臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第778號
原 告
即反訴被告 孫淑珍
反 訴被 告 曹厚雍
上 二 人
訴訟代理人 林哲弘律師
被 告 楊秋金
被 告
即反訴原告 曹慧萍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○弄○號房屋騰空遷讓
返還原告。
二、被告戊○○應自民國一０九年十月二十三日起，至遷讓返還第
一項所示建物為止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由被告戊○○負擔五之四，庚○○負擔五之一。
五、反訴原告之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴
之全部或一部。民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第
1項定有明文。本件原告乙○○（下以姓名稱之）起訴時原聲
明：㈠被告庚○○（下以姓名稱之）應將門牌號碼高雄市○○區○
○路00巷0弄00號房屋（即高雄市○○區○○段000000000○號建物
，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予乙○○；㈡庚○○應自民國109
年10月23日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付乙○○新
臺幣（下同）15,000元；㈢庚○○應給付乙○○2,105元（見審訴
卷第11頁）。嗣於本院審理中，追加系爭房屋之現占有人即
戊○○（下以姓名稱之）為被告，請求庚○○、戊○○騰空遷讓返
還系爭房屋，及按月給付前述相當於租金之不當得利（見本
院卷第19頁）；後於111年4月12日撤回前開第3項聲明部分
（見本院卷第315頁、第335頁），揆諸前揭規定，可認其乃
撤回一部之訴，且請求之基礎事實同一，於法尚無不合，應
予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。
本件乙○○起訴請求庚○○、戊○○騰空遷讓，並返還系爭房屋予
乙○○，戊○○因認乙○○與系爭房地出賣人丙○○（下以姓名稱之
）間就系爭房地之買賣係通謀虛偽，遂於言詞辯論終結前，
提起反訴，並聲明：㈠確認乙○○、丙○○間就系爭房地於109
年9 月18日之買賣關係及109 年9 月30日所有權移轉法律關
係均不存在。㈡乙○○應將系爭房屋於109年9月30日以買賣為
原因所為之所有權移轉登記塗銷（見本院卷第153頁、第216
頁），其反訴訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，亦無專屬
管轄之情形，揆諸上開規定，戊○○所為反訴合法，應予准許
。
貳、實體部分
一、本訴部分
㈠乙○○主張：乙○○於109年9月18日以300萬元向丙○○買受系爭房
屋，及系爭房屋所坐落之高雄市○○區○○段000000000地號土
地（下稱系爭土地，同時提及房屋及土地時合稱系爭房地）
，並於109年9月30日完成所有權移轉登記。嗣於109年10月2
3日，委由訴外人己○○，在系爭房屋張貼書面通知，要求系
爭房屋之占有人戊○○、庚○○提出合法居住之證明文件，惟遭
置之不理；己○○於109年12月9日再前往系爭房屋協商，仍然
遭拒。而乙○○既為系爭房屋之所有權人，然戊○○、庚○○無權
占有系爭房屋，致其受有無法使用系爭房屋之損害，爰依民
法第767條第1項前段、民法第179條之規定提起本件訴訟等
語。並聲明：㈠戊○○、庚○○應將系爭房屋騰空遷讓返還予乙○
○；㈡戊○○、庚○○應自109年10月23日起，至騰空返還系爭房
屋之日止，按月給付乙○○15,000元。
㈡戊○○、庚○○則以：系爭房地原為戊○○之父即丙○○之祖父曹允
超所有，戊○○自58年間，即在系爭房屋居住並設籍。曹允超
98年間過世時，有交代系爭房地不能出售，故系爭房地先以
持分方式共有，因戊○○尚有卡債，為免戊○○所有之系爭房地
應有部分遭銀行查封，經訴外人即丙○○之母甲○○（斯時丙○○
