臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第539號
原 告 徐秀燕
吳育珍
被 告 黃美鳳
訴訟代理人 李孟仁律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國111年9月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○地號土地內如附圖所示編號A部分面積九點六二平方公尺之車棚、編號B部分面積四點五二平方公尺之車棚、編號C部分面積一百四十點二一平方公尺之鐵皮屋、編號D部分面積二點八六平方公尺之廁所拆除，並將上開土地騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬柒仟零玖拾貳元；暨自民國一百一十年四月二十一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟叁佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾叁萬玖仟叁佰貳拾壹元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾壹萬柒仟玖佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣貳萬貳仟肆佰元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬柒仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行；第二項後段於原告每月以新臺幣肆佰肆拾元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如每月以新臺幣壹仟叁佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時第1項、第2項聲明原為：㈠被告應將坐落臺南 市○○區○○段0000○0地號土地（下稱系爭土地）內如起訴狀附 圖所示斜線部分之建築物拆除（位置、面積以日後複丈成果 圖為準），並將上開土地騰空返還原告；㈡被告應給付原告 自起訴狀繕本送達之翌日起回溯5年期間及至返還土地之日 止，按系爭土地申報地價年息百分之5計算之不當得利。嗣 訴狀送達後，經本院於民國111年6月17日到場履勘，並囑託 臺南市安南地政事務所地政人員繪製土地複丈成果圖後，於
111年8月2日具狀變更前開聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地 內詳如臺南市安南地政事務所111年4月28日法囑土地字第17 500號收件之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分面 積9.62平方公尺之車棚、編號B部分面積4.52平方公尺之車 棚、編號C部分面積140.21平方公尺之鐵皮屋（本院按：乃 援用原門牌號碼之未保存登記建物，詳如後述，下稱系爭房 屋）、編號D部分面積2.86平方公尺之廁所拆除騰空（本院 按：前開如附圖所示編號A至D部分之地上物，面積合計157. 21平方公尺【計算式：9.62平方公尺＋4.52平方公尺＋140.21 平方公尺＋2.86平方公尺＝157.21平方公尺】，以下合稱系爭 地上物），並將上開土地騰空返還原告；㈡被告應給付原告 新臺幣（下同）75,661元，及自111年4月21日起至交還前開 土地之日止，按月給付原告1,310元（見本院卷第143頁至第 147頁）。核其關於占用面積及請求被告給付不當得利等部 分，均核屬補充及更正事實上之陳述，非為訴之變更、追加 ，揆之前開法律規定，並無不合，均應准許。
二、原告主張：
㈠系爭土地為原告所共有，應有部分各2分之1，詎坐落系爭土 地內如附圖所示編號A至D部分有被告起造之系爭地上物（各 部分占用面積及使用現況詳如附圖所示），並無任何合法權 源，原告自得依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求 被告將系爭地上物拆除，並將上開部分土地騰空返還原告。 ㈡被告長年無權占有使用系爭土地，即受有相當於租金之利益 ，使原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條 規定，請求被告返還相當於租金之利益。爰參考系爭土地10 5年1月起至109年之申報地價均為每平方公尺1,920元、111 年之申報地價為每平方公尺2,000元，以年息之百分之5計算 相當租金之不當得利，請求被告給付自106年4月21日起至11 1年4月20日止5年間占有系爭土地所受相當於租金之不當得 利合計75,661元【計算式詳如附表所示，惟原告所提計算式 與部分請求數額並不相符】及自111年4月21日起至返還系爭 土地所占用部分之日止，按月給付原告1,310元【計算式：1 11年申報地價每平方公尺2,000元×157.21平方公尺×5％÷12月 ≒1,310元（小數點以下四捨五入）】。
㈢並聲明：
⒈如主文第1項所示。
⒉被告應給付原告75,661元；暨自111年4月21日起至交還前開 土地之日止，按月給付原告1,310元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭土地係分割自同段1197地號土地（下稱原11
