臺灣雲林地方法院民事判決
111年度六簡字第169號
原 告 林昭壁
被 告 張紫燕
訴訟代理人 張宜榮
林重仁律師
上列當事人間確認優先權事件，於民國111 年9 月26日言詞辯論
終結，本院判決如下︰
主 文
確認被告就本院110年度司執字第4057號給付扶養費強制執行事件所拍賣門牌號碼雲林縣○○市○○路000號未辦建物所有權第一次登記之建物之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年台上 字第1240號判例要旨參照）。本件被告主張本院110 年度司 執字第4057號給付扶養費強制執行事件（下稱系爭執行事件 ）所拍賣未辦建物所有權第一次登記之建物（門牌號碼：雲 林縣○○市○○路000號，權利範圍全部，下稱系爭建物）拍定 部分有土地法第104 條優先購買權存在之事由，而應由被告 優先購買取得，為原告所爭執，足見兩造對被告是否屬土地 法第104 條所定優先購買權人有爭執，如不許原告訴請確認 ，勢將影響原告經系爭執行事件之強制執行程序拍定取得系 爭建物之權利，其私法上之地位將有受侵害之危險，而此項 危險得以對被告之確認判決除去之，故原告提起本件訴訟核 有確認利益，自屬適法，合先敘明。
二、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適 用之，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第436 條第2 項 分別定有明文。依上開條文之反面解釋，原告如於訴狀送達 前為訴之變更，其變更自不受上開規定之限制。查本件原告 起訴時原以「陳建彰」為被告，而未記載被告住居所，且未 具體特定載明「應受判決事項之聲明」，經本院以裁定命原
告遵期補正上開事項後，原告於民國111 年3 月23日具狀變 更被告為「張紫燕」，並補正聲明為：被告無系爭建物之優 先購買權等語（見本院卷第17頁至反面），此係原告於本院 將起訴狀繕本送達於「陳建彰」之前所為之，依上開說明， 其訴之變更尚不受前述關於變更之限制，應屬合法。貳、實體事項
一、原告起訴主張：緣原告為善意第三人，偶然發現系爭執行事 件準備拍賣系爭建物，遂於111 年2 月24日參與競標而購得 系爭建物，並於同年3 月1 日繳足價款。又，法院拍賣公告 備註欄有載明土地優先購買權，限需於基地有出租建物所有 權人時，並應提出證明，而不能僅以法條推定。本件因被告 與系爭建物原所有權人於88年10月28日辦理43年10月10日發 生之分割繼承而分別取得系爭建物與其坐落土地之所有權， 並非先後讓與相異人士之情形，此有土地登記資料可資證明 ，故被告並無租賃關係，自不能主張優先購買權等語，並聲 明如主文第1 項所示。
二、對被告答辯之陳述：本件被告無法提供系爭基地之分管位置 協議書，因為伊就系爭基地所有權僅40.93 平方公尺，所以 分割繼承係全體繼承人出於自由意願、喜悅同意所為，並無 法定租賃權之讓與關係。因此，本件被告並無系爭建物優先 購買權存在。又，被告所有系爭基地面積小於建築面積，若 有法定租賃也無從合於租賃要件。況依民法第758 條規定， 本案經過45年無人為登記行為，何來租賃關係之有等語。三、被告答辯則以：
㈠、參以鈞院111 年1 月18日有關系爭執行事件之通知附表備註 欄第4 項載明「建物出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權（需限於基地有出租建物所有人時，並應提出證 明），本院無主動調查及通知之義務。」本件被告既依上開 備註事項行使優先購買權，並經鈞院民事執行處審認無誤， 則原告主張本件為「土地優先購買權」、「分別取得所有建 物權與土地所有權，並不是先後讓與之相異人士」，與上開 備註事項不符，或未舉證以實其說，於法皆有未合。㈡、系爭建物係坐落於同段417 地號土地（下稱系爭基地）上， 系爭建物原為訴外人廖月霞所有，而廖月霞過世後，由其繼 承人張智雄、張宜榮、張盈瀞、張盈蓁及本件被告等人協議 分歸繼承人張愷琪即張盈瀞取得。又系爭基地前經訴外人廖 周順於55年6 月23日因繼承取得應有部分1512分之5 ，若系 爭建物之原始起造人為廖周順，則系爭建物及系爭基地曾同 屬廖周順所有。惟廖周順過世後，其繼承人未就廖周順所遺 系爭基地應有部分1512分之5 辦理繼承登記，現由雲林縣政