尚未成年）提議由戊○○於98年2月25日將該部分借名登記予
丙○○。嗣戊○○之母即丙○○之祖母曹洪幸枝於103年間逝世，
因遺產尚有其他房屋，曹洪幸枝之繼承人及甲○○協商後，決
定由戊○○、丙○○一起分得系爭房地。惟為避免戊○○逝世後又
衍生需繼續共有之情形，其餘繼承人則分別將渠等系爭房地
所有權之應有部分移轉予丙○○。又因戊○○當時罹患癌症，為
讓戊○○繼續養病，遂與丙○○成立使用借貸契約，約定系爭房
地得由戊○○使用至過世為止。嗣後訴外人元誠國際資產管理
公司（下稱元誠公司）以戊○○、丙○○間就系爭房地之所有權
移轉行為害及其債權為由，提起訴訟，故戊○○98年2月25日
移轉系爭房地1/5應有部分予丙○○之法律行為，經判決撤銷
，並回復為戊○○所有，且該部分隨即遭拍賣，戊○○為維持丙
○○就系爭土地所有權之完整性，以及戊○○對系爭土地占有使
用之權利，遂於104年間再出資688,000元，以丙○○之名義，
拍定系爭房地所有權1/5應有部分，再借名登記於丙○○名下
，故丙○○自始至終均知悉戊○○居住於系爭房屋內，及戊○○有
權使用系爭房地。而在丙○○取得系爭房地全部之所有權後，
戊○○居住於系爭房屋之期間，及戊○○出租系爭房屋予庚○○時
，丙○○不僅均未前往察看房屋或提出爭執，亦未報警處理，
更未提起訴訟；此外，系爭房地103年至105年之房屋稅、地
價稅均由戊○○繳納，且105年間系爭房地之地價稅、房屋稅
投遞地址，雖已更改為雲林縣○○鎮○○00號即丙○○及甲○○住處
，惟丙○○及甲○○均未繳納，致生滯納金，最後才由戊○○繳納
；系爭房地出售前，丙○○亦曾傳訊息與戊○○協商，上情均可
彰顯戊○○有權占有使用系爭房地，否則無須與戊○○協商，更
遑論丙○○亦曾於電話中表示要放棄系爭房地。另庚○○早在10
1年間曹洪幸枝過世前即向戊○○承租系爭房屋1、2樓，並經
曹洪幸枝告知系爭房屋相關事宜均由戊○○處理，且均有依約
按時繳納租金、水電費予戊○○，當有權使用系爭房屋，故居
住於系爭房屋內並無不當得利可言。況且，既本件紛爭係乙
○○向丙○○購入系爭房地而產生，則系爭房屋遭他人占用、因
他人占用所生之損失，乙○○本應向丙○○主張，而非向戊○○、
庚○○主張等語，資為抗辯，並聲明：乙○○之訴駁回。
二、反訴部分
㈠戊○○主張：系爭房屋之買賣契約中，已載明系爭房屋由第三
人占有中，而乙○○係己○○所開設之昶信不動產仲介行之員工
，其二人身為不動產職業經理人，既知悉系爭房地現由第三
人占有使用，則系爭房地之使用權勢必產生糾紛，竟仍違反
職業道德而買受由戊○○占有之系爭房屋，其買賣行為自屬違
法。且乙○○原非居住於系爭房地附近，豈會捨近求遠購買可
能產生使用權糾紛之系爭房地，顯見乙○○之購買動機，已有
可議，顯非法律所應保護之善意第三人；而乙○○亦未入內確
認屋況，即購買系爭房屋，亦不合常理；又乙○○之夫於岡山
有購買房屋，卻未以該房屋進行貸款，反係向己○○借款購入
系爭房地，可知乙○○購屋之資金來源亦顯有疑義，應係為通
謀虛偽購買系爭房地而為。丙○○與甲○○均明知系爭房屋為戊
○○有權使用，竟仍違反協議將系爭房地出售他人，顯係故意
不法侵害戊○○之權利，該買賣自屬無效。另乙○○購買系爭房
屋後，即向戊○○、庚○○提起遷讓房屋之訴訟，卻未向丙○○提
出任何主張，亦可知乙○○與丙○○並無買賣之真意，爰依民法
第87條第1項之規定提起反訴，請求確認乙○○、丙○○間買賣
契約及移轉所有權登記之行為均不存在，及依民法第179條
之規定，請求乙○○塗銷系爭房地之所有權登記等語，並聲明
：如前揭壹、二之反訴聲明所示。
㈡乙○○、丙○○則以：乙○○購買系爭房地之動機，係因計劃讓乙○
○子女於附近學區就學之故，且縱乙○○知悉系爭房屋有第三
人居住在內，與拍賣程序不點交之房屋相同，均無從逕謂不
得購買。而不動產買賣因交易金額龐大，買賣價金來自於自
身存款、銀行貸款或親友間借貸均屬常態，則判斷買賣是否
真實之標準應是有無將約定款項交付予賣方，而非資金來源
，是縱乙○○就系爭房地之買賣有部分價金係向己○○借款，亦
不影響系爭房地買賣契約之真實性，則乙○○及丙○○已就標的
物系爭房地、價金300萬元、支付價金之方法、系爭房屋移
