臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉簡字第229號
原 告 林璨僕
訴訟代理人 陳昭琦律師
被 告 陳良權
訴訟代理人 葉榮棠律師
陳健輝
被 告 廖陳淡
陳秋燕
陳秋霞
陳信宏
陳俞全
陳秀玲
陳秀娟
訴訟代理人 蔡東晃
被 告 陳秀樺 住苗栗縣○○市○○路00巷00號
張信夫 住嘉義縣○○鄉○○村○○00號
張添丁
張美麗
張金財
張金旺
張美珍
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年9月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示代號A部分面積61平方公尺之建物拆除、代號B部分面積4平方公尺之圍牆拆除，並將上開土地返還原告。
被告應自民國111年9月27日起至返還第一項土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣141元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項到期部分得假執行。但被告如以新臺幣227,500元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合 一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限； 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部 或一部，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第5款、第26 2條第1項分別定有明文。查原告起訴時原係以訴外人陳健輝 為被告，並聲明一、被告應將坐落於嘉義縣○○鄉○○段000地 號土地上，如附圖所示編號A之地上建物、編號B之水泥圍牆 (實際位置及面積以地政機關測量為準)；二、被告應自起訴 狀繕本送達之翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付新 臺幣(下同)4970元予原告；嗣變更為一、被告應將坐落於嘉 義縣○○鄉○○段000地號土地上，如附圖所示：A部分面積61平 方公尺之建物及B部分面積4平方公尺圍牆拆除，並將前開土 地交還原告；二、被告應自111年9月27日起至返還第一項土 地之日止，按月連帶給付4970元予原告(見本院卷第185頁、 第324頁)及於110年9月3日追加起訴陳良權、陳寬雄、廖陳 淡、陳秋燕、陳勤及陳秋霞為被告，然因陳寬雄與陳勤於追 加起訴前已死亡，而於110年9月15日追加起訴陳寬雄之繼承 人陳信宏、陳俞全、陳秀玲、陳秀娟及陳秀樺及陳勤之繼承 人張瑛芬、張哲誠、張家銘、黎秋梅、張美麗、張添丁、張 信夫、張金旺、張金財、張美珍，並於111年5月5日因陳健 輝非事實上處分權人而撤回；111年8月30日因張瑛芬、張哲 誠、張家銘、黎秋梅已拋棄繼承而撤回及於111年9月27日撤 回追加起訴前已死亡之陳寬雄及陳勤。經核，原告所為追加 及撤回被告係基於訴訟標的對於數人必須合一確定及減縮訴 之聲明之行為，均與前開規定相符，亦應准許。至於原告其 餘變更係就被告返還土地之位置、範圍於嘉義縣竹崎地政事 務所測量後為事實上之補充、更正，非為訴之變更或追加。二、本件被告廖陳淡、陳秋燕、陳秋霞、陳信宏、陳俞全、陳秀 玲、陳秀娟、陳秀樺、張信夫、張添丁、張美麗、張金財、 張金旺、張美珍經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段000號土地(下稱系爭土地) ，面積為213平方公尺，原告於民國109年9月21日登記為系 爭土地之所有人，權利範圍為全部。被告不知從何時起，長
期占用系爭土地，興建房屋(門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○路00 號及其圍牆，作為經營民宿及餐飲業之用，致使原告完全無 法使用，而依民法第767條第1項前段、中段請求拆除木造建 物及圍牆返還土地；又依民法第179條前段及土地法第97條 第1項之規定，請求被告給付無權占用系爭土地之相當於租 金之不當得利，並斟酌系爭土地位於嘉義縣梅山鄉觀光老街 旁。平日遊客眾多，極為繁榮，且系爭土地現為被告營業使 用等情況，應以系爭土地申報地價年息10%為計算依據，為4 970元(計算式213平方公尺*申報地價2800/平方公尺*年息10 %/12月=4970元)。並聲明：
(一)被告應將坐落於嘉義縣○○鄉○○段000地號土地上，如附圖所 示：A部分面積61平方公尺之建物及B部分面積4平方公尺圍 牆拆除，並將前開土地交還原告。
(二)被告應自111年9月27日至返還第一項土地之日止，按月連帶 給付4970元予原告。
