臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上字第181號
上 訴 人 王劉雪玉
訴訟代理人 羅閎逸律師
田永彬律師
被上訴人 吳玉鈴
訴訟代理人 劉燕萍律師
複代理人 江銘栗律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年2月
25日臺灣臺中地方法院109年度訴字第1444號第一審判決提起上
訴，本院於111年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國101年間應被上訴人配偶徐子友之要 約，以總價新臺幣（下同）900萬元代理被上訴人共同向訴 外人楊德玄及許麗華購置坐落臺中市○區○○段○○段00○00○0○0 0○0○00○0地號土地及其上之000、000、000、000建號房屋（ 即門牌號碼：臺中市○區○○路000號0樓之0、0樓之0、0樓之0 、0樓之0，下稱「0樓之0、之0」、「0樓之0、之0」，合稱 系爭房地），並將「0樓之0、之0」登記於伊名下，「0樓之 0、之0」則登記於被上訴人名下，並約定將系爭房地隔間裝 潢成9間套房出租，於房價上漲時共同出售以求獲利，故兩 造及徐子友於101年間即已達成以超過2000萬元之價格出售 系爭房地之協議。嗣被上訴人於106年9月12日並簽立一般委 託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），同意由徐子友尋 找買家並共同出售系爭房地，兩造遂於107年4月28日將系爭 房地以2075萬元出售予訴外人蔡宗祐，並共同委任徐子友代 理簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），其中約定兩 造應於107年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用 印手續交付特約代書收執，以便辦理所有權移轉登記作業。 詎被上訴人明知兩造間有共同出售系爭房地之協議，竟惡意 違約，拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記作業，違反系 爭買賣契約之義務，致蔡宗祐解除系爭買賣契約，伊因而蒙 受未能獲得出售系爭房地利益之損害587萬5000元【計算式 ：（2075萬元－900萬元）÷2＝587萬5000元】。被上訴人所為 係故意違背善良風俗且債務不履行，爰依民法第184條第1項 後段、第227條第1項及第226條第1項之規定，擇一請求被上
訴人賠償伊587萬5000元本息（原審為上訴人敗訴之判決， 上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡ 、被上訴人應給付上訴人587萬5000元及自起訴狀繕本翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢、願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
㈠、兩造並無達成共同出賣系爭房地之合意，且伊亦未授權徐子 友代理簽立系爭買賣契約。伊雖簽立106年9月12日系爭委託 銷售契約，然伊係授與有巢氏房屋加盟店合適有限公司（下 稱合適公司）居間仲介洽商買賣價格條件之範疇，伊僅委託 該公司居間仲介，並非同意代理簽訂系爭買賣契約，亦未授 權徐子友簽立系爭買賣契約。且系爭買賣契約於107年4月28 日簽訂時，早已超過該委託銷售契約書之授權期間即106年6 月13日至106年12月31日。又出售價格2075萬元係上訴人與 徐子友間達成之合意，並非兩造間之合意。系爭房地共同購 入之初，兩造各別出資，分別取得房地所有權，無共同出資 ，並非合夥，其後基於出租、管理方便並共同設置設備以節 省成本，至多僅屬合資或共同管理之無名契約，並非上訴人 所稱兩造間有合夥關係。伊非系爭買賣契約之當事人，伊拒 絕辦理系爭房地所有權移轉登記之行為，自非以故意背於善 良風俗之方法加損害於上訴人，伊亦無配合履約之義務，自 無須負擔侵權行為責任與債務不履行責任。
