臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度重上字第137號
上 訴 人 石益成
訴訟代理人 李明海律師
梁鈺府律師
陳俊愷律師
被 上訴人 陳順福（即林瑞祥、林瑞禎、林瑞峰、林光男、林
光華、林光輝、林春奈、萩原芳蓉之承當訴訟人）
訴訟代理人 吳宜星律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國111年5月10日
臺灣南投地方法院108年度重訴字第60號第一審判決提起上訴，
本院於111年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉 之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三 人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1項、第2項定有明文。又按在耕地租期屆滿前，出租人 縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍 繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登 記，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第25條定有明文 ，其租佃契約既對於受讓人繼續有效，受讓人即當然繼承出 租人地位，而行使或負擔租佃契約所生之權利或義務（最高 法院94年度台上字第1771號判決意旨參照）。經查，於本件 訴訟繫屬中，被上訴人林瑞祥、林瑞禎、林瑞峰、林光男、 林光華、林光輝、林春奈、萩原芳蓉（下稱林瑞祥等8人） 已於民國109年11月2日將其等共有之南投縣○○鎮○○段000○00 0地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭土地）以買賣為原 因而移轉登記予第三人陳順福，此有系爭土地之土地登記謄 本在卷可稽（見原審卷二第135、137頁）。則依前揭說明， 系爭土地如后述之租佃契約對受讓人陳順福仍繼續有效，當 然繼承出租人之地位，茲據陳順福聲請承當林瑞祥等8人之 訴訟，兩造亦均表示同意（見本院卷第49、53至55、95至96 頁），核與上開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：林瑞祥等8人前就系爭土地與上訴人訂有三 七五耕地租約，最後續約之租賃期間為自104年1月1日起至1 09年12月31日止（臺灣省南投縣○○字第52號，下稱系爭租約 ）。然上訴人於000地號土地上如原判決附圖（下稱附圖） 暫編地號000○所示位置以人工挖鑿方式興建水池（下稱系爭 水池），而有不自任耕作之情事，已違反減租條例第16條第 1項規定，依同條第2項規定，系爭租約全部無效等情，爰依 減租條例第16條第1項、第2項規定，提起本件訴訟，聲明求 為判決確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在（原審 為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並 答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊自繼承系爭土地之三七五耕地租約以來，即 於其上自任耕作，未曾間斷。伊否認有興建系爭水池，系爭 水池係因該處地勢低窪，下雨時積水所自然形成，伊僅係為 供灌溉、疏洪之用而消極未將系爭水池排水清除，應由出租 人負起保持合於約定使用、收益狀態之義務。況且，系爭水 池位於系爭土地之一隅，占地甚微，不影響系爭土地耕作利 用，經整體觀察，不影響耕地租賃之目的，縱使有人工方式 造成系爭水池，亦與「不自任耕作」之要件不合。縱認系爭 水池為伊所挖鑿，亦係為供耕地灌溉使用，屬減租條例第13 條第1項前段所定對於承租耕地之特別改良，而非不自任耕 作。又系爭水池係於97年至98年間出現，然當時被上訴人並 未據以主張系爭土地之耕地租約有無效事由，嗣經98年1月1 日至103年12月31日、104年1月1日至109年12月31日續約， 則被上訴人不得事後再行主張，且伊非屬故意不自任耕作等 語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被 上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造經本院整理及簡化爭點如下（見本院卷第98、196至197 頁）：
(一)兩造不爭執事項：
1.系爭租約係74年間由石永連向林張步蓮等人承租為耕作，所 訂立之三七五租約，嗣由林瑞祥等8人繼承出租人、上訴人 繼承承租人之地位，並依減租條例第20條規定依序續訂租約 ，租期為104年1月1日起至109年12月31日止。 2.林瑞祥等8人於109年11月2日將系爭土地所有權移轉登記予 陳順福。
3.000地號土地於109年2月13日前即有系爭水池，系爭水池範 圍如附圖暫編地號000○所示。
(二)兩造爭執之事項：
1.上訴人就000地號土地是否有不自任耕作之情形？ 2.000地號土地是否因000地號土地有不自任耕作之情形，而併 失其租賃依據？
四、得心證之理由：
