臺灣臺中地方法院民事裁定
111年度簡抗字第15號
抗 告 人 盧俊宇
洪美蓉
相 對 人 林美麗
上列當事人間請求分割共有物事件，抗告人對於民國111年4月22
日本院臺中簡易庭111年度中補字第157號裁定提起抗告，本院裁
定如下：
主 文
原裁定廢棄。
本件訴訟標的價額核定為新臺幣壹佰陸拾萬伍仟壹佰伍拾貳元。抗告費用新臺幣壹仟元由相對人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：抗告人請求分割共有物之標的，係坐落於臺 中市○○區○○段000000地號土地上(下稱系爭土地)之門牌號碼 為臺中市○○區○○路○段000號(面積為125.41平方公尺，稅籍 資料門牌為臺中市○○區○○路○段00000號)未辦理保存登記房 屋(下稱系爭房屋)。而依睿城不動產估價師事務所之估價報 告書(下稱系爭估價報告書)，系爭房屋於民國108年4月16日 之市價應為新臺幣(下同)913,595元，然原裁定以坐落系爭 土地上之全部3棟建物總價4,292,760元為基礎，依抗告人持 分比例予以計算，而核定本件訴訟標的價額為1,674,613元 ，即有違誤。又系爭估價報告係以系爭房屋於108年4月16日 之市價為估算，然本件起訴時點為110年7月14日，系爭房屋 至少受有2年之折舊，尚不得逕以系爭估價報告書之鑑定價 格作為本件訴訟標的價額核定之計算基礎，而應以系爭房屋 之房屋稅籍證明書所載建物現值59,200元為準，再依抗告人 持分比例計算，抗告人所受利益即本件訴訟標的價額應核定 為23,094元等語。
二、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以 起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的 所有之利益為準。分割共有物涉訟，以原告因分割所受利益 之價額為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條 之11分別定有明文。又動產或不動產之交易價額常受買賣雙 方之需求、主觀好惡、目的及利用價值等之影響，若當事人 間就該交易價額有所爭執，尤應調查實際情形以為核定訴訟 標的價額之依據。是此所謂之交易價額，應係指客觀之市場 交易價額而言。至房屋課稅現值固可作為法院核定房屋交易 價值之參考資料，然其僅係稅捐機關課徵房屋稅之基準，與 房屋交易價值未必相當。
三、經查，依系爭估價報告書所示，坐落系爭土地上存在南北側 兩棟建築物，南側建築物(即系爭房屋)從外部觀察原為 汽車修配廠使用，此勘察標的現況說明、土地利用情況 、現況照片在卷可查(見本院卷第55、109、181、183頁) ，可認系爭房屋做為店面及廠房使用。又系爭估價報告 書以系爭房屋為97年7月所建，考量系爭房屋之結構與維 護現況，評估其耐用年限為40年，且因具有透天廠房與 店面之性質，係以「比較法」及「收益法」估算系爭房 屋之不動產合理交易價格，而系爭房屋於108年4月16日 之剩餘經濟耐用年限尚餘29年，全年淨收益為238,595元 /年，收益資本化率為3.52%，據此推算系爭房屋一定期 間之收益價格為4,292,760元【計算式：238,595×(1-(1+ 3.52%)29)/3.52%＝4,292,760，元以下四捨五入】，並以 此作為系爭房屋於108年4月16日時之不動產交易價格認 定(見本院卷第127至139頁)。抗告意旨認依系爭估價報 告書所稱之建物總價4,292,760元，係包含系爭房屋在內 之坐落系爭土地上全部3棟建物總價等語，容有誤會，尚 難可採。又本院認系爭房屋作為廠房與店面使用，其交 易價值之估算方法即與一般住家使用之建物不同，以「 比較法」及「收益法」估算所得系爭房屋之交易價值， 應屬可採。若以此為計，於本件分割共有物起訴時(即11 0年7月14日，見原審卷第15頁)，系爭房屋之剩餘經濟耐 用年限為27年，系爭房屋於起訴時之合理交易價格應為4 ,114,701元【計算式：238,595×(1-(1+3.52%)27)/3.52% ＝4,114,701，元以下四捨五入】，堪認系爭房屋於起訴 時之價值應為4,114,701元。再以，抗告人盧俊宇就系爭 房屋之權利範圍為15567/62840，抗告人洪美蓉就系爭房 屋之權利範圍為8947/62840(見原審卷第21、23頁)，是 本件訴訟標的價額應核定為1,605,152元【計算式：4,11 4,701×(15567+8947)/62840＝1,605,152，元以下四捨五 入】。
四、抗告人固辯稱：依系爭估價報告書第65頁(即本院卷第163頁 )倒數第2行所示，系爭房屋於108年4月16日之交易價值應為 913,595元，應以此價格作為本件訴訟標的價額之計算基礎 云云。然查，系爭估價報告書所載「標的南側建物(即系爭 房屋)屋齡約為11年，殘餘價格率為10%，推算折舊後建物成 本單價為24,080元/坪...建物殘餘價值為....913,595元」 等文字，係以系爭房屋於108年4月16日之建物殘餘價值(即 建築成本折舊後之價值)為913,595元，然此並非系爭房屋之 交易價值，難以作為本件訴訟標的價額之計算基礎，此部分
所辯，尚難有據。至抗告人辯稱：系爭房屋之房屋稅籍證明 書上載之建物現值為59,200元，抗告人所受利益即本件訴訟 標的價額應核定為23,094元云云。再查，然近年不動產交易 價格逐漸上揚，房屋課稅現值大多遠低於市場交易價值，抗 告人主張應以系爭房屋課稅現值為計算基礎，核定本件訴訟 標的之價額，亦非可採。
五、綜上，本件訴訟標的價額應核定為1,605,152元，原裁定以 系爭房屋於108年4月16日之交易價值4,292,760元為基礎， 並依抗告人持分比例為計算，而認本件訴訟標的價額應核定 為1,674,613元，尚有未當。抗告意旨以此指摘，請求廢棄 原裁定，為有理由，爰由本院廢棄，並裁定本件訴訟標的價 額如主文第2項所示。至原裁定關於命補裁判費部分，係不 得抗告，然原裁定關於核定訴訟標的價額部分既經廢棄，命 補繳裁判費部分即失所附麗，應由原法院依本院核定之訴訟 標的價額，依法重新計算裁判費，附此敘明。
六、據上論結，本件抗告為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第492條、第495條之1第1項、450條、第95條、第78條 ，裁定如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 22 日 民事第六庭審判長法 官 陳學德
法 官 夏一峯
法 官 謝長志
正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本一份及繳納再抗告裁判費新臺幣1,000元），並應同時表明再抗告理由。中 華 民 國 111 年 9 月 26 日 書記官 林舒涵