府列冊管理中。即令系爭建物之原始起造人為廖月霞，則廖 周順於89年8 月16日過世後，廖月霞為繼承人之一，自此系 爭建物及系爭基地同屬於廖月霞一人所有。而按民法第425 條之1 規定，並參諸其立法理由，可知該規定雖係讓與所有 權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅 得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認 就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有 適用。又按土地法第104 條第1 項規定，並參諸最高法院10 7 年度台上字第1797號判決意旨，本件被告於111 年2 月25 日向鈞院具狀，其聲請意旨略以：「貴院110 年度司執字第 4057號事件，本人張紫燕為土地共有人廖周順之繼承人，雖 未辦理繼承登記，依土地法第104 條第2 項規定……此項立法 為簡化產權，本人當日參與投標，雖未得標，然依法仍有優 先購買之權。本人願依得標同樣條件，優先購買該房屋……特 此申請」等語，是本件因系爭建物及系爭基地曾同屬於一人 ，其後即使讓與不同之人，推定系爭建物對系爭基地有租賃 權存在，被告主張依民法第425 條之1 、土地法第104 條規 定，對系爭土地有優先購買權，於法並無不合。 ㈢、另按最高法院110 年度台上字第2766號、107 年度台上字第1 797號等判決意旨，本件系爭建物坐落之系爭基地，訴外人 廖周順於55年6 月23日因繼承取得應有部分1512分之5 ，又 廖周順為系爭建物之原始起造人，與系爭基地其他共有人實 際上亦各自劃定使用範圍、建造建物，對各自占有管領之部 分互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未 予干涉，歷有年所，應認土地共有人即訴外人廖周順，係經 其他共有人全體默示同意，在共有土地興建系爭建物。嗣系 爭建物讓與他人，因系爭建物與系爭基地曾同屬於一人，縱 系爭建物讓與不同之人，推定系爭建物對系爭基地有租賃權 存在，被告為系爭基地共有人廖周順之繼承人，主張依民法 第425 條之1 、土地法第104 條規定對系爭建物有優先購買 權，於法即無不合等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁 回。⒉訴訟費用由原告負擔。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張本院受理系爭執行事件後，將債務人張愷琪即張盈 瀞（下稱張愷琪）有事實上處分權之系爭建物拍賣，嗣由原 告得標，然經被告主張優先購買權等客觀事實，業據其提出 本院收據、本院111 年1 月18日公告、111 年3 月7 日函文 等件為證（見本院卷第8 頁至第12頁），並經本院依職權調 取系爭執行事件卷宗核閱無訛，應可認定原告上開主張為真 實。
㈡、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 固為民法第425條之1第1項所明定。該所謂「土地及房屋同 屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「 土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」 之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並非不可擴及於未經 建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人。惟未經共有 人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益 ，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共 有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請 求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（參照最高 法院74年度第2次民事庭會議、最高法院89年度台上字第284 號判決意旨）。又最高法院48年台上字第1457號判例係指土 地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時 ，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地而言（按 即現行民法第425條之1規定），然與無權占有土地建造房屋 ，其後房屋出賣與他人之情形不同，自不能謂土地所有人已 知他人蓋有房屋，及後拍賣時未有所主張，即認為已容忍地 上建物之存在而默許繼續使用系爭土地（最高法院64年台上 字第110號判決參照）。基上可知，民法第425條之1租賃關 係之推定，固然擴及未保存登記之建物，惟若共有人之一人 於共有土地上興建未保存登記建物，未經土地其餘共有人全 體同意而興建者，嗣後因土地共有權與未保存登記建物之事 實上處分權分別移轉予不同之人，與民法第425條之1之情形 有別，土地之他共有權人仍得對建物之受讓人主張民法第76 7條第1項前段之權能，並無容忍之義務。建物之受讓人就土 地特定部分既無使用收益之權限，自不得主張該當民法第42 5條之1之適用而受有租賃之推定。
㈢、經查，系爭基地總面積為4,093 平方公尺，而訴外人廖周順 於54年6 月25日因繼承取得應有部分1512分之5 並與他人所 共有，嗣於55年6 月23日完成登記等情，業經本院依職權調 取系爭基地登記資料核閱無訛，並有雲林縣斗六地政事務所 111 年7 月12日斗地一字第1110005753號函檢附系爭基地登 記謄本、異動索引及人工舊登記簿電子檔在卷可佐（見本院 卷第53頁至第85頁反面），嗣廖周順於89年8 月16日死亡， 廖月霞於105年5月5日死亡，原告為廖周順及廖月霞之繼承 人等情，有被告之戶籍謄本及廖月霞、廖周順除戶戶籍謄本 在卷可參（見系爭執行事件卷二第35 頁、第37頁至第38頁
