臺灣花蓮地方法院民事簡易判決
111年度花簡字第207號
原 告 劉秀媖
訴訟代理人 林其鴻律師
被 告 吳姿慧
被 告 林依潔
被 告 林依瑩
被告兼共同訴訟代理人
林煒鈞 住花蓮縣○○鄉○里村00鄰○里○路00
○0號(兼送達代收人)
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告吳姿慧、被告林煒鈞應給付原告新臺幣(下同)250,500 元，及自民國(下同)111年2月4日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。
二、被告林依潔、被告林依瑩、被告林煒鈞應給付原告555,050 元，及自111年2月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告吳姿慧、被告林煒鈞 如以250,500元為原告預供擔保得免為假執行；被告林依潔 、被告林依瑩、被告林煒鈞如以555,050元為原告預供擔保 得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告訴之聲明：①吳姿慧、林煒鈞應連帶給付原告250,500元 ，及自111年2月4日起(卷237頁)至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。②林依潔、林依瑩、林煒鈞應連帶給付原告55 5,050元，及自111年2月4日起(卷237頁)至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。③願供擔保請准宣告假執行。主張：(一)原告所有門牌號碼花蓮市○○街00號房屋，於100年5月16日出 租予吳姿慧(為林煒鈞之母)及林煒鈞，並簽訂房屋租賃契約 書(下稱租約一)，約定租期3年自100年5月16日起至103年5 月15日止，每月租金22,000元(經扣除原告應付的補充保費3 00元，被告每月應實付租金21,700元)，由林煒鈞作為開設 「方程文理補習班」之用。租期屆滿後，雙方再更新租約之
租賃期間延長至109年5月15日。嗣後，原告於108年10月16 日就系爭房屋再與林依潔、林依瑩及林煒鈞簽訂房屋租賃契 約書(下稱租約二)，約定租期2年自108年10月16日起至110 年10月15日，除承租人與租期跟租約一略有不同外，其他租 賃條件均相同。雖然租約二之承租人欄位未列林煒鈞，然因 承租系爭房屋之目的係作為經營補習班，該補習班為林煒鈞 所設立或擔任班主任，林煒鈞也在租約二末頁親筆手寫註記 「林煒鈞負責全部履約保證」，顯見林煒鈞確係租約二之實 際承租人，僅係利用其女兒林依潔、林依瑩之名義與原告簽 訂租約二。租約一、二承租之目的都是提供林煒鈞做經營補 習班之用，可認為原告與吳姿慧及林煒鈞有意提前終止租約 一，而由租約二取代租約一之法律關係，可認租約一已於10 8年10月15日終止。
(二)然吳姿慧及林煒鈞竟自105年1月份起、林依潔、林依瑩及林 煒鈞竟自108年10月起，即未完全依約按時支付租金，不斷 以補習班經營困難等理由敷衍原告，導致拖欠多時，原告已 依租約上地址，以存證信函通知被告限期繳清，並請被告依 租賃契約完成搬遷點交房屋返還原告，有於租約二租期屆滿 不繼續出租之意思，原告既已明確表達反對意思，不生民法 第451條之效果，是租約二已因期限屆滿於110年10月15日終 止。原告請求以下金額：
1.聲明第1項(依民法第439條規定請求)：租約一在105年1月至 108年9月間(108年10月另立租約二)，以每月租金21,700元 計算45個月，共應支付租金976,500元，扣除吳姿慧、林煒 鈞以匯款方式匯入原告設於花蓮中華路郵局帳戶內已支付69 6,000元(並未以交付現金或其他方式給付)，尚積欠280,500 元，經扣除吳姿慧、林煒鈞曾給付押租金3萬元，仍積欠租 金250,500元。
2.聲明第2項(依民法第439條、第179條規定及租約二第12條約 定請求)：