二、原告對於被告陳良權、陳秀玲及陳秀娟抗辯之說明：本件並 無民法第425條之1適用，因原告的前手並非陳水返，且無法 確定陳水返所興建建物就是被告所指的該建物，另如認為本 件有民法第425條之1適用，但據被告陳良權之說明該建物迄 今已存在超過85年，超過耐用年限之75年，且期間經被告陳 良權修繕屬不當延長房屋使用年限，未經出租人同意，自應 推定租賃關係業已消滅。另系爭建物及圍牆是何人實際使用 居住，僅為被告間之內部關係，無礙對原告成立不當得利之 事實，是被告陳秀玲及陳秀娟抗辯無受有利益不足為採。三、被告陳良權則以：坐落梅山鄉大坪段128地號係被告陳良權 所有，系爭土地為陳水返所有，24年底，因當時農村普遍經 濟貧困，陳水返乃與被告之父陳文東合意在自己的土地上合 建五間房屋，以省共同壁及分別僱工之經費，陳水返建兩間 ，陳文東建三間，分別居住，至26年陳水返重病無子嗣，始 將其興建之二間房屋讓與給被告陳良權，符合民法第425條 之1規定(誤載為民法第445條第1項)，嗣改稱是贈與給陳文 東，陳文東再給被告陳良權。另系爭建物目前由鄉公所選作 地區古法建造之樣本，該建物仍可使用。 四、本件被告廖陳淡、陳秋燕、陳秋霞、陳信宏、陳俞全、陳秀 玲、陳秀娟、陳秀樺、張信夫、張添丁、張美麗、張金財、 張金旺、張美珍經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 除陳信宏、陳俞全前於110年12月10日稱：我不清楚系爭土 地的事情(見本院卷第150頁)、被告廖陳淡之前到庭稱沒有 意見、被告陳秀娟則以書狀表示：於其父陳寬雄在世時即不 知道父親名下有系爭土地，過世後更不知道繼承系爭土地，
也不可能蓋違章建築，此事與本人無關，我也願意拋棄系爭 土地之繼承權。並聲明請求駁回原告之訴。被告陳秀玲則以 書狀表示：陳信宏、陳俞全、陳秀玲、陳秀娟及陳秀樺均係 陳寬雄之繼承人，但自出生後就無居住在系爭土地，也無佔 用，對於越界並不知情，父親陳寬雄年幼就即在外居住工作 ，該屋純係陳良權居住使用。並聲明請求駁回原告之訴。其 餘被告均未提出書狀表示意見。
五、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地為原告所有，非原告所有之木造建物及圍 牆，占用系爭土地如附圖代號A、B部分面積分別為61、4平 方公尺等情，有系爭土地登記謄本在卷可證，並經本院會同 嘉義縣竹崎地政事務所地政人員至現場履勘明確，並囑託該 地政事務所測量，有勘驗筆錄、嘉義縣竹崎地政事務所111 年4月7日竹地法字第1100033100號函附如附圖之土地複丈成 果圖在卷可稽(見本院卷第17頁、第165頁、第173頁至第176 頁)，復為被告等人所不爭執，自堪信為真實。(二)原告主張系爭土地如附圖代號A、B部分面積分別為61、4平 方公尺之木造未保存登記建物、圍牆為被告等15人所有等情 ，此有嘉義縣財政稅務局110年4月22日嘉縣財稅分字第1100 201549號函所附之嘉義縣○○鄉○○村○○00號房屋之稅籍資料可 佐(見本院卷第63頁至第64頁)，由上開稅籍資料可知，該門 牌有2個稅籍，有加強磚造及木造部分。木造部分之現納稅 義務人為陳良權、陳寬雄、廖陳淡、陳秋燕、陳勤及陳秋霞 ，由訴外人陳文東57年原始設立稅籍，於65年10月28日繼承 變更納稅名義為現納稅義務人。另參以被告廖陳淡於本院進 行當事人訊問時稱：本院卷第267頁、第269頁的門牌嘉義縣 ○○鄉○○村○○00號房屋房屋，小時候住在該處，住到25歲，這 間房子從我小時候到現在都一樣等語(見本院卷第280頁)， 可知建物態樣並無重大變動；再佐以原告提出之現場照片觀 之(見本院卷第267頁至第270頁)，可知附圖代號A確實是木 造建物，且與附圖代號B之圍牆連接應可認均係同一人所建 ，是陳良權、陳寬雄之繼承人(即陳信宏、陳俞全、陳秀玲 、陳秀娟及陳秀樺)、廖陳淡、陳秋燕、陳勤之繼承人(即張 添丁、張信夫、張金旺、張金財、張美珍、張美麗)及陳秋 霞確實為附圖代號A之木造建物及附圖代號B之圍牆事實上處 分權人應可認定。
(三)按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度
台上字第1101號、85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。 是本件被告等15人主張對於系爭土地有合法占有權源，既經 原告所否認，依前開說明，應由被告等負舉證責任，經查： 1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護 房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促 進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避 免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人 合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權 ，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得 以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就 無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適 用（最高法院107年度台上字第1797號判決意旨）。則依上 開見解之法理，房屋（包括已辦理及未辦理保存登記之建物 ）、土地原屬同一人所有，而僅將土地讓與他人時，推定於 房屋得使用期限內，土地受讓人與讓與人間，有租賃關係存 在，且該條既屬為求保護房屋使用權，而課予土地之負擔， 於土地受讓人轉手之情形，其後受讓之人亦應繼受該負擔， 故所謂「土地受讓人」應包括自始受讓之人及其後手，方屬 允當。
