臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第324號
原 告 甲○○
訴訟代理人 許雅芬 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 邱南英 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國94年11月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台南縣善化鎮六分寮七０二之三號土地上如附圖所示A部分、面積八三點六二平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。
被告應給付原告自民國九十四年四月五日起至拆除建物交還前項土地之日止，按年以新台幣壹萬壹仟壹佰伍拾捌元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾伍萬叁仟陸佰元供擔保後，得假執行，但被告於執行標的物拍賣、變賣、或物之交付前，以新台幣柒拾陸萬零陸佰玖拾貳元為原告預供擔保者，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠如主文第1項所示㈡被告應給付原告自起 訴狀繕本送達翌日起至拆屋交地之日止，按年以新台幣 (下 同)76,980 元計算之損害金㈢以供擔保為條件之假執行宣告 。
二、陳述：
(一)本件原告係主張因房屋已不堪使用，兩造間之租賃關係業已 消滅，與前訴訟主張之事實不同，並無一事不再理之情形， 先予敘明。
(二)拆屋還地部份：
1.緣坐落台南縣善化鎮六分寮702之3地號土地 (下簡稱系爭土 地)為原告所有，原告之父許枝全於民國59年間，曾以被告 之父楊歠弼為被告，訴請拆屋還地，經本院59年度易字第 204號、台灣高等法院台南分院59年度上字第1752號、最高 法院60年度台上字第1404號，認為原建物，原告之父與被告 之父有租賃關係存在，而為原告之父判決敗訴確定在案。 2.然系爭土地上原建物已因年久而破舊致不堪使用，兩造間之 租賃關係業已消滅，被告未經原告同意，逕行僱工將原有木
造房屋拆除，並在原地大興工事，欲建造系爭建物，雖原告 業已委請律師分別發函予被告、台南縣政府工務局，對被告 之行為予以制止，已表示反對續租之意思表示，然被告均未 置理，仍繼續工事，並於系爭土地上重新建造如附圖所示A 部分、面積83.62平方公尺之建物(下簡稱系爭建物)。 3.系爭土地上所建原建物，業因全部改建而不存在，兩造間之 租賃關係，既已因當初所建之房屋不堪使用而消滅，則被告 （即楊歠弼之繼受人）自斯時起即喪失占有系爭土地之正當 權源，原告依法自得請求返還土地。
4.本件原告主張之請求權基礎：
⑴本件依過去之確定判決（本院59年易字第204號判決、台南 高分院59年上字第1752號判決、最高法院60年上字第1404號 判決）認定大正10年，出租人未取回土地，仍由承租人繼續 使用，視為不定期繼續租賃契約，且為租地建屋之契約。 ⑵「不定期繼續租賃契約」有無契約年限之爭點？ 原告所提出之實務見解（最高法院93年度台上字第78號、台 灣高等法院台中分院89年度上字第558民事判決）亦認為基 地租賃契約，當事人未約定租賃期限時，仍應參酌此類契約 之性質定其存續年限，而其客觀上可資判定之存續年限業已 屆滿，仍應許出租人收回土地再行利用，而有土地法第103 條第1款之適用。
⑶即本件原建築之房屋已達相當之使用期限，且現已因被告自 行拆除重建而滅失不復存在，契約之年限業已屆滿，依民法 第102條第2項、第450條第1項規定，契約於期限屆滿時失其 效力，即無再行終止契約之必要。
⑷且原告於起訴前之94年3月，發現原房屋業已因被告自己之 行為拆除時，即已寄發存證信函表明租賃關係業已消滅，反 對被告繼續使用，並要求交還土地之意。並於94年5月12日 準備書狀第3頁最末表示反對續約之意思表示，被告均已合 法收受該意思表示之送達。
⑸為紛爭一次解決之訴訟考量，倘認，本件契約於期限屆滿時 ，仍有再行終止之必要，原告亦以準備㈢狀（第5頁第5點之 記載）之送達為終止契約之意思表示。