①積欠租金：租約二自108年10月16日至110年10月15日間， 以每月租金21,700元計算24個月，應支付租金520,800元 ，扣除林依潔、林依瑩、林煒鈞以匯款方式匯入原告設於 花蓮中華路郵局帳戶內145,100元(並未以交付現金或其他 方式給付)，尚積欠375,700元。
②相當於租金之不當得利：自租約二租期屆滿至林煒鈞返還 房屋止，即110年10月16日至111年4月1日止共計5.5個月 ，林依潔、林依瑩、林煒鈞無權占用系爭房屋，致使原告 無法使用收益該屋，以每月租金21,700元計，原告得依民 法第179條不當得利法律關係向其三人請求119,350元。
③律師費：依租約二第12條約定，承租人有違約情事致出租 人(原告)因涉訟所繳納之律師費用，應由承租人負責賠償 。原告高齡84歲，自行行使法律上權利有其困難，即有委 任律師之必要，其提起本件訴訟委任律師支出律師費6萬 元，依約得向林依潔、林依瑩、林煒鈞請求賠償。以上合 計555,050元。
(三)對被告答辯之意見：
1.關於被告抗辯租金有部分以現金給付或扣抵房屋修繕費等， 原告否認有此情形，原告慮及被告因補習班事業經營困難， 在長久的租賃期間，多有通融被告遲繳租金，然被告編造理 由佯稱未積欠租金，原告對此甚感失望。原告是因被告從事 教育事業，原告多有寬容忍讓才導致到今日被告積欠大筆租 金或再次續約，並非被告所稱無欠租及相處融洽。被告不能 以扣繳憑單作為兩造間實質法律關係之依據，與被告是否給 付租金無關。
2.關於被告所稱減免租金(110年1月15日至110年10月15日租金 減半、全年租金減免為12萬元)及遲延交屋不請求租金方面 ，原告否認曾有這樣的承諾，被告就此並未舉證難以採信。 3.關於被告稱倘真有積欠租金，何以原告仍要續租等語，此主 張租金已清償也應由被告舉證證明。
4.被告不得以租賃物有修繕必要，自行修繕而請求自租金扣除 。被告並無提出系爭房屋不符合正常使用狀態或有何修繕必 要之證據，也未提出實際修繕之憑據，此應由被告負舉證責 任。被告提出之「花蓮市○○街00號結清與未結清費用一覽表 」與本件請求105年之後積欠之租金無關，又該一覽表記載 「依屋主意願酌情補貼」即證明雙方就此部分修繕費用係約 定由被告負擔，且該表1至6項可認為是承租人考量營業成本 後自願支出之硬體成本，被告應是在衡酌系爭房屋地理位置 距離花蓮國風國中僅130公尺距離，地段甚佳，室內空間寬 敞足夠做為補習班用途之現況，願意承租後自行改建維修， 此等項目既非一般自然使用耗損下之維修，雙方也約定費用 由被告負擔，被告並無要求於租金中扣除之理。 5.原告否認公證書為真正，縱使公證書為真正(原告否認)，依 公證書之記載，被告得無償使用系爭房屋，然被告因兩造間 之租賃關係於93年5月起至98年12月止，仍按月給付租金2萬 元，給付總額136萬元(為被告自承)，則被告以清償租金債 務之意思而給付租金時，已明知因支出房屋之修繕整理無須 付租金，仍願如期給付租金，依民法第180條第3款規定，屬 於給付時明知無給付義務，不得依不當得利請求返還。倘原 告因公證書而對被告負有不當得利返還之責，原告於111年6
月28日收受被告民事答辯(三)狀(主張抵銷)，被告於96年6 月28日以前之不當得利債權也已罹於時效，原告得拒絕給付 ，被告不得就此部分主張抵銷。
6.被告並未舉證有拆除水泥隔牆處理費24,000元之支出，原告 也未與其合意各付12,000元。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准 宣告免為假執行。辯稱：
(一)110年疫情期間原告來說明因為有姪子開業需使用系爭房屋 ，無法再續約出租給林煒鈞，林煒鈞也能理解原告對系爭房 屋有所打算，原告再三提及大家好來好去不要想太多，錢不 是問題(意指若有幾個月延遲不會有租金問題)，疫情期間經 營困難感同身受，雙方和諧達成共識，因此口頭約定於租約 到期前先處理補習班之遷址申請，並著手屋內各項物品之整 理搬運，但是補習班之設立有嚴格之安檢空間，林煒鈞於租 約到期日前尚未找到合宜處所，因此直接辦理註銷並拆下招 牌以明示履行對原告之約定，並趕工整理打包搬運，被告已 於111年4月1日清空還屋，依民法第73、166條規定及契約自 由原則，顯然無原告所稱之損害賠償、不當得利及相關延伸 費用。租約一由吳姿慧(林煒鈞之母)、林煒鈞名義承租房屋 1、2樓(補習班營業用)及3、4樓(純住家使用)；租約二中承 租人為林依潔、林依瑩、林煒鈞，其使用名義與租約一實則 相同，原告知道補習班之承租人教育處規定必須為負責人， 並認為林煒鈞為班主任且為訂合約之聯絡人應在租約上載明 林煒鈞為保證人，雙方達成共識簽訂租約二。
