最高法院民事判決
110年度台上字第2362號
上 訴 人 榕庭建設有限公司
法定代理人 崔維德
訴訟代理人 陳貽男律師
上 訴 人 楊美娟
訴訟代理人 羅湘蓉律師
上 訴 人 曲愛美（原名許曲愛美）
許文龍
上 三 人
訴訟代理人 許麗紅律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，兩造對於中華民國
110年1月19日臺灣高等法院第二審更審判決（108 年度重上更一
字第81號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由
一、上訴人榕庭建設有限公司（下稱榕庭公司）主張：伊及訴外 人吳琦於民國100年9月15日與許再添（於108 年2月1日死亡 ）、對造上訴人楊美娟（下稱許再添等2 人）簽訂合作興建 協議書（下稱系爭合建協議），由許再添等2 人提供坐落台 北市○○區○○段0小段000等地號土地合建房屋；又於 100年11 月29日簽訂合作興建房屋契約（下稱系爭合建契約），約定 由許再添等2 人及吳琦提供上開土地委託伊興建房屋（下稱 系爭建案），嗣伊依約申請取得臺北市政府都市發展局（下 稱北市都發局）核發之建築執照（拆除執照併案辦理，下稱 系爭建照）後，許再添等2 人於101年11月1日以吳琦未塗銷 抵押權及伊未辦理貸款銀行土地信託登記等非屬伊之義務為 由解約，並不合法。許再添等2 人復於102年4月15日與伊、 吳琦及訴外人傑昇營造股份有限公司（下稱傑昇公司）簽訂 協議書（下稱系爭協議書），保證配合開工提供相關資料俾 保留系爭建照之有效性，卻拒絕履行拆除地上舊屋提供拆除 完成照片，經伊通知30日內改善仍未為之，致系爭建照逾期 失效建案無法進行，伊乃於105 年12月16日解除系爭合建契 約，因受有如原判決附表（下稱附表）所示項目之損害共新 臺幣（下同）1,504萬4,902元，依系爭合建契約第7 條，應 由許再添等2 人平均分擔。對造上訴人曲愛美及許文龍（下 稱曲愛美等2人）為許再添之繼承人。爰依民法第226條第1
項、第179條規定及系爭合建協議第4條、第7條約定，求為 命曲愛美等2 人連帶給付、楊美娟給付各526萬7,541元，及 自105 年5月5日起加付法定遲延利息。並於原審擴張請求曲 愛美等2 人連帶給付、楊美娟再給付各225萬4,910元本息， 就附表編號1、2、5至29部分，追加民法第259條第1、2款、 第231條、第232條、第233條規定為請求；另就附表編號1、 2、8部分，追加依系爭合建協議第4條、第7條及民法第179 條規定為備位法律關係為請求之判決（榕庭公司於第一審依 民法第226條規定請求許再添等2人不真正連帶給付 1,053萬 5,082 元本息，經第一審判決榕庭公司敗訴後，提起第二審 上訴，並減縮部分利息之請求，及更正應受判決事項之聲明 ）。
二、楊美娟及曲愛美等2人（合稱楊美娟3人）抗辯： ㈠許再添等2 人未負有提供拆除舊屋照片之義務，且已出具拆 除同意書申領系爭建照，並無違約情事，許再添等2 人簽訂 系爭協議書表示願於開工文件用印以保留系爭建照之有效性 ，係因榕庭公司表示將依約辦理貸款，希望系爭建案繼續， 而非須無條件配合系爭建案完成，許再添等2 人不可能於榕 庭公司籌足營建資金前即先拆除自己房屋。
㈡又依系爭合建契約約定，許再添等2 人僅需提供土地予榕庭 公司建造房屋及辦理融資即足，系爭建案之無法繼續係可歸 責於榕庭公司未促使吳琦塗銷土地抵押權，致未完成土地信 託而憑以辦理融資取得足夠資金之故，而許再添等2 人已於 101年11月1日、102年3月22日通知榕庭公司解除系爭合建契 約，即無須負賠償責任。
㈢許再添等2 人並無債務不履行之情事，榕庭公司解除系爭合 建契約不生效力。
三、原審廢棄第一審關於駁回榕庭公司請求曲愛美等2 人應連帶 給付、楊美娟應給付各443萬8,836元本息部分之訴，改判命 楊美娟3 人如數給付，及維持第一審所為榕庭公司逾上揭應 准許部分敗訴之判決，駁回榕庭公司其餘上訴及追加之訴， 理由如下：
㈠榕庭公司、許再添等2 人及吳琦先後簽訂系爭合建協議及系 爭合建契約，榕庭公司已依約申領系爭建照，許再添等2 人 於101年11月1日、102年3月22日通知榕庭公司解除系爭合建 契約，及榕庭公司、許再添等2人、吳琦、傑昇公司於102年 4 月15日另簽訂系爭協議書，暨許再添等2人未於102年6月7 日前提供拆除舊屋照片予榕庭公司向北市都發局申報開工， 致系爭建照逾期失效等事實，為兩造所不爭。