⑹綜上，本件租賃契約業已屆期及已合法終止，被告占有系爭 土地使用，即為無權占有，爰依民法第455條第1項、第767 條所有權人物上請求權之規定請求拆屋還地。
3.契約聯立之爭點？
本件原始「土地貸與證」上記載：「若是借貸期限以滿之日 ，該磧地金申寶自當備還金額足數付老看支取，而貸與之地 亦同日變還蘇申寶，此乃貸地無稅借金無利息之事…」，及
本件過去法院判決認係「租賃及消費借貸契約之聯立」，具 陳原告主張之理由如下：
⑴按「押租金契約與租賃契約為契約之聯立，除以押租金為租 金之預付者外，租賃物之返還與押租金之返還，係屬基於不 同的契約發生之債，即無履行上之牽連關係。」（孫森焱著 ，民法債編總論第574頁）。
⑵按「民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之契約，係指民 法第421條所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而 收受押金，則為別一契約，並不包含在內，此項押金，雖因 其所擔保之債權，業已移轉，應隨同移轉於受讓人，但押金 契約，為要物契約，以金錢之交付，為其成立要件，押金權 之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，此與債權移轉時，為 其擔保之動產質權，非移轉物之占有，不生移轉效力者無異 ，出租人未將押金交付受讓人時，受讓人即未受押金權之移 轉，對於承租人自不負返還押金之義務。」（司法院院字第 1909號解釋參照）。
⑶最高法院92年台簡上字第2號裁判，該案為押租金消費借貸 及房地租賃契約之聯立，其判決意旨：「…上訴人除交付系 爭押金予前出租人陳００、葉００外，並未再給付其他金額 ，因前出租人陳００、葉００依上開約定，尚有於租期屆滿 、解除或終止時無息返還該押租金20,000,000元與上訴人之 義務，可見上訴人交付上述押租金不能視為租金之預付，與 一般習慣上所稱「押租金」有所不同。…第4項約定：…押 租金應於租賃契約屆滿、解除或終止時，由出租人無息返還 承租人等語，探求上開約定之真意，系爭押租金非單純擔保 性質，即前出租人陳００、葉００將系爭房地出租予上訴人 ，上訴人則借款與陳００、葉００，雙方約定以借款利息抵 付系爭房地租金，俟租賃關係終了時互相返還房地借款之聯 立契約，其有關法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定 。故上訴人交付20,000,000元押租金予前出租人陳００、葉 ００，乃為押租金消費借貸及系爭房地租賃契約之聯立，而 非交付預付租金，足堪認定。被上訴人雖自前出租人陳００ 、葉００取得系爭房地所有權，惟並未受讓該押租金，上訴 人自不得以之對抗被上訴人。」
⑷本件情形：
①原告或原告前手（原告之父），僅受讓系爭土地所有權， 並未自蘇申寶受讓任何磧地金，自無返還該金額之義務。 ②依「土地貸與證」之記載內容觀之：租賃期限屆滿之日， 即為消費借貸之金錢應返還之日，即蘇申寶仍負有返還該 借貸金錢之義務，可見該金額並非租金之預付。
③揆諸上揭實務見解，「雙方約定以借款利息抵付系爭房地 租金，俟租賃關係終了時互相返還房地借款之聯立契約， 其有關之法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定。」 則本件之情形，其「租賃」及「消費借貸」之契約，應分 別適用民法租賃及借貸之規定，而非互為條件或互有履行 上之牽連關係。
④基上，被告主張未返還貸與款項時不得收回土地云云，亦 不可採。
(二)相當於租金之不當得利部分：
被告無權占有系爭土地，依社會通常觀念，自難謂其非受有 相當於租金之不當得利，且致原告受有損害。依系爭土地之 公告現值每平方公尺為9,206元，被告占用面積為83.62平方 公尺，參酌土地法第97條之規定，以年息百分之10計算，被 告應按年以76,980元，給付損害金予原告。三、證據：提出系爭土地登記謄本、本院59年度易字第204號、 台灣高等法院台南分院59年上字第1752號判決、最高法院60 年度台上字第1404號判決書、本院82年度訴字第1001號、83 年度訴字第1022號裁定等影本各1份、照片4幀、存證信函及 掛號郵件回執、運鞍法律事務所函等影本各1份為證。乙、被告方面：
