損害賠償等
臺灣高等法院(民事),上字,110年度,81號
TPHV,110,上,81,20220920,1

臺灣高等法院民事判決
110年度上字第81號
上 訴 人即
附帶被上訴人 立信偉業股份有限公司

法 定 代理人 黃志松
訴 訟 代理人 繆璁律師
被 上 訴人即
附 帶 上訴人 賴淑慧

鍾佳緯
張玉敏
上 一 人
訴 訟 代理人 劉輔仁
共 同
訴 訟 代理人 沈明欣律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國109年1
1月27日臺灣新北地方法院107年度訴字第1886號第一審判決提起
上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於111年9月6日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人張玉敏逾新臺幣叁拾伍萬零 柒佰柒拾玖元、被上訴人賴淑慧逾新臺幣伍拾貳萬玖仟叁佰伍 拾壹元、被上訴人鍾佳緯逾新臺幣肆拾壹萬叁仟柒佰伍拾元， 及均自民國一百零七年九月十五日起算之法定遲延利息部分， 暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。
上訴人其餘上訴、被上訴人之附帶上訴均駁回。第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之二十三，由被上訴 人張玉敏負擔百分之十七，由被上訴人賴淑慧負擔百分之三十 ，由被上訴人鍾佳緯負擔百分之三十。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（以下合稱被上訴人）主張：新北市 ○○區○○路0段000巷之「○○○○」大樓（下稱系爭大樓）為上訴 人即附帶被上訴人（下稱上訴人）所投資興建，被上訴人張 玉敏、賴淑慧、鍾佳緯（以下逕稱姓名）分別於民國103年1 2月28日、103年2月28日、103年3月12日向上訴人買受系爭 大樓中之新北市○○區○○路0段000巷36號7樓、5樓、4樓之房 屋（下分別稱系爭7樓、5樓、4樓，合稱系爭房屋），並已



付清價款。詎上訴人交屋後，伊等陸續發現系爭大樓之公共 部分具有外牆漏水、牆面水泥剝落等如附表一編號壹之「瑕 疵項目」欄所示之瑕疵，另賴淑慧、鍾佳緯所購買系爭5樓 、4樓之房屋屋內專有部分亦存有牆面剝落等如附表一之貳 、叁「瑕疵項目」欄所示之瑕疵（以下合稱系爭瑕疵）。系 爭大樓管理委員會（下稱管委會）、賴淑慧、鍾佳緯屢催告 上訴人出面修繕處理，然上訴人不僅未依照約定時間至社區 施工，且施工後仍未具體改善系爭瑕疵。依新北市建築師公 會出具之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭大樓公共部 分之瑕疵，其瑕疵修復費用每戶各新臺幣（下同）238,161 元（計算式：1,428,967÷6＝238,161）、致張玉敏、賴淑慧 、鍾佳緯所有系爭7樓、5樓、4樓房屋減損價值各為95萬2,6 45元（計算式：5,715,868÷6＝952,645，詳附表一之壹、肆 ）、公共瑕疵部分修復期間之其他損失即每戶搬遷費5萬5,3 50元及租金損失10萬5,000元，共16萬0,350元（詳附表一之 肆）；賴淑慧、鍾佳緯所有系爭5樓、4樓房屋因瑕疵減損之 價值分別為71萬4,288元、61萬8,260元，及系爭5樓瑕疵修 復費用178,572元、系爭4樓瑕疵修復費用154,565元（詳附 表一之伍、陸、貳、叁）。依照兩造簽訂之前述房屋買賣契 約（下稱系爭契約），上訴人對伊等負有擔保其所交付之公 共設施及房屋專有部分無瑕疵之責任，而該等公共設施及房 屋專有部分既存有系爭瑕疵，張玉敏、賴淑慧、鍾佳緯自得 依民法第359條規定，各請求減少之價金依序為135萬1,156 元、224萬4,016元、212萬3,981元，則上訴人收受該減少之 價金已無法律上原因，爰依民法179條不當得利規定請求返 還。又因有系爭瑕疵，上訴人所為之給付即不符合債之本旨 ，而構成不完全給付，該等瑕疵雖得補正，伊等亦得依民法 第227條第1項按關於給付遲延規定請求損害賠償，爰聲明： ㈠上訴人應給付張玉敏135萬1,156元，及其中88萬6,800元自起 訴狀繕本送達翌日即107年9月15日起；其餘46萬4,356元自 原審民事準備書（三）狀暨追加狀繕本送達翌日即109年7月 11日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡上訴人應給付賴淑慧224萬4,016元，及其中97萬9,300元自10 7年9月15日起；其餘126萬4,716元自109年7月11日起，均至 清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢上訴人應給付鍾佳緯212萬3981元，及其中103萬1,000元自10 7年9月15日起；其餘109萬2,981元自109年7月11日起，均至 清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人至遲於106年3月30日已以存證信函通 知伊有系爭瑕疵，卻迄107年7月19日始提本件訴訟請求減少



