第1款定有明文。次按(一)專有部分：指編訂獨立門牌號 之家戶。(二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築 物，而供共同使用者。系爭規約第2條第1項第1款及第2款 亦分別定有明文(見司促卷第21頁)。本公寓大廈周圍上下 、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，如 有懸掛或設置廣告物之情事，非經規約規定或區分所有權 人會議決議，不得懸掛或設置廣告物。復為系爭規約第2 條第3項所明定。而觀諸系爭7樓之1之建物登記謄本記載 略以：「建物標示部：建物門牌光復南路431號7樓之1， 層次：7層，附屬建物用途：陽台。建物所有權部：所有 權人：謝淑美，…，權利範圍：全部（1分之1）。」等語 ，有系爭7樓之1樓建物登記謄本在卷可稽（見司促卷第59 頁），可知系爭7樓之1為被告所有，而上開謄本並未有任 何外牆磁磚係專有部分之相關記載，揆諸上揭規定，附著
於專有部分之外牆雖為該區分所有權人專有部分，然外牆 磁磚，目的係為永馨大廈外觀上之裝飾，為維持永馨大廈 外牆面之一致性及美觀，非供單一住戶使用，磁磚雖附著 於所有權人專有之外牆，仍難認該黏貼於外牆之磁磚屬該 位置房屋所有權人專有，自非屬專有部分與專有附屬建築 物，況由系爭規約第2條第3項規定，亦徵永馨大廈之外牆 為共用部分，是外牆表面磁磚之修繕、管理及維護，由管 理委員會即原告為之，其費用依上開說明即應由公共基金 支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 是原告依據系爭第2次區權人會議請求被告給付永馨大廈 外牆之修復費用，亦屬有據。被告上開所辯，即不足採。（四）末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5%。民法第203條定有明文。又約定利率， 超過週年20％者，債權人對於超過部分之利息，無請求權 。修正前民法第205條雖定有明文。然該條文於110年1月2 0日公布修正為：「約定利率，超過週年16%者，超過部分 之約定，無效。」，並於同年7月20日生效，是自本條文 修正生效後，超過利率上限之約定，即屬無效。是系爭規 約定第10條第5項雖約定：「區分所有權人若在規定之日 期後2個月仍未繳應繳金額(係指管理費、裝潢期間電梯耗 損及環境受擾補償費、清潔費、新住戶遷入時搬運大型傢 俱之電梯使用費、共用部分租用費及重大工程住戶分攤費 ）時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外 收取延遲利息，以未繳金額之年息20％計算。並得支付管 理委員會因訴請法院所支付的一切費用。」（見司促卷第 27頁），然110年11月13日系爭第2次區權人會議決議永馨 大廈區分所有權人分攤更換發電機及修繕外牆等費用，係 於民法第205條條文修正生效後，是依前開說明，原告就2 萬2,724元請求自支付命令聲請狀繕本送達翌日即111年3 月31日（見司促卷第69頁）起至清償日止，按週年利率16 %計算之利息，應屬有據，逾此部分，不得請求。此外， 原告固請由被告給付存證信函費200元、郵資51元及訴狀 之文書整理人事費4,000元等費用，然原告所支出之存證 信函費200元、郵資51元，非屬訴請法院所為之必要費用 ，又文書整理人事費部分，原告對此並未舉證說明，故原 告上開所請，均難認有據。
五、綜上所述，原告請求被告給付2萬2,724元及自111年3月31日 起至清償日止，按週年利率16%計算之利息，為有理由，應 予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟
程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第436條之23準用第436條 第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 111 年 10 月 21 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 26 日 書記官 蘇炫綺
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第436條之32第2項:
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條 、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至 第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額 事件之上訴程序準用之。