臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第793號
上 訴 人 江偉智
被 上訴人 古秀霞
古政寬
古政達
古艾珏
共 同
訴訟代理人 林立婷律師
被 上訴人 一亨企業社
法定代理人 邱一哲
上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國111年4
月15日臺灣桃園地方法院110年度訴字第484號第一審判決提起上
訴，本院於111年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人一亨企業社（即中信房屋中壢捷運中豐加盟店，下 稱一亨企業社）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國110年1月24日經由一亨企業社向被上 訴人古秀霞、古政寬、古政達、古艾珏（下稱古秀霞等4人 ，與一亨企業社合稱被上訴人，分稱其名）購買門牌號碼桃 園市○○區○○街00巷0號房屋及其坐落基地（建號為同市區○○○ 段○○○小段0000號，地號為同小段0000-00號，下分稱系爭房 屋、土地，合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）1150萬元 ，並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），伊已給付簽約 款100萬元，並與一亨企業社約定居間報酬為14萬元。詎伊 於110年2月間向多家銀行申辦房貸，銀行告知系爭房屋唯一 對外道路須經私有地，無法保障通行權，而拒絕貸款，致伊 籌措資金困難，系爭房地具有無永久通行權風險致無法辦理
貸款之重大瑕疵（下稱系爭瑕疵），且無法改善，伊已於11 0年2月22日發函向古秀霞等4人解除系爭契約，自得請求返 還已付價金100萬元；縱認伊有違約，亦請求酌減違約金。 又一亨企業社僅在不動產說明書現況調查表，勾選房屋坐落 基地有供公眾通行之私有道路、房屋有對外道路可通行等項 目，從未告知系爭瑕疵，違反民法第567條及不動產經紀業 管理條例第24條之2之調查說明義務，不得向伊請求居間報 酬等語。爰依民法第259條第2款、第571條及不動產經紀業 管理條例第26條規定，求為命㈠古秀霞等4人應連帶給付伊10 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；㈡確認一亨企業社對伊之居間報酬債權14萬元 不存在（見本院卷第119頁）。
二、被上訴人則以：
㈠古秀霞等4人部分：系爭房地需經鄰地通行之事實，任何人查 閱地籍圖即可明白，伊等從未故意隱瞞，上訴人亦不得諉為 不知。又伊等與上訴人既未約定系爭房地聯外道路需為公有 地，且此部分亦非依通常交易觀念應具備之價值，系爭房地 迄今仍可通行同市區○○街OO巷（下稱系爭巷道），無任何瑕 疵。況上訴人於簽訂系爭契約前已查看過系爭房地現況，且 其收到銀行通知無法承做貸款時，僅要求地政士協助洽詢其 他銀行，未認系爭房地有何瑕疵，嗣地政士亦已於110年2月 19日告知已洽詢另一銀行可承作購屋貸款，然上訴人未依約 給付第2期款，伊等遂於同年3月22日催告其於函到3日內付 款，因未獲置理，於同年5月13日發函向上訴人解除系爭契 約，上訴人於同日收受通知（見本院卷第98頁），系爭契約 於同日解除，伊自得依系爭契約第11條第2項約定（下稱系 爭約款），沒收其已付價金100萬元作為違約金（下稱系爭 違約金）。又伊因上訴人違約，已受有給付仲介費用30萬元 、聘請律師支出相關費用之損失，並因系爭房地仍無法售出 致需再支出維護費用，系爭違約金自無過高之情形等語置辯 。
㈡一亨企業社部分：經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡古秀霞等4人應連帶給付100萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢確 認一亨企業社對上訴人之居間報酬債權14萬元不存在。古秀 霞等4人則答辯聲明：上訴駁回
四、查，上訴人向古秀霞等4人購買系爭房地，總價1150萬元， 雙方簽訂系爭契約，上訴人已給付簽約款100萬元，並與一
亨企業社約定居間報酬為14萬元等情，有系爭契約、服務報 酬給付同意書在卷可稽（見原審卷第9-22、27頁），並為兩 造所不爭執（見本院卷第96頁），堪信為真實。五、上訴人主張系爭房地有系爭瑕疵，伊已於110年2月22日發函 向古秀霞等4人解除系爭契約，自得請求返還已付價金100萬 元，且系爭違約金過高，應予酌減；另請求確認一亨企業社 對伊之居間報酬債權14萬元不存在等語，惟為古秀霞等4人 所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金；民法第354條第1項、第359條 分別定有明文。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義 務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢 者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款亦 有明文。
