臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第568號
原 告 陳書宏
訴訟代理人 陳勵新律師
複代理人 王培安律師
被 告 陳蘭英
訴訟代理人 田振慶律師
邱瑞元律師
張揚律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國111
年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於民國110年11月19日與被告簽署不動產 買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買如附表一所示之 房地（下稱系爭房地），並給付簽約款新臺幣(下同）1,000 萬元予被告，其因指定將系爭房地移轉登記予訴外人楊澤世 ，惟被告要求楊澤世須親自到場簽約及用印，然楊澤世未在 國內，且近期無法回國，楊澤世遂於111年2月21日發函予被 告，請被告等候楊澤世寄回駐外使館驗證後之授權書，以利 遂行嗣後履約事宜，並告知倘若被告欲解除本件買賣契約， 原告及楊澤世亦同意配合，然請求被告返還已收取之簽約款 1,000萬元。詎被告於111年3月14日發函解除系爭契約，且 沒收1,000萬元作為違約賠償，被告解除系爭契約不合法， 且為權利濫用，被告應依約將系爭房地移轉登記予原告。又 即令被告可解除系爭契約，被告沒收1,000萬元作為違約賠 償之金額，顯屬過高，依民法第252條規定，應酌減為50萬 元，被告應返還950萬元之不當得利予原告。為此，先位聲 明部分，依買賣之法律關係、系爭契約第1條之約定，請求 被告於原告給付尾款5,850萬元之同時，將系爭房地移轉登 記予原告。備位聲明部分，依民法第179條不當得利之規定 ，請求被告返還950萬元等語。並聲明：如附表二所示。二、被告則以：原告未依系爭契約第3條約定，即於111年2月20 日前給付第二次款685萬元予被告，經被告通知限期繳納後 ，仍未履行，則被告依系爭契約第10條第2項解除系爭契約 ，且依同條之約定，沒收50萬元之定金及950萬元之違約金
，自屬有據，亦未濫用權利，原告之請求並無理由。如認本 件違約金過高應予酌減，則被告以原告對其負有之原房貸額 外利息支出369,885元、協商遲延給付新房分期款之額外支 出7,296元、為清償新房分期款而借款所生之額外利息支出2 0萬元、不能將原告未給付價金以外幣定存方式獲得利息之 損害303,619元、滯納金226,050元、仲介費200萬元、請求 地政士返還所有權狀之裁判費及律師費50萬元之金錢債務為 抵銷抗辯等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由
㈠、兩造於110年11月19日簽署系爭契約，原告並於同日給付被告 1,000萬元。又系爭契約第3條約定：「…【第一次款：簽約 】新台幣壹仟萬元整，（含定金新台幣伍拾萬元整）…三、 甲方(即原告，下同)得指定第三人為產權移轉登記名義人， 但登記名義人應為甲方連帶保證人，並依約於完稅前共同簽 發擔保商業本票。四、甲方應於繳納第二次款（用印）時確 定產權移轉登記名義人並備齊證件及負責使登記名義人於本 契約上甲方連帶保證人處簽署，否則；乙方(即被告，下同) 得拒絕之。用印後若要求更改登記名義人時，須經乙方書面 同意，因此遲延而增加之稅費及其他損失應由甲方負擔。【 第二次款：用印】新台幣陸佰捌拾伍萬元整。訂於民國111 年2月20日前由甲方壹次付清，同時雙方備齊證件並在過戶 文件書表上用印交予地政士專責辦理。…」、第10條第2項約 定：「二、甲方全部或一部分不按本約第三條付款約定付款 時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）甲方應加付按 該期未履行支付價款千分之一計算滯納金，於補交時一併繳 清。如經乙方通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除 本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，買賣標的物任 憑乙方處理，甲方不得異議。若產權已過戶予甲方名義或其 指定登記人之不動產，甲方應無條件辦理回復登記予乙方， 並負擔因此衍生之所有稅費。」，為兩造所不爭執，並有系 爭契約附卷可參（見調解卷第13至19頁），堪以認定。㈡、系爭契約第3條約定原告應於111年2月20日前給付被告第二次 款685萬元，惟原告未依約於該日前給付，經被告於111年2 月23日以台北大安郵局存證號碼000130號存證信函催告被告 於函達後15日內給付，原告於同日收受該存證信函，卻仍未 給付第二次款685萬元，經被告於111年3月14日以台北大安 郵局存證號碼000160號存證信函表明解除兩造間之系爭契約 ，原告並於同日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，且 有上開二存證信函可稽（見調解卷第39至46頁、本院卷第53 至63頁、第120頁），足信為真。據此，原告未依約於111年
2月20日前繳納第二次款685萬元，經被告通知原告限期繳納 ，原告仍未履行，從而，被告依系爭契約第10條第2項之約 定，以上開160號存證信函解除系爭契約，並沒收原告已繳 納之價款1,000萬元，核屬有據，又原告已於111年3月14日 收受前揭160號存證信函，則系爭契約業於111年3月14日經 解除，可以認定。是原告依系爭契約第1條約定，請求被告 應於原告給付買賣價金尾款5,850萬元之同時，將系爭房地 移轉登記予原告，即無所據。
