臺灣高等法院民事判決
110年度上字第1129號
上 訴 人 卓化文
訴訟代理人 周明添律師
被上訴人 梁蘇杏
梁秀枝
陳冠名
陳建霖
陳彥樺
兼上列四人
訴訟代理人 梁金成
梁春城
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年8月
31日臺灣士林地方法院109年度訴字第675號判決提起上訴，並為
訴之追加，經本院於111年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面
按第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為 之，但有因請求之基礎事實同一之情形不在此限，民事訴訟 法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴 人起訴時備位聲明僅求為命被上訴人連帶給付新臺幣（下同 ）14萬2,559元及自110年1月1日起至返還土地之日止，連帶 給付按申報地價週年利率10%計算之租金。嗣於民國110年9 月29日上訴，並於上訴狀就請求14萬2,559元部分追加「及 自判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 」；就請求自110年1月1日後按年給付租金部分，追加「於 本件判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於判決確定 後始到期者，自各該年1月2日起，均至清償日止，按週年利 率5%計算之利息」等利息請求。核上開追加之訴與原訴均基 於兩造間因被上訴人所有建物是否應給付上訴人租金爭執之 同一基礎事實，依上開說明，應予准許，合先敘明。貳、實體部分
一、上訴人主張：被上訴人共有，未辦保存登記，門牌號碼臺北 市○○區○○○路0段000巷00號之建物（下稱系爭建物）無權占 有伊所有原判決附表一所示之土地（下稱系爭土地），自應 拆除系爭建物，並返還伊占用之土地部分。又被上訴人無權 占有系爭土地，致伊受有相當租金之損害，被上訴人亦應負
有賠償之責等情。爰依民法第767條第1 項前段、中段及第1 79條規定，先位求為命被上訴人拆除系爭建物，返還上訴人 被占用之土地，及連帶給付相當於兩倍法定基地租金之不當 得利。倘兩造間關於系爭建物占用系爭土地間存有民法第42 5條之1第1 項之租賃關係，上訴人得依同條第2項規定，備 位求為命被上訴人應連帶給付依系爭土地申報地價週年利率 10%計算之租金之判決。原判決為上訴人不利之判決，上訴 人不服提起上訴，並為訴之追加，聲明：㈠原判決廢棄。㈡、 1.先位聲明：⑴被上訴人應拆除系爭建物，返還上訴人系爭 土地被占用部分。⑵被上訴人應連帶給付上訴人2萬9,518元 ，及自109年1月1日起至返還土地之日止，按月連帶給付上 訴人2萬1,300元。⑶願供擔保請准宣告假執行。㈢備位聲明： ⑴被上訴人應連帶給付上訴人14萬2,559元，及自判決確定之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵被上訴人 應自110年1月1日起至返還土地之日止，連帶給付按申報地 價週年利率10%計算之租金。於本件判決確定前已到期者， 自判決確定翌日起；於判決確定後始到期者，自各該年1月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被上訴人則以：梁聖賢於88年2月間死亡後，伊等繼承人雖 每年經臺北市稅捐稽徵處大同分處定期通知均如數繳納系爭 土地地價稅，並無不繼承系爭土地之意。然臺北市建成地政 事務所（下稱地政事務所）於梁聖賢死亡後20年間未曾通知 伊等辦理系爭土地繼承登記，亦未於上訴人得標後通知行使 系爭土地之優先承買權，直至108年11月22日始第1次通知伊 等系爭土地已由上訴人向財政部國有財產署北區分署（下稱 國產署）標買取得所有權。上訴人買取系爭土地之程序自因 上開地政事務所及國產署之違法行為而不生效力，伊等所有 系爭建物並非無權占用系爭土地，上訴人之請求均無理由等 語，資為抗辩。答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回；㈡先位 聲明部分如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
