宣 示 判 決 筆 錄
110年度板簡字第2145號
原 告 郭美雪
訴訟代理人 藍家保
被 告 魏伯樺
吳奕慶
上二人共同
訴訟代理人 吳妙白律師
上列當事人110年度板簡字第2145號返還合夥出資事件於中華民
國111年6月7日辯論終結，於中華民國111年7月12日下午4時30分
整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 黃文彥
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾柒萬元，及自民國一百一十年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新臺幣參拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、被告等經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告主張：
（一）被告於民國（下同）102年與原告提議要合資購買不動產 ，當時原告就已表達最高出資額度為新台幣（下同）96萬 整，其他因購買不動產所產生之相關費用全由被告出資， 達成此協議後原告自102年10月至103年初，陸續付96萬元 予被告，被告亦於104年9月購買五股勤樸天悅之預售屋D3 -5F（下稱系爭不動產），房價1158萬加上雜項費用 18萬，共計1176萬於104年10月交屋後，被告開始負擔貸 款，為確保雙方之權益，故由被告擬定房地產合夥契約書 （下稱系爭契約），原告並無修改任何文字，全都被告所 立的合約。109年11月5日，原告由被告臉書社群得知伊預 計花費150萬做房屋的修繕與裝潢，當時與被告聯絡時，
才知被告已委託仲介虧錢出售，此行為已明顯違反房地產 合夥契約書第十條之要全體且決議高於或等於成本基準下 出售。被告曾告知系爭不勳產要賤賣，原告強烈表達反對 ，並告知被告房產所在地待淡江大橋蓋好後，房子會漲價 ，屆時再賣。然被告不願意等，於110年3月以28.41/坪賣 出，但從實價登錄顯示，該社區於110年10月以34萬/坪賣 出，被告賤賣系爭不動產之為已損害原告之權益甚鉅。依 原告所擬之試算表，該不動產出租，每月租金扣除貸款利 息尚有5,424元結餘。原告因無需負擔任何費用，故該結 餘交由被告返還本金。被告每月只需付6000元左右，為此 ，爰依系爭契約之法律關係，訴請被告應給付原告37萬元 ，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
⒈依系爭契約第八條約定：「本契約房屋物物件在未出售前 產生之房屋稅金、水電瓦斯費、大樓管理費由登記人負擔 」及第十條約定：「本契約房屋物件在全體合夥人同意且 決議，出售條件是高於或等於成本的基準下出售，其中成 本包括房屋資本總額、仲介服務費、稅金等其他因出售所 產生費用，皆視為成本。」，依系爭契約約定，有關系爭 房地登記於被告二人名下期間，相關費用均係由被告負擔 ，且兩造有約定系爭房屋出售之條件為「高於或等於成本 」（成本指房屋資本總額、仲介服務費、稅金或其他費用 等），此為附停止條件之法律行為。詎本件被告自承係為 減合夥投資之損失而降價出售，渠等明知兩造間有約定系 爭房屋出售之條件為「高於或等於成本」，如低於成本出 售系爭房屋定將導致原告受有損害，而仍不顧原告勸阻逕 將系爭房屋賠本出售與第三人，是依民法第100條規定， 被告二人係於於條件成否未定前，有損害原告因條件成就 所應得利益之行為，自負賠償損害之責任。又兩造既於系 爭契約第十條有約定被告二人可出售系爭房屋之條件，此 為被告二人應遵守之契約義務被告二人故意違約出售系爭 房屋，原告自得依民法第227條規定請求被告賠償原告因 此所受之損害。
⒉查本件實際上為兩造共同出資購買系爭房屋，並約定借名 登記於被告二人名下，性質上為合資契約。又兩造間依系 爭契約第十條既有約定出售系爭房屋之條件為「高於或等 於成本」，今被告二人違背系爭契約第十條約定而將系爭 房屋出售與第三人。倘被告二人有依系爭契約第十條約定 出售系爭房屋，原告至少可取回出資額之全數96萬元，該
