履行契約等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,110年度,1957號
TPDV,110,訴,1957,20220913,2

臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第1957號
原 告 寶雅國際股份有限公司

法定代理人 陳建造
訴訟代理人 陳美汐
陳全正律師
林永麒律師
張媛筑律師
被 告 王志雲
王志民
王志娟

王志萍
共 同
訴訟代理人 陳明欽律師
鄭書暐律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國111年8月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：原告於民國109年7月31日與被告簽訂房 屋租賃契約書（下稱系爭租約），向被告承租臺北市○○區○○ 路0段000號、同路段339巷2、4、6、8號房屋（下稱系爭房 屋）整棟，預計設立台北內湖分公司，作為經營寶雅生活館 賣場之用，租期自109年8月6日至124年11月5日止，109年8 月6日起三個月為免租裝修期。詎原告進場裝修施工，陸續 將前承租人遺留之裝潢拆除後，發現系爭房屋地板有嚴重高 低落差，經原告委由土木技師進行量測後，確認系爭房屋傾 斜量已達建築危害標準1/200，建物本身主體結構柱亦呈現 下陷狀態，有危害員工、消費者人身安全之虞。兩造協調補 強措施未能達成共識，原告遂於109年11月9日寄發台南永樂 郵局第252號存證信函催告被告於函到後三日內交付合於約 定使用收益之租賃物，未獲置理，原告再於109年11月20日 以台南永樂郵局第258號存證信函終止系爭租約，並請求被 告於函到後三日內退還保證金及賠償原告所受損害，該存證 信函已於109年11月23日送達被告。為此，爰依系爭租約第3 條第4項約定，請求被告按渠等應有部分比例返還保證金新



臺幣（下同）130萬元；並依民法不完全給付之法律關係， 請求被告賠償發包臨時水電工程費用37萬5,900元、拆除前 手裝潢工程費用218萬1,585元、委請土木技師現場量測費用 2萬元、將已進貨之磁磚退回之運費1萬1,510元等語，並聲 明：㈠被告王志雲應給付原告155萬5,598元，及自109年11月 27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告王志民應 給付原告77萬7,799元，及自109年11月27日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢被告王志萍應給付原告77萬7,799元 ，及自109年11月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈣被告王志娟應給付原告7,7萬7,799元，及自109年11月27 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：依系爭租約第4條、第6條約定，被告係以現況出 租方式交予原告使用，點交前原告多次偕同專業人員到現場 仔細履勘評估，原告對於租賃建物均充分掌握後方願意正式 簽約，被告並無疏於提醒或有誤導、欺瞞租賃建物狀況之舉 ，反而攸關租賃建物主體安全之分戶牆係遭原告破壞，甚至 部分區域僅以簡陋鐵柱支撐，造成房屋之結構強度受損甚鉅 ，故被告給付內容無違系爭租約之本旨。又系爭房屋縱有些 微傾斜，亦不代表即有危害安全，或有礙使用而應予補強， 此業經鑑定在案，原告不得徒以建物傾斜即單方終止系爭租 約，或逕依不完全給付規定向被告求償。另系爭租約第2條 、第3條約定，原告在裝修期間經過後，應自109年11月6日 起，於每月6日將租金匯入被告帳戶，然迨至109年12月間， 原告未支付二期租金共130萬元，迭經催討未果，被告已發 函終止系爭租約，保證金抵充後，已無任何餘額，原告不得 請求返還。再者，原告請求之臨時水電工程、拆除工程等費 用，無論被告有無原告所主張之遲延給付，原告均會支出上 開費用；量測費用及退回磁磚之運費等，均係原告主張被告 遲延責任發生前所支付，難認其支出之費用與責任之原因間 有何因果關係等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、得心證之理由：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者 ，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1



項亦分別定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 又不完全給付，係指債務人所為之給付內容不符債務本旨， 且有可歸責於其之事由，而造成債權人之損害所應負之債務 不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）。是以，不 完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付 不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領給 付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應 先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害， 負舉證責任。至債務人如欲免責，則須就不完全給付債務不 履行，係因不可歸責於己之事由所造成，負舉證責任（107 年度台上字第1678號判決意旨參照），則債權人請求債務人 負不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於債務人之事 由致提出不符合債務本旨之給付始足當之。是原告主張被告 所為給付有瑕疵，據以主張不完全給付之效果者，自應由原 告就被告交付之物確有瑕疵之事實負舉證責任。 ㈡經查，兩造於109年7月31日簽訂系爭租約，並做成公證書。 系爭租約約定由原告向被告承租系爭房屋，租期自109年8月 6日起至124年11月5日止，共15年3月，前三個月為裝修期間 ，不計收租金，自109年11月6日起至112年11月5日止，每月 租金65萬元，其後每三年調漲租金3%等情，有公證書、系爭 租約在卷可稽（見本院卷第15頁至第27頁），堪以認定。原 告主張系爭房屋傾斜率大於1/200，有建築結構安全之瑕疵 ，系爭房屋無法作為商場使用，被告未交付「合於所約定使 用收益之租賃物」而為不完全給付等語，雖提出訴外人陳寶 駿所製作之建物現況傾斜量量測成果報告書為據（見本院卷 第31頁至第35頁），並以財團法人中華民國建築技術學會11 1年5月13日（111）鑑字第296號鑑定報告書（下稱系爭鑑定 報告）為憑。然本院囑託社團法人中華民國建築技術學會鑑 定，經該會出具系爭鑑定報告結論內容謂以：標的建物傾斜 率有大於1/200，惟建築物現況傾斜率不應是建築物無法作 為通常使用之認定依據；目前建築現況傾斜率無關應作結構 修復或修補之依據等語（見外放鑑定報告第6頁），可知系 爭房屋雖有傾斜率大於1/200之情事，但此並非判斷系爭房 屋得否作通常使用之基準，顯無法僅以原告所主張之傾斜率 大於1/200乙情即認系爭房屋確有無法供作營業使用之瑕疵 。又系爭鑑定報告就系爭房屋結構安全性能有無疑慮乙節進 行鑑定，結果認為：標的建物現況可能為拆除工程致牆量減 少後之現場，進行建築物結構安全性能分析，評估標的建物 不符合現行耐震建築規範標準，為耐震能力有疑慮之建物，



應進行修復或補強等語，（見外放鑑定報告第5頁），固堪 認定系爭房屋有結構安全疑慮，然系爭鑑定報告明確指出系 爭房屋現況可能因拆除工程致現場牆量減少，並參以被告點 交系爭房屋予原告後，原告隨即進行拆除及裝修工程，原告 於他案（本院110年度2865號損害賠償案件）中亦於準備程 序中自陳確認拆除前後之對照圖後，二面牆確實為其施工後 拆除的等語，此有該案準備程序筆錄可稽（見本院卷第335 頁至第336頁），則結構安全性不足而未能合於原告承租系 爭房屋作為商場使用之使用收益狀態，是否肇因於原告拆除 工程所致、瑕疵之發生是否屬可歸責於被告，已非無疑，尚 難遽認系爭房屋之結構安全瑕疵於被告交付系爭房屋時即已 存在。是原告無由以被告未交付合於約定使用收益狀態之租 賃物為由，主張終止租約，請求被告返還保證金，亦無從依 民法第227條規定請求被告負不完全給付之損害賠償責任。 　　
四、綜上所述，原告依系爭租約第3條第4項約定，請求被告按渠 等應有部分比例返還保證金130萬元，併依民法不完全給付 之法律關係，請求被告賠償損害258萬8,995元，及自109年1 1月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失 所附麗，一併駁回之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　13　　日 民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　13　　日 書記官 林怡秀