轉所有權之時點均有合意，買賣契約自已有效成立，且丙○○
卻有移轉登記系爭房地之所有權予乙○○，乙○○亦有如數交付
價金，足證乙○○及丙○○間確有買賣及移轉系爭房地所有權登
記之真意等語，資為抗辯，並聲明：戊○○之反訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地原為訴外人曹允超所有，於98年2 月13日以繼承為
原因登記予曹洪幸枝、戊○○、訴外人丁○○、曹慧英、丙○○，
應有部分各1/5；前述戊○○之部分於98年2 月25日以買賣為
原因，移轉登記予丙○○；曹洪幸枝之部分於103 年7 月17日
因分割繼承，移轉登記予丙○○；曹慧英之部分於103 年8 月
5 日以贈與為原因，移轉登記予丙○○；丁○○之部分於103 年
8 月7 日以贈與為原因，移轉登記予丙○○（註：此時丙○○取
得系爭房地全部之權利）；104 年1 月13日就前開「98年2
月25日戊○○將其應有部分1/5部分」，因判決回復而登記為
戊○○所有；104 年12月2 日丙○○再因拍賣而取得戊○○上開應
有部分1/5 （註：此時丙○○再次取得系爭房地全部之權利）
；嗣於109 年9 月30日以買賣為原因移轉登記予乙○○。
㈡元誠公司前以戊○○、丙○○於98年2 月16日就系爭房地應有部
分1/5 之買賣契約及98年2 月25日之所有權移轉行為，屬無
償行為害及其債權為由，訴請本院撤銷上開行為並回復原狀
，經本院102 年度雄簡字第1989號判決元誠公司勝訴，丙○○
提起上訴，經本院103 年度簡上字第177 號審理駁回其上訴
而確定。
㈢戊○○現居住在系爭房屋內，並將系爭房屋分租予庚○○。
四、本件本訴及反訴之爭點：
㈠乙○○與丙○○就系爭房地於109 年9 月30日之買賣行為及移轉
所有權之物權行為，是否基於通謀虛偽意思表示而為？戊○○
請求確認上開該買賣關係及所有權移轉法律關係均不存在，
有無理由？
㈡戊○○、庚○○有無占用系爭房屋之合法權源？乙○○得否請求2人
自系爭房屋遷出？
⒈戊○○就系爭房地有無與丙○○間成立借名登記法律關係？如有
，得否對抗乙○○？
⒉戊○○就系爭房地有無與丙○○間成立使用借貸法律關係？如有
，得否對抗乙○○？
⒊庚○○得否基於占有連鎖，主張有權占有？
㈢乙○○得否請求戊○○、庚○○給付相當於租金之不當得利？
五、本院之判斷
㈠乙○○與丙○○就系爭房地於109 年9 月30日之買賣行為及移轉
所有權之物權行為，是否基於通謀虛偽意思表示而為？戊○○
請求確認上開該買賣關係及所有權移轉法律關係均不存在，
有無理由？
⒈按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相
對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意
人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意
，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表
示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示
，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼
關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立
，最高法院86年度台上字第3865號民事判決參照。又通謀虛
偽意思表示係屬權利障礙事項，依舉證責任分配原則，自應
由主張者負舉證證明之責。又負舉證責任之人若先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則他造就其抗辯之事實即
令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦難遽認負舉證責任
者之主張為真實可採。
⒉經查，就系爭房地之買賣，乙○○、丙○○簽立以300萬元買賣系
爭房地之契約，有買賣契約1份在卷足稽（見審訴卷第45至