價金，顯逾民法第365條之6個月除斥期間。又從體系解釋， 買賣標的物之瑕疵擔保責任，本質上為不完全給付，故排除 關於債務不履行規定之適用，從而，被上訴人逾前開除斥期 間，除喪失瑕疵擔保請求權外，應不得再依不完全給付之債 務不履行規定，行使其損害賠償權利。再者，依公寓大廈管 理條例第3條第4款、第11條第1項規定，共用部分及其相關 設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決 議為之，且對系爭大樓全體區分所有權人須合一確定，而被 上訴人未經區分所有權人決議通過或其他區分所有權人未一 同起訴，則其等就公共設施部分修復費用及價值減損之請求 ，當事人不適格。另鍾佳緯請求系爭4樓之專有部分減損價 值部分，雙方已就瑕疵修補費用以7萬3,000元達成和解，伊 業已給付完畢，鍾佳緯依法不得再為請求。且地下室機械停 車位及屋突等壁面剝落瑕疵部分，均係管委會拒絕伊指派之 工班人員入內修繕，甚且放任不管以致損害擴大，被上訴人 亦與有過失。至於系爭鑑定報告，未採用合理之檢測方式， 應無證據能力，且估價之金額，顯超乎市場價格，有違損害 賠償填補損失之目的，茲分述下：
㈠漏水部分：未詳實說明其鑑定過程及鑑定方法，亦未遵循建 築師公會鑑定手冊所載漏水鑑定之鑑定方法、鑑定作業程序 及修復費用估算之準則而為鑑定，未以任何科學測試方法， 即以肉眼判斷系爭5樓室內窗戶角隅處有滲水水潰痕跡，並 推測係因外牆漏水，難謂有據。
㈡牆面剝落部分：表層使用爐碴為混凝土原料本未為法律所禁 止，實務上亦屬常見，對混凝土之耐久性，不足以產生重大 影響，系爭大樓、系爭4、5樓只是因粉刷層剝落表面瑕疵， 影響觀瞻，無結構安全之虞，鑑定意見跳躍式之推論，毫無 科學根據，純屬鑑定人主觀臆測。
㈢水塔爬梯部分：使用執照圖說本無爬梯之設置，亦無法令規 定應設置爬梯，鑑定人未依現場量測水塔之實際高度，遽以 目測認定地面水塔架設後高度高於常人身高而應設置爬梯， 自非可信。
㈣弱電系統部分：鑑定人進行第二次會勘之時間點為108年8月2 3日下午3點，當時氣溫係高達32.8度，鑑定人之悶熱感，究 係源自現場通風不良，抑或係因當日天氣炎熱之故，監視錄 影主機之工作環境溫度通常為0℃至40℃，鑑定人並未提出科 學實證有超過40℃。又監視器及門禁主機設置位置是否易於 操作及監控，亦僅為鑑定機關主觀判斷之結果。 ㈤機車停車位部分：平面車位並非一定要完全水平，新北市建 築物機車停車空間設置要點，並未就機車停車位是否應為水