㈡觀諸系爭合建契約第3條第2項、第8條、第10條第2項，系爭
協議書第1 條約定，及系爭建照、北市都發局102年5月17日 函、傑昇公司同年月27日函、臺北市建照工程報備開工標準 申請書等，並參證人即傑昇公司開發部經理卓豐勝之證言， 佐以許再添等2 人不否認有同意配合拆除舊屋之義務，堪認 許再添等2 人於簽訂系爭合建契約時所出具之拆除同意書、 切結書係為配合申請系爭建照而向主管機關出具之文件，非 榕庭公司可逕行代為拆除舊屋，許再添等2 人依約就系爭建 案之地上舊屋仍負有配合拆屋及提供拆除後照片予榕庭公司 向北市都發局申報開工，俾保留系爭建照有效性之義務，且 該義務非於系爭建照失效前履行，即無法達成系爭合建契約 預定興建房屋之目的。
㈢依系爭合建契約第1條、第5條、系爭合建協議第3 條約定， 大眾、板信商業銀行出具之授信額度核定通知書、榕庭公司 102年3月15日函，兩造及吳琦就系爭建案於101 年7月至8月 間之會議紀錄，再佐以吳琦之證言，及許再添等2 人與榕庭 公司簽訂系爭合建協議後，復簽訂正式之系爭合建契約，有 關合作興建相關權利義務，應以系爭合建契約為準，暨楊美 娟3人不爭執兩造間合作興建房屋係委建關係，許再添等2人 於簽約後6 個月即將所有權狀取回等情，可知榕庭公司僅負 責洽辦建築融資貸款申請程序，並無籌足全部營建資金之義 務，系爭建案無法向貸款銀行辦理信託融資貸款，係許再添 等2 人不滿意貸款金額不足建築所需，並非榕庭公司未盡代 為洽商協辦義務，亦與吳琦有無塗銷抵押登記無關，許再添 等2人不願拆除舊屋，顯已違約並可歸責。
㈣榕庭公司遲未辦理信託登記、完成土地融資貸款取得足額營 建資金，並非於一定時期為給付不能達其目的，許再添等 2 人未經定期催告，據此解除系爭合建契約，於法未合。從而 ，榕庭公司於105 年12月16日以許再添等2 人未於系爭建照 失效前履行同意拆除地上舊屋，致系爭建案無法進行，系爭 合建契約之目的無從達成，依民法第255 條之規定，不經催 告即逕行解除系爭合建契約，並依同法第232 條規定請求賠 償不履行所生之損害，洵屬有據。
㈤許再添等2 人應賠償榕庭公司之款項為：⑴附表編號1、2依系 爭合建協議第4 條約定支付許再添等2人各100萬元以放棄優 先承買權；⑵附表編號5 、14支付簡銘志建築師費用16萬7,9 49 元及更換該建築師費用10萬元；⑶附表編號6、7支付史鑑 豪佣金140 萬元；⑷附表編號8支付許再添佣金300萬元；⑸附 表編號9、10、11、12、13、19、20、22 支付何鴻志建築師 第1期費用17萬5,000元及6萬5,000元、代墊公會設計費用60 萬元、第2期費用36萬元、第4期費用16萬元、代墊建照規費
2萬973元、變更起造人費用3 萬元、系爭建照展期費用3 萬 元；⑹附表編號15、16、17支付智全工程技術顧問有限公司 鄰山坡地形分析及簽證第1期款6萬3,000元、尾款4萬2,000 元、排水審查及簽證全期款8萬元；⑺附表編號18支付開泰工 程有限公司工程地形測量費1萬8,900元；⑻附表編號21支付 榕庭公司副總經理黃大維土地開發整合費（薪資及專案獎金 ）51萬9,750 元；⑼附表編號23、24、25、26支付空污費7,4 50元、臺北市政府環保局規費1,500元、松興機電顧問有限 公司代墊水電費4,650元、傑昇公司申報開工費用3萬1,500 元；總共887萬7,672元。吳琦於系爭建照失效前，已簽署同 意拆除舊屋之切結書交回卓豐勝，而無債務不履行情形，依 系爭合建契約第7條、第9條約定，應由許再添等2 人平均分 擔。
㈥榕庭公司請求賠償：⑴編號3、4許再添等2 人未依系爭合建協 議第7條約定履行合建契約，應各賠償200萬元；⑵附表編號2 7、28、29支付榕庭公司員工處理系爭建案人事費用 181萬7 ,230 元、委任律師費用35萬元，共計616萬7,230元部分， 難認屬許再添等2 人違反系爭合建契約所生之損害，均不應 准許。
㈦從而，榕庭公司依民法第232 條規定及繼承法律關係，請求 曲愛美等2 人連帶給付、楊美娟給付榕庭公司各443萬8,836 元本息，應予准許；逾此之請求，不應准許。
四、本院廢棄原判決之理由：
