臺灣高等法院民事判決
101年度重上字第256號
上 訴 人
即被上訴人 麗晶花園商場管理委員會
法定代理人 胡時偉
訴訟代理人 廖穎愷律師
被 上訴人 黃麗娜
潘孟承
徐培凱
邊疆瑛
王婷慧
劉淑英
陳玲慧
陳美真
邱忠江
邱忠元
賴美玲
陳綺華
陳雅鈴（即劉秀惠之承受訴訟人）
李佩容（即劉秀惠之承受訴訟人）
李冠緯（即劉秀惠之承受訴訟人）
兼 上一人
法定代理人 李勝利（即劉秀惠之承受訴訟人）
被上訴人即
上訴人兼上
十六人共同
訴訟代理人 李淑惠
被 上訴人 高鶯桂
訴訟代理人 高鶯蘭
被 上訴人 陳澤宏
李麗雪
訴訟代理人 呂冠蓁
被 上訴人 高堅珧
高美足
湯瑀潔
謝金香
陳林桂枝
江秀鳳
劉淑玲
許茗淮
呂連子
黃麗姬
施瀚婷
林素卿
蒲益
李桂蘭
洪智慧
蔡秀珀
詹鄭素昭
羅其福（即羅潘惜之承受訴訟人）
羅炤弘(即羅潘惜之承受訴訟人)
上列當事人間請求排除侵害事件，麗晶花園商場管理委員會及李
淑惠對於中華民國100 年12月27日臺灣板橋地方法院（現改制為
臺灣新北地方法院）100 年度訴字第430 號第一審判決提起上訴
，李淑惠並為訴之追加，本院於103 年12月3 日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回李淑惠後開第二項請求部分廢棄。二、前項廢棄部分，麗晶花園商場管理委員會應再給付李淑惠新 臺幣壹萬貳仟元，及自民國一百年十二月二十八日起至清償 日止按年息百分之五計算之利息。
三、李淑惠其餘上訴駁回。
四、麗晶花園商場管理委員會之上訴駁回。
五、麗晶花園商場管理委員會應給付李淑惠新臺幣壹拾柒萬陸仟 陸佰元。
六、李淑惠其餘追加之訴駁回。
七、第二審訴訟費用，關於李淑惠上訴部分由麗晶花園商場管理 委員會負擔百分之二，餘由李淑惠負擔；關於麗晶花園商場 管理委員會上訴部分，由麗晶花園商場管理委員會負擔；關 於李淑惠追加之訴部分，由麗晶花園商場管理委員會負擔百 分之三十，餘由李淑惠負擔。
八、本判決第二、五項得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被上訴人陳澤宏、高堅珧、湯瑀潔、謝金香、陳林桂枝 、江秀鳳、劉淑玲、許茗淮、呂連子、黃麗姬、施瀚婷、林 素卿、蒲益、李桂蘭、洪智慧、蔡秀珀、詹鄭素昭、羅其福 、羅炤弘等人經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到 庭，查無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依對造即麗 晶花園商場管理委員會之聲請，由其一造辯論，而為判決。二、本件上訴人即被上訴人麗晶花園商場管理委員會（下稱麗晶 管委會）之法定代理人原為順眾資產管理股份有限公司，嗣 於本院審理中變更為胡時偉，有新北市新莊區公所民國（下 同）102 年4 月22日新北莊工字第1022067834號函可稽（見 本院卷二第97頁），經胡時偉具狀聲明承受訴訟（見本院卷 二第94至96頁）；又原被上訴人劉秀惠在本院審理中於101 年3 月2 日死亡，其繼承人為李勝利、李冠緯、李佩容、陳 雅鈴（下稱李勝利等四人），有繼承系統表、戶籍登記謄本 、身分證可稽（見本院卷二第206 頁、第213 至216 頁）， 李勝利等四人具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第180 至181 頁、第120 至121 頁、本院卷三第120 至121 頁）；原審原 告羅潘惜在原審委任李淑惠為訴訟代理人（見原審卷第163 頁），嗣羅潘惜在原審審理中於100年4月8日死亡，依民事 訴訟法第173 條規定，訴訟並不當然停止，其繼承人為羅其 福、羅炤弘（下稱羅其福等二人），有身分證、繼承系統表 可稽（見本院卷二第185 、217 頁），羅其福等二人具狀聲 明承受訴訟（見本院卷二第182 至184 頁、第241 至243 頁 ），經核均與法相符，應予准許。