(一)系爭水池為人工挖鑿而有不自任耕作之情形： 1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1項、第2項定有明 文。減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承 租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以 承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自 任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。 故承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬 不自任耕作。而所謂耕作，依土地法第106條第2項規定，雖 包括漁牧，但係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦 屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原 有性質。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出 租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契 約不自任耕作，構成減租條例第16條第2項所定原定租約無 效之原因（最高法院70年台上字第4637號、87年度台再字第 52號、96年度台上字第2431號判決意旨參照）。 2.經查，系爭租約係74年間由石永連向林張步蓮等人承租為耕 作，嗣由林瑞祥等8人繼承出租人、上訴人繼承承租人之地 位，租期為104年1月1日起至109年12月31日止，林瑞祥等8 人於109年11月2日將系爭土地所有權移轉登記予陳順福，00 0地號土地於109年2月13日前即有系爭水池，為兩造所不爭 執，應堪認定。又000地號土地西側有水稻收成之情形，東 側則填滿土方，東西二側以田埂為區隔，東西南三側均有水 利溝渠；且上訴人自承在九二一地震後4、5年間並無系爭水 池；而000地號土地則種植龍眼及其他農作物等情，經原審 會同兩造及南投縣○○地政事務所人員履勘現場，並製有勘驗 測量筆錄及現場照片可稽，復有如附圖所示複丈成果圖在卷 可查（見原審卷一第241至256、347至349頁），亦堪認屬實 。
3.被上訴人主張上訴人在000地號土地上以人工挖鑿方式興建 系爭水池，而有不自任耕作之情事等語，惟為上訴人所否認 ，並以系爭水池係因該處地勢低窪，下雨時積水所自然形成 ；縱認係人工挖鑿，亦係為供耕地灌溉之特別改良行為等前 詞置辯。經查：
(1)依系爭租約及其附件所示（見原審卷一第46、103至106頁）
，租用系爭土地耕作之正產物種類為稻谷，可見系爭租約自 始之目的乃為供種植農作物耕作使用；又上訴人於108年11 月15日在南投縣政府調處時陳稱：自系爭租約簽立迄今已超 過66年，且自42年間開始即未中斷水稻種植等語，有南投縣 政府108年11月18日府地權字第1080261341號函附南投縣政 府耕地租佃委員會調處程序筆錄可參（見原審卷一第173頁 ）。足認系爭租約之原出租目的、用途於存續期間均為種植 水稻且未曾經兩造合意變更耕作之使用目的。
(2)次查，系爭水池之形成原因經送請社團法人中華民國大地工 程技師公會（下稱鑑定機關）鑑定，鑑定機關以歷年航空照 片顯示系爭000地號土地於96年10月29日、97年11月28日僅 有種植作物或林木，耕地並無明顯高低差，尚無水池存在； 而於98年6月29日，系爭水池處與其相鄰之地面即有明顯高 低差，已有水池之雛形且坡面平整有型，顯與水池因是雨水 漫流聚集形成者，必會有一自然沖刷坡面，於低窪處會因地 表雨水夾帶表土泥砂淤積而使地表增高之現象，尚有不符； 於98年12月12日該水池已有蓄水之情形；因而研判系爭水池 係以機具或人為開挖整坡所致，非自然形成（見鑑定報告書 第10至12頁）。又依像片基本圖判斷自97年11月28日至98年 6月29日間，僅7個月期間，000地號土地之地面即有明顯高 低落差，坡面有明顯修整樣態，非自然營力可形成，若係因 地勢較低而自然形成水池，理應隨時間日漸擴大，不應於短 期形成；另鑑定機關會同兩造為現況調查後，系爭水池內的 水源為水池東側PVC管流入之水，應屬人為埋設，及由地勢 較高之鄰地種植水稻灌溉時排入；鑑定機關復以現場地層開 挖調查後，研判系爭水池之土層應係未經夯實人工回填層， 故認系爭水池之形成原因為人工挖鑿（見鑑定報告書第13至 15、18至19、29頁），此有鑑定報告書在卷可稽；證人即於 000地號土地耕作之梁慶春亦於原審結證稱：000地號土地有 種植稻子，伊不確定是否上訴人在耕作，伊知道上訴人有去 挖水池，挖水池的原因伊不知道等語（見原審卷二第24、27 頁），益徵系爭水池確係人工挖鑿而形成。故上訴人主張系 爭水池係因該處地勢低窪，下雨時積水所自然形成，應由出 租人負起保持合於約定使用、收益狀態云云，委無可採。 (3)再按減租條例第13條第1項規定：承租人對於承租耕地之特 別改良得自由為之，其特別改良事項及用費數額，應以書面 通知出租人，並於租佃契約終止返還耕地時，由出租人償還 之。但以未失效能部分之價值為限。而所謂耕地特別改良， 係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果 ，致增加耕地生產力或耕作便利者而言，此觀同條例第13條
第2項之規定自明。經查，000地號土地如附圖暫編地號000○ 所示位置既經人工挖鑿為系爭水池，則系爭水池所在位置顯 已變更為耕作以外之使用，即難認屬保持耕地原有性質及效 能，遑論增加系爭水池所在位置之耕地生產力或耕作便利性 ，挖鑿系爭水池之舉難認係耕地之特別改良；上訴人復自承 伊並未通知出租人為該耕地特別改良行為等語（見本院卷第 124頁），自無從徵得林瑞祥等8人之同意而為之。另000地 號土地西側有水稻收成，東側（即系爭水池所在位置）則填 滿土方，東西二側以田埂為區隔，東西南三側均有水利溝渠 ，有原審勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷一第248至254 頁），可見000地號土地東西南三側均有水利溝渠可供耕地 灌溉使用。又觀諸96年10月29日、97年11月28日航照圖顯示 （見原審卷一第331至337頁，鑑定報告書第11頁），000地 號土地於尚無系爭水池存在前，其上耕地均得種植農作物； 再上訴人於109年2月13日原審至現場履勘時自承已將系爭水 池填平等語（見原審卷一第247頁），參諸上訴人填平系爭 水池後之現場照片所示（見原審卷一第323至329、381至383 、407至409頁），系爭水池所在位置周遭耕地上，仍有種植 整片之農作，益徵在無系爭水池存在之情形下，並不影響00 0地號土地之灌溉及耕作，難認系爭水池係為灌溉周遭耕地 而設。故上訴人主張其挖鑿系爭水池係為特別改良行為而得 自由為之云云，亦無可採。