一、聲明：請求判決駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請准 宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)緣被告之先祖父楊老看前於大正4年 (即民國4年)，與原告 之前代蘇申寶簽訂土地貸與證，以磧地金20元，承租坐落台 南縣善化鎮六分寮702號土地4厘5毛5絲之4分之1(嗣因分割 而成為系爭土地)興建房屋居住迄今，原告繼承取得系爭土 地之所有權，依法自應繼受其租賃關係，被告亦繼承先祖父 楊老看之租賃權，自非無權占有可比。
(二)本件原告起訴請求拆屋交地事件之訴訟標的，已經原告之父 許枝全訴請本院審理，而以59年度易字第204號判決駁回， 且分別經台灣高等法院台南分院以59年度上字第1752號判決 ，最高法院60年度台上字第1404號判決維持原判而確定在案 ，本件原告既為前開訴訟原告許枝全之子，也繼受系爭土地 之權利義務，係因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人甚 明，既然上開確定判決已明文釐清原告之父與被告間為法定 不定期租賃關係，兩造間之租約性質內容且已經確定（並非 確定過去的法律關係，是判決確定兩造現在的法律關係）， 豈容原告再三提出爭執，原告就兩造是否成立不定期租賃？ 楊老看當初所給予之磧地金20元是否原告已經繼受？都是前
確定判決已經審定之法律關係，原告不得違法就同一事件重 覆主張。
(三)本件之爭點仍在不定期租賃契約（亦稱默示更新或法定更新 不定期租賃）有無土地法第103條第1款之適用，說明如下： 1.先決問題之審酌：按兩造租約原告原定有6年之期間，後經 兩造默示更新為不定期，此點雙方並無爭議。土地法第103 條第1款是以「契約年限屆滿」為土地出租人收回土地之要 件，而不定期租賃查本無有契約年限之問題，並無適用上開 條文之理由，原告強加以引用，違反法律明文，顯無依據。 2.因此，如本院認定本件已經法定更新為不定期之租約，仍可 探求兩造之真意解為訂有期限，則土地法第103條第1款方有 審酌之必要。
3.縱本院認定本件租約為定有期限（被告否認），亦需進一步 認定租期之規定在那裏？查原告主張應以「契約之性質定其 存續年限」，且系爭房屋已因被告「自行拆除重建而滅失不 復存在，契約之年限業已屆滿…契約於期限屆滿時失其效力 …」，故依原告之主張，必先審酌本件契約之性質並以之來 認定是否係以爭地上房屋有自行拆除重建而令租期屆滿之真 意。然查原始土地賃與證僅記載：「前記之土地…今般抽四 份之壹賃與楊老看是實…聽老看居住…」，從以上內容尚未 能判定有原告主張之含義。甚至只提及土地貸與之事，而楊 老看如何用來居住也未有約定，如此則原告任意以「契約性 質」主張日後地上房屋有拆除重建即為租期屆至之說法，亦 屬無稽。退步言，縱使本件房屋有拆除重建之情形，則被告 整修所有房屋，本是人之常情，法律為人性之表彰，既可租 賃土地建屋於其上，焉有禁止承租土地之人整修自己之房屋 之道理，而系爭契約也無禁止承租人整修房屋之明文，執此 而起訴，不惟於法無據亦違情理。
(四)原告所引最高法院93年度台上字第78號判決是以系爭基地租 賃屬未明定租賃期限之契約為前提，實與本件兩造租賃契約 定有期間者有別，此有系爭土地貸與證內載「蘇申寶貸與楊 老看，楊老看給予磧地金20元，貸地無稅，即借金無利息即 租金之意」之意旨，並又上開土地貸與證，記載期限為6年 ，至大正10年即民國10年1月19日止可證，本件根本與原告 所引用之案例不同。添
(五)又前述該案例是以系爭基地租賃屬未明定租賃期限之契約， 即為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，亦即以建築之房 屋已達相當之使用期限為契約之年限，而有土地法第103條 第1款之適用…，即案例仍以土地法第103條第1款契約年限 屆滿為判斷之基礎，故仍以當事人未有明文之情形下，將當