㈡、況且，上訴人於本院109年度上字第54號請求損害賠償事件中 主張系爭買賣契約為兩個獨立的買賣契約，則伊拒絕移轉登 記自己名下之「0樓之0、之0」，上訴人仍可移轉登記名下 之「0樓之0、之0」，然上訴人之代書接獲蔡宗祐履約催告 後，竟未依催告過戶，則上訴人無法出售自己名下之房地， 與伊拒絕履約與否無涉，而應由其承擔代書之過失。另系爭 房地除購入成本外，尚有其他裝修成本等支出，上訴人計算 所失利益時僅扣除900萬元之購入成本，亦非有據等語，資 為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第342至343頁、39 5至397頁、原審卷㈠第326至327頁、第378至379頁、卷㈡第19 至22頁）
㈠、不爭執事項：
１、101年間上訴人以總價900萬元之對價代理被上訴人共同向楊 德玄及許麗華簽約購置系爭房地，並將「0樓之0、之0」登 記於上訴人名下，「0樓之0、之0」登記於徐子友之配偶即 被上訴人名下。
２、徐子友以兩造代理人名義於107年4月28日就系爭房地與蔡宗
祐以總價2075萬元簽訂系爭買賣契約，並約定兩造應於107 年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交 付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。３、被上訴人未於107年6月30日備齊一切過戶所需之證件資料並 完成用印手續交付特約代書收執。
４、被上訴人以徐子友在系爭買賣契約上偽簽其姓名及以偽刻印 章蓋用其姓名為由，對徐子友提起之偽造文書刑事告訴，經 臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢署）檢察官於107年12 月7日以107年度偵字第21062號（下稱107偵21062號案件） 為不起訴處分，嗣經被上訴人聲請再議，經臺灣高等檢察署 臺中分署以108年度上聲議字第132號處分書駁回再議。５、被上訴人於107年8月10日在107偵21062號案件中以告訴人身 分證述：「（為何「0樓之0、之0」、「0樓之0、之0」會是 你跟王劉雪玉分別所有？）那4間分別是獨立的門牌，王劉 雪玉買兩個門牌、我買兩個門牌，我們是合夥的股東，我們 將4間打通，做成9間套房，出租給別人，所以要賣的時候就 一起賣。…（當時是否你跟徐子友、王劉雪玉談好價錢超過2 千萬就可以出售？）我們沒有談到超過2千萬就可以賣出， 是說有賺錢就可以賣。（你們買的時候是買多少錢？）當時 是買900萬」等語。
６、被上訴人及徐子友間之原法院107年訴字第2341號所有權移轉 登記事件（下稱系爭所有權移轉登記事件）中，上訴人於10 8年1月2日以證人身分作證時陳述：「原告（即徐子友）跟 我談有一個買方，他問這個價錢2075萬元這個價錢是否可以 ，我說好，我是與原告（指徐子友）談委託出售的事」、「 我與原告（指徐子友）共同買這間，我的認定就是他，他有 打電話向我詢問這個價錢賣出是否可以，我說可以，我的部 分文件有交出去，但吳玉鈴部分文件沒有齊全，所以到現在 還沒有賣出」等語。
７、系爭所有權移轉登記事件於本院108年度重上字第95號108年1 1月29日準備程序筆錄記載：「被上訴人（亦為本件被上訴 人）於101年10月30日與楊德玄簽立不動產買賣契約書，以4 50萬元之價金買受原判決附表一所示不動產（即本件系爭房 地），於101年12月17日登記為被上訴人所有。上開不動產 買賣契約書之買方吳玉鈴部分，係由訴外人王劉雪玉為代理 人，賣方楊德玄部分，係由許麗華為代理人」等語。８、兩造與蔡宗祐間請求損害賠償事件（原法院案號為107年度訴 字第646號，下稱第646號損害賠事件），於本院109年度上 字第54號109年8月11日言詞辯論筆錄第3頁記載「上訴人即 附帶被上訴人（即本件上訴人）訴訟代理人林見軍律師:『我
們是接受代書的指示，接到催告函後並沒有接獲代書任何通 知，而代書是受雙方委任，後來沒有接到代書進一步的通知 ，而不是我們要求代書不要辦過戶，我們的態度是等吳玉鈴 那邊要解決，結果是被上訴人解約，而本件買賣契約並沒有 連帶條款，兩個出賣人是個別的獨立買賣契約，只是寫在同 一份契約。』」（見原審卷㈠第297頁）。
㈡、本件爭點：