⒈上訴人主張其係於110年2月22日發函向古秀霞等4人解除系爭 契約云云（見本院卷第120-121頁），然觀之前開函文內容 ，上訴人係請被上訴人於文到7日內向其解除契約（見原審 卷第133-134頁），則上訴人是否有向被上訴人為解除契約 之意思表示，已非無疑。至上訴人主張系爭房地有系爭瑕疵 云云，固據提出銀行拒絕承貸通知為證（見原審卷第121、1 23頁），惟查：
⑴觀之不動產說明書現況調查表編號44、46之項目，關於「基 地有無供公眾通行之私有道路」、「基地對外道路是否可通 行」部分，均勾選「是」（見原審卷第21頁），已載明系爭 房地係於私有道路通行。又系爭巷道鋪設柏油，為系爭土地 、OOOO-OO、OOOO-OO、OOOO、OOOO-OO地號土地共同組成， 且供系爭房屋及1、5、6、8號共5戶房屋通行，有照片、內 政部地籍圖資網頁資料在卷可稽（見原審卷第38-41頁）， 兩造對於系爭巷道並無被廢止或禁止通行情形，亦不爭執（ 見本院卷第100頁），且依上訴人提出110年1月24日簽約時 之錄音譯文，可知古秀霞於簽約時，已告知上訴人前開現況 調查表記載基地供公眾通行之「私有道路」即系爭巷道，為 5戶共同提供之私人道路，大家都往後退建一點，前面就可 以走路等語（見原審卷第115-118頁），顯見上訴人於簽約 當時已知悉系爭巷道係坐落在私有土地，被上訴人並無任何 隱瞞。況系爭契約既未約定系爭房地周圍或聯外道路應為公 有地，上訴人以系爭房屋唯一對外道路必須經過私有地為由
，主張系爭房屋具有瑕疵，自不可取。
⑵又系爭契約第6條第2款約定：「甲方（即上訴人，下同）如 因貸款條件不符或因貸款金額不足時，應於完稅前以現金或 銀行本票壹次付清尾款，否則甲方應負遲延責任」等語（見 原審卷第11頁），可知系爭契約已約定上訴人無法貸款時應 以現金補足，並未約定若其無法貸款即可解約。又依前開簽 約時之錄音譯文內容，上訴人與仲介曾討論貸款不足時如何 處理，地政士解釋如果押但書，萬一銀行貸不到八百，就是 不買、解除契約，上訴人及其親友均表示不用寫但書，如果 貸不到的話就不買，對賣方是不公平的，買方資金沒有問題 ，就不需要這樣等語（見原審卷第107-108頁），益見前開 約定係經兩造合意簽訂，確未約定上訴人無法貸款時可解約 。況依上訴人與地政士於110年3月9日之對話紀錄，地政士 表示：「華南銀行說額度八成沒有問題，不曉得您這邊方便 什麼時候過去寫申請書呢？」，上訴人則回覆：「感謝你們 幫忙，但我不會去華南。由於該房屋的瑕疵無法改善，已經 遞狀訴求解約」等語（見原審卷第132頁），顯見並非所有 銀行均拒絕承作系爭房地之貸款，故上訴人以此為由，主張 系爭房屋具有瑕疵，亦不可取。
⑶綜上，上訴人主張有向被上訴人為解除契約之意思表示，並 非無疑，且其主張系爭房屋存在系爭瑕疵，既不可採，其據 此解除系爭契約，自不合法，則上訴人請求古秀霞等4人返 還已付價金100萬元，即屬無據。
⒉又系爭契約第3條第2款約定：「第2期：土地增值稅單核下3 日內，甲方應支付130萬元」；第11條第2款約定：「若經乙 方（古秀霞等4人，下同）依房屋交易安全契約書約定之方 式催告期滿而甲方仍不履行者，乙方得解除本契約並沒收甲 方已支付之價款作為違約賠償」（見原審卷第10、12頁）， 而土地增值稅單已於110年2月17日核發（見原審卷第231頁 ），為兩造所不爭執（見本院卷第102頁），古秀霞等4人於 110年3月22日發函催告上訴人於函到3日內給付第2期款等語 （見原審卷第137-139頁），上訴人仍未付款，古秀霞等4人 於110年5月13日向上訴人為解除系爭契約之通知（見原審卷 第149-151頁），上訴人已收受通知（見本院卷第97頁）， 堪認系爭契約業經古秀霞等4人合法解除。
㈡關於違約金部分：
⒈按違約金得區分為損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約金 ，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即 一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受 損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約