平有所規範，伊係按設計圖、系爭契約施工，且取得使用執 照，故無瑕疵。
㈥關於價值減損部分：系爭鑑定報告未以系爭房屋之市場價格 及鑑定結果認定之瑕疵於交易上影響程度判斷價值減損，卻 以修復費用之倍數估算價值減損之金額，不能真實反應市場 價格，不啻使伊負永久之保固責任，且其估價方法及估價結 果有違反中華民國全國建築師公會2019鑑定手冊不動產估價 鑑定準則、經驗法則等語置辯。
三、原審為被上訴人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命：㈠上 訴人應給付張玉敏95萬2,645元，及其中88萬6,800元自107 年9月15日起；其餘6萬5,845元自109年7月11日起，均至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈡上訴人應給付賴淑慧166萬 6,933元，及其中97萬9,300元自107年9月15日起；其餘68萬 7,633元自109年7月11日起，均至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈢上訴人應給付鍾佳緯157萬0,905元，及其中103萬 1,000元自107年9月15日起；其餘53萬9,905元自109年7月11 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並分別諭知兩 造供擔保後得准免假執行。另駁回被上訴人其餘之訴及假執 行之聲請。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，其上訴聲明： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明 ：上訴駁回。另就其敗訴部分，提起附帶上訴，其附帶上訴 聲明：㈠原判決關於駁回其後開第二至四項之訴部分廢棄。㈡ 上訴人應再給付張玉敏39萬8,511元，及自109年7月11日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上訴人應再給付 賴淑慧57萬7,083元，及自109年7月11日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。㈣上訴人應再給付鍾佳緯55萬3,076 元，及自109年7月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。上訴人對附帶上訴之 答辯聲明：㈠附帶上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。被上訴人原審請求、原審判決、上訴人上 訴、被上訴人附帶上訴之金額，詳如附表二所示。四、兩造不爭執事項（見本院卷第301、302頁）： ㈠系爭大樓為上訴人所投資興建，張玉敏、賴淑慧、鍾佳緯分 別於103年12月28日、103年2月28日、103年3月12日向上訴 人買受系爭7樓、5樓、4樓之房屋，並已付清價款。 ㈡管委會於106年3月30日以存證信函要求上訴人處理系爭大樓 公共區域牆壁出現龜裂、滲水、水泥剝落等問題。 ㈢上訴人已給付鍾佳緯瑕疵修補費用7萬3,000元。五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：



㈠本件是否當事人適格？
　⒈按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者， 其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第 1780號裁判要旨參照）。
　⒉本件上訴人辯稱依公寓大廈管理條例第3條第4款、第11條第1 項規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良， 應依區分所有權人會議之決議為之，且對系爭大樓全體區分 所有權人須合一確定，而被上訴人未舉證證明其業經區分所 有權人決議通過就系爭大樓之公共設施等共用部分為損害賠 償之請求，且其他區分所有權人亦未一同起訴，其等就公共 設施部分修復費用及價值減損之請求，當事人不適格等語。 惟查，被上訴人於本件係主張其等分別向上訴人買受系爭大 樓中之系爭7樓、5樓、4樓，並本於兩造間之系爭契約之買 受人法律關係，依民法關於買賣標的物之瑕疵擔保責任、不 完全給付之責任，請求出賣人即上訴人負返還所減少價金之 不當得利或賠償債務不履行之損害，亦即主張依兩造間之系 爭契約即買賣契約法律關係，而對上訴人有給付請求權者， 且系爭大樓區分所有權人就公共設施部分係分別共有，此有 系爭7、5、4樓之建物登記謄本可證（見原審卷三第129至13 5頁），則揆諸前揭最高法院裁判意旨，被上訴人為原告之 當事人適格即無欠缺，至於被上訴人之訴實體上有無理由， 係另一回事。因此，上訴人前開所辯，委無可採　㈡按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「買 受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如 發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕 疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發 見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領 之物。」，民法第227條第1項、第356條分別定有明文。次 按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而 其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由 所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全 給付之債務不履行責任，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之