三、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第44 6 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。本件上訴人 即被上訴人李淑惠（下逕稱其姓名），於本院審理時追加主 張：麗晶管委會限制李淑惠對於附表一編號01所示建物（下 稱系爭房屋）之使用、收益、處分，致其受有損害，並持續 擴張中，故追加請求麗晶管委會給付其101 年1 月起至103 年6 月13日之無法使用系爭房屋之損害新臺幣（下同）58萬 8,667 元等語（見本院卷三第79頁），核其上開所為，屬擴 張其應受判決事項之聲明，依照前開法律規定，應予准許。貳、實體方面：
一、李淑惠及不含李淑惠與麗晶管委會之被上訴人（以下合稱李 淑惠及黃麗娜等人）主張：伊等所有如附表一所示建物，均
為麗晶花園商場（公寓大廈）內區分所有之專有部分建物， 詎該公寓大廈之區分所有權人會議，竟以多數決之方式，強 制伊等授權麗晶管委會就伊等如附表一所示之建物專有部分 進行共同開發、出租及招商，麗晶管委會並以不發放公共大 門遙控器及鑰匙等方式，限制伊等自由進出公共大門，妨害 伊等對於附表一所示建物之使用、收益及處分，對伊等之所 有權有妨害之虞。爰依民法第767 條第1 項後段規定，請求 命麗晶管委會不得妨害伊等各就附表一所示之建物為自由使 用、收益、處分等語。（李淑惠及黃麗娜於原審共同請求超 過前述部分，經原審判決駁回，未據其等不服，已經確定， 非本院審理範圍，茲不贅述）
二、李淑惠另主張：伊所有系爭房屋，因麗晶管委會之上開行為 ，造成自98年5 月起至103 年6 月13日止，均無法正常使用 收益，伊因此每月各受有2 萬元無法使用之損失（其中95年 5 月起至100 年12月止損失62萬元部分，於原審已經起訴請 求，其餘101 年1 月起至103 年6 月13日止損失58萬8,667 元部分，則於本院審理時始為追加）。且伊因麗晶管委會上 開限制行為，無法使用申設於系爭房屋內之電話及網路，亦 無法使用伊向訴外人江源進所承租如附表二所示之建物，而 自98年5 月起至99年6 月止，按月受有電話與網路費440 元 及租金6,000 元之損害，此14個月期間，合計損失9 萬160 元。另伊所有價值5,000 元之鐵車1 臺，亦遭麗晶管委會強 制遷移，致不堪使用，爰依民法第184 條第1 項規定，請求 麗晶管委會給付71萬5,160 元，及自原審判決翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息（620,000 ＋90,160＋5,000 ＝715 ,160 ）暨58萬8,667 元。
三、麗晶管委會則以：伊從未以不發放遙控器及鑰匙作為限制李 淑惠及黃麗娜等人對其專有部分之使用、收益、處分。伊基 於公寓大廈及其周圍安全及環境維護事項之考量，聘僱保全 人員看守商場大門，在保全人員上班時間，李淑惠及黃麗娜 等人均可於表明身分後，隨時、自由進出商場；在保全人員 下班之後，李淑惠及黃麗娜等住戶亦可隨時向「住家」社區 警衛拿取鑰匙，開門進入商場。且該門禁管理辦法業經區分 所有權人同意，且為李淑惠先前所同意，故伊並無限制、侵 害李淑惠及黃麗娜等人對其專有部分之使用、收益、處分。 又李淑惠之專有部分，並非無法正常使用收益，故無損害可 言，縱其受有損害，亦不能以87年至92年租賃契約書，認定 李淑惠受損害之金額，另伊並未取走李淑惠所有之鐵車等語 置辯。
四、李淑惠及黃麗娜等人於原審聲明：㈠麗晶管委會不得妨害或
侵害李淑惠及黃麗娜等人如附表一所示之建物自由使用、處 分、收益的權利。㈡麗晶管委會應將附表一所示之建物按建 物竣工圖回復原狀；麗晶管委會須提供水電供李淑惠及黃麗 娜等人使用。李淑惠另於原審聲明：㈠麗晶管委會應給付李 淑惠71萬5,160 元，及自原審判決翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。㈣請依職權宣告假執行。麗晶管委會則於 原審聲明：㈠李淑惠及黃麗娜等人之訴均駁回。㈡如受不利益 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審判決：㈠麗晶管 委會不得妨害李淑惠及黃麗娜等人如附表一所示之建物自由 使用、收益、處分。㈡麗晶管委會應給付李淑惠26萬4,000 元，及自100 年12月28日起至清償日止按年息5%計算之利息 。另駁回李淑惠及黃麗娜等人其餘之訴。