(二)就原告請求方面：
1.每月租金應為21,700元。原告同意於每月租金22,000元減收 健保補充保費300元，每月租金實付21,700元。 2.被告並無積欠租金。被告每年皆如實報稅，報稅繳稅無誤表 明原告有收到該筆收入，顯示被告並無積欠租金。租金之付 款有轉帳、現金及扣除系爭房屋之修繕費用，因收費日程問 題所以有不同一日期付款情形，原告也能體諒，林煒鈞於付 現金時，有些是原告來自取，或有簽收但因搬遷文件難以找 出，亦有難開口請求簽收之時，但不拘小節，雙方合意故合 約得以延續十幾年，重啟新合約意指舊合約的結束，原告以 未合轉帳金額索討實難理解。依原告之證據、存證信函、律 師函及訴狀中陳述的租金差額相距甚大，可見原告的請求確 實不合常理。
3.原告應允110年1月15日至110年10月15日9個月房租減半以度 過不景氣及疫情的重大損耗，同意全年(110年)以12萬元作 為租金總額。
4.93年5月間被告向原告租屋時屋況甚差，前房客退租時並未 清空，營業設備、招牌、垃圾、油汙大量留於屋中，整棟房 子多處破損、年久失修，當時原告以年紀大無力整修為由， 協議由林煒鈞代為整修處理，所有整修費用日後會支付給被 告並補貼租金。簽約一年後系爭房屋才整理到可以申請補習 班立案，被告為確保先前付出的心血及成本有所保障，要求 原告公證辦理房屋無償借用契約，並於94年7月7日申報扣繳 單位設立以便合法經營。補習班經營一段時間後，被告向原 告要求收取房屋修繕及一年的租屋補貼費用，至100年6月14 日才在被告委婉的催促下簽立「象徵式修繕費用未付款單據 」，可證明確有其事。該單據中明白寫下同意扣款，不料原 告自行在背頁寫「以轉帳方式付疑」3,000元還在收款人處 自行簽名，但收款人應為林煒鈞簽名，何況林煒鈞當時未收 到3,000元，被告也未向其轉帳扣款。
5.被告雖暫時無法提出簽收單據，但原告在94年公證書、上開 未付款單據中應支付給被告的款項，遠超過原告請求金額， 計算如下，並主張抵銷：
①「象徵式修繕費用」加上公證書即5年8個月無償借住實際 上卻是照常支付租金，並無收取到整修費用及租金補貼， 倘若以公證書每月收取扣抵房屋租約的2萬元，5年8個月 合計總金額為136萬元，為原告必須支付被告的金額。 ②「象徵式修繕費用未付款單據」所載88,000元，得向原告 請求。
③兩間房屋中間的水泥隔牆因縣政府做地下污水道規定必須 拆除，處理費24,000元(含打掉水泥隔牆工資及運走打下 的水泥磚塊及水電處理費)，約定原告、被告兩家各付12, 000元，當時原告說房子由被告住、錢由被告付，然錢當 然要屋主支付，故被告得請求原告給付12,000元。 6.公證書與按月給付2萬元之總金額請求權並未消滅。 7.原告求償律師費6萬元，縱使契約有約定給付律師費，但與 最高法院92年台上字第1244號判決相違，原告應不得請求。三、兩造不爭執之事實：(卷222頁筆錄)
(一)100年5月27日，吳姿慧、林煒鈞與原告就系爭房屋成立租賃 契約(即租約一)，租期自100年5月16日起至103年5月15日止 ，事後再將租期更新至109年5月15日止(卷29至32頁)，約定 租金為每月21,700元。吳姿慧、林煒鈞有依上開租約給付押 租保證金3萬元。
(二)108年10月16日，林依潔、林依瑩及林煒鈞與原告就系爭房 屋成立租賃契約(即租約二)，租期自108年10月16日起至110 年10月15日止，取代尚未到期之租約一。本租賃契約之租金
同樣為每月21,700元(卷130頁)。
(三)林煒鈞於111年4月1日將系爭房屋點交返還原告。四、本院之判斷：