１、兩造就系爭房地有無共同出售之協議【即於101年間以口頭達 成系爭房地超過2000萬元之價格即共同出售之協議（下稱系 爭第一次協議），嗣於106年9月12日於被上訴人簽立系爭委 託銷售契約書時，兩造同意徐子友簽訂系爭買賣契約之協議 （下稱系爭第二次協議，與第一次協議合稱系爭協議，見本 院卷第398頁）】？
２、上訴人依據民法第184條第1項後段、第227條第1項、第226條 第1項規定，擇一請求被上訴人給付587萬5000元，有無理由 ？
四、得心證之理由：
㈠、上訴人主張兩造與徐子友間基於渠等之合夥關係，有口頭成 立共同出售系爭房地之系爭協議，並授權徐子友於107年4月 28日與蔡宗祐簽立系爭買賣契約，約定以2075萬元將系爭房 地出售予蔡宗祐；嗣被上訴人拒絕配合辦理系爭房地所有權 移轉登記作業，違背兩造間之協議，且背於善良風俗，致蔡 宗祐解除系爭買賣契約，其因而損失原可獲得之587萬5000 元之利益等語，被上訴人則否認有何違背系爭協議及授權徐 子友簽立系爭買賣契約等情，並以前詞置辯。
㈡、上訴人雖以被上訴人於107偵21062號案件中證稱：「『0樓之0 、之0』、『0樓之0、之0』分別為獨立門牌，上訴人買兩個門 牌、我買兩個門牌，我們是合夥的股東，我們將4間打通， 做成9間套房，出租給別人，所以要賣的時候就一起賣。我 們沒有談到超過2千萬就可以賣出，是說有賺錢就可以賣」 等語；及徐子友於107年8月10日於同案偵查中陳稱：系爭房 地要一起出售，被上訴人也同意，當時談好2000萬元就可以 賣等語（見107偵21062號卷【下稱偵查卷】第49至50頁即原 審卷㈠第311至312頁）為證；另提出上訴人於104年7月5日臉 書貼文（見原審卷㈠第245至247頁），主張兩造於101年間即 達成共同出售系爭房地之系爭第一次協議，其後於104年7月 5日一起用餐時再次確認云云。惟查，依據被上訴人前揭所 陳，已明確表達並無所謂超過2000萬元可以出賣之協議，至 於其所稱「有賺錢就可以賣」等語，乃係房地產投資客之通 常想法，至多僅為兩造買受系爭房地後，對於未來處分房地
的規劃，並無從據以認定渠等就共同出售系爭房地乙節已為 具體協議，已難認具有何法律或契約之拘束效力。且上訴人 主張之系爭第一次協議，並無對買賣價金、出賣對象、履約 方式、違約金等契約重要內容有何具體協議，而此等內容影 響房地出賣人之權益甚鉅，上訴人以無該等契約重要內容之 前詞，主張被上訴人應就出賣系爭房地予蔡宗祐之系爭買賣 契約應負違約責任，自無可採。而此亦由系爭買賣契約之出 售價格為2075萬元（見不爭執事項２），而被上訴人委託合 適公司仲介銷售系爭房地之價格為2350萬元（見原審卷㈠第1 13頁），即知兩造就系爭房地之售價在106年時尚無共識， 上訴人主張兩造間有系爭協議，與事實不符。另審之徐子友 於107年5月16日因與訴外人方雅雯前往金沙汽車旅館，為被 上訴人發現並攔車質問，其後被上訴人並對徐子友、方雅雯 提起妨害家庭告訴（嗣臺中地檢署107年度偵字第22804號不 起訴處分確定）；而徐子友於107年7月20日就「0樓之0、之 0」房地對被上訴人主張係借名登記而提起返還上開房地所 有權移轉登記訴訟（見原法院107年度訴字第2341號卷㈠第4 頁民事起訴狀收件章戳），復對被上訴人提起原法院108年 度婚字第63號離婚訴訟（見原審卷㈠第115至129頁），足見 徐子友就系爭房地有利害關係，且與被上訴人關係破裂，其 所為之證詞已有偏頗之虞，難以盡信。且兩造係於101年間 以900萬元購買系爭房地（見不爭執事項１），當時如何能預 測系爭房地可以超過2000萬元價格出售，而有上訴人所主張 之系爭第一次協議。而以房地產市價漲跌因素甚多，本難精 確預測多年後之具體市場價格，益徵上訴人此部分主張難以 信實。至於上訴人上開臉書貼文亦僅有聚會照片，並無從證 明兩造有上訴人所稱確認兩造協議之情形。因此，上訴人主 張被上訴人違背兩造101年間成立之共同出售系爭房地之系 爭第一次協議，為惡意違約，應負侵權行為及債務不履行責 任云云，已無足採。
