臺灣臺中地方法院民事簡易判決
110年度豐簡字第701號
原 告 徐公復
被 告 謝宛蓁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自附圖所示符號834(1)建物（即門牌號碼臺中市○○區 ○○路00○0號房屋，下稱系爭房屋）遷出。二、被告應給付原告及訴外人徐晴新臺幣10萬8,000元，及自民 國110年11月10日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告 及訴外人徐晴新臺幣4,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。訴狀送達後 ，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一 、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定 於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、 第3款、第262條第1項、第436條第2項定有明文。本件原告 起訴時原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00○ 0號房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）96 ,000元，及自民國108年7月30日起至遷讓交還第一項房屋之 日止，按月給付原告4,000元。嗣於本院訴訟繫屬間，變更 聲明為：如主文所示（見本院卷第345頁），核屬請求基礎 事實同一及擴張與減縮應受判決事項之聲明，應予准許。二、按關於公同共有物及其他權利之訴訟，並非概為固有之必要 共同訴訟。又公同共有物之處分及其他權利之行使，固應得 公同共有人全體之同意，惟事實上無法得全體公同共有人同 意時（如他公同共有人所在不明），如有對第三人起訴之必 要，為公同共有人全體之利益計，僅由「事實上無法得其同 意」之公同共有人以外之其他公同共有人起訴，要不能謂其 當事人之適格有欠缺（最高法院85年度台上字第2243號、91 年度台上字第996號、97年度台上字第103號、100年度台上 字第1980號、105年度台再字第7號民事裁判；25年司法院院
解字第1425號解釋可資參照）。本件原告係基於因繼承而取 得附圖所示坐落東勢區中山段834地號國有土地上之符號834 (1)建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房屋，構造為 磚及鐵皮造，下稱系爭房屋）之公同共有事實上處分權。原 告就公同共有之系爭房屋之全部，為公同共有人全體之利益 計，提起遷讓房屋及給付欠租及不當得利之訴，乃屬公同共 有權利之行使。原告雖未列其餘繼承人徐晴為共同原告起訴 ，然因徐晴早於91年6月7日出境，於93年6月24日辦遷出登 記，有戶籍謄本可佐（見本院卷第83頁），且原告陳稱：無 法聯繫徐晴（見本院卷第95頁），可認徐晴所在不明，事實 上無法得徐晴同意起訴。本件原告有對被告起訴之必要，參 照前開實務見解，原告為公同共有人之利益，對於被告之請 求，當事人應屬適格，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告父親徐守愚為東勢地政事務所之退休人員，舊有東蘭路1 9之3號之木造瓦蓋平房因88年時之921地震震垮。系爭房屋 係原告母親徐劉不，在921地震後，於88年12月至89年2月間 ，在原址委由金台聖企業社（即曾資殿，已過世）重新建造 ，徐劉不為出資興建者，故徐劉不原始取得系爭房屋所有權 。徐劉不於97年10月21日死亡，由徐劉不之全體繼承人原告 、徐公磐、徐晴三人繼承取得系爭房屋之事實上處分權。訴 外人徐公磐於109 年4 月20日死亡，徐公磐早於87年11月13 日已與配偶陳馥萱離婚，徐公磐之長子（徐元君）、次子（ 徐元甫）均已於109 年5 月18日拋棄繼承，故由其兄弟姐妹 即原告及訴外人徐晴，繼承取得系爭房屋之事實上處分權。 ㈡被告於98年12月10日與徐公磐簽訂兩年租約，約定租賃期限 為98年12月10日起至100 年12月9 日止。原租約屆期後，被 告繼續使用系爭房屋，出租人並未即時反對，雙方成立不定 期租賃契約。訴外人徐公磐於109 年4 月20日死亡，由原告 及訴外人徐晴，繼承系爭房屋與被告間之租賃契約。被告自 108 年7月10日起迄今均為給付租金。因徐晴早已遷居國外 ，所在不明，故經原告為公同共有人全體之利益，於110年1 1月24日定5日之相當期限催告被告給付欠租，逾期未給付， 租約即為終止，被告於110年12月29日收受催告後，逾期仍 未給付欠租，則租約即於111年1月3日終止，被告自111年1 月4日起即屬無權占用系爭房屋。
㈢原告及訴外人徐晴有系爭房屋之事實上處分權，亦為系爭房 屋之出租人，爰依民法第184條、第179條、第455條，請求 被告自系爭房屋遷出。並扣抵被告給付之押租金4,000元後