），惟依民法第 759條「因繼承、強制執行、徵收、法院之 判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者， 應經登記，始得處分其物權。」規定，因此，原告於繼承原 因發生時即已取得系爭基地之所有權；復參以系爭建物房屋 稅籍歷次移轉資料，可知系爭建物原始起造人為廖周順，復 由訴外人廖月霞繼承並於104 年10月申報設籍，廖月霞過世 後由其繼承人張智雄、張宜榮、張愷琪即張盈瀞、張盈蓁、 原告等人以遺產分割協議書分歸張愷琪即張盈瀞取得等情， 有雲林縣稅務局110 年12月9 日雲稅房字第1100090344號函 檢附系爭建物相關稅籍資料（見系爭執行事件卷一第186 頁 至第192 頁）、遺產稅免稅證明書、遺產分割協議書及房屋 稅納稅義務人名義變更申請書等在卷可參（見本院卷第100 頁、第102頁至第103頁），固可認定系爭基地及其上之系爭 建物，原同屬訴外人廖周順所有。然而，原告主張系爭建物 建築面積顯然大於廖周順就系爭基地之應有部分，且系爭基 地共有人間並無分管協議等情，為被告所否認，是依上開說 明，自應由被告就系爭建物占用系爭基地係經其他共有人同 意或有其他正當權源之事實，負舉證責任。惟按所謂默示之 意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知 其效果意思者而言，而默示之意思表示與單純之沉默有別， 單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思 表示，或經法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默 示之意思表示；又單純之沉默，與默許同意之意思表示不同 ，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沉默而未為制止者 ，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院29 年上字第762 號判決、80年度台上字第1470號、83年度台上 字第237 號判決意旨參照）。又系爭土地上之房屋，縱已建 築多年，但上訴人既未能積極證明土地所有人同意建築，即 不能因建築多年即認為係土地所有人已同意使用，上訴人空 言主張被上訴人默示同意，自不足採（最高法院69年度台上 字第462 號判決意旨參照）。查本件被告固以訴外人廖周順 與系爭基地其他共有人實際上各自劃定使用範圍、建造建物 ，對各自占有管領之部分互相容忍，對於他共有人使用、收 益各自占有之土地，未予干涉，歷有年所，應認廖周順於系 爭基地上興建系爭建物，係經其他共有人全體默示同意等語 置辯，惟未提出證據證明系爭基地全體共有人實際上有約定 使用範圍及客觀上各共有人均按照分管約定履行占有及分管 之情事，亦無法間接推知共有人間有默示分管之效果意思表 示。又，系爭建物雖存在時日已久，且土地共有人就訴外人 廖周順及接續占有使用系爭基地之廖月霞、張愷琪即張盈瀞
從未干涉及表示意見等情縱使屬實，然基地共有人單純就他 人使用其基地不為異議、爭執或反對之表示，可合理推知之 原因甚多，或因權利意識之欠缺，或基於睦鄰情誼而與人為 善，或礙於處置能力之不足，或出於對所有權歸屬或法律規 定之誤解，甚或占用面積甚小致未能發覺，均非無可能。故 縱認系爭建物占有使用系爭基地，亦無法必然推論出系爭基 地其他共有人單純沉默即是默示同意系爭建物之事實上處分 權人得使用而成立默示分管契約，是依上開說明，此現象僅 係共有人單純沉默而未為制止，不生任何法律效果，亦非默 許同意繼續使用，尚難憑以認定系爭基地共有人已默示分管 契約之存在。準此，本件被告既未舉證證明訴外人廖周順興 建系爭建物有得到全體土地共有人之同意，揆諸前開論述， 系爭建物之事實上處分權雖由張愷琪即張盈瀞繼受取得，致 與土地所有權人不同，但被告仍不得以系爭基地共有人廖周 順之繼承人之地位，主張本件適用民法第425 條之1 而推定 有租賃關係之存在，則被告自無從依土地法第104 條第1 項 規定主張對系爭建物有優先購買之權。
五、綜上所述，原告聲明請求確認被告就本院系爭執行事件所拍 賣系爭建物之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，固 應依職權併為假執行之宣告，惟本件判決主文第1 項之性質 不適於假執行之宣告，故不併為假執行宣告。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
斗六簡易庭 法 官 温文昌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 111 年 10 月 18 日 書記官 林雅菁