土地所有權移轉登記
臺灣高等法院 臺南分院(民事),重上字,111年度,42號
TNHV,111,重上,42,20220920,1

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臺灣高等法院臺南分院民事判決
111年度重上字第42號
上 訴 人 趙藤雄

訴訟代理人 王師凱律師
被上訴人 臺南市第116期永康大灣自辦市地重劃區重劃會

法定代理人 陳進發
訴訟代理人 蔡文健律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件,上訴人對於中華民
國111年2月25日臺灣臺南地方法院第一審判決(109年度重訴字第
193號)提起上訴,本院於111年8月30日言詞辯論終結,判決如下

主 文
原判決廢棄。
被上訴人應依兩造於106年1月18日簽立「臺南市第116期永康大灣自辦市地重劃區不動產權利買賣意向書暨定金收據」及107年12月3日簽立「臺南市第116期永康大灣自辦市地重劃區不動產權利買賣補充協議書」之內容,與上訴人就附表所示之土地簽訂買賣契約。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張:
㈠兩造於106年1月18日簽立「臺南市第116期永康大灣自辦市地 重劃區(下稱系爭重劃區)不動產權利買賣意向書暨定金收據 」(下稱系爭意向書),約定被上訴人將系爭重劃區內之土地 (土地位置如系爭意向書附件二所示)出售與上訴人或上訴人 指定之第三人,土地面積共3,394.45坪,每坪單價新臺幣( 下同)20萬元,合計總價款6億7889萬元,上訴人並交付被上 訴人票面金額1億3577萬8,000元之支票,作為簽訂正式合約 之擔保。嗣兩造於土地地號及面積確定後之107年12月3日簽 立系爭重劃區不動產權利買賣補充協議書(下稱系爭補充協 議書),修改並確認買賣標的為臺南市○○區○○段(下同)000、 000、000、000、000、000地號土地(下稱系爭6筆土地),總 面積為2,311.63坪,總價款4億6232萬6,000元,約定000、0 00、000、000地號土地(下稱標的A土地)被上訴人應於108年 3月27日前完成市地重劃相關作業取得所有權,並與上訴人 簽訂正式買賣契約(標的A土地兩造於原審110年9月23日言詞 辯論期日達成和解,並已完成所有權移轉登記)。000、000 地號土地(下稱標的B土地)則應於交付標的A土地後6個月內



移轉與上訴人。惟被上訴人未能於上開期限內移轉登記土地 所有權與上訴人,即依系爭補充協議書第2點約定,自108年 4月起至同年11月止,每月以即期支票給付遲延違約金56萬5 ,742元與上訴人。
㈡標的B土地現已重劃工程竣工驗收(108年11月8日完成抵費地 之土地權利變更登記),被上訴人亦於109年3月14日召開理 事會,決議將重劃區內之抵費地即另二筆000、000地號土地 分別出售予被上訴人之法定代理人陳進發及訴外人許志成, 並報請主管機關臺南市政府地政局准予備查在案,則標的B 土地應無土地重劃行政程序尚未完成而不能移轉之事實上或 法律上障礙。系爭意向書及系爭補充協議書之性質係屬預約 ,上訴人自得依系爭意向書第1條第2項及系爭補充協議書第 2條、第4條之約定內容,請求與被上訴人就標的B土地簽立 買賣契約。雖查兩造於原審就系爭6筆土地中之標的A土地成 立之部分訴訟上和解,但並未變更系爭買賣契約之標的物或 價金計算方式,亦無變更或廢棄原「預約」約定之效果,自 得本於該預約,請求訂立本約。(上訴人於原審主張系爭意 向書、系爭補充協議書,屬系爭土地買賣關係所訂立之本約 ,先位依買賣契約請求:⒈被上訴人應向臺南市政府申請同 意出售標的B土地予上訴人。⒉被上訴人應造具如附表2所示 標的B土地之出售清冊送請臺南市政府備查。⒊被上訴人應將 標的B土地所有權辦理移轉登記予上訴人。又主張倘認系爭 意向書、系爭補充協議書為預約,則備位請求:被上訴人應 依系爭意向書及系爭補充協議書之內容,與上訴人就標的B 土地簽訂買賣契約。原審為上訴人敗訴之判決,上訴人於本 院僅就備位敗訴部分上訴,<見本院卷第151頁、第167頁>, 是本院僅審酌備位之訴部分)。
㈢ 聲明:⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應依兩造於106年1月18日簽 立之系爭意向書及107年12月3日簽立系爭補充協議書之內容 ,與上訴人就附表所示之土地簽訂買賣契約。
二、被上訴人則抗辯:
預約的功能,通常僅僅表達當事人準備續磋商之立場,以及 未來訂定契約的意圖,效力上,會在當事人間創設一種暫定 狀態,而非終局之拘束力。本件系爭買賣意向書及系爭補充 協議書之性質為預約,兩造於系爭買賣意向書訂立後,因買 賣標的及面積有所變動而再簽訂系爭補充協議書,並分別約 定就標的A、標的B簽訂正式買賣契約之期限,足徵雙方準備 續協商之立場。雖預約有拘束對方、確定訂立本約之意,然 因兩造於原審審理中,就標的A部分已達成和解,並履行完 畢,可見系爭買賣意向書及補充協議書內容已有相當程度之