金請求債務人支付。後者之違約金係以強制債務之履行為目 的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係 所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如 有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高 法院108年度台上字第568號判決意旨參照）。當事人約定之 違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人 之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視 為賠償性違約金。
⒉觀之系爭約款約定：若經乙方依房屋交易安全契約書約定之 方式催告期滿而甲方仍不履行者，乙方得解除本契約並沒收 甲方已支付之價款作為違約賠償等語（見原審卷第12頁）， 則系爭約款並未具體載明屬於懲罰性違約金之意旨，是兩造 主張此項違約金，應屬損害賠償總額預定性質之違約金（見 本院卷第121頁），自堪採取。又兩造約定以上訴人已付價 款作為違約賠償，上訴人既未依約給付價款，經古秀霞等4 人合法解除系爭契約，古秀霞等4人自得依系爭約款請求上 訴人給付違約金。
⒊至上訴人主張系爭違約金約定過高，應予酌減云云。惟查：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民 法第252條所明定，惟違約金之約定，亦為當事人契約自由 、私法自治原則之體現，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨。準此，當事人間如有違 約金之約定，且有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉 證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均 得依約定請求債務人給付違約金。如債務人主張債權人請求 之違約金過高，並請求法院減至相當之數額者，債務人應就 約定之違約金過高之有利事實，負舉證責任。 ⑵查，系爭房地價金為1150萬元，惟上訴人僅給付價金100萬元 ，即未再給付，而古秀霞等4人已支付仲介費用30萬元（見 本院卷第139頁），於解除系爭契約後，系爭房屋仍未能出 售（見本院卷第63頁），因此需負擔維護系爭房地及再次出 售之相關費用，本院審酌依內政部所頒定型化契約應行記載 事項之違約金比例（房地總價金之15%，1150萬元×15%＝172 萬5000元），認依系爭約款以上訴人給付之價金100萬元作 為違約賠償，並無過高情形。此外，上訴人復未能提出其他 應予酌減違約金之具體事證以實其說，揆諸前揭說明，難認
本件有上訴人所稱應予酌減違約金之事由存在。 ㈢關於一亨企業社之居間報酬債權部分：
⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條分別定有 明文。次按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致 委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人 員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者 ，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管 理條例第26條第1項、第2項分別定有明文。 ⒉上訴人主張一亨企業社未告知系爭瑕疵致伊簽約，違反民法 第567條及不動產經紀業管理條例第24條之2之調查、說明義 務，不得向伊請求居間報酬云云。惟系爭房屋並不存在系爭 瑕疵，且上訴人於簽約當時已知悉系爭巷道係坐落在私有土 地上，被上訴人並無任何隱瞞，既如前述，自難認一亨企業 社有何違反居間人之調查義務。
⒊綜上，一亨企業社已媒介上訴人與古秀霞等4人簽訂系爭契約 ，一亨企業社對上訴人之居間報酬債權存在，且依服務報酬 給付同意書記載金額為14萬元（見原審卷第27頁），故上訴 人訴請確認一亨企業社對伊之居間報酬債權14萬元不存在， 即屬無據。
六、從而，上訴人依民法第259條第2款、第571條及不動產經紀 業管理條例第26條規定，請求㈠古秀霞等4人應連帶給付伊10 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，㈡確認一亨企業社對伊之居間報酬債權14萬元 不存在，均非正當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄， 為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 9 月 27 日 民事第十庭
審判長法 官 何君豪
法 官 張文毓
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 27 日
書記官 張淨卿