李淑惠及麗晶管委 會均就原判決一部不服，各自提起上訴，李淑惠並為訴之追 加。李淑惠於本院上訴及追加聲明為：㈠原判決關於駁回李 淑惠後開第二項請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，麗晶管委 會應再給付李淑惠45萬1,160 元，及自100 年12月28日起至 清償日止按年息5%計算之利息。㈢麗晶管委會應給付李淑惠5 8萬8,667 元。㈣願供擔保請准宣告假執行。麗晶管委會於本 院答辯聲明為：上訴及追加之訴均駁回；上訴聲明則為：㈠ 原判決不利於麗晶管委會部分廢棄。㈡上開廢棄部分，李淑 惠及黃麗娜等人在第一審之訴駁回。李淑惠及黃麗娜等人， 除呂連子、施瀚婷、蒲益、蔡琇珀、詹鄭素昭並未為答辯聲 明以外，其餘在本院之答辯聲明均為：麗晶管委會之上訴駁 回。
五、本院之判斷：
㈠按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分 所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執 行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事 務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體 法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義 為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非 法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定 之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項亦明文規定：「 管理委員會有當事人能力」，承認管委會具有成為訴訟上當 事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關 之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第 9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22 條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書等，規定其於實體法 上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就 此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定
或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而 應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任 之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並 依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以 區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確 定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司 法資源之不必要耗費。本件李淑惠及黃麗娜等人主張麗晶管 委會基於98年第3 次區分所有權人會議決議及規約所為職務 行為，有妨害其等對於附表一建物專有部分使用之虞，李淑 惠另主張麗晶管委會限制其就系爭房屋之使用，致其受有損 害，依照前開說明，自均得選擇以麗晶管委會為當事人提起 本件訴訟，請求防止妨害或損害賠償，先予敘明。 ㈡李淑惠及黃麗娜等人請求防止妨害部分：