第47頁），且乙○○已先後給付簽約款100萬元（包含以現金
支付50萬元及以支票支付50萬元）、完稅款825,242元（買
賣合約第六條約定土地增值稅、房屋稅隨課由賣方負擔，並
由買方代繳後於第二期款扣除），以及尾款100萬元等節，
亦有簽約款收款明細、50萬元之支票翻拍照片、825,242元
匯款回條、100萬元匯款回條各1紙（見本院卷第31頁、第33
頁），及高雄市○○區○○000○0○00○○區○○○○0000000000號函暨
所附之乙○○岡山區農會交易明細表1張（下稱乙○○帳戶交易
明細表，見本院卷第279頁至第281頁）在卷可考。是乙○○與
丙○○間就系爭房地之買賣，已簽立買賣契約，經乙○○給付前
述價金予丙○○，丙○○亦將系爭房地所有權移轉登記予乙○○等
節，均堪採信。戊○○主張與乙○○、丙○○間就系爭房屋所為之
買賣契約為通謀虛偽意思乙節，既為乙○○、丙○○所否認，依
前開說明，自應由戊○○就此負舉證之責。
⒊首就丙○○出售系爭房地之動機部分，戊○○雖主張丙○○與甲○○
均明知戊○○有權使用系爭房屋，竟仍違反協議將系爭房地出
售他人，顯係故意不法侵害戊○○之權利，該買賣自屬無效云
云。惟系爭房地原為訴外人曹允超所有，於98年2 月13日以
繼承為原因登記予曹洪幸枝、戊○○、丁○○、曹慧英、丙○○，
應有部分各1/5；戊○○之部分於98年2 月25日以買賣為原因
，移轉登記予丙○○；曹洪幸枝之部分於103 年7 月17日因分
割繼承，移轉登記予丙○○；曹慧英之部分於103 年8 月5 日
以贈與為原因，移轉登記予丙○○；丁○○之部分於103 年8 月
7 日以贈與為原因，移轉登記予丙○○；104 年1 月13日就前
開「98年2 月25 日戊○○將其應有部分1/5部分」，因判決回
復而登記為戊○○所有；104 年12月2 日丙○○再因拍賣而取得
戊○○上開應有部分1/5等節（見不爭執事項㈠），可知丙○○於
103 年8 月7 日後即取得系爭房地之全部權利，嗣就戊○○所
移轉之1/5應有部分雖因判決而回復，然後於104 年12月2
日，再因拍賣而取得戊○○上開應有部分1/5，而再次取得系
爭房地之全部權利。然戊○○自承自58年起即居住在系爭房屋
（見本院卷第68頁），並將系爭房屋分租予庚○○（見不爭執
事項㈢），甲○○與丙○○則均居住在雲林而未使用系爭房屋（
見本院卷第120頁），顯見自丙○○自103 年、104年間取得系
爭房地完整所有權後，均未能實際使用、收益系爭房屋，丙
○○因而在107年3月5日傳簡訊予戊○○稱「大姑姑您好：…我不
想再為了這間房子一直牽掛著無法好好上課所以決定賣掉房
子…房客請您跟他們說儘速找房搬離…」等語（見本院卷第37
1頁、第439頁，關於戊○○否認該簡訊之真正部分，詳後述）
，已可知丙○○早在107年間即有出售系爭房地之意，因而請
戊○○聯繫房客搬遷事宜，則丙○○於109年將系爭房地出售予
乙○○，實難認其無出售系爭房地之真意。戊○○固認丙○○違反
協議（惟有關戊○○抗辯與丙○○達成同意其居住系爭房屋之協
議部分，本院認無法證明，此部分詳後述）而感受不快，然
此均無從佐證丙○○出售系爭房地及移轉所有權登記之舉，係
出於虛偽之意思表示，是戊○○此部分主張，自難採憑。
⒋次就乙○○購買系爭房地之動機部分，戊○○雖主張，系爭房屋
之買賣契約中，已載明系爭房屋由第三人占有中，而乙○○身
為不動產仲介行之員工，不可能購買此種會產生爭議之房屋
云云。然查，系爭房屋之買賣契約之特約條款確已載明：「
二、房屋目前由第三人占有中，由買方自行點交。」然此僅
能證明乙○○於購買系爭房屋前，已知悉系爭房屋由他人占有
使用之事實，不能以此即認為乙○○無買受系爭房地之真意。
而乙○○於本院審理時到庭陳稱：當時丙○○有說裡面有人住，
好像說房子是他的，但是有人佔住房子不還他，所以要把房
子賣掉。至於裡面的人住多久，他不清楚，他有說他姑姑把
房子租給別人，租金都是她姑姑在收，所以要把房子賣掉。
【問：為何願意購買尚有他人居住之房屋？】因為房子不點
交也是有人買，只是需要點時間處理。我小孩還小，還有時
間可以處理。我是從己○○那裡知道要賣系爭房地。因為將來
小孩可能要到高雄讀書，而需遷居至高雄，故購入系爭房地