2、查被告陳良權雖抗辯系爭土地及其上附圖代號A之木造建物 原均為訴外人陳水返所有，而附圖代號A之木造建物讓與被 陳文東後，再由讓與給被告陳良權等情，及被告廖陳淡雖於 本院言詞辯論期日進行當事人訊問時稱：我從小時候就住○○ ○○○鄉○○00號的建物，我父親是陳文東，建物是陳文東及陳 水返一起蓋，陳文東及陳水返是隔壁鄰居，當初約定陳水返 住照片的左邊(按:木造建物)，陳文東住在照片的右邊即西 方，陳水返生前都住在照片中的房子，陳水返沒有結婚沒有 子嗣，但陳水返過世後房子要怎麼處理並不知道，陳水返往 生後這間房子我不知道全部都是不是陳文東的，只有說要給 陳文東一家住而已等語(見本院卷第280頁至第281頁)，且參 以嘉義縣竹崎鄉地政事務所111年5月13日嘉竹地登字第1110 002224號函所附系爭土地異動索引，確實是由訴外人陳水返 於36年進行總登記，嗣於109年5月，異動為訴外人高秀鳳所 有，再異動為給原告等情(見本院卷第205頁至第207頁)；另 依上開稅籍資料可知梅山鄉大坪59號該門牌有2個稅籍，有 加強磚造及木造部分，加強磚造部分於96年6月23日設立房
屋稅籍原始納稅義務人為陳良權(按訴外人陳文東之子)，木 造部分由訴外人陳文東於57年原始設籍，與被告廖陳淡上開 所言有部分相符。惟附圖代號A之木造建物間數為1間與被告 陳良權上開陳稱於24年底陳水返建兩間之間數不符。另被告 陳良權稱於26年陳水返重病無子嗣，始將其興建之二間房屋 讓與給被告陳良權，惟依上開梅山鄉大坪59號門牌稅籍資料 ，訴外人陳文東係於57年設立稅籍，亦與訴外人陳水返死亡 時間相距30餘年等重要不符，是尚難以被告廖陳淡之說詞即 認定附圖代號A之木造建物係訴外人陳水返所建並讓與訴外 人陳文東，自無被告陳良權所主張土地及其土地上之房屋同 屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人之民法 第425條之1之情形。被告等15人復未能舉證證明其所有之附 圖代號A木造建物及代號B之圍牆有合法占有之權源，是依民 法第767條第1項規定，原告請求被告等15人將附圖代號A木 造建物及代號B之圍牆拆除，並返還占用之土地，自屬有據 。
(四)原告請求被告等15人給付相當於租金之不當得利之部分： 1、按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年 台上字第1695號判決意旨參照)。附圖代號A木造建物及代號 B之圍牆之事實上處分權人為被告等15人，業如上述，依上 開說明可能獲得相當於租金之利益，至於該建物及圍牆實際 屬事實上處分權人中何人使用僅係事實上處分權人內部分擔 之問題，無礙原告向被告等15人連帶請求相當於租金之不當 得利，是被告陳秀玲及陳秀娟此部分抗辯尚難採信。 2、再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而所謂土地及 建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管 直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；且土地所有權人依 土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區 域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規 定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權 人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80%為其申報地 價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例 第16條亦分別定有明文。至於所謂年息10%為限，乃指基地 租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之 ，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之 經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決 定。
3、被告等所有之附圖代號A木造建物及代號B之圍牆無權占用系 爭土地面積為65平方公尺，而系爭土地於109年1月至今之申 報地價為每平方公尺520元，再參以系爭土地位處嘉義縣梅 山鄉觀光老街附近，且係遊客造訪老街之必看巷弄景點有原 告陳述及被告所提出證明書(見本院卷第311頁)可佐，故認 應以申報地價年息5%計算相當於租金之利益，較為允當。是 依被告占用面積65平方公尺併依前開申報地價為計算標準， 依此核每月相當於租金之不當得利金額為141元(計算式：65 ×520元×5%÷12≒141元，元以下四捨五入)於法有據，應予准 許。另原告主張應以公告地價80%為其申報地價，係於系爭 土地無申報地價之時，方有適用，系爭土地有申報地價，此 有上開系爭土地謄本在卷可憑，原告此部分主張為無理由， 併此敘明。
六、綜上，原告本於所有權人物上請求權及不當得利等法律關係 ，即依據民法第767條第1項前段、中段、第179條等規定， 請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。九、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行。並被告陳良權陳明及本院依職權宣 告被告(任一人)如預供相當之擔保，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定。中 華 民 國 111 年 10 月 18 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 謝其達
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 18 日 書記官 李珈慧