，依繼承、租賃契約、民法第179條之法律關係，請求被告 給付原告及訴外人徐晴10萬8,000元，及自110年11月10日起 至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告及訴外人徐晴4,000 元。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：系爭房屋所坐落之土地為國有財產局之土地。原 告並未向國有財產署承租土地。被告目前仍居住在系爭房屋 內。被告曾對系爭房屋支出費用，原告應給予被告修繕費。 原告亦應給予被告房屋津貼等語，資為抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第139至140頁，為方便判決書 論述，依卷內證據更正或調整部分文字用語）： 1.系爭房屋為徐劉不於921地震後在原址重新出資興建，徐劉 不原始取得所有權（見本院卷第346至347頁）。 2.訴外人徐劉不（原告母親）於96年7月10日與被告簽訂租賃 契約（下稱原租約），由徐劉不擔任出租人，出租系爭房屋 予被告，約定租賃期間自96年7 月10日至98年7 月9 日，每 月租金為4,000元，租金應於每月10日前繳納，被告並給付 押租保證金4,000元。
3.徐劉不於97年10月21日死亡（見本院卷第41頁）。 4.徐劉不死亡後，由徐劉不之全體繼承人繼承取得系爭房屋及 系爭房屋出租人地位。
5.被告於98年12月10日與徐公磐簽訂兩年租約，約定租賃期限 為98年12月10日起至100 年12月9 日止。原租約屆期後，被 告繼續使用系爭房屋，出租人並未即時反對，雙方成立不定 期租賃契約（見本院卷第145至150頁）。 6.被告自108 年7月10日起至110 年7 月9 日租金（共24個月 ），均未給付。
7.訴外人徐公磐於109 年4 月20日死亡（見本院卷第43頁）， 徐公磐早於87年11月13日已與配偶陳馥萱離婚（見本院卷第 43頁），徐公磐之長子（徐元君）、次子（徐元甫）均已於 109 年5 月18日拋棄繼承，有本院109 年度司繼字第1457號 案件可參（見本院卷第87至89頁）。
8.徐公磐之全體繼承人為其兄弟姐妹即原告及訴外人徐晴，繼 承房屋租約。
四、得心證之理由：
㈠按未辦理保存登記房屋之買受人，取得該違章建築之事實上 處分權，因與物權性質不同，固無民法第767條第1項物上請 求權規定適用。惟上訴人主張江麗燕、詹金葉違法竊占系爭 房間，除依上開規定請求2人遷出騰空返還系爭房間外，另 依民法第184條、第185條、第179條規定，請求遷出騰空返
還系爭房間，並給付相當於租金之不當得利或損害賠償。則 本件上訴人如受讓取得系爭房間之事實上處分權，此部分請 求是否無理由？亦有再推求之餘地（最高法院109年度台上 字第1633號）。次按事實上處分權，具占有、使用、收益、 事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認 ，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之 權利。加害人侵奪建物事實上處分權之占有，或違反返還占 有之作為義務，可認構成對於不動產事實上處分權之不法侵 害（最高法院106年度台上字第187號民事裁判可資參照）。 又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項、第455條分別定有明文。經查： ⒈原告主張系爭房屋為原告母親徐劉不於921地震後在原址重新 出資興建，徐劉不原始取得所有權等情，業經證人劉祺民於 本院證稱： 我是東蘭路19-1號房子的住戶。19-1號房屋是 在九二一地震之後重新蓋的。19-1號房屋，是我出資興建的 。19-1號房屋是我出錢請曾資殿幫忙蓋的。東蘭路19-1號、 19-2號、19-3號房屋，當初是在九二一地震後，原本的舊有 建物都倒塌，出資人請曾資殿重新蓋的。目前的東蘭路19-3 號房屋，是在九二一地震後，原本舊有建物倒塌後，徐劉不 出資請曾資殿重新蓋的。當初曾資殿施工材料費用大約137 萬多，由三戶按面積分擔施工材料費用，是。我那戶比較大 ，我是負擔51萬元等語明確（見本院卷第346至348頁），並 有建造人曾資殿出具之房屋起造證明在卷可查，復為被告所 不爭執（見本院卷第139頁）。雖然東蘭路19之3號稅籍資料 顯示為東勢地政事務所職務宿舍，有東勢分局111年2月8日 中市稅勢分字第1114100480號函檢附之房屋稅課稅明細表可 佐（見本院卷第173至193頁），惟經本院函詢臺中市東勢地 政事務所，經該所函覆：門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房 屋，並非本所職務宿舍等語（見本院卷第265頁、第309頁） 。綜上證據以觀，應認原告主張為真實可採。
⒉徐劉不於97年10月21日死亡，由徐劉不之全體繼承人原告、 徐公磐、徐晴三人繼承取得系爭房屋之事實上處分權。訴外 人徐公磐於109 年4 月20日死亡，徐公磐早於87年11月13日 已與配偶陳馥萱離婚，徐公磐之長子（徐元君）、次子（徐 元甫）均已於109 年5 月18日拋棄繼承等情，為兩造所不爭