⒈按公寓大廈之專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用 上之獨立性，且為區分所有之標的者而言，區分所有權人 除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、 處分，並排除他人干涉。區分所有權人會議，就專有部分 欲約定為約定共用部分者，倘未經該專有部分區分所有權 人之同意者，不生效力，公寓大廈管理條例第3 條第3 款 、第4 條第1 項、第33條第1 款亦分別定有明文。準此， 公寓大廈區分所有權人會議所為決議，涉及專有部分者， 須取得所有權人同意，否則即有妨害其所有權之虞。再者 ，所有人對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，為 民法第767 條第1 項後段所明定。此為保護所有權絕對而 賦予所有權人之預防侵害請求權。蓋對於有害其所有權之 虞者，若不能請求防止，一旦至實行被侵害時，則難填補 其損失。故所有權人認為有妨害所有權之虞者，特許其為 防止之請求，此本條項後段所由設也。
⒉查，李淑惠及黃麗娜等人主張其等分別為附表一所示建物 之所有權人，業據其等提出建物登記謄本、所有權狀為證 （證據所在位置，詳如附表一備註欄），麗晶管委會就此 亦不爭執，應堪信為真實。
⒊李淑惠及黃麗娜等人另主張：麗晶花園商場區分所有權人 會議，以多數決方式，強制伊等授權麗晶管委會就伊等所 有如附表一所示建物專有部分進行共同開發、出租及招商 一節，則據提出「麗晶花園商場規約」為證（見臺灣桃園 地方法院99年度訴字第765 號卷〈下稱桃院卷〉第304 頁） ，此規約係於98年6 月27日經麗晶花園商場區分所有權人 第三次會議決議確認通過，為麗晶管委會所自承（見本院 卷二第251 頁），並有其提出之會議紀錄（見本院卷二第
258 頁）及內容相同之規約在卷可稽（本院卷二第261頁 ）。而觀此會議紀錄，出席報到人數為407 戶，僅占總面 積比例61.1% ，足見上開規約，並非經全體區分所有權人 出席同意。而麗晶管委會復未能舉證證明李淑惠及黃麗娜 等人有同意將附表一所示建物專有部分供管委會共同開發 之情事，自應認其等並未同意。惟上開規約第2 條一、二 逕規定「專有部分…編訂獨立門牌號碼或所在地址證明之 商戶，並登記為區分所有權人所有者…經民國九十八年二 月二十八日全體區分所有權人會議決議授權『商場』管理委 員會以共同開發、出租、招商模式，創造利潤供『商戶』共 同收益…」等語，此規定，已將全部專有部分均納入共同 開發、出租、招商之範圍。是李淑惠及黃麗娜等人主張： 麗晶花園商場區分所有權人會議以多數決方式，決議將公 寓大廈之專有部分由麗晶管委會共同開發、出租、招商一 節，即與事實相符，其等自非不得依民法第767 條第1 項 後段規定，請求命麗晶管委會不得妨害伊等各就附表一所 示之建物為自由使用、收益、處分，以達防止妨害之目的 。
⒋李淑惠雖曾於98年4 月13日參加「麗晶花園商場管理委員 會第四次籌備會」，並參與上開規約及門禁管制辦法之討 論，有麗晶管委會提出之簽到表及會議紀錄在卷可稽（見 本院卷三第45至54頁），但觀其內容，李淑惠並未發言同 意上開規約及門禁管制辦法其中有關限制區分所有權人專 有部分使用之內容，且有關第一案討論事項一規約部分， 亦非全體參加之委員均無異議通過（見本院卷三第46頁） ，另李淑惠98年4 月30日即未再出席該委員會之第六次籌 備會，亦有會議紀錄在卷可查（見本院卷三第60至63頁） ，自不因李淑惠曾參加籌備會即得認其已同意授權麗晶管 委會就其所有系爭房屋為共同開發、出租及招商。 ⒌況且，觀諸麗晶管委會提出之「麗晶花園商場門禁管理辦 法」（見本院卷一第228 頁），其第2 條規定門禁管制對 象包括進出商場之全體人員，其第3 條⒊⒋復規定：為維護 商場整體安全，於無保全人員管制時間，一律…不許任何 人進入。區分所有權人於商場大門關閉時間，有必要且急 需進入商場時，可通知保全人員…登記後進入等語。且參 諸此門禁管理辦法，麗晶管委會已自承：經麗晶花園商場 98年第三次區分所有權人會議決議通過「麗晶花園商場規 約」第21條納為規約之一部分等語。再參酌證人文智俊於 本院審理中到庭證稱：伊100 年7 月25日任職於麗晶管委 會，麗晶管委會有聘僱保全人員管理門禁的出入及安全的