。當初丙○○要賣350 萬元，而且裡面有人佔住，所以我請己
○○現場打電話給丙○○，問他如果少50萬元他要不要賣，丙○○
一口就答應了等語（見本院卷第217頁至第219頁），益徵房
屋點交與否，尚無影響乙○○購買意願，僅係認需時間處理，
並已執此為由要求賣方即丙○○減價50萬元，經丙○○同意後始
決定購買。而證人己○○亦於本院審理時證稱：丙○○有說房子
有人在居住，但是是何人他不清楚，因為他需要用錢，所以
希望我幫他賣房子。我有建議他跟佔用人談清楚，看能不能
解除此部分，後來我聽說他有去，但也沒有結果，我說如果
依照這個狀況賣房子可能賣不到好價錢。乙○○是我員工，在
案件討論的時候，我有跟員工說這種情形是屬於有問題的案
件，所以你們可以考慮先購買來處理，因為佔用人是我不認
識的人，如果是賣給其他不認識的人可能我也會被告。乙○○
說有計畫將來小孩子可能到高雄念書，所以他有想要買等語
（見本院卷第317頁至第321頁），則己○○受丙○○之委託出售
系爭房地，並已詳為告知系爭房屋有人占用之事實，經己○○
將之歸類為較有爭議之案件，因而詢問員工有無人願意購買
，乙○○基於小孩日後就學之規劃，而在要求丙○○減價50萬元
後決議買入，可見乙○○於購入系爭房地前，雖因系爭房地遭
他人占有使用而有所考量，然丙○○亦因此就系爭房地之買賣
價金有所讓步；而是否購買具有使用權爭議之房屋、出售價
格是否合理，本屬買方得自行評估，尚難謂購入具有使用權
爭議之房屋，即可認為買方並無購入房屋之真意，是戊○○此
部分之主張，尚難憑採。
⒌再就乙○○購入系爭房地之資金來源觀之，戊○○主張訴外人即
乙○○之夫另有位於高雄市○○區○○段000地號之土地，及位於
該基地同段之925建號建物（下稱岡山房地），且岡山房地
之貸款已全數繳清，然購買系爭房地時卻非以岡山房地設定
抵押，而係由己○○匯款予乙○○，亦可證明系爭房地之買賣為
通謀虛偽云云。經查，孫昱程所有之岡山房地貸款已於101
年6月25日清償完畢，及己○○有於乙○○給付買賣價金前後，
匯款共798,324元予乙○○，固有岡山房地之土地建物查詢資
料（見本院卷第287頁至第291頁）、高雄市○○區000○0○00○○
區○○○○0000000000號函暨所附之孫昱程岡山區農會交易明細
表1份（見本院卷第299頁至第303頁）、乙○○帳戶交易明細
表1份（見本院卷第279頁至第281頁）在卷可稽，則乙○○購
入系爭房地有部分之資金係來自於己○○，而非自有資金乙節
，固可採信。惟己○○於本院審理時具結證稱：乙○○當初要買
時要向銀行貸款可能不好貸款，乙○○也有說現金不夠，故我
有出借約80萬元予乙○○，並有說好等房子可以辦貸款，再返
還該筆借款，且因乙○○是10幾20年的老員工，故未要求乙○○
提供擔保品，而乙○○是否以岡山房地向銀行貸款，係乙○○自
主決定等語（見本院卷第321頁至第323頁）。則審酌房屋買
賣時，買受人如何籌措資金乙事，本為買受人個人投資理財
之理念，且涉及買受人籌措資金之能力與管道，尚難認乙○○
購入系爭房地有部分資金來源係己○○，即可推認乙○○無購入
系爭房地之真意。況乙○○係因己○○詢問員工是否有意願購買
系爭房地，經乙○○考量小孩就學需求後決定購買，已如前述
，並非乙○○原有購屋需求已備妥資金始尋覓適合之房屋，則
乙○○當時資金不足，向熟識之己○○借款，自難認與常情相違
，是戊○○此部分之主張，亦不足採。
⒍就買入系爭房地後，乙○○處理系爭房地遭他人占用之手段觀
之，戊○○又主張乙○○取得系爭房地所有權後，即向戊○○、庚
○○提起遷讓房屋之訴訟，而未向丙○○提出任何主張，亦可知
乙○○與丙○○並無買賣之真意云云。惟因系爭房地遭他人占用
，故購買系爭房地之價金，經乙○○與丙○○商討後，已自350
萬元降低至300萬元乙節，既如前述，顯見乙○○與丙○○談論
買賣價金時，已將系爭房屋現遭第三人占有一事考慮在內，
則乙○○未向系爭房地之出賣人丙○○爭執此事，亦無違反常情
之處。且乙○○究係向丙○○或戊○○主張其權利，亦屬乙○○個人
之決定，無從依此即認為乙○○無買受系爭房屋之真意，是戊
○○此部分主張亦無足採。
⒎準此，乙○○及丙○○就系爭房地之買賣，確有簽立買賣契約，
