臺灣雲林地方法院民事判決
111年度訴字第369號
原 告 蔡宏基
被 告 吳阿月
訴訟代理人 吳樹木
上列當事人間請求行使不動產優先承買權事件，本院於民國111
年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告將兩造所共有坐落雲林縣○○鎮○○段00○0 00地號土地（下分別稱98、100號土地）出賣予第三人，價 款分別為新臺幣（下同）242,352元、380,538元，並分別於 民國110年10月14日、4日以存證信函通知原告於函到15日內 行使優先購買權。原告隨即於110年10月19日以北投一德郵 局存證號碼000089存證信函通知被告，並表示就98、100號 土地所附買賣契約之相同條件行使優先承買權，惟辦理相關 土地買賣及移轉登記之地政士應由原告指定，且管轄法院應 以鈞院為專屬管轄。原告既已於期限內回覆行使優先承買權 ，即該當土地法第34條之1第4項、土地法第三十四條之一執 行要點第11點㈠後段及㈩前段之優先承購權生效要件，兩造之 間業已成立98、100號土地之買賣契約，則原告自得以相同 價格行使優先承買權購買被告就98、100號土地之應有部分 ，該價金合計560,601元【計算式：（242,352元＋380,538元 ）×9/10＝560,601元】。並聲明：被告應將98號土地（面積4 4.88平方公尺，權利範圍10分之9）及100號土地（面積70.4 7平方公尺，權利範圍10分之9）以560,601元出賣與原告， 並於原告給付前開價金同時，辦理移轉登記與原告。二、被告則以：被告係出賣兩造所共有坐落雲林縣○○鎮○○段00地 號土地（下稱99號土地）及98、100號土地共三筆土地，而9 8、100號土地是道路用地，99號土地是建地，則僅將98、10 0號土地賣給原告，會導致99號土地沒有道路可以通行，原 告若要買的話，應就98、99、100號三筆土地一起購買。又 被告當初將98、99、100號土地出賣予第三人瀚任開發有限 公司（下稱瀚任公司），現均已於111年7月8日解除買賣契 約等語置辯。
三、本院之判斷：
㈠、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分
合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第 4項定有明文。而前揭規定，依同條第5項規定，於公同共有 準用之。又部分共有人依該條第1項規定，出賣共有土地全 部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有 人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授 權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依 同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出 賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利。次 按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權係指他共有人出 賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契 約之權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人 一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約。共有人在請求 補訂該契約前，不得依該買賣契約關係，請求出賣應有部分 之共有人應於其給付價金同時，將土地移轉登記並交付與己 （最高法院109年度臺上字第589號裁定參照）。㈡、經查，兩造為98、99、100號土地之共有人。被告於110年9月 16日、10月6日與瀚任公司簽訂買賣契約，買賣標的分別為9 9、100、98號土地。被告分別以彰化曉陽郵局存證號碼0001 06、000107、000111號存證信函通知原告行使優先承買權； 原告以北投一德郵局存證號碼000089號存證信函通知被告就 98、100號土地行使優先承買權；被告已於111年7月8日與瀚 任公司簽立解約協議書，合意解除98、99、100號土地之買 賣契約等情，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、存證信 函、不動產買賣契約書、補充協議條款、地籍圖謄本、解約 協議書等件在卷可稽，堪信為真實。
㈢、次查，觀之卷內全部卷證，被告係依土地法第34條之1規定， 將98、99、100號土地全部出賣予瀚任公司，非僅出賣被告 就該三筆土地之應有部分。又原告係在被告與瀚任公司間就 98、99、100號土地合意解除買賣契約前，以存證信函向原 告主張優先承買98、100號土地全部，依上開規定，原告得 按同一價格承購該二筆土地全部，而非僅購買被告之應有部 分，然本件原告起訴請求被告應將其所有98、100號土地之 應有部分，在其給付價金予被告之同時，辦理移轉登記予原 告，似有未恰。而本件被告復辯稱其所有98、99、100號土 地之應有部分需要一併出賣，因98、100號土地為道路用地 ，僅將道路用地出售，會導致其使用99號土地時沒有對外通 行之道路等語，本院酌以被告所提出之解約協議書，關於99 號土地部分，被告與瀚任公司解約之原因乃記載為「賣方（
即被告）無法履行於第二期款前辦理道路用地公證等」等語 及觀諸地籍圖謄本，上開三筆土地之地理位置，被告之真義 似將98、99、100號土地全部合併出售予瀚任公司。如該三 筆土地係合併出售，而原告僅就98、100號土地行使優先購 買權，其是否係「合法」行使優先購買權而生優先承購之效 力，亦非無疑。
㈣、況縱認原告在期限內以北投一德郵局存證號碼000089號存證 信函通知被告就98、100號土地行使優先承買權，係已合法 行使優先承買權，然依上開最高法院之見解，此乃原告本於 98、100號土地共有人之地位，就被告與瀚任公司簽訂之不 動產買賣契約，依土地法第34條之1之規定，有請求被告以 同樣條件訂立買賣契約之權而已，而非兩造間就98、100號 土地已成立買賣契約，是原告主張兩造就98、100號土地已 成立買賣契約，顯有誤認。原告復未提出其與被告間就98、 100號土地已另簽訂買賣契約，則原告本件請求被告於原告 給付價金之同時辦理移轉登記，自屬無據。
四、綜上所述，原告依據土地法第34條之1第4項優先承買權之規 定，請求被告應將98、100號土地，權利範圍均10分之9，以 560,601元出賣與原告，並於原告給付前開價金同時，辦理 移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 22 日 民事第二庭 法 官 吳福森
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 22 日 書記官 程尹鈴