管控，保全人員上午8 點上班，下午5 點下班…下班時間 ，有管理辦法，區分所有權人可以到社區警衛室拿取大門 鑰匙，就可以進入等語（見本院卷二第6 頁反面），綜上 可知，麗晶管委會確依前開門禁管理辦法針對麗晶花園商 場實施門禁管制。且由其管制之內容為觀察，管委會為落 實門禁管制，顯不交付予區分所有權人商場公共大門之鑰 匙或遙控器，否則，區分所有權人既已有鑰匙或遙控器， 即可隨時進出，下班時間即無須保全人員協助或通知管理 人員登記，始得進入。據此，李淑惠及黃麗娜等人主張： 麗晶管委會以不發放遙控器及鑰匙等方式，限制其等自由 進出公共大門等情，尚非全然無稽，麗晶管委會辯稱其未 以此方式限制區分所有權人進出等語，要非可採。是李淑 惠及黃麗娜等人請求命麗晶管委會不得妨害其等各就附表 一所示建物為自由使用、收益、處分，以防止妨害發生， 更非無據。
⒍至麗晶管委會提出經李淑惠簽名之「新莊麗晶花園廣場商 場自治會與商場籌備會商場鑰匙移交清冊」（見本院卷二 第257 頁），並聲請通知證人吳星毅到庭作證，且以前揭 移交清冊上有「任何人不得自內部上鎖籌委會應暫定門禁 管制辦法供所有權人依規定進出」、「自鑰匙移交日起， 現場門禁管制由籌委會負責，暫定開放時間為每日上午9: 00至下午5:00區間。」等記載及吳星毅已到庭證稱：上開 文字係經李淑惠確認後，始在清冊上簽名等語為依據（見 本院卷三第32至34頁），辯稱：李淑惠已同意麗晶花園商 場門禁管理辦法云云，然查：
⑴上開移交清冊文頂第3 行記載「中華民國九十八年四月 二十日星期一」，李淑惠簽名之末亦加書「4/20」，顯 示前揭移交清冊係在98年4 月20日製作完成，然其上卻 有「迄4/30均未移交」等文字，此文字記載，意旨李淑 惠至98年4 月30日就某特定事項均未移交，必待98年4 月30日過後，始得為記載，顯見前揭移交清冊在李淑惠 簽名後，仍有添加文字之情形。則李淑惠辯稱：其簽名 時，清冊上並無「任何人不得自內部上鎖籌委會應暫定 門禁管制辦法供所有權人依規定進出」、「自鑰匙移交 日起，現場門禁管制由籌委會負責，暫定開放時間為每 日上午9:00至下午5:00區間。」等文字記載，即非無稽 。
⑵又上開移交清冊，其中「門禁管制」相關之記載，與其 主要內容即「移交物品品項、數量」之文字，字跡依肉 眼觀察比較，亦非全然一致，更難逕認二者均係在李淑
惠簽名前即已存在，是證人吳星毅於本院審理時證稱： 移交清冊除了「迄4/30均未移交」外，其他都是雙方確 認過寫的云云，應屬不能採信。
⑶再者，該文件為移交清冊，目的在釐清李淑惠移交物品 之數量，衡情僅記載移交物品品項、數量等相關事項， 即為已足，但其上竟記載與此不相干且非屬雙方即可擅 自決定之關於移交後如何進行門禁管制事項，亦與常情 不符。
⑷末者，麗晶花園商場門禁管理辦法，係於98年4 月30日 由麗晶花園商場管理委員會第六次籌備會決議通過，有 該辦法在卷可證（見本院卷一第228 頁），李淑惠亦不 可能於98年 4月20日即先同意該辦法之內容，更不能僅 以上開移交清冊之記載認定李淑惠就所有系爭房屋願受 麗晶花園商場門禁管理辦法之限制。
㈢李淑惠請求損害賠償部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任，民法第184 條第1 項前段定有明文。又妨害他人就不 動產為使用、收益者，已侵害他人所有權，自應就該他人 無法使用，或使用上所受限制而生之損害，負侵權行為之 損害賠償責任。
⒉有關系爭房屋部分：
⑴本件李淑惠主張其為麗晶花園商場公寓大廈所屬系爭房 屋區分所有權人，而麗晶花園商場之區分所有權人會議 ，以多數決方式，制定麗晶花園商場規約及麗晶花園商 場門禁管理辦法，強制將其所有系爭房屋授權麗晶管委 會進行共同開發、出租及招商。且麗晶管委會因執行上 開規約及門禁管制辦法，而不交付李淑惠公共大門之鑰 匙及遙控器，對其進行門禁管制等節，堪予採信，已詳 如前述。據此，李淑惠就系爭房屋專有部分之使用、收 益權，必受妨害，其自得依照前開法律規定及說明，請 求麗晶管委會賠償損害。
⑵經查：
①李淑惠原為麗晶花園商場之管理人，其於98年4 月20 日將商場入口鐵捲門遙控器、側邊門鑰匙等移交予商 場籌備委員會代表吳星毅，有移交清冊在卷可憑（見 本院卷二第257 頁），上開移交清冊上記載：自鑰匙 移交日起，現場門禁管制由籌委會負責，暫定開放時 間為每日上午9:00至下午5:00區間等語，雖不能認定 經李淑惠同意，雖如前述（詳參本判決理由欄四、㈡⒍ ），但前揭清冊既係由麗晶管委會提出，堪認其籌備