(一)原告得請求承租人給付積欠之租金：按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前 段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被 告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對 其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則 。原告主張租約一之承租人吳姿慧、林煒鈞自105年1月至10 8年9月間積欠租金共280,500元，租約二之承租人林依潔、 林依瑩、林煒鈞自108年10月16日至110年10月15日積欠租金 共375,700元；租金給付方式都是將款項匯入原告設於花蓮 中華路郵局帳戶內之事實，提出存摺影本、租金已支付明細 (附表二、三)等為憑(卷41至57、141至148、241、242頁)， 被告則以前詞為辯，經查：
1.原告就其主張收受租金情形，已經提出存摺內頁影本並整理 成附表，被告對於原告所稱匯入其設於花蓮中華路郵局帳戶 內的款項如附表二、三是給付系爭房屋租金並不爭執；參看 附表二(卷141頁)即租約一自105年1月起至108年9月間(共45 個月)租金給付情形可見，租約約定之月租金21,700元在長 達45個月的期間匯入該帳戶內27次，附表三(卷143頁)即租 約二自108年10月至110年10月間(共24個月)期間匯入該帳戶 3次，應堪認原告主張兩造約定租金給付方式為匯入原告上 開郵局帳戶為可採信。原告就其主張之事實已經舉證證明， 被告就其辯詞則應提出反證證明，本院始得信為真實。 2.被告辯稱其並未積欠租金，提出補習班扣繳單位設立登記申 請書、國稅局補習班業務狀況調查紀錄表、所得稅扣繳憑單 申報書等為證(卷163至179)，然上述資料僅為林煒鈞在系爭 房屋設立之補習班繳稅憑據，該扣繳憑單上記載「租賃給付 24萬元」並不能作為其等承租系爭房屋已依約給付租金予原 告之證明。其此項辯詞難認可採。
3.被告辯稱租金支付有以現金給付，然就此並未提出證據證明 ，無法採信。
4.被告辯稱租金支付有以扣除房屋修繕費用給付，並就88,000 元為抵銷抗辯，提出「花蓮市○○街00號結清與未結清費用一 覽表」(卷181頁)為憑，經核該一覽表固記載「以上為整修 約略費用未向屋主請領款項，依屋主意願斟情補貼，餘款88 ,000元，每月扣款1,500元詳列於后扣完為止，屋主劉秀媖 ，承租人林煒鈞，100年6月14日」，然在該一覽表後頁欄位 卻記載「100年9月21日，(金額)1500×2＝3,000，(收款人)劉
秀媖，9月份後以轉帳方式付疑」，則該一覽表所載「屋主 同意每月扣款1,500元」究竟何意實屬有疑；此外，被告就 此亦無從進一步舉證以實其說，其憑此一覽表前後矛盾之記 載欲主張應以房屋修繕費用88,000元抵銷原告之租金請求權 ，難認有理。
5.被告辯稱原告應允110年房租減半、全年以12萬元為租金總 額等語，為原告否認，被告就此無法舉證證明，難認可採。 6.被告辯稱雙方達成共識，原告體諒疫情期間補習班經營困難 ，無法與被告續約，大家好來好去，錢不是問題，意指若有 幾個月延遲不會有租金問題等語，為原告所否認，且被告就 此項辯詞無法舉證證明為真，難以採信。
7.被告提出公證書經核為94年度花院民公正字第0523號公證書 (卷161、162頁；並經調閱該公證卷宗核閱無誤)，依民事訴 訟法第358條第1項規定，應推定為真正，原告否認該公證書 為真正，並未舉證證明，難認有理。依該公證書公證之法律 行為記載「房屋無償借用契約，房屋標示坐落花蓮市○○街00 號，借貸期間93年5月1日至98年12月31日止，貸與人(劉秀 媖)將上開房屋貸與借用人(林煜鈞即林煒鈞；戶籍謄本置於 證件袋參照)無償使用，借用人應於期間屆滿後返還借用標 的物。本公證書於94年6月6日作成。」。被告另提出93年5 月2日之房屋租賃契約書記載原告將系爭房屋以每月租金2萬 元出租予林煒鈞，租期自93年5月15日起3年(卷153至159頁) ，因而辯稱在5年8個月其應無償使用系爭房屋期間，卻照常 支付租金等語；然兩造於94年6月6日就房屋無償借用契約辦 理公證後，林煒鈞仍繼續依上開租賃契約給付租金，縱屬實 情，應可認原告與林煒鈞於公證後有成立新的合意，要按原 訂租賃契約為履約，林煒鈞始繼續繳納租金，原告而得以收 取租金，故林煒鈞不能在其依前開93年間的租約履行完畢後 ，再以公證書為據對原告請求按每月2萬元給付5年8個月期 間的費用136萬元，進而在本件主張抵銷，故被告此項抵銷 抗辯也難以採信。