三、查，系爭土地於75年7月11日以「買賣」之原因登記為梁聖 賢所有，梁聖賢於88年2月15日死亡，被上訴人梁蘇杏、梁 金成、梁春城、梁秀枝及訴外人梁金釵為繼承人，嗣梁金釵 於109年3月24日死亡，由被上訴人陳冠名、陳建霖、陳彥樺 繼承。系爭土地因梁聖賢死後，繼承人未辦理繼承登記，被 列入國產署委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台金 公司）108年度第112號逾期未辦繼承登記土地或建築改良物 公告第70標號，並由上訴人得標。上訴人於108年11月19日 以買賣為原因，登記為該土地所有權人，有土地登記謄本、
複丈成果圖、地籍圖、催告信函、繼承系統表、戶籍謄本可 資佐據（見臺灣士林地方法院108年度士簡調字第1185號卷 第5、6、7、8頁；原審卷一第273、275至291頁），兩造並 不爭執（見本院卷第246頁），堪認為真實。四、上訴人主張被上訴人共有之系爭建物無權占有系爭土地，應 拆除後返還占用之土地部分，否則應給付租金等節，為被上 訴人否認，且以前揭情詞為辯，經查：
（一）按憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保 個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權 能，不得因他人之法律行為而受侵害。又物權因繼承而取 得者，不以登記為生效要件，參諸民法第759條規定意旨 即明，雖土地法明定聲請登記期限及逾期聲請得科處登記 費罰鍰，但對於繼承人逾期仍怠不聲請繼承登記者，倘無 有效解決辦法，以致未辦繼承登記之土地建物，與年俱增 ，導致地籍失實。是同法於64年7月24日增訂第73條之1明 定土地或建築改良物，自繼承開始之日起，逾一年未辦理 繼承登記者，經該管市縣地政機關查明後，應即公告繼承 人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關 予以代管之規定。同條於89年1月26日改採為自繼承開始 之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地 政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾 期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。列冊管理期 間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或 建築改良物清冊移請國產署公開標售之方式。且由內政部 於89年7月25日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物處 理作業要點」（下稱列冊管理要點，於97年8月6日修正， 以下均以修正前之條號為準）為直轄市、縣 (市) 地政機 關依同條第1項規定，執行未辦繼承登記土地及建築改良 物列冊管理事項。同要點第四點除於每年4月1日辦理公告 ，公告期間為三個月，並明定：若已知繼承人及其住址者 ，同時以雙掛號書面通知其申辦繼承登記，如未知繼承人 及其址者，應向戶政機關或稅捐機關查詢後，再書面通知 之規定。因書面通知全體繼承人之目的有助於繼承人獲知 充分資訊俾及時行使權利，應為列冊管理期滿移請國產署 公開標售之必要條件。再者，新法規所規範之法律關係， 跨越新、舊法規施行時期，而構成要件事實於新法規生效 施行後始完全實現者，除法規別有規定外，應適用新法規 ，此乃所謂「不真正溯及既往」。是項情形，係將新法規 適用於舊法規施行時期內已發生，且於新法規施行後繼續 存在之事實或法律關係，並非新法規之溯及適用，原則應
適用新法。因此，倘有未辦理繼承之土地或建築改良物於 同法89年1月26日修正前發生未辦繼承登記情形，未屆滿 代管9年期間，即因同法之修正而須列冊管理者，本於不 真正溯及既往原則，直轄市、縣 (市) 地政機關除依法辦 理公告外，仍須完成對全體繼承人之書面通知程序，始得 移請國產署公開標售，以落實憲法保障人民財產權及正當 法律程序之本旨。