97地號土地），前為訴外人即被告父親鄭老札所有。原1197 地號土地內原有鄭老札起造，門牌號碼臺南市○○區○○路000 巷00號之房屋，嗣上開房屋因火災滅失，82年間被告為照顧 父母搬回家中，經鄭老札同意無償使用原1197地號土地，陸 續起造系爭地上物居住使用，種植果樹營生，系爭房屋則援 用原有門牌號碼。鄭老札於84年3月24日過世後，原1197地 號土地係由訴外人即被告母親黃阿里、訴外人即被告胞兄鄭 進改、鄭龍繼承取得，嗣訴外人即被告胞兄黃進丁於黃阿里 過世，復因分割繼承取得黃阿里就原1197地號土地之應有部 分。鄭老札過世後，被告母親及兄長均同意被告繼續無償使 用土地，應得類推適用民法第425條之1，在房屋得使用之期 限內推定有基地租賃關係。嗣原告陸續於105年12月間、106 年8月間、107年6月間，以買賣或於法院強制執行程序拍賣 方式取得系爭土地之所有權，亦類推適用民法第425條之1規 定。況原告吳育珍自陳住處位於系爭土地不遠處，對系爭土 地及其上有被告及其家人居住使用之占用情形自非不能知悉 ，應認原告已有同意被告繼續占有使用系爭土地之意，始與 誠信原則及社會正義無違等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁 回（漏未對原告假執行之聲請聲明駁回）；㈡如受不利之判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠經查，系爭土地為原告所共有，坐落系爭土地內如附圖所示 編號A至D部分遭被告起造之系爭地上物占用等情，業據原告 提出系爭土地之土地登記第一類謄本、地籍圖謄本影本各1 份、照片2張為證（見本院卷第19頁至第23頁、第31頁至第3 3頁），復經本院會同臺南市安南地政地政人員前往履勘並 囑託地政人員測量屬實，有本院勘驗筆錄暨草圖各1份、照 片5張、空照圖影本1張、臺南市安南地政事務所111年7月5 日安南地所二字第1110063720號函檢附之附圖1份附卷可考 （見本院卷第105頁至第117頁、第121頁）。次查，系爭土 地係於105年6月3日分割自原1197地號土地，而原1197地號 土地前為鄭老札所有，嗣黃阿里、鄭進改、鄭龍、黃進丁陸 續以繼承或分割繼承為原因取得所有權，分割後再由原告於 106年1月間、106年9月間、107年8月間取得系爭土地各3分 之1之應有部分（本院按：其中2次係於本院強制執行程序拍 賣取得，執行案號為105年度司執字第22136號、106年度司 執字第95917號；其餘詳如後述）等情，業有被告提出之財 產部臺灣省南區國稅局遺產稅繳清證明書、土地登記第二類 謄本影本各1份，及本院依職權查詢系爭土地之異動索引1份 在卷可稽（見本院卷第81頁至第87頁、第177頁至第179頁）
，並調取前開執行事件卷宗查對無訛，亦未為兩造所爭執。 此部分事實，均堪認定。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定 有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對 土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者 ，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占 有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法 院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查系爭土地內如 附圖所示編號A至D部分有被告所有之系爭地上物，業如前述 ，依前開說明，自應由被告就其是否有使用系爭土地之正當 權源負有舉證責任。被告固以伊與其父鄭老札間存有使用借 貸，嗣其母黃阿里、其兄鄭進改、鄭龍、黃進丁亦均同意被 告繼續使用，原告雖取得系爭土地之所有權，亦得類推適用 民法第425條之1規定推定有基地租賃關係存在，且依誠信原 則及社會正義應保障被告占有使用之權等語置辯。然： ⒈按土地與房屋為各別之不動產，除法律有特別規定外，各得 單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而 存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，依最高法院48年台上字第1457號判例及73年 5月8日73年度第5次民事庭會議決議意旨，除有特別約定外 ，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支 付相當代價，即其法律關係之性質，當屬租賃。而88年4月2 1日修正公布，89年5月5日施行之民法第425條之1，即將此 法理明文化，規定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證 外，推定有租賃關係。該房屋所有權人雖須支付相當之對價 ，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐 落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。 其再因轉讓而承受土地、房屋所有權之人，基於同一法律上 原因，除有反證外，亦應類推適用民法第425條之1規定，推 定土地所有權人對之默許其繼續承租。又按，民法第425條 之1規定之立法目的，在於使房屋不因土地物權嗣後變動而 受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會 經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂『土地及房屋同 屬一人』應包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有 人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形 在內（最高法院102年度台上字第2310號判決意旨參照）； 再所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性 質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通
念以填補法律漏洞的方法而言。