8.被告以水泥隔牆拆除處理費24,000元，原告應支付12,000元 主張抵銷，然為原告所否認，且被告亦未能舉證證明有此項 費用支出及原告應負擔12,000元等情為真，故其據此為抵銷 抗辯亦屬無據。
9.被告所執辯詞均無可採，仍應認原告主張為真實。則原告依 民法第439條規定請求承租人給付積欠之租金，即租約一部 分經扣除押租金3萬元後為250,500元(應由吳姿慧、林煒鈞 給付)，租約二部分為375,700元(應由林依潔、林依瑩、林 煒鈞給付)，為有理由。又連帶債務，以契約明示約定或法
律有規定者為限，民法第272條有明定。租約一、二均未明 示承租人應負連帶清償責任，雖在制式租約「乙方連帶保證 人丙方」項下簽名，但已明載是「承租人」，非「丙方」連 帶保證人，仍應認為承租人而非該租約之「連帶保證人」； 此外，亦無法律明文規定承租人應負連帶責任，則原告請求 其等連帶給付難認有理。
(二)原告得請求租約二承租人給付相當於租金之不當得利119,35 0元：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 民法第179條定有明文。無權占用他人之房屋，可能獲得相 當於租金之利益，此為社會通常之觀念，而房屋所有人因此 受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定， 請求相當於租金之不當得利。租約二約定租期至110年10月1 5日屆滿，被告自承原告在租期屆滿前已告知無法續租(卷10 3頁)，租約二因租期屆滿而終止，然承租人至111年4月1日 始交還房屋給原告(卷130頁)，其等在110年10月16日起至11 1年4月1日(5.5個月)占用系爭房屋使用，為無法律上之原因 而受利益，致原告受有相當於租金之損害，兩造原租約約定 每月租金為21,700元，則原告依民法第179條規定請求林依 潔、林依瑩、林煒鈞給付119,350元(21700×5.5＝119350)， 自屬有據。
(三)原告得依租約二第12條約定請求律師費6萬元：租約二第12 條約定，乙方(林依潔、林依瑩、林煒鈞)如有違約情事，致 損害甲方(原告)之權益時，如甲方因涉訟所繳納之律師費用 ，應由乙方負責賠償(卷39頁)。原告為27年11月間出生(卷1 61頁)，於起訴時為84歲，年歲已高且無法律之專業知識， 其因被告未依約給付租金等違約情事提起本件訴訟，委請律 師支出律師費6萬元，有律師存摺資料可參(卷205頁)，自得 依前開租約約定為請求。最高法院92年台上字第1244號理由 「我國民事訴訟法就民事第一、二審訴訟目前並未採取強制 律師為訴訟代理人之制度，是當事人所支出之律師費用，難 認為伸張權利或防禦上所必要」等情與原告依約為請求並不 相同，不得比附援引，被告以此為由拒絕給付難認有理。五、綜上所述，原告得就租約一積欠之租金250,500元對吳姿慧 、林煒鈞為請求，就租約二部分得請求林依潔、林依瑩、林 煒鈞給付555,050元(375700＋119350＋60000＝555050)。從而 ，原告依民法第439條、第179條及租約二第12條約定請求如 主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，並依民事訴訟法 第389條第1項第3款規定及被告聲請為假執行及免為假執行 ，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 111 年 9 月 23 日 臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 23 日 書記官 吳琬婷