債務不履行責任，二者之規範目的、構成要件與法律效果均 不同，各別存在，屬請求權競合，當事人得擇一行使。又買 受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，請求 賠償損害時，無民法第356條規定之適用（最高法院105年度 台上字第2245號、108年度台上字第2143號判決要旨參照） 。
　㈢系爭大樓之公共設施有無如附表一之壹「瑕疵項目」欄所示 之瑕疵？若有，修復費用為何？
　⒈被上訴人主張系爭大樓之公共設施有如附表一之壹「瑕疵項 目」欄所示之瑕疵，上訴人辯稱外牆漏水及梯間、電梯、水 塔下方儲藏室、機械式車位等處牆面水泥持續剝落部分，其 早於106年已修復，其餘部分並無瑕疵等語。　　⒉茲就被上訴人主張公共設施之瑕疵，分述如下：　⑴外牆漏水部分：查新北市建築師公會依原審囑託鑑定而出具 系爭鑑定報告，該報告鑑定結果為外牆有滲水，有照片為憑 （見該報告第4、68、71頁），且於109年6月15日函覆原審 ：現勘時鑑定人確認窗戶角隅處除有滲水水漬痕跡外復有油 漆剝落現象，判斷確有滲水現象。再查使用執照水電圖說得 知該處並無水電管線通過，從而判斷系爭房屋係外牆滲水導 致等語（見原審卷三第56、57頁），又證人即實際製作系爭 鑑定報告之建築師張國禎於本院具結證稱：鑑定標的物有無 漏水瑕疵必須依鑑定人現勘現況滲水痕跡而定，除了目測外 還去查明現場建照圖及水電圖說，沒有水管通過，所以水漬 的形成應該是外部進來的，伊看水漬是在接近地板固定窗不 能開的地方，沒有修繕的痕跡等語（見本院卷第328、329頁 ），堪認外牆確有漏水尚未修復。上訴人雖辯稱鑑定人未遵 循建築師公會鑑定手冊所載漏水鑑定之鑑定方法，僅以肉眼 判斷，未以任何科學測試方法云云，然上訴人所提中華民國 全國建築師公會2019鑑定手冊關於漏水檢測方法準則記載： 目前漏水檢測約有9項方法來檢測，其中1項即為目視法等語 （見原審卷二第379頁），且證人即國立金門大學土木與工 程管理學系教授紀茂傑於本院具結證稱：一般還是看窗戶旁 邊有無水漬進來，一般還是用目測等語（見本院卷第329頁 ），足見目測確實是漏水之檢測方法，況本件鑑定人尚有觀 察水管路線等，因此，上訴人前開所辯，尚非可取。　⑵樓梯間、電梯、水塔下方儲藏室、機械式車位等處牆面水泥 持續剝落部分：
　①查為保護建築物的主體結構，完善建築物的使用功能，美化 建築物，會採用裝飾材或飾物，對建築物的表面進行處理， 稱為建築裝飾。許多鋼筋混凝土建築物結構體完成後會在牆



、梁、柱等表面進行水泥砂漿表面處理，以利後續進行裝飾 工程，是鋼筋混凝土建築物結構體為混凝土將鋼筋包覆其中 ，最外層包覆混凝土者為增加建築物美觀與裝修效果之粉刷 層，此有上訴人所提紀茂傑、黃然教授針對系爭鑑定報告所 出具之說明報告書可稽（下稱說明報告書，見本院卷第95、 97頁）。又爐碴種類有一貫作業煉鋼所產生之高爐碴（包括 氣冷高爐碴、水淬高壚碴）、脫硫碴及轉爐碴；及廢鐵煉鋼 過程中產出的爐碴為電弧爐煉鋼爐碴，包括還源碴與氧化碴 。爐碴因製程與來源不同，其性質也不一樣，故爐碴再利用 使用於各項工程，需先評估了解其性質再選定適當的用途。 例如：國家標準(CNS)所稱「高爐爐碴」，為一貫作業煉鋼 廠在煉鐵過程所生產之副產物，屬一種卜作嵐材料，若以水 淬方式冷卻，可具有潛在之水硬性，研磨成細粉添加於混凝 土中會產生卜作嵐反應，而增加混凝土之晚期強度，並使混 凝土更加緻密，增進其耐久性，故可適當地配合使用於水泥 混凝土，此有公共工程高爐石混凝土使用手冊、說明報告書 可考（見原審卷二第389頁，本院卷第197至205頁）；反之 ，電弧爐煉鋼爐碴（石）則不可使用於建築物之材料，此觀 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、（二） 規定即明（見本院卷第266頁）。再者，依據101年4月版新 北市土木技師公會鑑定手冊第五章「一般結構之安全鑑定」 ，其鑑定工作之一為結構體材料抽樣檢驗及試驗，其特點乃 是其試樣係直接取自結構體或在結構體上直接作試驗，因此 結果最具參考性。常見之試驗項目如下，可視需要採用混凝 土鑽心試體抗壓強度試驗、混凝土中性化深度試驗、氯離子 含量檢測、鋼筋直徑及間距檢測、鋼筋試驗、鋼筋續接器試 驗等方法（見原審卷二第399、405頁），亦即要判斷建築物 的結構安全與耐久性需進行建築物結構安全鑑定，即進行現 場構件包括梁、柱、牆、樓板等鑽心取樣，進行抗壓強度試 驗、混凝土中性化深度試驗、氯離子含量試驗檢測、鋼筋腐 蝕量測等，利用現場實際進行鑽心取樣取得之鋼筋混凝土樣 品進行檢測，然後依據檢測結果進行綜合評估，據以判斷建 築物的結構安全，故使用水泥砂漿表面粉刷的樣本進行檢測 ，僅能依其試驗結果判斷表面水泥粉刷的狀況，如直接套用 於結構構件，並據以判斷建築物的安全性與耐久性並不洽當 ，亦有說明報告書可憑（見本院卷第151頁）。合先敘明。　②系爭鑑定報告鑑定結果：「鑑定標的物公共部分及四、五樓 專有部分，混凝土膨脹剝落現象(詳附件十一照片），與混 凝土摻用爐碴使用後遇水氣膨脹剝落之反應雷同。研判鑑定 標的物施工過程所使用建材疑摻有爐碴成分詳附件九-1檢驗