⒉本件被告辯稱系爭地上物均係經鄭老札同意無償使用原1197 地號土地後始起造，即被告起造時並非無權占有，業為原告 所否認（見本院卷第184頁），而被告除其片面陳述外，並 未提出其他證據供本院調查（見本院卷第185頁），是否可 採，已非無疑問。縱然屬實，被告於審理時自陳伊從未登記 為系爭土地或原1197地號土地之所有權人等語（見本院卷第 184頁至第185頁），既從未為土地之所有權人，與前述「土 地及地上房屋同屬一人所有為前提」之情形即有不同，復因 該規定及判例所示意旨甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不 得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交 易秩序（最高法院107年度台上字第1380號判決意旨參照） 。蓋因所謂「債權物權化」之具有對抗第三人之效力，至少 須具備有使第三人知悉該債權關係存在之外觀公示方法（最 高法院110年度台上字第1945號判決意旨參照）；必須第三 人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況（最高 法院109年度台上字第1821號判決意旨參照），但系爭房屋 係在舊有臺南市○○區○○路000巷00號房屋因火災滅失後起造 ，僅援用原有門牌號碼，並未辦理房屋稅籍登記（見本院卷 第184頁），且觀本院105年度司執字第22136號、106年度司 執字第95917號拍賣公告分別記載：「上開地上物及鴿舍占 有之法律關係不明……，請應買人自行查證，拍定後不點交」 、「占有之法律關係不明，拍定後之法律關係由買受人自理 」等語，尚難認有一般人可得而知使用土地之權源，亦非如 社區公共設施、公眾使用之對外出入道路等狀況，另存有促 進社會經濟、實現公共利益或維持法律秩序安定之考量，僅 為被告一己之使用目的，自不應過度擴張該債權之法律效果 。據此，即便被告與鄭老札或其繼承人間有使用借貸關係存 在，仍僅能在締約當事人間發生效力，此為債之相對性原則 ，其契約之效力僅能拘束契約當事人，無從執該使用借貸契 約之債權效力，對抗現為土地所有權人之人即原告。 ⒊至被告抗辯原告於取得系爭土地之所有權時已知悉被告使用 土地之事實，基於誠信原則，應認原告亦有同意被告繼續占 有使用之意等語，惟本件已無適用或類推適用推定成立法定 租賃關係將債權物權化之餘地，況細繹原告歷次取得所有權 其中之本院106年度司執字第95917號執行程序，係被告作為 「執行債權人」，聲請拍賣黃進丁就系爭土地之應有部分3 分之1取償，且被告於查封時曾自陳為系爭房屋之所有人， 於107年1月10日、107年1月31日、107年2月22日拍賣無人應 買時均未承受，嗣原告於107年6月13日拍定後經本院民事執
行處通知陳報是否為具有優先購買權之人時，雖曾自稱為優 先購買權之人，但終未依本院民事執行處通知補正所須文件 證明，亦未在當下以訴訟確保其優先購買之權利，有民事強 制執行暨調查財產聲請狀、查封筆錄各1份、不動產拍賣筆 錄3份、107年6月13日、107年6月25日、107年7月12日南院 武106司執如字第95917號函及送達證書各1份附於執行事件 卷宗可參。縱原告於應買系爭土地應有部分時可見系爭地上 物之存在，亦無證據證明原告已知其間有何使用權源，至多 為單純之沉默，與明示或默示互相表示意思一致成立契約之 情形自屬有別，反觀原告現於執行事件拍定近4年後，復以 推定租賃關係存在置辯，顯然有違背程序上之誠信原則，尚 不足採。原告既為系爭土地所有權人，依法行使物上請求權 ，保障其身為土地所有權人使用、收益之權能不受他人侵奪 、干擾，並無可議。
⒊綜上所述，被告前揭情詞，均無足為其有利之認定。系爭地 上物占用系爭土地內如附圖所示編號A至D部分土地，即屬無 權占有。從而，原告本於民法第767條第1項前段、中段規定 ，請求被告將系爭地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原 告，自屬有據。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例意旨參照）。本件被告無權占用坐落系爭 土地內如附圖所示編號A至D部分土地，已如前述，依前開說 明，可認被告無法律上原因而受有利益，因而致原告受有損 害，且被告所受利益係相當租金之利益。復按於城市地方租 用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之 10為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土 地法第97條第1項、第105條定有明文。再按所謂年息百分之 10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必需依照申報 價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮 程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及 社會情感等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所 謂之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價 而言。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報 之地價為法定地價，故土地法第97條所謂土地申報價額，係 指該土地之申報地價。本件原告請求被告給付不當得利，兩 造間並無租賃關係，本無土地法之適用，然被告占用系爭土 地起造系爭地上物，性質上確較似於土地法第105條第1項之 基地租賃，本院自非不得參酌前開規定，以申報地價之年息