變動,已無從以該二份預約即得令當事人訂定本約,尚待雙 方磋商討論始得確立買賣契約,則上訴人主張被上訴人應依 系爭買賣意向書及系爭補充協議書之內容,與其就標的B土 地簽訂買賣契約,即為無理由等語。並聲明:上訴駁回。三、兩造不爭執事實:
㈠兩造於106年1月18日簽立系爭意向書,約定被上訴人將系爭 重劃區內土地(土地位置如系爭意向書附件二所示)出售與上 訴人或上訴人指定之第三人,土地面積共3,394.45坪,每坪 單價20萬元,合計總價款6億7889萬元。上訴人並交付被上 訴人票面金額1億3577萬8000元之支票,作為簽訂正式合約 之擔保:
⒈系爭意向書其中第4條第5項約定:「本意向書未約定之事 項,依買賣雙方正式簽約之買賣契約書為準。」 ⒉系爭意向書第8條約定:「賣方取得本買賣標的產權後7日 內,雙方應以本意向書內容為原則。另行與買方或買方指 定之第三人簽訂買賣契約書,其契約書簽立後,本意向書 失效。」
⒊其餘約定詳如原證1即原審卷一第75至85頁所示。 ㈡兩造另於107年12月3日簽立系爭補充協議書,約定買賣標的 為「標的A:臺南市○○區○○段000、000、000、000地號土地 ,共1529.61坪、標的B:同段000、000地號土地,共782.02 坪。」,總面積縮減為2311.63坪,總價款4億6232萬6000元 ,其餘系爭協議書內容詳如原證2即原審卷一第89、90頁所 示。嗣因被上訴人未能於108年3月27日前完成市地重劃相關 作業取得標的A土地所有權,及與上訴人簽訂正式買賣契約 ,依系爭補充協議第2點約定,自108年4月起至同年11月止 ,每月以即期支票給付遲延違約金56萬5742元與上訴人(支 票詳如原證3即原審卷一第91至105頁所示。) ㈢上開意向書及協議書,係屬兩造間買賣系爭土地之預約。 ㈣被上訴人於110年9月18日召開第53次理事會,就抵費地部分 決議通過,其中系爭6筆土地出售訴外人陳薇鵑(會議紀錄 等資料詳如原證23即原審卷二第97至115頁所示)。系爭土 地依最新查詢結果(111年8月30日),目前管理者仍登記為 臺南市政府地政局。
㈤兩造及訴外人陳薇鵑遠雄建設事業股份有限公司(下稱遠 雄公司)於原審法院110年9月23日言詞辯論期日,就標的A 土地成立訴訟上和解(下稱系爭和解),和解內容詳如原 審卷二第90至95頁所示;上開土地所有權於110年11月25日 已依和解內容移轉所有權登記於遠雄建設公司名下(登記原 因發生日期:110年11月18日,土地謄本詳如原審卷二第16



3至166頁所示)。
四、兩造爭執事項:
  ㈠系爭和解之性質為「認定性」或是「創設性」之和解? ㈡上訴人依系爭意向書第1條第2項及協議書第2條、第4條約 定,請求與被上訴人就系爭土地簽立買賣契約,有無理由 ?  
五、本院之判斷:
㈠按契約有預約與本約之分,兩者異其性質及效力,預約權利 人僅得請求對方履行訂立本約之義務,不得逕依預定之本約 內容請求履行,又買賣預約,非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定,作為將來訂立本約之張本,但不能因此即認買賣 本約業已成立(最高法院61年台上字第964號原判例參照)。 而預約亦屬債權契約,預約債務人負有訂立本約之義務,權 利人得訴請履行,即命債務人為訂立本約之意思表示。 ㈡系爭意向書、系爭補充協議書為系爭6筆土地買賣之預約,為 兩造所不爭執之事實(見兩造不爭執事實㈢),是依首揭說明 ,上訴人應有訂立本約之義務。然被上訴人抗辯因兩造於原 審,就標的A部分已達成和解,並履行完畢,可見系爭買賣 意向書及補充協議書內容已有相當程度之變動,已無從以系 爭意向書、系爭補充協議書令被上訴人訂定本約云云。而查 :
  ⒈系爭意向書、系爭補充協議書同屬系爭6筆土地買賣之預約 ,已如前述。而系爭補充協議書,係因系爭意向書所面積 變更事宜,而訂立系爭補充協議書,雙方同意買賣面積由 原訂3394.45坪縮減為2311.63坪,變更後之標的及面積如 下:標的A:000、000、000、000地號土地,共1529.61坪 ;標的B:同段000、000地號土地,共782.02坪。而關於 計價方式則未改變。於系爭補充協議書第2條、第3條、第 4條約定:「二、賣方承諾於民國108年3月27日(含)前, 完成市地重劃相關作業取得標的A之土地所有權,且與買 方簽訂正式買賣契約;若賣方未於上述期限內與買方簽訂 正式買賣契約時,賣方同意自108年3月28日起,按買方已 支付賣方之訂定13,5778,000元,以年息5%計算,按月於 每月27日以即期支票給付遲延利息565,742元予買方。」 、「三、若賣方於108年9月27日(含)前,仍無法與買方簽 訂標的A之正式買賣契約時,則買方得單方無條件解除原 買賣意向書及本協議,賣方同意於買方通知之日起7日內 ,無條件返還買方已支付之訂金135,778,000元,並賠償 與上開訂金同額之懲罰性違約金135,778,000元,共計271 ,556,000元予買方,賣方絕無異議。」、「四、若賣方於