報告。1.SGS試驗報告(附件九-1)說明採樣檢驗成分中游離 氧化鈣及游離氧化鎂成分含量偏高。2.磁性測試報告(附件 九-3)顯示，採樣樣品內含鐵成分達5%以上，與正常混凝土 粒料成分有異。3.酸鹼值測試報告(附件九-6)顯示其酸鹼值 介於8〜9之間，依照實驗結果推估樣本混凝土已嚴重中性化 ，再根據黃然、紀茂傑(2013)針對「鋼筋混凝土於中性化作 用下腐蝕影響」研究，指出混凝土PH值低於11後對鋼筋之腐 蝕傷害程度增加，由此評估建築物主結構鋼筋受到損害機率 較高。」等語（見該報告第9頁），及鑑定人於109年6月15 日函覆原審：鑑定人主要針對系爭大樓6、7樓公共梯間（牆 壁鼓脹剝落現象嚴重處）進行採樣取得一定數量樣本後同時 檢測，並非每處作鑽心取樣，分別檢測。檢測過程及數據詳 如鑑定報告附件九所示，檢測過程照片詳附件九-3至九-8。 本件損害賠償鑑定非屬結構安全鑑定，主結構鋼筋是否受損 非屬本次鑑定範圍。鑑定人檢測本件鑑定標的物採樣取得之 樣品，檢驗結果含有游離氧化鎂、鈣及鐵等成分頗高，參酌 鑑定人現勘所見壁面鼓起剝落現象，已足作成判斷鑑定結果 ，然因鑑定人非現場查見摻用過程，且上訴人亦無法提供預 拌混凝土之出廠材料成分證明，故鑑定人僅能以「疑似摻用 」含蓄說明鑑定結果等語（見原審卷三第58、59頁），再參 證人張國禎證稱：伊到現場現勘時先作整棟大樓的目測檢視 ，初步判斷混凝土剝落現況及發生地方在樓梯間、電梯間、 地下室的機械停車庫、屋頂突出物的電梯機械房，在公共樓 梯採樣地方主要都是水泥砂漿的粉刷，但像屋頂突出物的電 梯機械房，就沒有作粉刷層，採樣的位置就是結構體，因被 上訴人沒有繳錢，所以沒有鑽心取樣。牆面表層使用爐碴是 會剝落的，濕度高水氣會進入，有機會造成漏水，對於混凝 土結構體的保護性會降低，會影響建築物的使用年限，短期 內不至於發生安全問題。外牆因為有貼磁磚而受到保護，風 雨不會進來，不會影響結構體，但室內的牆壁直接受到爐碴 的影響等語（見本院卷第330至332頁），足見系爭大樓樓梯 間、電梯、水塔下方儲藏室、機械式車位等處牆面確實有水 泥持續剝落之情況，上訴人辯稱其已修復，並非可信，又鑑 定人並未鑽心取樣，僅從採樣牆面剝落物，且將所採之樣本 集中在一起進行成分含量、磁性、酸鹼值檢測，並未就不同 地方採取之樣本分別檢測，因此，即使有部分樣本是來自屋 頂突出物的電梯機械房之結構體，亦無從認定結構體含有爐 碴，從而，依據系爭鑑定報告之鑑定結果，至多僅能認定系 爭大樓牆面粉刷層含有爐碴，並因此造成牆面水泥持續剝落 。