比例定其相當於租金不當得利之上限。爰審酌系爭土地位處 臺南市安南區，距離市區甚遠，四周多為空地，並無其他商 業活動，對外交通並不便利，業經本院赴現場勘驗查明，並 有空照圖1紙在卷可參（見本院卷第117頁），認原告請求被 告給付以系爭土地申報地價年息之百分之5計算每月相當租 金之不當得利，尚屬合理。而系爭土地於105年1月之申報地 價為每平方公尺1,920元，107、109年並未更新申報地價，1 11年1月之申報地價為每平方公尺2,000元，有系爭土地地價 第一類謄本、土地登記第一類謄本等影本各1份附卷可稽（ 見本院卷第149頁、第19頁）；再原告雖主張請求被告返還 自106年4月21日起至111年4月20日止5年間及其後繼續占用 系爭土地之不當得利，然原告就系爭土地之所有權係分3次 取得，先於本院105年司執字第22136號執行程序拍定應有部 分3分之1，經法院於106年1月3日發給權利移轉證明（本院 按：依強制執行法第98條第1項規定，取得不動產所有權） ，復自訴外人吳凉處購得應有部分3分之1，於106年9月12日 完成所有權移轉登記（本院按：依民法第758條第1項規定， 依法律行為而取得不動產物權者，非經登記，不生效力）， 再於本院106年司執字第95917號執行程序拍定賸餘之應有部 分3分之1，經法院於107年8月14日發給權利移轉證明，業經 本院依職權查詢系爭土地之異動索引足稽（見本院卷第177 頁至第179頁），並調取前開執行事件卷宗核閱屬實，是原 告請求之不當得利，自106年4月21日起至106年9月11日止、 自106年9月12日起至107年8月13日止，應僅能各請求返還其 中3分之1、3分之2，準此，原告得請求被告給付自106年4月 21日起至111年4月20日止已到期之不當得利，合計為67,092 元【計算式詳如附表第三欄所示】，及自111年4月21日起至 返還占用部分土地之日止，按月給付原告1,310元【計算式 ：157.21元平方公尺×每平方公尺2,000元×5％÷12月≒1,310元 （小數點以下四捨五入】，均屬有據。逾此部分之請求，則 屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐 落系爭土地內如附圖所示編號A至D部分之系爭地上物拆除， 並將上開土地騰空返還原告；暨依同法第179條前段規定， 請求被告給付原告相當於租金之不當得利，其中自106年4月 21日起至111年4月20日止已到期之不當得利67,092元，及自 111年4月21日起至返還系爭土地占用部分之日止，按月各給 付原告1,310元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求， 則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果均無影響，爰不另一一論述。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。查本 件原告對被告之請求一部為有理由，一部為無理由，惟本院 審酌原告敗訴部分係駁回部分不當得利請求所致，原告請求 返還土地之部分全部勝訴，故訴訟費用仍應由被告負擔為適 當，爰判決如主文第4項所示。
八、本件主文第1項、第2項原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保 ，請求宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分 別酌定相當之擔保金宣告如主文第5項、第6項所示（按：本 件訴訟標的價額為1,917,962元【計算式：157.21平方公尺× 系爭土地111年1月公告現值每平方公尺12,200元＝1,917,962 元】）。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請業因訴之駁回 而失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依 民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 28 日 民事第三庭 法 官 徐安傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日 書記官 林幸萱
附表（原告請求即106年4月21日至111年4月20日間已到期之不當得利）：
原告主張被告應給付之不當得利（以申報地價年息百分之5計算） 被告應給付原告之不當得利(以申報地價年息百分之5計算) 系爭土地 ㈠105年至110年之申報地價為每平方公尺1,920元 ㈡111年之申報地價為每平方公尺2,000元 ㈠自106年4月21日起至106年12月31日止共255日，總額為10,543元（惟依原告提出之計算式所得為10,544元） ㈡自107年1月1日至110年12月31日止共4年，總額60,380元（惟依原告提出之計算式所得為60,369元） ㈢111年1月1日至111年4月20日止共110日，總額4,738元 ㈠自106年4月21日起至106年9月11日止共4月22日即144日，總額為1,985元【計算式：157.21×1,920×5％×144／365）×1／3≒1,985元】 ㈡自106年9月12日起至107年8月13日止共11月2日即336日，總額為9,262元【計算式：157.21×1,920×5％×336／365）×2／3≒9,262元】 ㈢自107年8月14日起至110年12月31日止共3年4月18日即1,236日，總額為51,107元【計算式：157.21×1,920×5％×1,236／365）×1≒51,107元】 ㈣111年1月1日起至111年4月20日止共3月20日即110日，總額為4,738元【計算式：157.21×2,000×5％×110／365）×1≒4,738元】 合計 75,661元【計算式：10,543元＋60,380元＋4,738＝75,661元】 67,092元【計算式：1,985元＋9,262元＋51,107元＋4,738元＝67,092元】 註一：原告提出之計算式見本院卷第147頁 註二：本院不當得利計算式：【占用面積（平方公尺）×申報地價（元／每平方公尺）×年息比例×占用期間×應有部分比例，小數點以下四捨五入】