亦完成所有權之移轉登記及價金之交付。而乙○○是否購買現
由他人占有使用之房屋、購入房屋後應如何處置，乃乙○○所
應承擔之風險，縱房屋正由第三人占有使用，亦無從以此即
認定買賣雙方均無締結買賣契約之真意，且就此現狀，買賣
雙方亦得以協商買賣條件、價金之方式處理之，非謂乙○○若
未於買受遭他人占有之房屋後，向丙○○起訴主張權利，即能
謂買賣為通謀虛偽。故戊○○前揭主張，均無從推認乙○○與丙
○○間，就系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為，均屬通謀
虛偽行為，自難認乙○○與丙○○間系爭房地之買賣契約及所有
權移轉行為均屬無效，從而戊○○請求確認乙○○與丙○○間就系
爭房地之買賣契約及所有權移轉登記不存在，及乙○○應塗銷
系爭房地於109年9月30日之所有權移轉登記，均無理由，應
予駁回。
㈡戊○○、庚○○有無占用系爭房屋之合法權源？原告得否請求2人
自系爭房屋遷出？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。以無權占
有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於
被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其占有係有正
當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有
理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第11
20號、98年度台上字第863號裁判意旨參照）。查，乙○○與
丙○○間就系爭房地之買賣並非通謀虛偽，業經本院認定如前
，則乙○○即為現為系爭房地之所有權人，且戊○○、庚○○現占
有使用系爭房屋，為兩造所不爭執，則依前引說明，即應由
戊○○、庚○○就渠等有權占有系爭房地之事實，負舉證之責。
⒈戊○○就系爭房地有無與丙○○間成立借名登記法律關係？如有
，得否對抗乙○○？
⑴戊○○雖抗辯，就系爭房地與丙○○有借名登記法律關係，故有
權使用云云。然按借名登記契約為借名人與出名人間之債權
契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固
無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名
人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既
登記為該財產之所有權人，則在借名關係存續中，其將該財
產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為
善意或惡意而有異(最高法院107年台上字第2096號民事判決
意旨同此見解)。則縱認丙○○與戊○○確實就系爭房地應有部
分1/5存在借名登記關係，然此僅為丙○○與戊○○間之內部法
律關係，本無由對抗乙○○。
⑵再者，戊○○雖多次以借名登記之法律關係稱之（本院卷第117
頁、第174頁），然觀其所述：實際上系爭房屋一直都是由
戊○○居住，在98年間曹允超過世時，系爭房地係先以持分方
式共有，因戊○○有卡債，為免其應有部分1/5遭銀行查封，
而該部分借名登記予丙○○；在103年曹洪幸枝過世後，原欲
維持現狀，係甲○○稱不欲再繼續保持共有，且戊○○罹患癌症
需有地方居住，為避免其過世又需繼續共有，遂與其他繼承
人丁○○、曹慧英商議，約定由戊○○、丙○○一起分得系爭房地
，丙○○放棄其他不動產，並均登記在丙○○名下，然同意讓戊
○○得居住使用系爭房地直到其過世為止，過世後由丙○○取得
系爭房地權利。事後104年系爭房地應有部分1/5再遭法院拍
賣時，為求系爭房地權利完整，戊○○再出資688,000元將該
部分以丙○○名義買回；而曹紅幸枝死亡時因有4位繼承人（
即丙○○、戊○○、丁○○、曹慧英），但只有兩間公寓和一間1/
5權利之系爭房地，丙○○得分到系爭房地係有對價關係等語
（本院卷第66頁、第174頁、第427頁），其所述系爭房地所