　③紀茂傑、黃然教授檢視系爭鑑定報告後認定：本案結構體瑕 疵主要發生在水泥砂漿粉刷面，表層錐狀剝離發生原因推估 為水泥砂漿粒料混摻些許膨脹性物質，因此即便水泥砂漿之 細粒料含有爐碴粒料，也僅造成水泥砂漿粉刷表層發生水泥 砂漿崩脫或起泡現象，與主結構混凝土品質與安全性無關。 系爭大樓的瑕疵為非結構的表面水泥砂漿層品質問題，僅需 針對有疑慮的表面砂漿層進行一次刮除重作即可，控制重作 水泥砂漿粒料品質，即無表面類似瑕疵復發的可能性等語（ 見本院卷第135頁），再參諸證人紀茂傑證稱：結構材料主 要是鋼筋及混凝土，混凝土是否安全必須要鑽心取樣，進行 抗壓試驗、氯離子檢測及中性化檢測。內牆的表面粉刷層含 有爐碴，表示粉刷層部分品質不佳，就是把牆面的粉刷層表 層部分進行處理即可，即將整個爐碴層挖平重新粉刷，水泥 砂漿的粉刷層瑕疵跟混凝土的品質無關，更不會影響結構的 安全與耐久性。粉刷層的厚度就是從打底與表面一般至少3 至5公分，但系爭鑑定報告照片中的剝落部分幾乎深度不到1 公分，所以可以很明顯看出就是粉刷層引起的等語（見本院 卷第330、332、334頁），可見系爭大樓持續剝落之原因係 粉刷層含有膨脹性物質如爐碴所造成，僅需針對有疑慮的表 面砂漿層進行一次刮除重作即可。
　⑶給水系統部分：被上訴人主張地面水塔沒有樓梯供維修清潔 使用，係屬瑕疵等語，上訴人辯稱地面水塔架設後設有維修 樓梯或設備，並非系爭契約之内容，亦非法令強制規定，故 非瑕疵，現都交由專業人員維修，沒有人在裝梯子等語。查 鑑定人於109年6月15日函覆原審：臺灣自來水股份有限公司 （下稱自來水公司）有規定水池水塔高度距池（面 ）板170 公分以上時，應選擇較安全之一側設置外扶梯；池内淨深15 0公分以上時，需裝設内扶梯等語（見原審卷三第59頁）； 及證人張國禎證稱：水塔要維修當然要有爬梯，且是不銹鋼 個水桶，表面很光滑，沒有地方可以抓握上去，所以需要設 計外扶梯，一般梯子可以靠上去，但是安全有疑慮，設置外 扶梯是合理的，地面水塔高度應該是超過170公分，伊是170 公分，比伊還要高，所以確定超過170公分等語（見本院卷 第354、355頁）。惟查，自來水公司針對鑑定人所提之「水 池水塔設備設置及管理要點」關於水塔外扶梯及內扶梯之設 置規定（見本院卷第369、371頁），於111年1月19日函覆本 院：「本公司辦理水池水塔相關檢驗係依據自來水用戶用水 設備標準相關規定辦理，該標準並無設置内扶梯、外扶梯之 相關規定。」「另來函附件所示之『水池水塔設備設置及管 理要點』，經查係行政院環境保護署曾發行之『安全飲用水-



自來水二次汙染預防』（91年8月版）宣導手冊内容…」等語 （見本院卷第437頁），而行政院環境保護署於111年2月14 日函覆本院：「…該『水池水塔設備設置及管理』資料，係為 本署於90年間編撰之『安全飲用水』-自來水污染預防宣導線 手冊之部分内容，該内容係為宣導民眾做好蓄水池水塔之設 置及管理，以確保飲用水安全。該手冊屬宣導性質，尚非屬 法規，亦無涉規範對象及違反之效果等問題。」等語（見本 院卷第501頁），足見現行法令並無水塔應設置樓梯之規定 ，且證人張國禎亦證稱：建築師所設計的圖說上就有地面水 塔設置，圖說也是經過自來水公司通過，圖上沒有樓梯，自 來水公司供水是在使用執照取得之後，即取得使用執照之後 ，建設公司去申請，自來水公司就按照原來施作完成之竣工 圖來核准，自來水公司就供水等語（見本院卷第356頁）， 復有竣工圖在可參（見本院卷第219頁），堪認系爭契約並 無約定地面水搭應設置樓梯，且上訴人辯稱維修清潔可交由 專業人士為之，故有無樓梯並不影響該水塔之通常效用，因 此，被上訴人主張地面水塔沒有樓梯供維修清潔使用，係屬 瑕疵云云，難認可取。
　⑷弱電系統：
　①電信機房部分，被上訴人主張電信機房須有良好通風條件， 然系爭大樓之電信機房通風不良等語，查系爭鑑定報告記載 ：現場勘查時，電信機房未設置排風系統，現場通風不良， 有悶熱感等語（見該報告第5頁）；及鑑定人於109年6月15 日函覆原審：1.根據國家通訊傳播委員會「建築物屋内外電 信設備設置技術規範」，電信室應設於通風及排水良好之處 。2.鑑定標的物機房未設窗戶。開口溫度於鑑定時並未檢測 ，惟現場空氣無法對流，身體產生悶熱感，顯不符室内適度 指標PMV(Predicted Mean Vote)。3.室内熱舒適於溫度攝氏 20度至24度，對流風速在0.3m/秒至lm/秒時，可稱為舒適之 環境。現勘人當天於電信室空間均有皮膚冒汗現象，顯然為 非熱舒適環境。4.就電信室需有良好通風條件之規定，如若 該空間無法進行自然通風，即須以機械裝置改善。」等語（ 見原審卷三第60頁）；及證人張國禎證稱：電信機房沒有看 到通風口，現勘時感覺非常悶熱，沒有對流，沒有查當天的 溫度，當時是夏天且是白天等語（見本院卷第356、357頁） 。惟查，國家通訊傳播委員會依電信管理法第49條第7項授 權於110年2月22日訂定之建築物屋內外電信設備設置技術規 範，並無關於電信室需有良好通風條件之規定；另電信總局 依電信法第38條第6項授權於93年12月23日訂定之建築物屋 內外電信設備設置技術規範第13條規定「電信室，建築物內



