臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度訴字第105號
原 告①賴堡婷(以下①至③為賴炳華之承受訴訟人)
②賴如玲
兼訴訟代理
人 ③洪麗香
被 告 李嬌蓮(兼賴明君之承當訴訟人)
訴訟代理人 陳永喜律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有苗栗縣○○市○○段000地號土地、747建號建物（面積範 圍如附圖苗栗縣苗栗地政事務所民國111年6月14日土地複丈成 果圖編號A、B所示）均分歸被告單獨所有；被告並應補償原告 新臺幣6,783,530元。
訴訟費用由被告負擔250分之151，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分
一、苗栗縣○○市○○段○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）、74 7建號建物（下稱系爭建物，另合稱系爭房地）原共有人賴 炳華於訴訟繫屬後逝世，原告賴堡婷、賴如玲及洪麗香均為 其繼承人且未拋棄繼承，並具狀承受訴訟（卷二第101至103 頁、第107至111頁、第117至123頁、第131至133頁民事聲明 承受訴訟狀、戶籍謄本、繼承系統表、索引卡查詢證明、手 抄戶籍謄本），應予准許。
二、又系爭房地原共有人賴明君於訴訟繫屬後將應有部分移轉予 被告李嬌蓮，並經本院裁定准由被告李嬌蓮承當其訴訟（卷 二第83頁），亦予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造共有系爭房地無不能分割情事，亦無不分割 約定，爰依民法第823條第1項、第824條規定請求分割系爭 房地，系爭建物最左邊前方為增建，而為求未來改建可能性 ，欲分得符合最小建地標準以上之土地，故最終請求分得苗 栗縣苗栗地政事務所民國111年6月14日土地複丈成果圖（即 附圖）ef連線右側直線區域土地及建物、ef連線左側橫線區 域土地及建物則分予被告，且願依鑑價結果補償被告等語。
並最終聲明：兩造共有系爭房地分割如下：㈠附圖編號ef連 線右側直線區域土地（面積78平方公尺）及編號A1（1樓、2 樓）、A2、B1（1樓、2樓）建物分割予原告單獨所有。㈡附 圖編號ef連線左側橫線區域土地（面積79平方公尺）及編號 B2（1樓、2樓）建物分割予被告單獨所有，並由原告補償被 告新臺幣（下同）1,991,804元。
二、被告則以：系爭建物範圍僅包括右側建物，其餘部分為賴明 君興建而單獨所有，原告分割方案雖能建築但難以發揮應有 經濟效益，且損及被告利益，亦須拆除系爭建物，故被告願 由原告或被告取得系爭房地全部，並按鑑價結果補償，倘原 告不同意該等分割方案，考量系爭土地形狀、面積於現狀分 割時對兩造並非有利，則請求變價分割等語，資為抗辯，並 最終聲明：兩造共有系爭房地分割方案請擇一如下：㈠系爭 房地均分歸原告單獨所有，並由原告補償被告10,017,004元 。㈡系爭房地均分歸被告單獨所有，並由被告補償原告700萬 元（類似和解方案，判決分割時以鑑價金額為準）。三、兩造協議簡化爭點如下（卷二第311至313頁）： ㈠不爭執事項
⒈系爭土地原屬訴外人賴世德、賴世柱共有，應有部分各1/2； 其後由原告、訴外人賴碧華於89年6月22日因繼承賴世德應 有部分而移轉登記取得，應有部分各792/2000、208/2000（ 卷一第263至311頁），被告李嬌蓮再於89年12月13日向賴碧 華購得而移轉登記取得應有部分208/2000（卷一第313至325 頁），另賴明君亦於93年1月28日因繼承賴世柱應有部分而 移轉登記取得，應有部分1/2（卷一第327至355頁）。而系 爭土地登記面積157平方公尺，土地使用分區及使用地類別 均為空白（卷一第97至98頁）。被告李嬌蓮復於訴訟繫屬中 向賴明君購買，而於110年10月8日以買賣為由移轉登記取得 系爭土地應有部分1/2，現應有部分為151/250（卷一第451 頁、卷二第13至15頁、第45至62頁）。 ⒉系爭土地面寬（指地界線臨接道路之長度）約14.45公尺、深 度（指地界線與面前道路之垂直距離）約為5.12至12.76公 尺不等，而土地使用分區為商業區，面前道路寬度為8.5公 尺（大於7公尺），需留設3.5公尺寬之騎樓沿街步道空間， 依苗栗縣畸零地自治條例，附圖編號A1、A2占用之土地面積 34平方公尺不符合畸零地之最小建地標準，因此不得建築， 原告需分得面積約78.74平方公尺、面寬約為9.55公尺方得 建築，而被告剩餘土地面積78.26平方公尺、面寬約4.9 公 尺亦得單獨建築（卷一第423頁、外放財團法人新竹市建築 師公會鑑定報告書第4、6頁）
⒊另系爭建物原係賴世德、賴世柱共有，應有部分各1/2，其後 由原告、賴明君分別於89年6月22日、93年1月28日因分割繼 承而移轉登記取得，應有部分各1/2，系爭建物登記總面積 為192平方公尺（含一層：85平方公尺、二層：79平方公尺 、騎樓：28平方公尺）（卷一第99頁）。其後被告李嬌蓮於 訴訟繫屬中向賴明君購買，而於110年10月8日以買賣為由移 轉登記取得系爭建物應有部分1/2（卷一第471頁、卷二第17 頁、第45至62頁）。