有權變動過程，與不爭執事項㈠所載大致相符，則依戊○○所
強調者乃為「當時為免法律關係複雜而不欲繼續維持共有方
決定由丙○○分得系爭房地，丙○○、甲○○有同意讓其使用系爭
房地至過世為止」等節，倘為真實，則仍由戊○○保有系爭房
地1/5之所有權，顯與其所陳為避免法律關係複雜化之目的
相違，且似意指同意使用之期間僅至戊○○死亡為止，此實與
「戊○○仍保有系爭房地1/5之所有權，而僅係登記在丙○○名
下」，而成立借名登記關係，待實際所有權人死亡後該借名
登記法律關係即消滅而有別，則縱其所述為真實，應僅係與
丙○○或甲○○達成同意其居住使用至過世為止之協議而已，自
難評價為已有成立借名登記法律關係之合意。是戊○○抗辯就
系爭房地與丙○○間有成立借名登記法律關係，因而有權使用
系爭房地一節，即難採憑。
⒉戊○○就系爭房地有無與丙○○間成立使用借貸法律關係？如有
，得否對抗乙○○？
使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有
民法第425條之適用，故不動產於所有權移轉於他人後，除
已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所
有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所
有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最高法
院59年度台上字第2490號、91年度台上字第278號判決參照
），戊○○雖亦曾抗辯，與丙○○間成立使用借貸法律關係（見
本院卷第265頁），惟縱戊○○與丙○○間，確曾就系爭房地成
立無償使用借貸契約，系爭房地既已出售乙○○，並由乙○○取
得所有權，戊○○亦不得持其與丙○○間使用借貸契約對抗乙○○
，並據此主張有權占有。
⒊承前所述，戊○○之真意，應係與「其已出資拍得系爭房地1/5
而以有償方式，與丙○○或甲○○，達成同意由戊○○使用系爭房
地至過世為止之協議」，然此節，業經丙○○所否認，自應由
戊○○舉證以實其說。
⑴就此，戊○○辯稱：系爭房地出售前，丙○○亦曾傳訊息與戊○○
協商，上情均可彰顯戊○○有權占有使用系爭房地，否則無須
與戊○○協商，丙○○亦曾於電話中表示要放棄系爭房地云云。
觀諸丙○○107年3月5日傳簡訊予戊○○稱「大姑姑您好：開學
了自從上次與您聯繫後我一直在思考這高雄我唯一房子的事
，我不想再為了這間房子一直牽掛著無法好好上課所以決定
賣掉房子。舅舅已經結婚有家庭有小孩，我孤兒寡母總不能
一直寄人籬下需要有自己的生活空間賣掉房子才能找個小窩
安頓才能踏實過日子，還請您慈悲憐憫成全感激不盡。房客
請您跟他們說儘速找房搬離…」，戊○○則回覆「不可能讓你
們賣。還有我這邊也有你母親當時蓋章的單據。也有你說要
放棄這間房子跟我的錄音。這間房子我也有份。就這樣。不
然就上法院。對了曹先生我還要跟你說我現在跟房客住在一
起。我分租給她們，每次一簽又都是5年。那就法院見吧」
等語（見本院卷第371頁、第439頁），可知系爭簡訊丙○○並
非詢問戊○○能否出售系爭房地，或與戊○○商議如何訂立價金
等買賣事宜，而是逕告知戊○○其決定出售系爭房地，並係請
戊○○處理房客事宜，顯無從證明戊○○就系爭房地亦有權利，
而經丙○○與戊○○協商之情形。
⑵另參酌戊○○所提出，上開簡訊中所提及之「丙○○說要放棄」
之對話錄音（檔案顯示修改日期為106年7月7日，下稱系爭
對話錄音），戊○○稱「你媽媽怎麼都叫你出面勒，她怎麼都
不敢接電話勒。她當時跟姑姑講說，為了說另外兩個姑姑講
說一定要一個人佔一份，要簽放棄，到現在姑姑用成這樣子
，然後到繳完，你媽媽怎麼不敢接電話勒，到現在硬要給我
賣那間房子，另外兩個姑姑說給我賣賣看阿，你媽媽這樣一
步一步來很過份喔。我當時都沒有聽另外兩個姑姑的話喔，
這樣一步一步來真的很過份喔，而且當時你媽媽說要簽放棄
的時候我是用擴音的喔，每個，連代書都有聽到喔。…當初
恐嚇我說如果要跟他們一個人佔一份，他就要簽放棄，這樣
一步一步來什麼意思阿，我跟你兩現在另外兩個姑姑已經知