執，並有徐劉不、徐公復、徐公磐、徐晴、陳馥萱、徐元君 等人戶籍資料、徐元君及徐元甫之民事陳報狀、本院109年5 月26日中院麟家良109司繼1457字第1090044002號函可佐（ 見本院卷第41至51頁、第83至89頁、第117至121頁）。從而 ，原告主張系爭房屋由原告及訴外人徐晴繼承取得事實上處 分權，應屬有據。
⒊被告於98年12月10日與徐公磐簽訂兩年租約，約定租賃期限 為98年12月10日起至100 年12月9 日止。原租約屆期後，被 告繼續使用系爭房屋，出租人並未即時反對，雙方成立不定 期租賃契約。訴外人徐公磐於109 年4 月20日死亡，由原告 及訴外人徐晴，繼承系爭房屋與被告間之租賃契約。被告自 108 年7月10日起迄今均為給付租金乙情，為被告所不爭執 。從而，原告為公同共有人全體之利益，於110年11月24日 定5日之相當期限催告被告給付欠租，逾期未給付，租約即 為終止（見本院卷第114頁），被告於110年12月29日收受催 告後（見本院卷第135頁），逾期仍未給付欠租。則租約即 於111年1月3日終止，被告自111年1月4日起即屬無權占用系 爭房屋。
⒋至於被告雖表示曾對系爭房屋支出修繕費（見本院卷第141頁 ），並提出就系爭房屋之輕鋼架換裝、熱水器換裝、馬桶及 洗臉盆換裝、水龍頭、蓮蓬頭及銅管換裝、電線全面更新及 配線、燈具換裝、地板換新及施工、加壓馬達等更新安裝、 庭院鐵皮屋材料及施工等費用之估價單1紙（其上並未有任 何廠商之圓戳章）為證（見本院卷第201頁）。然查：⑴上開 費用是否為租賃物「修繕費用」，容有疑義；且縱令為修繕 費用，被告自承為上開費用支出前，並未先定相當期限催告 當時之出租人（見本院卷第141頁）。因此，被告自無從依 民法第430條規定向出租人主張償還修繕費用或從租金中扣 除。⑵其次，承租人就租賃物所支出之上開費用，是否屬於 「有益費用」，亦不得而知；且於租賃關係終止時，有無現 存增加之價額，依現有證據，難以認定；最重要者，被告並 未舉證證明其支出上開費用時，出租人「知其情事而不為反 對之表示」。因此，尚難認符合民法第431條第1項之要件， 併此敘明。
⒌被告另抗辯：原告應給予房屋津貼云云（見本院卷第142頁） ，惟為原告所否認，陳稱：系爭房屋已出租被告10多年，被 告早應知悉無法申請房屋津貼的補助；且被告如果因房屋津 貼影響其承租意願，其早就可以搬遷，不用選擇繼續承租居 住等語（見本院卷第142頁）。經查，被告早於96年7月10日 起即開始承租系爭房屋，並居住迄今，就系爭房屋能否申請
房屋津貼補助，應知之甚詳。依卷內證據亦無法證明出租人 所提供之房屋，應具備供承租人申請房屋津貼補助之效用。 從而，尚難認原告需為被告無法申請房屋津貼補助負責。故 被告主張原告應給予被告房屋津貼乙情，應屬無據。 ⒍基上，原告就系爭房屋有公同共有之事實上處分權，亦為系 爭房屋之出租人；原告終止租約後，被告就系爭房屋已無占 有權源，被告違反返還租賃物之作為義務，繼續占用系爭房 屋，受有使用系爭房屋之利益，並對原告之事實上處分權構 成不法侵害。從而，原告為公同共有人全體之利益，依民法 第184條、第179條、第455條，請求被告自系爭房屋遷出， 應屬有據。
㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨可參）。次按無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其 後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按無權占 有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查， 原告主張被告自108 年7月10日起迄今，均未給付租金乙情 ，為被告所不爭執。因此，經扣抵被告給付之押租金4,000 元後，原告就本件公同共有之債權（繼承取得遺產被侵害所 生得請求給付租金及不當得利債權），為公同共有人全體之 利益，依繼承、租賃契約、民法第179條之法律關係，請求 被告給付全體公同共有人（即原告及訴外人徐晴二人）10萬 8,000元（計算式：108年7月10日起至110年11月9日共28個 月租金112,000元－押租金4,000元＝108,000元），及自110年 11月10日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付全體公同共有 人（即原告及訴外人徐晴二人）4,000元，應屬有據。五、綜上所述，原告依民法第184條侵權行為、第179條不當得利 、第455條租賃物返還請求權、繼承、租賃契約等法律關係 ，聲明請求判決如主文第1項至第2項所示，為有理由，應予 准許。
六、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。併依同法 第392條第2項規定，依職權酌定被告預供擔保得免為假執行 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 16 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 高士傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 16 日 書記官 蔡伸蔚