事人之真意解釋為此係定有租至房屋不堪使用時為止之期限 之租約，才援引適用土地法第103條第1款。故不論原告所引 上開案例有否解釋太過，該案例並未溢出立法之意旨，即租 賃契約必需訂有期限，才有土地第103條第1款之適用。(六)復原告所大量引用台灣高等法院台中分院89年度上字第558 號民事判決內容，無非以為促使出租人收回土地再利用之觀 點，認為在當事人未約定租賃期限時，可以依契約之性質或 訂約之目的可資判定之存續年限，為租賃契約之年限云云， 此觀點擴大土地第103條第1款之適用範圍，顯然不利於承租 人，是否符合立法意旨，甚為可疑。況原告所引之上開判決 內容也是以當事人雙方未約定租賃期限為前提，同樣與本件 案例不同，故被告以為，原告所引之判決，除其內容不保護 承租人之立法意旨外，亦顯然非本件之情況，不可援引。(七)當初兩造之前手於日據時代所訂之系爭租賃契約，關於租金 之給付係以一次給付磧地金20元，貸地無稅、借金無息之方 式為之，又本件既為租賃契約，且法院認定兩造已經於大正 10年1月19日以後法定更新為不定期租賃契約，焉有原告所 述租金部分已經因20元請求權消費借貸時效消滅之情況，按 民法第128條明文消滅時效自請求權可行使時起算，…，於 本件租賃期間中，兩造已默示更新原租賃契約為不定期租賃 ，於賃約未終止、解除之前，被告並無向原告請求返還20 元之權利，故尚未有可行使請求權之時點，原告所論並無理 由。
(八)系爭土地上興建之房屋並非不堪使用，被告僅對屋頂漏雨加 以修補，依台南縣政府工務局93年5月25日工管字第0930007 232號函之修建行為自得免申請修建許可，再依內政部63年7 月10日台內營字第592552號函釋意旨，被告亦可依規定辦理 修建。
三、證據：提出土地貸與證、台南縣政府工務局93年5月25日工 管字第0930007232號函各1份、照片7幀為證，並請求訊問證 人陳清揚。
丙、本院依原告之聲請履勘現場，並命地政機關繪製複丈成果圖 。
理 由
一、按除有特別規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的， 有既判力，又起訴其訴訟標的為確定判決之效力所及者法院 應以裁定駁回之，民事訴訟法第400條第1項、第249條第1項 第7款固分別定有明文。惟讓與房屋所有權於被上訴人之某 甲，前向上訴人終止租賃契約，請求遷讓房屋，固已經確定 判決，認為不得終止，將其請求駁回，然此項判決確定後，
被上訴人因已得終止契約，遂為終止之意思表示遷讓房屋， 並非此項確定判決之既判力所能及 (最高法院29年上字第12 44號判例參照)，又判決之既判力，係僅關於為確定判決之 事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言 詞辦論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘束 (最高 法院39年台上字第214號判例參照)，且訴訟標的於確定之終 局判決中經裁判者，當事人固不得就該法律關係更行起訴， 惟此係指確定終局判決所裁判之訴訟標的，與更行起訴之法 律關係相同者而言，若更行起訴之法律關係，與確定判決所 裁判之訴訟標的，僅有因果關係，則二者並非相同，即無該 條項之適用 (最高法院51年台上字第1041號判例參照)。二、本件原告所有系爭土地之前手即原告之父許枝全前雖曾以被 告之前手楊歠弼為被告，以其無權占有系爭土地為由，訴請 拆屋還地，及原告亦曾以楊歠弼為被告，以其積欠2期以上 租金未繳為由，終止租約，並依無權占用之法律關係，訴請 拆屋還地，均經敗訴駁回確定等情，有原告提出之本院59年 度易字第204號、台灣高等法院台南分院59年上字第1752號 判決、最高法院60年度台上字第1404號判決書、本院82年度 訴字第1001號、83年度訴字第1022號裁定等影本各1份可憑 ，惟本件原告係以系爭建物業已建造90餘年，已因不堪使用 ，並經被告拆除而滅失，租賃關係依土地法第103條第1款規 定契約年限屆滿而失其效力，如須終止租約，併為終止之意 思為據，依民法第454條第1項、第76 7條所有權人物上請求 權之規定請求拆屋還地，其既以於前開確定判決事實審言詞 辦論終結後所後生之事實，認原告因已得以契約年限屆滿契 約失其效力，如須再為終止租約之意思表示，併為終止之意 思為由，請求拆屋還地，自非前項確定判決之既判力所能及 ，揆之前揭最高法院判例意旨，原告提起本件訴訟自無違反 一事不再理原則，本院仍應就其訴有無理由，為實體認定， 合先敘明。