交付標的A後6個月內,無法與買賣就標的B簽訂正式買賣 契約時,則買方得單方無條件解除本協議有關標的B部分 ,賣方同意於買方通知之日起7日內,賠償依標的B面積78 2.08坪、每坪4萬元計算,共計31,283,200元之懲罰性違 約金予買方(782.08*40,000=31,283,200元),賣方絕無異 議。」。由前述約款,可知標的A、標的B之土地,兩造得 分別簽訂正式買賣契約甚明。
  ⒉而兩造就標的A之土地,於原審由兩造及參加和解人陳薇鵑 、遠雄公司成立和解,而觀該和解內容(見審卷二第123-1 29頁),仍本於系爭意向書、系爭補充協議書之原則而為 之和解,即原約定每坪20萬元之單價,計算標的A土地之 買賣償金共3億0591萬0800元(計算式:20萬元*1529.554 平方公尺=3億0591萬0800元,詳和解筆錄第八點);和解 筆錄第八點有關給付價金之方式,亦與原約定內容大致相 符,分三階段給付價金;就系爭標的B土地之定金,依和 解筆錄第四點記載:剩餘之定金4400萬4760元(即標的B土 地之定金),仍由被上訴人依系爭意向書及系爭補充協議 書持有。且和解筆錄亦明載,標的B土地因兩造暫無共識 ,未列入此和解內容。上訴人仍就標的B土地仍請求原審 依其主張之先備位請求為判決。而兩造之所以成立部分訴 訟上和解,有其等基於避免浪費司法資源及減少兩造程序 勞費之考量,以協議方式先解決部分爭議,但其未變更原 有買賣法律關係之爭,只是先就部分買賣之標的物為和解 而已,就未和解之標的B土地之買賣預約,僅是原預約量 的減少,其價金之計算方式、履約條件等,仍有系爭意向 書、及系爭補充協議書作張本,可得而確定,且前述系爭 補充協議書第3條、第4條係就標的A、標的B土地原得分別 訂立正式買賣契約(本約)之約款,是不因標的A土地之和 解,使標的B土地買賣預約條件不明確,況且和解筆錄亦 載明,就系爭標的B土地之定金,仍由被上訴人依系爭意 向書及系爭補充協議書持有,可見兩造間就標的B土地之 買賣預約內容,不受前揭和解之影響,自不能以標的A土 地之和解,即謂預約內容變更,就標的B土地不能請求訂 立本約。
六、綜上,上訴人主張系爭意向書、系爭補充協議書,為系爭6 筆土地買賣之預約,標的A土地為訴訟上和解後,就標的B土 地即系爭土地其可本於前揭預約,請求被上訴人訂立本約, 應屬可採,是上訴人請求被上訴人應依系爭意向書、系爭補 充協議書之內容,與上訴人就標的B土地即附表之土地簽訂 買賣契約,為有理由,應予准許。從而原審就此為上訴人敗



訴之判決,尚有未洽,上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄 改判,為有理由,爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第450條、第7 8條,判決如主文。
中  華  民  國  111  年  9   月  20  日 民事第二庭 審判長法 官 吳上康

法 官 黃義成

法 官 李素靖
上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。  上訴人不得上訴。
中  華  民  國  111  年  9   月  20  日
書記官 高曉涵
【附註】
民事訴訟法第466條之1:
⑴對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人 為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項:
上訴人無資力委任訴訟代理人者,得依訴訟救助之規定,聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

         
【附表】:
編號 標的 地號 面積(㎡) 1 臺南市○○區○○段 000 1027.04 2 臺南市○○區○○段 000 1558.49

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參考資料
遠雄建設事業股份有限公司 , 台灣公司情報網
事業股份有限公司 , 台灣公司情報網