道了，尤其是第二個。你們賣賣看吧。丙○○：（嘆氣）好，
那不然就放棄」，有本院勘驗筆錄在卷可考（見本院卷第49
0頁至第491頁），上開內容亦係戊○○致電丙○○向其質問，認
為甲○○很過份，並揚言讓丙○○去「賣賣看吧」之內容，亦無
提及任何有關因為有達成「同意戊○○居住使用至過世為止之
協議」，故不得出售系爭房地之意，則上開錄音內容，亦無
從證明戊○○此部分之主張為真實。
⑶又有關丙○○所述「要放棄」之內容，實際意思為何，實為不
明，蓋系爭對話錄音在丙○○語畢時即立即結束，然依其語氣
二人似未完成交談，亦有本院勘驗筆錄可佐（見本院卷第49
0頁），且戊○○固然主張甲○○或丙○○所稱「要放棄」係指不
要系爭房地之所有權，也不與其他人有持份關係等語（見本
院卷第493頁），惟倘若丙○○或甲○○當時確有意放棄系爭房
地權利之意思，此舉顯有利於戊○○及丁○○、曹慧英，實無系
爭對話錄音中所陳「以此遭恐嚇」之可能。再者，倘確有放
棄系爭房地之意旨，則曹洪幸枝過世時之103年間，實無讓
丙○○繼承系爭房地，丁○○、曹慧英實無陸續將其應有部分移
轉予丙○○之必要，更無在104年間系爭房地1/5回復所有權後
，戊○○又再拍定上開應有部分1/5 並登記在丙○○名下之可能
。而縱然丙○○在106年7月7日之系爭對話中曾說「那不然就
放棄」一語，惟嗣後系爭房地並無辦理任何所有權之異動，
反而在107年3月5日丙○○傳送系爭簡訊予戊○○告知要出售系
爭房地之決定，益徵丙○○亦無放棄系爭房地所有權之意思，
是戊○○此部分所辯，亦難採憑。至於戊○○嗣後雖否認系爭簡
訊之真正（見本院卷第494頁），然其既已在書狀說明二人
發送系爭簡訊前後始末（見本院卷第398頁），又提出前述
二人之系爭對話錄音，依系爭對話錄音內容所述戊○○質疑、
並對於甲○○表示要出售系爭房地而憤怒之舉，均與系爭簡訊
對話內容、情境相符，自可認系爭簡訊之內容為真實，是戊
○○否認系爭簡訊之真正，自難採取。
⑷戊○○固再辯稱：居住於系爭房屋之期間，及戊○○出租系爭房
屋予庚○○時，丙○○不僅均未前往察看房屋或提出爭執，亦未
報警處理，更未提起訴訟，可證有權使用系爭房屋云云。惟
戊○○自陳系爭房地為曹家祖厝，已經居住於其內長達52年，
而證人甲○○於本院審理時係證稱：我們也沒有同意戊○○使用
居住。因為我們在雲林，暫時沒有要用到，也沒有想到要如
何處理。而且那時候丙○○還未滿20歲，我也不能說要幹嘛就
幹嘛，就等到丙○○20歲後再決定。沒有允諾戊○○得居住使用
系爭房屋至其過世為止。爺爺過世時，原本各有持分，直到
奶奶過世後財產重新分配，我們分到高雄的系爭房地，但是
我們是在雲林生活，不可能會到高雄使用居住。剛才所述奶
奶過世後財產重新分配我們分到高雄系爭房地，當初分配時
我跟戊○○說我不要持分，因為這樣會很亂，我想要各自不動
產都是獨立所有權，當時丙○○分到系爭房屋也是戊○○指定的
。其他人也有分到其他房地，有另外二間公寓，一間在大順
路，另一間我不清楚等語（見本院卷第119頁至第120頁），
所述系爭房地移轉之過程，與戊○○所述大致相符。是審酌甲
○○、丙○○平時均居住於雲林，並無實際使用系爭房地之需求
，則甲○○、丙○○與戊○○又為親戚，因前述親屬關係，且丙○○
當時尚未成年（其為87年1月生，見本院卷末證物袋之個人
戶籍資料），而在取得系爭房地所有權後，未積極向戊○○主
張權利，至多僅可認係單純之沉默，尚無從以此即反推丙○○
與戊○○間就系爭房地，有達成同意其居住使用至過世為止之
合意，是此部分之事實，尚難逕為有利於戊○○之認定。
⑸另戊○○辯稱：104年間其有出資688,000元，以丙○○之名義，
拍定系爭土地所有權5分之1應有部分，固據其提出本院收據
為憑（見本院卷第83頁）。惟證人甲○○於本院審理時證稱：
104 年12月2 日拍賣的部分我有付錢，10月中旬從丙○○帳戶
轉到我土地銀行帳戶，再從該帳戶轉到戊○○郵局帳戶11萬元
，之後每個月104年11月起到106 年5 月為止，我每個月給
戊○○1 萬元，都是轉到戊○○郵局帳戶，共付了30萬元。因為
我沒有這麼多錢，而且實際上這1/5 的權利我也認為是丙○○
所購買，因為戊○○在97年12月30日跟我借20萬元沒有還我，