三、原告起訴主張：緣系爭土地為原告所有，原告之父許枝全於 59年間，曾以被告之父楊歠弼為被告，訴請拆屋還地，經本 院59年度易字第204號、台灣高等法院台南分院59年度上字 第1752號、最高法院60年度台上字第1404號，認為原建物， 原告之父與被告之父有租賃關係存在，而為原告之父判決敗 訴確定在案，然系爭土地上所建原有建物，於94年3月間因 不堪使用，業因被告全部改建而不存在，被告於改建期間， 原告曾以律師函明確表明不同意，惟被告仍繼續工事而改建 為系爭建物，依土地法第103條第1款規定，契約年限屆滿失 其效力，則被告（即楊歠弼之繼受人）自斯時起即喪失占有
系爭土地之正當權源，爰依民法第455條第1項、第767條所 有權人物上請求權之規定請求拆屋還地，而被告無權占有系 爭土地，依社會通常觀念，自難謂其非受有相當於租金之不 當得利，且致原告受有損害。依系爭土地之公告現值每平方 公尺為9,206元，被告占用面積為83.62平方公尺，參酌土地 法第97條之規定，以年息百分之10計算，被告應按年以76,9 80元，給付損害金予原告等語。
四、被告則辯稱：緣被告之先祖父楊老看前於大正4年 (即民國4 年)，與原告之前代蘇申寶簽訂土地貸與證，以磧地金20 元 ，承租坐落台南縣善化鎮六分寮702號土地4厘5毛5絲之4分 之1(嗣因分割而成為系爭土地)興建房屋居住迄今，原告繼 承取得系爭土地之所有權，依法自應繼受其租賃關係，被告 亦繼承先祖父楊老看之租賃權，自非無權占有可比，而此租 賃契約已經前案判決認定為不定期繼續契約，自無土地法第 103條第1款規定之適用，況系爭建物被告僅係修繕，並非全 部改建，故原告起訴並無理由等語。
五、原告主張其為系爭土地之所有權人，被告所有原建物經其於 94年3月間拆除重建為系爭建物，原告於改建期間，曾以律 師函明確表明不同意，惟被告仍繼續工事之事實，業據系爭 土地謄本、照片4幀、存證信函及掛號郵件回執、運鞍法律 事務所函等影本各1份為證，並經本院履勘現場，查明系爭 建確實占用系爭土地等情，製有勘驗測量筆錄1份，並有台 南縣新化地政事務所94年11月2日函及所附複丈果圖在卷可 憑，被告亦不否認其先祖楊老看向蘇申寶租用系爭土地建築 房屋，嗣因原建物年久失修，下雨會漏水，故而修繕等語屬 實，自堪信原告此部分之主張為真實。惟被告則以系爭租賃 契約，已經前案判決認定為不定期繼續租賃契約，無土地法 第103條第1款規定之適用，原告不能終止租約，請求返還土 地等為辯。故本件兩造之爭點，應係兩造之前手所簽訂系爭 「土地貸與證」之性質？原告得否引用土地法第10 3條第1 款之規定，請求被告拆除系爭建物，返還土地，並依不當得 利之法律關係請求給付相當於租金之不當得利？本院分述得 心證之理由如下：
(一)【系爭「土地貸與證」之性質？】
1.按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項 為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟 標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果 已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令 ，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外， 應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作