（二）被繼承人梁聖賢於75年7月11日以「買賣」之原因登記為 系爭土地所有權人，於88年2月15日死亡，嗣由被上訴人 為該土地之共同繼承人如上述。又地政事務所就本件列冊 管理經過略述：其於被繼承人梁聖賢死亡後，系爭土地因 繼承人逾1年未辦理繼承登記，依列冊管理要點規定以90 年12月25日北市建地（一）字第09061905800號函請臺北 市大同區户政事務所查詢繼承人資訊，並經同戶政事務所 90年12月31日北市大户二字第9061077000號函查復被上訴 人梁春城、梁金成（下稱其名）2人資料，其自91年4月1 日至同年6月30日3個月期間完成公告，並曾分别通知梁春 城、梁金成申辦系爭土地繼承登記。其嗣91年6月30日公 告期滿後，經臺北市政府地政處（現改制為地政局)以91 年7月9日北市地三字第09131916400號函核定91年7月2日 列冊管理等語。有地政事務所109年8月5日覆函可稽（見 原審卷一第228頁），並提供上開函件、公告、列冊管理 單、繼承人通知單臺北市政府地政處函等件可參（見原審 卷一第231、232、233、234、236至237、238至239頁）。 足認地政事務所於代管系爭土地期間，因土地法第73條之 1修正，改依列冊管理要點通知梁聖賢之繼承人，以辦理 系爭土地之列冊管理事宜。惟地政事務所固提出2人之通 知單（見原審卷一第236、237頁），卻未提出掛號回執， 與列冊管理要點第四點「登記機關接獲第二點規定之資料 ，經查實後，於每年四月一日辦理公告 （格式三），公 告期間為三個月；已知繼承人及其住址者，同時以雙掛號 書面通知其申辦繼承登記 (格式四)」之規定不合，所述 已屬有疑。且地政事務所即使經向戶政機關查詢知悉梁春 城、梁金成等繼承人，為達成通知全體繼承人之目的，上 開2 人應解為列冊管理要點第四點之「已知繼承人」，地 政事務所仍應向稅捐機關查詢「未知繼承人」，始合於法 令意旨。況被上訴人陳稱其等均如期繳納地價稅等語，且 有108年地價稅繳款書納稅義務人欄載有「繼承人梁蘇杏 、梁春城、梁金成、梁金釵、梁秀枝」等語可徵（見原審 卷一第101頁），地政事務所漏未向稅捐機關查詢，自屬
程序重大違誤。
（三）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第24 6條第1 項前段定有明文。又國產署為執行土地法第73條 之1第2項至第5項規定之標售等作業，於102年10月16日公 布修正「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要 點」（下稱標售作業要點），第三點規定「標售不動產之 標示及面積，應以土地或建物登記簿所載為準」；第五點 第（二）款規定「設有他項權利者，於標售清冊備註欄加 註『由得標人繼受該他項權利之所有負擔』」；第11點第1 項規定「本條（即土地法第73條之1）第三項所稱使用範 圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準 。合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準；登記或 契約約定不明者，依現場實際使用範圍認定；使用範圍有 重複時，以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定 之」，有標售作業要點附卷。此與私人間買賣不動產之權 利義務關係相同，足認國產署辦理系爭土地標售業務，將 土地出售予得標人時，係與買受人立於對等地位而為私法 上雙方行為。惟地政事務所關於系爭土地之管理既違反列 冊管理要點規定，其以列冊管理期滿為由移請國產署辦理 系爭土地標售作業即於法不合。國產署之標售程序係以自 始客觀不能給付為標的，其委託台金公司與上訴人間所締 結買賣契約為無效。上訴人亦無從依國產署核發相關權利 證明文件經辦理系爭土地所有權登記，取得系爭土地所有 權。從而，其主張被上訴人應拆除系爭土地上共有系爭建 物、返還占用之土地部分，或給付租金，均屬無據。（四）上訴人以地政事務所不是繼承人，無法確知繼承人究有幾 人，加以不需附繼承系統表，致地政事務所寄發的申辦繼 承登記通知常有遺漏繼承人的現象，甚且所發該等通知單 僅通知一繼承人，而要求該受通知人轉告其他繼承人申辦 繼承登記，主張列冊管理要點第四點之規定，並未要求需 通知全體繼承人云云，並提出通知單載有「請受通知人轉 告其他繼承人申辦繼承登記」等語格式為證（見本院卷第 39頁）。惟列冊管理要點第四點既定明「登記機關接獲第 二點規定之資料，經查實後，於每年四月一日辦理公告（ 格式三），公告期間為三個月；已知繼承人及其住址者， 同時以雙掛號書面通知其申辦繼承登記（格式四），如未 知繼承人及其住址者，應向戶政機關或稅捐機關查詢後， 再書面通知」，顯見地政事務所不論對於已知或未知繼承 人，均須查明，調查通知對象應為全體繼承人，上訴人所 辯，於法自有未合。上訴人又以書面通知辦理繼承登記，
