臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度訴字第275號
原 告 洪麗香
被 告 李嬌蓮
訴訟代理人 賴燕華
被 告 賴明君
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國111年8月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：苗栗市○○段○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地 ）原為訴外人賴炳華及被告李嬌蓮、賴明君共有（應有部分 各為792/2000、208/2000、1/2），另同段747建號建物（下 稱系爭房屋）原為賴炳華及被告賴明君共有（應有部分各1/ 2）【系爭土地、系爭房屋合稱系爭房地】。被告賴明君於 民國110年9月27日將系爭房地出賣被告李嬌蓮，被告李嬌蓮 於110年10月8日登記為系爭房地共有人（土地、房屋應有部 分各為151/250、1/2）。惟賴炳華為系爭房地共有人，依土 地法第34條之1及第104條規定，對被告賴明君出賣之系爭房 地應有部分有優先承買權，詎被告賴明君出賣系爭房地持分 未通知賴炳華，故被告間買賣契約及登記不得對抗賴炳華； 賴炳華嗣於111年1月5日過世由原告繼承其權利，爰依土地 法第34條之1第4項、第104條規定及繼承法律關係，提起本 訴。並聲明：㈠確認被告間就系爭房地於110年9月27日成立 之買賣契約及於110年10月8日所為之系爭房地所有權移轉登 記均無效。㈡被告李嬌蓮應塗銷系爭房地於110年10月8日所 為之所有權登記，回復為被告賴明君所有。㈢確認原告就系 爭房地（權利範圍各為1/2）有優先承買權存在。二、被告則以：被告賴明君因繼承祖父賴世柱而取得系爭房地持 分，惟賴世柱在外積欠第三人台新資產管理股份有限公司及 被告李嬌蓮（下合稱債權人）之借款，被告賴明君為處理陳 年債務，乃與債權人協商，嗣由被告賴明君將系爭房地持分 及同段511-2、565-1地號土地持分併同出賣予被告李嬌蓮， 將買賣價金作為債權人之借款返還；被告間之買賣契約為有 效；原告並無優先承買存在等語，資為抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。
三、下列不爭執事項，兩造同意屬實，法院得逕採為判決基礎： ㈠系爭土地於89年間原為賴炳華及被告李嬌蓮、賴明君共有（ 應有部分各為792/2000、208/2000、1/2），另系爭房屋原 為賴炳華及被告賴明君共有（應有部分各1/2）。（見本院 卷第19、21頁）
㈡被告賴明君於110年9月27日將系爭房地持分出賣被告李嬌蓮 ，被告李嬌蓮於110年10月8日登記為系爭房地共有人（土地 、房屋應有部分各為151/250、1/2）。（見本院卷第51至63 頁）
㈢賴炳華於111年1月5日死亡後由原告於111年4月13日以分割繼 承登記為系爭房地所有權人（見本院卷第51至63頁）。四、法院之判斷：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有 依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依 同樣條件優先購買之權；土地法第34條之1第4項、第104條 第1項定有明文。又按，土地法第34條之1第4項規定共有人 出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承 購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承 認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，若共有人間 互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院 72年台抗字第94號判例意旨參照）；另土地法第34條之1第 4項僅規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價 格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4 項規定之優先承購權僅具債權效力；優先承購權人於他共有 人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該 共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第 三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優 先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記（最高 法院65年台上字第853號判例意旨、最高法院大法庭109年度 台上大字第2169號裁定意旨參照）。另按土地法第104條第1 項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣 條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條 件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋 所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而 言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照）。 ㈡經查，被告賴明君出售其系爭房地持分予被告李嬌蓮，為兩 造所不爭執（不爭執事項㈡），惟被告賴明君出售系爭土地
持分時，被告李嬌蓮亦為共有人，此為共有人間互為買賣應 有部分，而無土地法第34條之1第4項規定之適用，故原告就 被告賴明君出賣其系爭土地應有部分，並無該條項優先承買 權之適用。至被告賴明君出賣系爭房屋持分時，賴炳華固依 土地法第34條之1第4項規定有優先承買權，惟揆諸前開說明 ，該條項之優先承買權僅有債權效力，而被告間既已以買賣 為原因為系爭房屋應有部分之移轉登記，則賴炳華自不得依 買賣為無效而塗銷移轉登記。再者，土地法第104條第1項優 先承買權之規定係基地與房屋分屬不同之人所有，且房屋所 有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在，為其前提 要件，被告賴明君出賣其系爭房地持分時，並無系爭房地分 屬不同人所有之情形，況賴炳華亦未具有地上權人、典權人 或承租人之身分，又其固為基地所有權人，然房屋所有人即 被告賴明君亦無對系爭土地有何地上權、典權或租賃關係之 情形，自與土地法第104條第1項規定不符。 ㈢從而，賴炳華就被告賴明君出售系爭土地應有部分予共有人 即被告李嬌蓮，並無土地法第34條之1第4項規定之優先承買 權；又被告賴明君出售系爭房屋應有部分予被告李嬌蓮既已 完成移轉登記，則賴炳華不得主張買賣為無效而塗銷其移轉 登記，本件原告起訴確認其優先承買權係為塗銷被告間系爭 房屋之買賣契約登記以同一條件優先承買，惟揆諸前開說明 ，他共有人既不得主張買賣無效而塗銷登記，故本件縱經本 院判決確認，仍無以除去其不安狀態，是原告提起本件確認 訴訟，並無確認利益；再者，本件亦非土地法第104條第1項 所規定之情形，賴炳華亦無該條項優先承買系爭房地之權利 ，故原告主張繼承賴炳華之權利而為本件如聲明所示之請求 ，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 6 日 民事第一庭 法 官 黃思惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 6 日 書記官 林翰章
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