相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則 (最高法院88 年度台上字第2230號、92年度台上字第315 號判決參照)。 2.被告辯稱其占用系爭土地係基於兩造之前手蘇申寶與楊老看 於大正4年1月19日所簽訂之「土地貸與證」而來，業據提出 該「土地貸與證」為憑，原告亦不否認其真正，自堪信為真 實。而原告所有系爭土地之前手即原告之父許枝全前曾以被 告之前手楊歠弼為被告，以其無權占有系爭土地為由，訴請 拆屋還地，及原告亦曾以楊歠弼為被告，以其積欠2期以上 租金未繳為由，終止租約，並依無權占用之法律關係，訴請 拆屋還地，均經當時被告楊歠弼提出「土地貸與證」為證， 主張並非無權占用，而經法院為當時之原告敗訴駁回確定等 情，有原告提出之本院59年度易字第204號、台灣高等法院 台南分院59年上字第1752號判決、最高法院60年度台上字第 1404號判決書、本院82年度訴字第1001號、83年度訴字第 1022號裁定等影本各1份可憑，已如前述，而系爭「土地貸 與證」既經上開確定判決，就當事人主張之重要爭點，本於 當事人辯論之結果已為判斷，認為依該土地貸與證內載蘇申 寶貸與楊老看土地，楊老看給與磧地金20元，貸地無稅 (即 租金之意)、借金無息之意旨而觀，認為該「土地貸與證」 性質上應屬於「租賃與消費借貸契約之聯立」，則除有顯然 違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之 情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點 ，不得作相反之主張或判斷，而兩造對前案確定判決認定系 爭「土地貸與證」屬於「消費借貸與租賃契約之聯立」乙節 亦不爭執，已堪認定。
3.次按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結 合之關係而言，如租賃契約與典權設定契約互相結合訂立是 (最高法院90年度台上字第1779號判決參照)，又契約當事人 以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契 約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣， 當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於 誠信原則，為斷定之標準 (最高法院86年度台上字第2278號 判決參照)。再所謂土地押租契約，一般指出租人將土地出 租與承租人，承租人另借款與出租人，雙方約定以借款利息 抵付土地租金，俟租賃關係終了時互相返還土地借款之聯立 契約，其有關法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定 ( 最高法院64年台上字第2400號判例參照)。 4.本院審酌系爭土地貸與證之內容，係由蘇申寶將系爭土地貸 與楊老看建築房屋，楊老看則借予蘇申寶磧地金20元，並約 明「此乃貸地無稅金借金無利息之事」等語，顯然訂約雙方
僅係有意以借款之利息用以支付土地之租金而已，亦即雙方 以同一締約行為，結合消費借貸與土地租賃契約，為契約之 聯立，至土地貸與證末段，雖另載有「若是貸借期限以滿之 日該磧地金申寶自當備還金額足數付老看支取而貸與之厝地 亦同日交還蘇申寶」等語，應僅係明示於期限屆滿之日，彼 此有返還借款與土地之義務而已，係屬不同契約發生之債， 既無履行上之牽連關係，亦無彼此以之互為條件之意思，揆 之前揭最高法院判決意旨，自應分別適用消費借貸與土地租 賃之相關規定。而系爭土地原土地所有權人蘇申寶死亡後， 係由第三人蘇胡氏好檨繼承，並於同日辦理保存登記並移轉 登記於第三人許料定，後為原告之前手許枝全取得之事實， 業經前案確定判決認定屬實，而本件系爭土地則由原告以買 賣關係而取得乙節，亦有原告提出之系爭土地登記謄本可稽 ，原告既非以繼承之方式而取得，又無證據足以證明原告有 繼受最初消費借貸之法律關係，則基於債之相對性，被告自 不能以其與原告有消費借貸關係作為同時履行或對待給付之 抗辯，故本件原告得否訴請被告拆屋還地，端視兩造間之租 賃關係為斷。
(二)【原告得否引用土地法第103條第1款規定請求拆屋還地？】 1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。次按原租賃契約並未另定租賃期限，縱 係以金錢借貸契約之期限為其期限，於民國29年4月8日屆滿 後，被上訴人既仍為租賃物之使用，上訴人亦續允以借款之 利息抵付房租，而未為反對意思之表示，依民法第451之規 定，即應變更為不定期限繼續契約，自不受民法第449第1項 所定，租賃契約之期限不得逾20年之限制。上訴人於現行土 地法公布施行後，請求被上訴人返還系爭房屋，依特別法優 於普通法之原則，即無排除土地法之適用之餘地 (最高法院 51年台上字第1288號判例參照)。