㈢、上訴人復稱被上訴人於106年9月12日簽署系爭委託銷售契約 ，同意徐子友尋找買家並簽約，亦為兩造共同出售系爭房地 之協議即系爭第二次協議云云。惟查，參諸系爭委託銷售契 約（見原審卷㈠第113至114頁），係有關被上訴人委託合適 公司居間仲介銷售系爭房地，而徐子友為該公司之承辦人， 所成立之法律關係為被上訴人與合適公司間之居間契約，依 該契約內容，並無從做為兩造成立共同出售系爭房地協議之 依據。另上訴人雖以被上訴人與徐子友間於107年2月26日LI NE對話，其中被上訴人向徐子友表示：「子友可以麻煩你把 ○○路的基本資料傳給我，我有同學想要了解」、「麻煩你將
○○路鑰匙帶回家，我同學要看」等語（見原審卷㈠第267頁、 第269頁），並主張該同學即為於本院109年度上字第54號之 證人李盈志，而李盈志於該案證稱：被上訴人於107年2月間 有委託伊銷售○○路之套房等語（見該卷第228至229頁即原審 卷㈠第250至251頁），做為兩造成立共同出售系爭房地協議 之證明。惟上開事證僅足證被上訴人曾委託李盈志出售○○路 套房乙事，無足認兩造曾達成上訴人所稱共同出售系爭房地 之協議。是以上訴人主張兩造於被上訴人簽立系爭委託買賣 契約時，即成立共同出售系爭房地之系爭第二次協議，亦無 足採。
㈣、此外，上訴人雖稱其與徐子友、被上訴人成立合夥關係，故 共同協議出售系爭房地云云，惟據上訴人於107偵21062號案 件陳稱：伊是與徐子友合夥，系爭房地是伊與徐子友一人一 半（見原審卷㈠第349頁）；另於系爭移轉所有權登記事件 中證稱：伊的合夥人是徐子友；從開始伊與徐子友一起買， 所以伊認為伊是與徐子友合股（見原審卷㈠第131至132頁、1 36頁），而於本件主張係3人合夥云云，已與其先前陳述不 符。又縱據上訴人提出之兩造與坤厚公司間之套房管理專任 委託書、房租收支明細、被上訴人與坤厚公司間關於套房出 租事宜之LINE對話紀錄、套房租金收入存入上訴人之子帳戶 、徐子友帳戶存摺內頁交易明細等資料（見原審卷㈡第109頁 、本院卷第109至173頁、241至273頁），而認兩造有將系爭 房地共同出租並朋分收益，就經營出租系爭房地乙節有成立 類似合夥或約定共同管理等情，然仍不足逕認兩造間即已成 立共同出售系爭房地之系爭協議。另徐子友於系爭移轉所有 權登記事件主張「0樓之0、0樓之0」係借用被上訴人名義登 記或與被上訴人合夥乙節，乃徐子友與被上訴人間之法律關 係，與上訴人無涉。而兩造亦認徐子友與被上訴人間有無借 名登記關係並不影響本件之判斷（見本院卷第398至399頁） 。從而，上訴人主張兩造成立共同出售系爭房地之系爭協議 ，被上訴人惡意違約，係故意違背善良風俗云云，洵無足採 。
㈤、上訴人復主張被上訴人已授權徐子友簽立系爭買賣契約，嗣 拒絕提出過戶相關文件以履行契約，係故意背於善良風俗加 損害於上訴人云云。惟查：
１、本件雖據徐子友於第646號損害賠償事件證稱：被上訴人名下 所有的不動產都是伊出錢購買，包括本件在內之不動產，被 上訴人都有授權，都是伊出面簽約，被上訴人會簽委託書給 伊，本件不動產也有簽委託書；伊也有口頭跟被上訴人說有 客戶要買，被上訴人沒有反對等語（見第646號卷第177頁反
面、178頁即原審卷㈠第102至103頁）。惟徐子友所稱委託書 係指系爭委託銷售契約而言，惟系爭委託銷售契約之內容僅 係委託合適公司居間仲介系爭房地，並無任何有被上訴人授 權徐子友或合適公司得代理被上訴人簽訂買賣契約之約定， 故徐子友稱其已得到被上訴人之授權代理簽立系爭買賣契約 ，已無足採。
２、再據證人即地政士江峰光於第646號損害賠償事件證稱：當時 簽系爭買賣契約在場之人，賣方是徐子友在場，兩造簽名、 印章都是徐子友簽蓋，因為徐子友說有兩造之授權；簽約時 ，徐子友只有口頭說有得到被上訴人授權簽約，但沒有提出 得到授權之書面，當場也沒有打電話跟被上訴人確認；簽約 後伊有請徐子友提供過戶所需資料，上訴人部分有補過來， 被上訴人部分到107年6月間因為買方用印的款項已經進來， 伊催徐子友，徐子友表示他沒有辦法叫被上訴人拿出要過戶 的資料，徐子友叫伊打電話給被上訴人，被上訴人說她與徐 子友在打離婚官司，並表示她沒有授權給徐子友出售系爭房 地等語（見第646號卷第120至121頁即原審卷㈠第90至94頁） ，足見徐子友於系爭買賣契約時，未提出任何被上訴人之授 權文件或證明，僅徐子友口頭向江峰光表示已獲被上訴人授 權等語，自不足以證明徐子友確有得到被上訴人授權簽立系 爭買賣契約之事實。