條之約定係為保護原告至少於合資契約消滅後可取回原始 出資額所設，至於被告二人就系爭房屋如何辦理貸款、裝 修、相關費用支出，實際上概與原告無涉，本件被告二人 已將系爭房屋出售與第三人導致兩造間之合資契約依民法 第692條第3款規定消滅，依同法第699條及系爭契約第十 條及第十四條約定，被告二人自應返還原告之原始出資額 96萬元，扣除被告業已給付之59萬元，尚應返還原告37萬 等語。
三、被告則辯以：
（一）被告與原告三人於102年7月間合夥投資買受「勤樸天悅」 D3楝五樓預售房地（完工後門牌：新北市○○區○○○路00號5 樓），分別出資新台幣108萬元（被告魏伯樺）、 108萬元(被告吳奕慶）、96萬元（原告郭美雪），給付各 期價金，並以上開房地產權登記後設定抵押權向銀行貸款 給付房貸其餘應付價金。因此被告與原告三人合夥出資比 例為26分之9(被告魏伯樺）、26分之9(吳奕慶）、26分之 8(郭美雪）上開合夥買受之房地，預訂後至即將辦理房地 過戶前，因遲遲無法轉售，被告與原告乃於104年9月簽訂 房地產合夥契約書，預定上開房地應付總額為1176萬元（ 含房地價金及建設公司預定過戶應付稅金及相關費用）， 銀行貸款864萬元；並經合夥人全體同意將房地登記於被 告二人名下，且合夥房地無法售出時，將房屋出租收取租 金分攤清償銀行貸款864萬元之利息、成本。（二）合夥買受之上開房地於經建設公司過戶被告名義後，因房 價下跌未能售出，被告為處理將房屋出粗以減少投資損害 ，乃先代墊款項安裝房屋内之燈具、冷氣、窗簾、浴簾等 房屋配備，以符租屋條件，並將房屋出租收取租金用以償 還上開銀行貸款本金利息及相關管理費、稅賦等。惟因收 取租金不足清償每期應付銀行貸款本息及相關費用，被告 亦無資力長期墊付該差额，乃於104年11月9日以低於銀行 利率（當時銀行利率為1.83%)向被告魏伯樺母親借款 200萬元（約定年利率1%)，先清償上開銀行貸款部分本金 ，以降低每期應付銀行之本息。又合夥買受之房地因該地 區房地行情下跌甚多，因此被告雖多次委託房屋仲介公司 仲介買賣仍無法售出，房地過戶五年餘，房地應付稅賦、 管理費、應付貸款本息不足金額等均由被告代墊支付，且 自106年至109年間原告一再聲稱需用金錢，亦由被告墊付 原告預支領金額共59萬元，被告實無資力一再墊付，終於 在110年3月有買方願以總價1035萬元買受，而房屋仲介公 司願減少仲介服務費為35萬元，因而得以將上開投資房地
產出售減少本件合夥投資之損失。
（三）被告前於110年4月30日以永和中正路存證號碼000177郵局 存證信函通知原告，110年3月出售之本件合夥房地將於 110年5月間買賣契約全部可履行完畢，屆時將製明細表通 知原告出面由全體合夥人進行結算清算，然原告收受上開 存證信函後，隨即聲請支付命令，拒絕辦理清算，因此兩 造間本件合夥雖已因合夥財產出售而解散，但尚未經清算 依民法第682條第1項規定合夥人之原告不得請求合夥財產 之分析，從而原告本件請求返還合夥出資云云，於法不合 ，且無理由。又本件兩造出資合夥買入不動產，迄110年3 月出售至110年5月完成產權過戶及點交予買受之第三人， 期間兩造之出資金額、買入合夥不動產至出售期間之相關 價金、費用、稅賦、租金收益及原告預支金額詳如附表所 示。上開合夥房地買入價金1,158萬元(其中銀行貸款864 萬元）買入後出售前已支付相關費用、稅賦等共119萬8,0 89元【另加上尚未支付之向被告魏柏樺母親貸借200萬元 之年息1%利息(104年11月13日至110年5月13日止）108,33 3元，則共計130萬6422元】，租金收入共118萬8233元； 合夥房地出售價金1035萬元，出售合夥房地支付費用、稅 賦等共413,530元。足見本件合夥虧損共176萬1719元【即 （售價1035萬元－買價1158萬＝－123萬元）＋(出售前租金收 入118萬8233元－出售前支付及應付未付費用等130萬6422 元－出售後支付費用413,530元=—531,719元）=176萬1719 元】。從而出資額312萬元扣除虧損176萬1719元後餘額13 5萬8281元，顯然本件如清算後依民法第