2.系爭土地貸與證原約定租賃契限為6年，即自大正4年 (民國 4年)1 月19日起至大正10年 (民國10年)1 月19日屆滿，且 被告之前手楊歠弼於前案台灣高等法院台南分院59年度上字 第1752號案件中，提出戶籍謄本記載楊老看於57年2月3日死 亡前，仍住於系爭土地上之房屋內 (即門牌號碼台南縣善化 鎮田寮里六分寮95號)可證 (見該判決書第3、4頁所載)，於 前開租賃期限屆滿後，第三人楊老看繼續使用系爭土地，復 無證據足以證明蘇申寶於期限屆滿時曾為反對之表示，而現 實有效之民法債編與土地法分別於民國19年5月5日及19年6 月30日由國民政府公布施行，並自民國34年10月25日台灣光
復時起，適用於台灣地區，再依民法債編施行法第24條第1 項之規定，民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效 力依民法債編之規定，故兩造間之租賃契約自台灣地區光復 時起，適用民法關於租賃之規定，則依前述民法第451條規 定，兩造間之租賃應視為不定期限繼續租賃，固無疑問，此 亦為前案確定判決認定之事實。更且揆之前揭最高法院51年 台上字第1288號判例意旨，依特別法優於普通法之法理，本 件租用土地建築房屋之租賃契約，原告能否請求拆屋還地， 亦應有土地法第103條規定之適用。
3.次按土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之 基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得 收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而 使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之 目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋 不堪使用時消滅 (最高法院85年度台上字第790號、87年度 台上字第2475號判決參照)，故土地法第103條第1款規定， 亦不排除民法第451條之適用 (最高法院74年度台上字第161 號判決參照)，查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而 使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事 人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意， 亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法 第449條第1項之限制而已。最高法院30年渝上字第311號著 有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明 定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。但應 受民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之限制。20年期滿 ，若有民法第451條規定情形，應視為不定期限繼續契約， 至房屋不堪使用時始消滅 (最高法院84年度台上字第1870號 、85年度台上字第2108號判決參照)。
4.且由民法第45 0條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關 係於期限屆滿時消滅，同條第2項前段規定，未定期限者， 各當事人得隨時終止契約等規定觀之，縱依同法第451條規 定，因出租人於租賃期限屆滿後，對承租人仍為租賃物之使 用、收益，未即表示反對之意思，而經法律擬制為不定期限 繼續契約，因適用同法第450條第2項前段規定之結果，各當 事人本即得隨時終止租約，足見於民法租賃之基本體例上， 對未定期限之租賃承租人保障之程度，並無使其較定有期限 者為優之意思，蓋租賃權終究僅係債權之性質，並非如地上 權等定限物權般，係對所有權之限制，若因對承租人之保障 ，使土地所有權人之所有權長久不能行使，長期不能利用土 地，不僅有害於社會經濟，亦應非法律當時設定之目的，土