專供市內網路業務經營者引接線纜及設置電信設備之空間， 依其使用類型、配線架構之特性，分為電信室、總配線箱、 集中總箱等型式…」、第13.2.4條規定「電信室應設於維修 人員進出方便及通風、排水良好、不淹水、乾燥之處。電信 室地板應具能減少灰塵之光滑表面處理。」、第13.2.5條規 定：「電信室應為密閉式並具防火、防水、排水等設施…」 ，然無關於最高溫度之規範，鑑定人於鑑定時亦未測量電信 機房當時溫度，另上訴人稱一般錄影主機之工作環境溫度通 常設為0°C〜40°C，並提出網路查詢資訊為憑（見本院卷第61 1頁），可作為一般機器、線路耐熱溫度之參考，則被上訴 人未舉證證明電信機房溫度有超過40°C，且依系爭契約第18 條約定，共同使用部分之設備部分，保固期間為1年（見原 審卷一第26、70、116頁），而系爭大樓管委會於104年5月 起開始點交公共設施，此有管委會之存證信函可憑（見原審 卷三第209頁），系爭大樓則於108年5月、109年11月間更換 監視器材，此有被上訴人所提陽震實業有限公司之銷貨單及 統一發票可稽（見本院卷第585、586頁），顯已超過保固期 限，亦無證據顯示係因室內溫度過高導致需更換前述設備， 因此，被上訴人主張有系爭大樓之電信機房通風不良之瑕疵 ，難認有據。
　②監視及門禁主機：被上訴人主張監視器及門禁主機設置位置 不易操作及監控，電梯間門廳未設置排風系統，現場通風不 良，有悶熱感等，而關於通風不良部分，已如前述。系爭鑑 定報告雖認定監視器及門禁主機設置位置不易操作及監控， 並以現場照片為憑（見該報告第54頁編號21照片），惟此僅 為使用上之不便利，系爭鑑定報告未說明不易操作及監控之 具體情形，且上訴人辯稱其係依據相關設計圖面，並提出監 視器畫面及設計圖面為證（見原審卷二第37至41頁），因此 ，被上訴人未能舉證證明監視器及門禁主機設置位置已影響 其通常效用或約定效用，其此部分主張，核屬無據，　⑸機車停車位：被上訴人主張編號1機車停車位坡度過陡，不易 停放及停放後機車容易傾斜倒下之瑕疵等語。查系爭鑑定報 告認定：現勘結果機車停車位坡度過陡，確有不易停放現象 等語（見該報告第6頁）；及鑑定人於109年6月15日函覆原 審：「現勘結果機車停車處之坡度非為水平，現行法規規定 車位應為水平方符標準。本件鑑定標的物建築使用執照圖說 未標示該機車位有坡度…現場與圖說不符至顯。」（見原審 卷三第60頁）；及證人張國禎證稱：新北市政府單行法規規 定機車停車處應為水平規定，現場機車位有坡度等語（見本 院卷第357、358頁），惟新北市政府工務局111年1月21日函