⒋附圖編號A1（1、2樓）、A2、B1（1、2樓）、B2（1、2樓） 建物面積，與系爭建物登記面積及稅籍底冊之房屋平面圖不 同（卷一第207、99、201頁、卷二第251頁），編號A2係由 原告增建、編號B1、B2一部分係由賴明君增建（卷一第146 頁）；經囑託鑑定後，編號A1、A2（即A戶）、B1、B2（即B 戶）木桁架結構系統係屬整體而不可分之構造，且已超過 使用年限，無法認定構造上具有獨立性，而若僅單一戶（A 戶或B戶）於分割後個別拆除分割建物，必會影響原有結構 安全，故以現有A戶、B戶牆面、原告就系爭土地應有部分79 2/2000位置、系爭土地應有部分1/2位置為分割線，該建物 於構造上無法安全存續（卷一第423頁、外放財團法人新竹 市建築師公會鑑定報告書第4、5頁）。
⒌系爭土地、建物無因物之使用目的不能分割，亦無不分割之 協議，並無分管契約。
⒍系爭土地係都市土地，分割不受農業發展條例第16條之限制 ，又747建號建物非區分所有建物，移轉無限制（卷一第95 頁），而系爭土地尚無建築套繪紀錄（卷一第111至112 頁 、卷二第163頁）。
⒎原告賴炳華於111年1月5日逝世，繼承人為承受訴訟人洪麗香 、賴堡婷、賴如玲，渠等均未拋棄繼承（卷二第105至111 頁、第115至123頁、第131至133頁），而承受訴訟人洪麗香 業於111年4月13日以分割繼承為由取得系爭土地應有部分79 2/2000、系爭建物應有部分1/2（卷二第143至151頁）。 ㈡爭執事項
系爭建物之範圍為何？系爭土地、建物適宜之分割方法為何 ？
四、本院之判斷：
㈠按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上 及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。 所有人於原有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構造 上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築 物所有權範圍即因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性
，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為 附屬建物；其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應 歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍即因而擴張。倘 增建部分於構造上及使用上均具獨立性，於與原建築物依法 合併登記為同一建號建築物前，即為獨立之建築物，而成為 獨立之所有權客體（最高法院111年度台上字第1073號判決 意旨參照）。則：
⒈所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他 相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清 界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之 獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經 濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其 對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、 與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種 情事，依社會一般觀念為綜合考量。又動產因附合而為不動 產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，為民法 第811條所明定。故主建物附加之增建物如無獨立出入口， 不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物，而為主建物之一 部分（最高法院108年度台上字第2241號判決意旨參照）。 ⒉依不爭執事項⒊、⒋，系爭建物登記面積與附圖編號A1（1、2 樓）、A2、B1（1、2樓）、B2（1、2樓）建物面積已有不同 ，且經比對系爭建物稅籍底冊之房屋平面圖（卷一第201頁 ），附圖編號A2及B1、B2之一部分確有增建之情形。而經本 院至現場履勘後，附圖編號A2係A1（1樓）右側突出三角狀 空間，雖有獨立屋頂及牆壁，然空間非大，亦無獨立出入口 ，並須經由A1（1樓）進出（卷一第145至146頁、第156、16 1頁本院履勘筆錄、現況照片），足認附圖編號A2僅具有構 造上獨立性，然無使用上獨立性，係與附圖編號A1一體使用 而為A1之附屬建物；又附圖編號B1、B2雖有獨立出入口，然 內部空間為一體，無另為隔間（卷一第146頁、第165至170 頁本院履勘筆錄、現況照片），故附圖編號B1、B2增建部分 並無構造上、使用上之獨立性，而屬原有建物之一部。從而 附圖編號A2及B1、B2增建部分既分屬系爭建物之附屬建物及 增建部分，依上所述，系爭建物之所有權範圍即擴張至該等 部分，故本院於分割系爭建物時應一併分割。
㈡次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不可分割之期限者 ，不在此限（民法第823條第1項）。經查： ⒈依不爭執事項⒌、⒍，系爭土地既屬都市土地，亦無經建築套 繪紀錄，且系爭建物並無移轉限制，亦無因物之使用目的無