698條規定，按出資比例返還金額原告為417,933元（135 萬8281元8/26=417,933元），但原告自106年1月至109年 1月已預支款59萬元（此為原告所自承），亦即原告尚需 返還合夥172,067元，足見本件縱然於清算後原告本件請 求仍無理由。又本件合夥房地所處社區買賣實價登錄，足 見被告110年3月出售價額屬成交價較高之價額，而且被告 二人合計出資比例為18/26，遠較原告之8/26高二倍，原 告以數月之後某一房地之成交價較高主張被告賤賣云云， 實有未合各等語。
四、原告主張之事實，業據提出系爭契約、兩造LINE通訊對話紀 錄擷圖、實價登錄網站畫面擷圖等件為證。被告則以前詞置 辯。是以，本件爭點厥為：㈠兩造就系爭契約之合夥關係， 是否已清算完結。㈡原告請求返還37萬元是否有理由。茲分 述如下：
（一）按合資契約係雙方共同出資完成一定目的之契約，而合夥
乃二人以上互約出資以經營共同事業之契約，二者均係契 約當事人共同出資，雙方就出資及獲利比例均按約定定之 ，差異僅在合夥以經營共同事業為特點；在互約出資，並 按出資比例分配損益之情形，與合夥契約性質類似，則就 性質不相牴觸部分，合資契約非不得類推適用民法合夥之 相關規定，以定合資人間之權義歸屬（最高法院107年度 台上字第2070號、105年度台上字第214號判決意旨參照） 。查兩造就系爭551號房地存在合資關係，已如前述，依 上說明，其等所締結者雖非典型經營共同事業之合夥，但 其等成立之合資契約應類推適用民法合夥相關規定。（二）次按「合夥因左列事項之一而解散：一、合夥存續期限屆 滿者。二、合夥人全體同意解散者。三、合夥之目的事業 已完成或不能完成者。」、「合夥解散後，其清算由合夥 人全體或由其所選任之清算人為之。前項清算人之選任， 以合夥人全體之過半數決之」、「合夥財產，應先清償合 夥之債務。其債務未至清償期，或在訴訟中者，應將其清 償所必需之數額，由合夥財產中劃出保留之。依前項清償 債務，或劃出必需之數額後，其賸餘財產應返還各合夥人 金錢或其他財產權之出資。為清償債務及返還合夥人之出 資，應於必要限度內，將合夥財產變為金錢」、「合夥財 產，於清償合夥債務及返還各合夥人出資後，尚有賸餘者 ，按各合夥人應受分配利益之成數分配之」，民法第692 條、694條、第697條第1、2、4項、第699條分別定有明文 。
（三）查兩造係約定合資取得系爭不動產，並約定之後出售系爭 不動產以獲利，並非約定經營共同事業，自非屬合夥，而 係成立合資契約，關於該契約之權利義務，應類推適用合 夥之規定，系爭契約之合資目的為購買系爭不動產待日後 出售取得利益，則系爭不動產既已出售本件合資契約之目 的即已完成，揆諸前開規定原告自得請求返還出資額。至 被告固抗辯其因資力不足故需出售系爭不動產及扣除與他 人借貸及出售管理系爭不動產之成本後無須返還原告出資 額云云，惟依系爭契約第10條之約定：「本契約房屋物件 在全體合夥人同意且決議，出售條件是高於或等於成本的 基準下出售，其中成本包括房屋資本總額、仲介服務費、 稅金等其他因出售所產生費用，皆視為成本。」是兩造既 已約定系爭不動產出售條件，被告自不得主張扣除成本後 退還原告剩餘之出資額，被告所辯並不足採。
（四）末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責 任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，
以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。經查，兩 造簽訂之系爭房地產合夥契約書並未有前開約定，則原告 主張被告應負連帶賠償責任（民事準備狀二），難認有據 ，併予敘明。
（五）從而，原告依系爭契約之約定訴請被告給付37萬元，及自 支付命令送達翌日即110年6月5日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決， 依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
中 華 民 國 111 年 7 月 12 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 葉子榕
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 7 月 12 日
書 記 官 葉子榕