覆本院：系爭大樓領有103股使字第402號使用執照（102股 建字第446號建造執照），法令適用日為102年6月6日，依當 時適用102年1月18日新北市建築物機車停車空間設置要點， 尚無機車停車位水平、斜度相關規定等語（見本院卷第495 頁）。且上訴人提出臺北市峨眉停車場之機車停車位並非水 平、而是有坡度之照片（見本院卷第487頁）。再觀系爭鑑 定報告第78頁之編號69之1號機車停車位照片，可見該機車 為係順著地勢而設置，此應是圖說未標示該機車位有坡度之 原因，且該坡度不大，應可停放機車，不至於喪失或減少作 為停機車使用之效用，若將之填補鋪設成水平，恐造成路面 有高低差，導致用路人發生危險，亦非適當。因此，亦難認 機車停車位有瑕疵。
　⒊據上所陳，堪認系爭大樓之公共設施有附表一之壹、1、2欄 所示之外牆漏水、牆面水泥持續剝落之瑕疵，至於附表一編 號3至6部分，則非屬瑕疵。
㈣系爭5樓、4樓房屋有無如附表一之貳、叁「瑕疵項目」欄所 示之瑕疵？
　⒈系爭5樓房屋部分：被上訴人主張次臥牆壁有壁癌及滲漏現象 及主臥牆壁有滲水之瑕疵乙情，並提出系爭5樓房屋平面圖 與前述滲水瑕疵照片為證（見原審卷二第69至83頁），且系 爭鑑定報告鑑定結果為次臥室、主臥室之窗戶角隅處有滲水 水潰痕跡及油漆剝落現象等語（見該報告第6頁）；及鑑定 人於109年6月15日函覆原審：鑑定人於主、次臥室内發現壁 癌及牆體剝落，判定水份已侵入牆體等語（見原審卷三第61 頁），因此，堪認被上訴人前開主張為真正。
　⒉系爭4樓房屋部分：被上訴人主張屋内多處牆壁有坑洞剝落之 情形，並提出系爭4樓房屋平面圖與前述滲水瑕疵照片為證 （見原審卷二第85至103頁），且系爭鑑定報告鑑定結果為 依據SGS試驗報告研判，取樣部位游離氧化鈣、游離氧化鎂 含量偏高，詳附件九-1，另據磁性檢測（附件九-3）及酸驗 值檢測（附件九-6）結果研判，現場取樣檢測樣品含鐵量及 酸鹼值亦有偏高現象，經勘查鑑定標的物混凝土膨脹剝落現 象，與混凝土摻用爐碴使用後遇水氣膨脹剝落之反應雷同， 研判鑑定標的物施工過程建築材料疑有摻用爐碴情事等語（ 見該報告第6、7、34、36、39頁），從而，堪認被上訴人前 揭主張為真正。
　⒊上訴人辯稱系爭5樓、4樓房屋滲水原因多種，可能肇因於管 漏、不可抗力、房屋室内裝潢所致之破壞等諸多原因，系爭 鑑定報告未以科學測試檢驗，即認定疑似源於共用部分之外 牆滲水，未嚴謹判定其因果關系，況爐碴於我國建築工程中



行之已久云云。然查，系爭大樓外牆滲水及牆面粉刷層含有 爐碴，致牆面粉刷層水泥剝落乙情，已如前述，且爐碴種類 不一，上訴人身為專業之建設公司，自應就施工方法及建材 之適當性盡善良管理人之注意義務，此觀說明報告書記載： 依據國內外實務經驗，為降低粉刷層崩落，業主或承包商應 於買賣契約明訂供應商嚴選砂石條款、明訂混凝土強度、混 凝土應使用卜作嵐材料並使用適量輸氧劑、盡可能使用低坍 度混凝土、地坪表面採用適當的粉光技術、防止表面水快速 流失並採用適當養護方式、可用透氣塗封劑等語（見本院卷 第161頁）即明。然上訴人稱其以市價採購砂子，即可合理 信任該砂子品質等語（見原審卷三第96頁），顯見未盡前述 注意義務。因此，外牆之施工縫隙遭雨水侵入及粉刷層混有 不良之爐碴，致有前述瑕疵，堪認係上訴人未盡善良管理人 之注意義務所致，從而，上訴人上開所辯，洵無可取。 ㈤系爭大樓之公共設施、系爭房屋之瑕疵之修復費用為何？經 修復後，是否仍會減少房屋價值？若是，減損之價值為何？　⒈系爭房屋於交屋後，陸續出現前述漏水、牆面水泥剝落之瑕 疵，該等瑕疵為系爭契約成立後，經過相當時間累積始發生 ，且為上訴人履行契約之使用人即營造廠商之施工不良或建 材使用不當所致，是上訴人有可歸責之事由，未依債之本旨