法分割或訂有不分割協議，然兩造無法協議分割，故原告請 求分割系爭房地，即屬有據。
⒉復按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方 法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全 體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配， 但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93 年度台上字第1797號判決意旨參照）。則共有物分割之方法 ，依民法第824條之規定，計有原物分割、原物分割併部分 變價分割及全部變價分割等方式，本院即應本於自由裁量權 為合理、適法之分配。則：
⑴就原告分割方案：
①系爭建物既坐落系爭土地上（卷二第17頁建物登記公務用謄 本），故系爭房地具有一體使用性，於分割時即須一併考量 分割方案對於土地及建物之效益。故依不爭執事項⒉，系爭 土地使用分區為商業區，經囑託鑑定後，兩造需分得特定面 積、面寬土地方符合最小建地原則而得建築，再經測量後即 分別為附圖ef連線右側直線、左側橫線區域土地（面積分別 為78、79平方公尺，卷二第7、65頁本院函文、苗栗縣苗栗 地政事務所110年11月29日土地複丈成果圖，後者亦轉繪至 附圖），而依不爭執事項⒈系爭土地面積為157平方公尺，故 該右側直線、左側橫線區域土地約各占系爭土地應有部分1/ 2；然依不爭執事項⒋，經囑託鑑定後，附圖編號A1、A2（即 A戶）、B1、B2（即B戶）木桁架結構系統係屬整體而不可分 之構造，且已超過使用年限，無法認定構造上具有獨立性， 而若僅單一戶（A戶或B戶）於分割後個別拆除分割建物，必 會影響原有結構安全，故以現有A戶、B戶牆面、原告就系爭 土地應有部分792/2000位置、系爭土地應有部分1/2位置為 分割線，該建物於構造上均無法安全存續。
②從而為求系爭土地於分割後仍得重行建築，而以附圖ef連線 分割以達最小建地標準時，倘系爭建物依系爭土地分割線一 併分割，分割後系爭建物必然面臨牆面更動或日後改建之情 形，然因系爭建物具有構造上一體性，拆除分割建物均必然 影響原有結構安全，將致系爭建物無從存續；且經囑託鑑價 後，鑑價意見認系爭土地分割前地價為15,545,534元，惟採 取以附圖ef連線分割為右側直線、左側橫線二區塊時，左側 總地價為7,352,939元、右側總地價為7,800,492元，合計15 ,153,431元，與分割前總價差異392,103元（卷二第287至28 9頁，外放台中市不動產估價師公會中估字第110022號〈建物 面積增加〉不動產估價報告書第70至72頁）。足認採取原告 分割方案，不僅將影響系爭建物之存續，且將致系爭土地之
市場交換價值減損，另依不爭執事項⒈，被告就系爭土地應 有部分較多，然竟分得低於其應有部分換算面積且價值較低 之土地，難認公允，故此分割方案顯非系爭房地適切分割方 式。
⑵就被告分割方案：
依上所述，系爭房地既具一體使用性，然囿於系爭土地具有 滿足最小建地標準之要求，而系爭建物又屬整體不可分之構 造，無法任意移動、拆除現有隔間，故僅能考量原物分割方 式中全部分歸共有人一人所有之可行性。則原告既表示有意 願取得系爭房地全部，亦有能力補償被告，然其不願補償等 語（卷二第310頁），而被告表示願意取得系爭房地全部， 並願按鑑價金額補償原告等語（卷二第303、311頁），從而 斟酌上開系爭房地狀況、共有人意願，及依不爭執事項⒈， 兩造就系爭土地應有部分分別為792/2000（即99/250）、15 1/250，被告具有系爭土地較高之權利範圍，本院認系爭房 地應採全部分歸被告單獨所有，並依兩造不爭執之鑑價找補 金額，由被告補償未分得之原告6,783,530元（外放台中市 不動產估價師公會中估字第110022號〈建物面積增加〉不動產 估價報告書第73頁及表二十五、卷二第310頁），方屬適切 ，爰判決如主文第1項所示。至被告另主張變價分割，然系 爭房地於原物分配並無顯有困難之情形，尚無變價分割之必 要，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、末按分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地 位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，而定共有物分 割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共 有人主張之拘束，故本院審酌經鑑價後，系爭土地地價為15 ,545,534元、系爭建物總額為1,255,000元（外放台中市不 動產估價師公會中估字第110022號〈建物面積增加〉不動產估 價報告書第54、56、70頁），系爭土地價值遠高於系爭建物 ，從而訴訟費用應由兩造按不爭執事項⒈系爭土地應有部分 比例原告792/2000（即99/250）、被告151/250負擔，方為 公允，爰依民事訴訟法第80條之1規定，諭知如主文第2項所 示。
中 華 民 國 111 年 9 月 14 日 民事第二庭 法 官 劉奕榔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 14 日 書記官 郭娜羽