會確自98年4 月21日起，即開始實施門禁管制，而該 措施，復經其第六次籌備會於98年4 月30日決議通過 將門禁管理辦法納為內容，麗晶花園商場98年第三次 區分所有權人會議復決議通過「麗晶花園商場規約第 21條」，再將前開門禁管制辦法納為規約之一部分， 均詳述如前，據此，李淑惠主張其就系爭房屋之使用 、收益，自98年5 月起即受到限制一節，應屬可以採 信。
②麗晶管委會雖曾於103 年4 月25日本院準備程序中當 庭交付遙控器1 只予李淑惠，有準備程序筆錄在卷可 考（見本院卷二第226 頁），然該遙控器，經李淑惠 指稱不能開啟麗晶花園商場公共大門，嗣本院於103 年6 月13日至現場勘驗測試結果，原先確無法開啟麗 晶花園商場鐵捲門，待麗晶管委會請來鎖匠調整，始 能順利開啟，有勘驗筆錄在卷可查（見本院卷三第73 頁），據此，李淑惠主張：其就系爭房屋之使用、收 益，截至103 年6 月13日止，仍受限制一節，亦足認 與事實相符。
⑶李淑惠主張其自98年5 月起至103 年6 月13日止，因系 爭房屋使用、收益受侵害，按月受有2 萬元之損害一節 ，雖據提出租賃契約為證（見本院卷三第14頁），惟麗 晶管委會就此加以否認，經查：
①系爭房屋其中新北市○○區○○街0 號B2樓之25部分其主 要用途為辦公室，有建物登記謄本可稽（見桃院卷第 306 頁），且此部分，曾經李淑惠於87年間出租予訴 外人東勵實業股份有限公司（下稱東勵公司），其第 1 、2 年之年租金各為9 萬1,500 元，第3 年年租金 為9 萬6,075 元、第4 年年租金為10萬879 元、第5 年年租金為12萬2,708 元、第6 年年租金為12萬8,84 3 元；另新北市○○區○○街00號2 樓之4 部分之主要用 途為住家用，亦有建物登記謄本在卷可考（見桃院卷 第305 頁），此部分，亦曾經訴外人吳秀真於87年間 與東勵公司訂立租約，第1 、2 年年租金各為10萬6, 000 元、第3 年年租金為11萬1,300 元、第4 年年租 金11萬6,865 元、第5 年年租金10萬5,922元、第6 年年租金為11萬1,218 元等情，有房屋租賃契約書在 卷可憑（見本院卷三第12至15頁），但觀諸前開租賃 契約約定，均係授權承租人就商場為整體規劃，有權 將標的之全部或一部拆除改裝或逕行分戶或與他戶合 併或設立櫃位，顯非依照系爭房屋原本之主要用途為
利用，尚不能逕以之為李淑惠就系爭房屋使用、收益 權受限制損害數額之計算認定基礎。且李淑惠就系爭 房屋所受之損害，固以98年第三次區分所有權人會議 為無效決議致侵害專有部分區分所有權人權利為其原 因，但李淑惠於98年4 月20日移交其管理人職務前， 全體區分所有權人實已就麗晶花園商場如何突破分戶 牆遭拆除之現狀為利用，無法達成共識方案，導致區 分所有權人不能盡速依照原有建築及使用執照之規劃 ，重建其專有部分分戶牆及重新配置專有部分之水、 電，此亦屬系爭房屋無法利用之原因之一，是系爭房 屋之不能為通常之使用、收益，自不能全數歸責於98 年第三次區分所有權人會議，是亦不能逕以李淑惠通 常使用系爭房屋之利益，計算其損失。
②新北市○○區○○街0 ○00號地上1 、2 層及地下1、2 層 建築物，涉及擅自變動分戶牆與原核准內容不符之變 更使用行為，有李淑惠提出之新北市工務局函可證（ 見原審卷第139 頁），上開擅自變動分戶牆之情事， 參酌李淑惠提出之前載房屋租賃契約關於「出租人須 授權東勵公司為廣場整體經營規劃，並有權將標的全 部或一部拆除改裝或逕行分戶或與他戶合併或設立櫃 位」之內容（見本院卷三第12至15頁），即可明悉， 堪認李淑惠於87年與東勵公司簽訂房屋租賃契約時即 同意為之，準此，98年4 月30日李淑惠將管理事務移 轉予吳星毅時，系爭房屋已無法供其主要用途即辦公 室或住家使用。再者，系爭房屋雖登記為專有部分， 但經李淑惠於87年間出租予東勵公司同意拆除分戶牆 為整體經營，已如前述。再審酌本院102 年2月20日 至現場勘驗時，李淑惠自承：麗晶花園商場原來有分 戶電錶，後來因分戶牆被東勵公司拆除後，才沒有分 戶錶等語（見本院卷二第35頁反面、第36頁），且經 本院102 年2 月20日現場勘驗結果：新北市○○區○○街 00號2 樓之4 電開關經測試因無電無法使用，有勘驗 筆錄在卷可稽（見本院卷二第37頁反面），可知系爭 房屋自98年5 月起至103 年6 月13日止，應均無專用 水、電之供應，此由李淑惠原審請求麗晶管委會供應 水電，亦可知悉。而考諸系爭房屋專有部分面積分別 為9.2 平方公尺（含陽台）、8.21平方公尺，面積均 不及3 坪。綜合上情，可知系爭房屋未重建分戶牆及 設置專用水、電之前，實無法發揮其原有之通常效用 。再者，麗晶管委會雖以前述方法限制李淑惠使用系