㈠按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負 遲延責任，民法第230 條定有明文。又解釋契約，應探求當 事人立約時之真意。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時 ，法院應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切 證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約 時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。 ㈡查：系爭合建協議第3 條約定系爭建案所需之全部建築費用 由許再添等2 人及榕庭公司（含吳琦）各負擔三分之一，「 並由」榕庭公司負責向銀行申請取得所需之土地建築融資， 許再添等2 人及榕庭公司三方配合銀行貸款程序共同擔保借 款，但分據各自負擔本金利息及手續費（見原審重上字卷㈡1 8頁），該項文義似已約明系爭建案所需全部建築費用應由 榕庭公司負責向銀行申請取得，原審認榕庭公司僅負責向銀 行洽辦建築融資貸款相關申請，並無籌足全部營建資金之義 務，似與卷證資料未合；觀諸系爭合建契約第5 條約定許再 添等2 人及吳琦同意以系爭建案基地提供榕庭公司辦理建築 融資，許再添等2 人及吳琦建築資金按各該建築融資依比例
各3分之1撥放；有關辦理建築融資條件經許再添等2 人及吳 琦審核同意後，依榕庭公司接洽之金融機構貸放條件辦理， 因此所產生之設定費用、代書費及利息由各地主共同負擔（ 見一審卷12頁），並無與系爭合建協議第3 條為不同之約定 。佐以地主與榕庭公司於101年8月17日、24日會議紀錄所載 ，地主詢問榕庭公司關於銀行貸款如有不足之問題，榕庭公 司僅表示會想辦法把錢借到夠，反正大家的錢出的都一樣， 合約都有規定，借款名目不重要，最後還是統一對外借款， 建築融資貸款如有不足，亦可搭配受益憑證等旨（見一審卷 90頁反面至92頁），均未提及榕庭公司申請建築融資貸款如 有不足，參與合建之地主負有自行籌足建築費用之義務；榕 庭公司副總經理黃大維於101年7月20日會議稱：「委託建築 是你們（指許再添等2 人）拿錢給我，所以我是協助幫忙辦 理銀行貸款」（見一審卷79頁反面），似與上開約定亦不相 違。果爾，楊美娟3人於原審辯稱：許再添等2人依約僅需提 供土地，而由榕庭公司負責辦理建築融資，如有不足，亦應 由榕庭公司負責籌足等語（見原審卷77、133、335頁），是 否全然無據，非無再事研求餘地。又許再添等2 人於簽訂系 爭協議書時，仍強調系爭合建契約已解除（系爭協議書第 2 條參照），倘若榕庭公司未籌足系爭建案全部建築費用，則 許再添等2 人於系爭建照失效前未同意拆除舊屋並提供照片 ，是否不可歸責，尤待澄清。究榕庭公司依約有無籌足系爭 建案全部營建資金之義務，其實情為何？自有再予詳查審認 必要。原審就此未遑細究，進而謂許再添等2 人未拆除舊屋 係違約且可歸責，遽為楊美娟3人不利之判決，尚嫌速斷。 ㈢系爭合建協議乃許再添等2 人與榕庭公司及吳琦為合建房屋 而先行協議，繼而四方即訂立系爭合建契約，兩者似不可分 （見系爭合建協議第6、7條），亦非不得併存。兩造於原審 似不爭執系爭合建協議與系爭合建契約係同時有效存在之契 約（見原審卷320、330頁），原審反於上開兩造締約之真意 ，謂許再添等2 人與榕庭公司簽訂系爭合建協議後，復簽訂 系爭合建契約，有關系爭建案合作興建相關權利義務，應以 系爭合建契約為準云云，並未說明其判斷依據，有判決不備 理由之失。倘若許再添等2 人違反系爭合建契約且可歸責， 榕庭公司是否不得依系爭合建協議第7 條約定請求賠償，原 審就此疏未調查審認，徒以「衡情」，遽認上開約定係指任 一方不履行系爭合建協議所定另行簽訂正式合建契約之義務 ，而為不利於榕庭公司之論斷，亦有疏略。
㈣兩造上訴論旨，各指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢 棄，均非無理由。本件事實尚待原審調查審認，即無就法律
上爭議先行言詞辯論之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 12 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂
法官 林 玉 珮
法官 高 榮 宏
法官 胡 宏 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
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