３、上訴人另以被上訴人與徐子友於107年4月19日之錄音譯文， 徐子友：「最近有一組客戶在談○○路那一件」；被上訴人： 「有意願嗎？」；徐子友：「可能有機會啦！」等語（見第 646號卷第198頁），主張被上訴人確有授權徐子友簽立買賣 契約云云。惟上開對話僅能證明被上訴人基於系爭委託銷售 契約詢問徐子友居間斡旋買方進展如何，有無出售可能性， 尚不足以認定被上訴人有授權徐子友簽訂系爭買賣契約之事 實。
４、又被上訴人前以徐子友未經其授權而以其代理人簽署系爭買 賣契約等情，向臺中地檢署提起偽造文書告訴，嗣雖經不起 訴處分確定在案，惟不起訴理由係以被上訴人未提出其於10 7年4月28日前有反悔而不同意出售之證據資料，及徐子友基 於與被上訴人之夫妻關係，並認知有授權出售，始以代理人 之身分簽訂系爭賣契約、履約保證申請書，實難認徐子友有 偽造文書之主觀犯意為主要論據（見原審卷㈠第49至54頁） 。惟被上訴人固為出售「0樓之0、之0」而與合適公司簽立 系爭委託銷售契約，而委託合適公司居間銷售與是否同意徐 子友代理簽訂買賣契約，乃屬二事，上開偽造文書案不起訴 處分僅就徐子友之主觀犯意為認定，而未就被上訴人是否授
權徐子友代為簽訂系爭買賣契約之客觀事實為探究，故自難 僅憑上開偽造文書案之不起訴處分結果，即逕認被上訴人有 授權徐子友簽訂系爭買賣契約之事實。此外，被上訴人並未 同意或授權徐子友代理簽立系爭買賣契約乙節，亦經本院10 9年度上字第54號確定判決認定在案（見原審卷㈠第335至351 頁）。
５、上訴人另以被上訴人與其委任律師邱奕賢間於107年6月29日L INE對話內容（見本院卷第173頁），主張被上訴人有同意徐 子友代理簽立系爭買賣契約，僅因離婚及財產分配無法達成 共識，始事後反悔而決定撤回授權云云。惟觀之該LINE對話 內容應係被上訴人向委任律師提出其要求之條件，並請律師 代為轉達，於LINE對話中，被上訴人雖說：「徐子友若不同 意呢？我可以告他偽造文書嗎？約我還是照簽，錢不分給他 ，這樣可以嗎？」等語，此無非係被上訴人向律師諮詢，如 徐子友不接受其提出之條件，可否追究徐子友偽造文書刑責 等情，並無從逕予推認被上訴人於107年4月28日以前曾同意 或授權徐子友代理簽立系爭買賣契約之事實。是以上訴人以 上開LINE對話內容主張係被上訴人與徐子友關於離婚及分配 財產無法達成共識，始撤回授權云云，並無可採。６、基上，上訴人主張被上訴人已授權徐子友簽立系爭買賣契約 ，嗣拒絕配合辦理所有權移轉登記事宜，而遭蔡宗祐解除買 賣契約，係故意背於善良風俗致其受有損害云云，洵無足採 。
㈥、從而，上訴人未能舉證證明兩造間成立共同出售系爭房地之 系爭協議，及被上訴人有授權徐子友代理簽立系爭買賣契約 之事實，被上訴人既非系爭買賣契約之當事人，即無履行系 爭買賣契約之義務，則上訴人主張被上訴人拒絕配合辦理系 爭房地所有權移轉登記事宜，係違背兩造協議，惡意違約， 故意背於善良風俗，應賠償其未能順利出售系爭房地之損失 （即系爭房地買賣價金2075萬元扣除購入成本900萬元後， 依2分之1比例計算為587萬5000元）云云，為屬無據。五、綜上所述，上訴人依據民法第184第1項後段、民法第227條 第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人應給付587萬5000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分 之5計算之利息，為無理由，應予駁回。從而，原審所為上 訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據 ，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列， 併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 27 日 民事第五庭 審判長法 官 黃綵君 法 官 楊珮瑛 法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳秀鳳
中 華 民 國 111 年 9 月 27 日
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