爭房屋，但並非完全禁止李淑惠進入，李淑惠尚非完 全無法使用系爭房屋，據此，李淑惠主張其每月受有 2萬元之損害云云，數額亦屬過高，不能憑採。 ③查，李淑惠曾於97年12月30日與江源進以每戶每月租 金3,000 元，就附表二所示建物訂立租賃契約，其租 期自98年1 月至99年6 月，業據其提出房屋租賃契約 書為證（見桃院卷第307 頁、本院卷二第265 頁）， 且江源進亦於本院審理中到庭證稱：李淑惠98年1 月 1 日起至99年6 月3 日止向伊租自信街3號1樓之5 及 之7 兩戶房屋，伊有收租金等語（見本院卷二第102 頁），並提出收據附卷供參（見本院卷二第107 至11 1 頁），堪信為真實。就此，麗晶管委會僅以江源進 之簽名與其參加區分所有權人會議時簽名不同，質疑 前開租賃契約之真正，惟經審酌自然人之簽名並非不 能代行，且簽名之形態亦會隨姿勢、時間等因素不同 而發生變化，應認麗晶管委員前開所辯，並非可採。 而附表二所示建物，面積分別為8.22平方公尺及6.2 平方公尺，亦均不及3 坪，主要用途均為辦公室，其 具體狀況，應與系爭房屋類似且相當，堪認系爭房屋 在東勵公司拆除其分戶牆，處於無獨立專用水、電， 且區分所有權人無法達成共識加以重新修繕使用之情 形下，每戶使用利益與價值為每月3,000 元。是李淑 惠其98年第三次區分所有權人會議無效決議及麗晶花 園商場門禁管制辦法實施而受侵害之結果，每戶損害 額應為3,000 元。
④麗晶管委會雖辯稱：李淑惠所受損害之計算，應受土 地法第97條第1 項規定之限制云云，惟查，房屋僅供 住宅使用，始受土地法第97條第1 項規定限制，此由 前開條文之立法目的，旨在保護弱勢之承租使用房屋 之人，即可明悉。而本件李淑惠係因系爭房屋所有權 受限制，而請求麗晶管委會賠償損害，非因麗晶管委 會無權占用系爭房屋供居住使用，而請求給付相當於 租金之不當得利或損害賠償，是李淑惠所受損害之性 質，即與房屋租金之損害明顯有間，其數額之計算， 自與土地法第97條第1 項之限制規定無涉。準此，麗 晶管委會此部分所辯，即非可採。
⑷承上，李淑惠因系爭房屋自98年5 月起至103 年6 月13 日止使用、收益限制，按月每戶受有3,000 元（2 戶合 計受有6,000 元）之損害，得請求麗晶管委會賠償。則 李淑惠98年5 月起至100 年12月合計32個月期間，得請
求麗晶管委會給付之金額應為19萬2,000 元（6,000 ×3 2＝192,000 ，此為李淑惠原審已請求部分）；另李淑惠 自101 年1 月起至103 年6 月13日止計29個月又13日之 期間，得請求麗晶管委會給付之金額則為17萬6,600元 （6,000 ×29＋6,000 ×13÷30＝176,600 ，此為李淑惠二 審追加部分）。
⑸至李淑惠另主張：其在系爭房屋申設有ADSL及電話，因 使用系爭房屋受限制，造成98年5 月起至99年6 月每月 各受有電話及網路費用440 元之損害云云。惟查，系爭 房屋因分戶牆曾遭拆除，專有部分並無供電，而李淑惠 申設ADSL，須賴公共用電始得使用。惟公寓大廈之公共 用電，非經全體區分所有權人同意，原不得擅供予專有 部分之私人使用，是李淑惠前開期間申設ADSL本不能使 用卻仍須付費所受損害，難認與系爭房屋使用遭麗晶管 委會限制所致。另李淑惠使用系爭房屋雖受到限制，但 麗晶花園商場之門禁管制辦法並非完全禁止區分所有權 人進入，李淑惠自非全然不能使用所裝設之電話，況且 ，此部分若有損害，亦已包括於前揭每月每戶3,000 元 損害當中，李淑惠就此期間，再請求麗晶管委會每月賠 償440 元，自非有據。
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