其目的僅為督促繼承人儘速辦理繼承登記，屬行政程序法 第165條所規範之行政指導，該書面通知為不發生法律效 果之事實行為，主張：該書面通知欠缺與否，尚不影響地 政事務所於列冊管理期滿後，移請國產署辦理標售之程序 云云，並引用內政部111年6月23日覆函為據（見本院卷第 231至232頁）。惟列冊管理要點有關管理15年期滿標售、 優先承買權行使及標售之異議，均以繼承人獲通知為前提 ，故書面通知應非僅在求人民權利之從速實現，上揭函釋 見解自有疑義。再者，土地法第73條之1第1 項規定，於1 11年6月22日再經修訂，土地或建築改良物自繼承開始之 日起逾一年未辦理繼承登記者，除公告3個月外，明定書 面通知繼承人後，逾期仍未聲請者，始得由地政機關予以 列冊管理。顯見書面通知之性質尚與行政事實行為有間， 上訴人此部分主張尚有未合。上訴人復以梁聖賢於88年2 月15日死亡，被上訴人都已完成遺產稅申報，且經臺北市 國稅局核定免繳遺產稅，可推定被上訴人知悉繼承系爭土 地，要辦畢繼承登記，始能處分，主張被上訴人經稅捐單 位通知辦理遺產申報時，即應知辦理系爭土地之繼承登記 云云，固與本院依職權調閱財政部臺北國稅局（下稱國稅 局）檢送之納稅人申報國稅通知書載有：「土地法第3條 規定，繼承登記應自繼承開始（即被繼承人死亡）之日起 ，6個月内為之，逾期申請者，每逾1個月得處應納登記費 額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍·故被繼承人如遺有不 動產，請繼承人儘速向轄區地政事務所申請繼承登記，以 免受罰；倘逾期申請之期間，不能歸責於申請人，地政事 務所於計算登記費罰鍰時·應予扣除」等附註警語業提醒 繼承人之情形一致（見本院卷第188頁）。然土地法第73 條之1於89年1月26日始改採列冊管理制，並於同年7月25 日始以列冊管理要點規定書面通知方式，上開警語縱在同 條規定修訂前即已由國稅局附註，在梁聖賢於88年間死亡 之際，並不存在書面通知之意義。再者，地政事務所亦覆 稱從未以繼承人已逾繼承登記申請期限，對梁聖賢之繼承 人處以罰鍰，有該函件附卷（見本院卷第181頁），可見 被上訴人所述其從未接獲通知，且不知應繼承登記等情， 並非完全無據。上訴人僅以被上訴人應於梁聖賢死亡後辦 理遺產稅申報，即謂被上訴人應已知悉辦理繼承登記云云 ，並未可採。
五、綜上所述，上訴人先位依民法第767條第1 項前段、中段及 第179條規定，請求被上訴人應拆除系爭建物，返還上訴人 被占用之土地，及連帶給付上訴人2萬9,518元，及自109年1
月1日起至返還土地之日止，按月連帶給付上訴人2萬1,300 元；備位依同法第425條之1第2 項規定，請求被上訴人應連 帶給付14萬2,559元，及依系爭土地申報地價週年利率10%計 算之租金，均無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判 決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。上訴人於本院為訴之追加，亦無 理由，應並予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴、追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 6 日 民事第六庭
審判長法 官 周美雲
法 官 游悅晨
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 7 日
書記官 廖逸柔
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網