㈢、原告主張：系爭契約由原告出面簽約後將指定移轉登記予楊 澤世，然因被告要求楊澤世親自到場簽約及用印，致雙方履 約期限有所延滯，被告要求楊澤世親自到場簽約及用印，卻 未等候楊澤世寄回駐外使館驗證後之授權書，即於111年3月 14日解除系爭契約，顯屬權利濫用，被告解除系爭契約不合 法云云。惟查，原告未提出被告要求楊澤世需親自到場簽約 用印、退還原告交付之相關授權文件之證明，無足認原告此 部分主張為真。況且，依原告陳稱其於110年11月19日與被 告簽署系爭契約時，已告知被告雖由原告出面簽約，惟嗣將 指定移轉登記予楊澤世等語（見調解卷第8至9頁），可見兩 造於110年11月19日簽約時已知悉系爭房地嗣將移轉登記予 楊澤世，則無論楊澤世為真正買受人，抑或僅為原告指定之 登記名義人，原告或楊澤世均應知悉依系爭契約第3條之約 定，原告應於繳納第二次款（用印）時確定產權移轉登記名 義人並備齊證件，及負責使楊澤世於契約上甲方連帶保證人 處簽署，詎楊澤世於簽約後至繳納第二次款之3個月期間， 均未能回國，亦未進行駐外使館驗證之授權書相關程序，於 111年2月21日方發函請被告等候楊澤世寄回駐外使館驗證之 授權書，是系爭契約無法順利履行，與被告無涉，原告主張 被告濫用權利云云，並無所憑，為無理由。
㈣、按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定 金不得請求返還，民法第249條第2款定有明文。次按，約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資 料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷 之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違 約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高 之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約 金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方 於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平 等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過
高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是 否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正 義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以 尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意 指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履 行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平 ，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台 上字第2747號裁判意旨參照）。系爭契約第10條第2項僅約 定得沒收已繳價款作為違約賠償，並未約定其性質，依民法 第250條第2項規定，即屬損害賠償總額預定性質之違約金。 查：
1.依內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 （下稱部定契約規範）第12條第3項：「買方逾期達五日仍 未付清期款或已付之票據無法兌現時，…，賣方得解除契約 並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過 房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。 已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之 不動產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方。」 等語（見本院卷第72至73頁），是本件被告沒收原告之違約 金數額，並未逾部定契約規範違約金上限（950萬/6850萬=1 4%），復考量現今社會成屋買賣之現況、衡量買賣雙方間之 關係，買家已實際履約（給付價金）之程度、及賣家因客戶 違約所可能承受之通常損害等各種情事，兩造均應受其拘束 。
2.衡酌被告為處理系爭契約簽訂及解除事宜而支出之無益勞力 、時間、費用等損失，並考量兩造於簽約前本應自行審慎評 估履約能力，就系爭契約之利益衡平、藉由違約金促進並確 保原告履約所必要之限度及系爭契約第10條第2項之性質為 損害賠償總額預定之違約金，其本質即在於減輕債權人所受 損失之舉證責任，且原告就本件違約金過高情事，僅泛稱我 國勞工基本工資一年之薪資未逾50萬元，惟我國勞工基本薪 資與本件違約金酌減並無關聯，原告又未能提出其他證據證 明之，暨其他一切情狀，認被告沒收原告簽約款950萬元充 作違約金，數額尚未過高。
四、綜上所述，原告未依系爭契約第3條之約定，如期給付被告 第二次款685萬元，經被告以存證信函催告原告給付，原告 仍未給付，則被告依系爭契約第10條第2項之約定，解除系 爭契約，且沒收原告已繳價款1,000萬元，核屬有據。原告 依系爭契約第1條約定，請求被告應於原告給付買賣價金尾 款5,850萬元之同時，將系爭房地移轉登記予原告，則乏所
憑，為無理由，應予駁回。又本件違約金之約定並無應予酌 減之情，則原告請求將違約金酌減為50萬元，並依不當得利 之規定，請求被告返還950萬元，即乏所憑，為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 29 日 民事第四庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 1 日 書記官 林立原
附表一（系爭房地）
附表二（原告訴之聲明）
先位聲明 一、被告應於原告給付本件買賣價金尾款新臺幣5850萬元之同時將系爭房地移轉登記予原告。 二、願供擔保，請准宣告假執行。 備位聲明 一、被告應給付原告新台幣950萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、原告願供擔保，請准宣告假執行。