(4)從而，系爭租約既係約定種植稻米等一般農作物，然兩造並 未合意可於000地號土地上興建水池設施，惟上訴人卻以人 工挖鑿之方式興建系爭水池致變更農地原有性質；又000地 號土地依附圖所示之情形，其實測面積為3,266.48平方公尺 ，兩造不爭執系爭水池之範圍如附圖暫編地號000○所示（見 本院卷第197頁），其面積高達1,330.78平方公尺，且依被 上訴人所提照片所示，其上尚有養殖若干鴨群（見原審卷一 第141頁），足見上訴人在系爭租約繼續中，將000地號土地 從種植農作物之部分土地變更為系爭水池，且占用面積高達 逾40％，導致000地號土地地形、地貌發生重大變更，自整體 觀之，並非甚微，其後復以夾雜混凝土塊、紅磚、金屬、塑 膠布等建築廢棄物之砂土回填，有鑑定機關開挖調查成果說 明及照片可查（見鑑定報告書第18至19、22、25頁），顯已 悖離系爭租約之目的。且林光華前於107年6月間就000地號 土地申請農業用地作農業使用證明時，經南投縣○○鎮公所派 員至現場勘查，發現有水池及鐵皮屋等情，因認不符合審查 項目而駁回其申請，有該鎮公所109年2月14日草鎮民字第10 90003729號函覆農業用地作農業使用證明申請書、審查表、
勘查紀錄表等件在卷可查（見原審卷一第257至295頁），益 徵系爭水池之存在並不符合農地農用之適狀。是以，上訴人 於000地號土地上以人工挖鑿之方式興建系爭水池致變更農 地原有性質，而未保持其生產力，其挖掘土石造池後復以夾 雜建築廢棄物之砂土回填，不符耕作之使用目的，難認上訴 人有遵守承租人之義務，其亦未舉證證明有先徵得出租人同 意而為變更，堪認上訴人就000地號土地確有不自任耕作之 情形。
4.上訴人雖主張系爭水池於續約時即已存在，出租人並未表示 反對，亦未主張租約無效，被上訴人不得再為主張等語；然 按契約有無效事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主 張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由 已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效。至此項續訂 契約之合意，並不以當事人明示之意思表示為限，其有默示 意思表示者，亦無礙於續訂契約之有效成立（最高法院91年 度台上字第1514號判決意旨參照）。茲查，依98年6月29日 航照圖示，已有系爭水池之雛形，依98年12月12日航照圖示 ，該水池已有蓄水之情形，而系爭租約係依減租條例第20條 規定依序續訂租約，續租後之租期為104年1月1日起至109年 12月31日止，系爭水池則於109年2月13日回填前即已存在， 均如前述。可見系爭租約於104年間續租時，系爭水池仍存 在而未排除，難認斯時租賃雙方間已有排除該無效之事由而 續訂新約之合意；且上訴人除未舉證證明其有先徵得出租人 同意而挖鑿系爭水池外，亦未舉證證明有何因出租人行為造 成之特殊情事，足引起上訴人之正當信任，認為出租人已不 欲行使其權利（主張無效），或不欲上訴人履行其義務。是 認上訴人上開主張，亦非有據。
5.綜上，被上訴人主張上訴人就000地號土地確有不自任耕作 情形，系爭租約依減租條例第16條第1、2項規定應屬無效， 自屬有據。
(二)系爭土地之系爭租約全部無效：
1.按減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違 反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另 為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而 言，非謂租賃關係自始不存在；且所謂原定租約無效，係指 同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆 或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效；承租人未自任耕 作之土地雖僅一部，但與出租人以單一契約約定承租範圍， 租約自應全部無效（最高法院80年台再字第15號、81年度台 上字第2180號、84年度台上字第2584號判決意旨參照）。
2.經查，系爭租約係以一個租約約定承租000、000地號土地及 範圍，而000地號土地確有不自任耕作之情形，已如前述， 依前段說明，上訴人於系爭租約範圍內，有一部或一筆土地 （即000地號土地）不自任耕作之情形，即足致使全部租約 均歸於無效，則系爭租約應全部無效，並向後失其效力，是 認兩造間就系爭租約之租賃關係因此歸於消滅而不存在。五、綜上所述，被上訴人依減租條例第16條第1項、第2項之規定 ，訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，自屬 正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合 。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 20 日 民事第五庭 審判長法 官 黃綵君 法 官 李慧瑜 法 官 吳崇道正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 洪郁淇
中 華 民 國 111 年 9 月 20 日