地法關於租賃之規定，固應屬民法租賃之特別法，而優先適 用，並於該法第103條規定，對租用基地建築房屋之基地， 出租人非有該條各款所列之情形，不得收回基地，惟該條文 既無明文，亦無必要，更應無意以特別法之方式改變民法立 法之基本體例，使不定期限租賃契約承租人之保障，優於定 有期限承租人之保障，而謂不定期限繼續租約之出租人僅得 依該法第2至5款事由收回基地，而不得依同條第1款規定收 回基地之理，況所謂不定期限，本有未定期限與期限不確定 之分，於不定期限繼續租約，是否合於土地第103條第1款規 定契約之年限屆滿，仍應本於契約之目的，探求當事人之真 意，解釋契約年限是否屆滿，並非因契約未定有期限，或經 法律擬制為不定期限，而當然排除土地法第103條第1款之適 用。
5.本件兩造間之租賃關係係延續最初第三人蘇申寶與楊老看所 約定之「土地貸與證」而來，雖依該土地貸與證之內容，本 件租賃係出租土地供其建屋居住，然當時契約同時亦締結有 消費借貸契約存在，且定有6年之履行期限，期限屆至，第 三人楊老看仍須拆屋還地，顯見最初第三人蘇申寶並無使楊 老看永久使用系爭土地之意思，雖期限屆滿，楊老看繼續使 用系爭土地，而無證據足以證明蘇申寶有為反對之意思表示 ，於民國34年10月25日台灣光復後，因適用民法第451條規 定結果，視為不定期限繼續租賃契約，然徵之當時契約定立 在使楊老看使用其基地建屋居住，並含有使蘇申寶取得借款 之目的，並探求當事人真意，依本院上開說明與前揭最高法 院判決意旨，雖其後因法律規定視為不定期限租賃契約，仍 應認為兩造之租賃契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止 之期限。
6.而系爭「土地貸與證」定立於民國4年1月19日，如於當時建 築房屋起算，迄今已達90年左右，雖因原建物已拆除，而不 明當時楊老看建築房屋使用之建材與技術，然依當時原僅約 定租賃期限為6年乙情判斷，楊老看當有預期6年後要拆屋還 地，應不可能使用可供長久居住利用之建材種類為之，則徵 之常情，該房屋之建材歷經歲月風雨之侵蝕與老化，迄今亦 應已不堪居住使用，且由被告自行提出整修前之照片7幀觀 之，原建物屋頂為紅磚瓦、部分鋪設石棉浪板，部分並以數 塊磚塊壓著，似為防紅磚瓦片翻飛，內部屋頂樑櫞則以竹片 與竹子支撐，樑柱亦為木條，並懸綁塑膠布以承接雨水，實 已不堪繼續供人居住，被告亦自承係因系爭房屋年代久遠， 快要倒塌，不堪居住所以才整修等語屬實 (見本院94年4 月 20日言詞辯論筆錄)，更且系爭建物於94年3月初確曾有拆除
改建乙情，有原告提出之照片4幀可稽，被告對該照片之真 正亦不爭執，依原告提出之照片觀之，原系爭房屋除原3面 磚牆 (高、低矮牆)之外，屋頂、樑柱已全部拆除重建，而 經本院履勘現場，相較於被告所提出照片中之建物，現有建 物係經改建後之建物，屋頂及房屋前半部均以鐵皮改建，屋 頂全部改以H型鋼為支架，披覆以鐵皮浪板，樑柱亦改為H型 鋼，地板重新以水泥鋪設等情屬實，有本院勘驗測量筆錄可 憑，若非原建物已達不堪居住使用之程度，被告亦無如此大 舉翻修改建之必要，被告之舅舅即負責系爭房屋整修之證人 陳清楊亦證稱，因系爭房屋漏雨，屋瓦有破損，若未補修， 支撐屋頂的木頭及竹子會腐爛，若不更換，屋頂有塌掉之危 險，因房屋是台灣瓦，若要換就要連樑更換，牆壁又要配合 樑，故整個屋頂及樑柱均更換等語屬實 (見本院94年4月20 日言詞辯論筆錄)，原建物既已不堪居住使用，被告復自承 因原建物年代久遠，快要倒塌，不堪居住而整修，且其整修 除原3面磚牆 (高、低矮牆)之外，已全部拆除重建，堪認原 建物已達於不堪使用之狀態，雖承租土地建築房屋，承租人 於租賃期間除有特別約定外，無禁止整修建築物之規定，然 本件既以原建物之存在作為契約之期限，縱有整修，亦應僅 限於不變更原建物結構體外，如牆壁龜裂之修復、屋頂滲水