臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第3062號
原告即反訴 黃欽泉
被 告 黃欽龍
黃欽章
黃欽源
共 同
訴訟代理人 王文聖律師
被告即反訴 林國樑
原 告
訴訟代理人 陳思辰律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年8月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訟訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱 減租條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。經查，兩造 間就坐落臺中市龍井區中山段1006、1006-1、1006-2、1006 -3、1007及1007-1地號土地、地目田、面積共2,248平方公 尺（以下合稱系爭土地）之減租條例租賃契約（龍忠字第38 1號，下稱系爭租約）之租佃爭議，經原告（即反訴被告， 下稱原告）向臺中市龍井區公所（下稱龍井區公所）耕地租 佃委員會申請調解，因調解不成立，再移送臺中市政府耕地 租佃委員會調處不成立後，經臺中市政府移送前來，有臺中 市政府民國110年11月8日府授地權一字第1100301039號函暨 所附臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等卷證附卷可 佐（見本院卷第11頁至第124頁），核與減租條例第26條第1 項、第2項前段規定相符，是本件租佃爭議事件之起訴程序 合於首揭規定（原告主張依減租條例第17條第1項第5款終止
系爭租約之部分另詳後述），合先敘明。
貳、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專 屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得 行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確 定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2 項分別定有明文。查原告主張系爭租約無效，縱認有效仍於 本件起訴狀合法送達被告（即反訴原告，下稱被告）時終止 ，故請求確認兩造間就系爭土地之減租條例租賃關係不存在 ，以及將坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號土地上之地上 物拆除，並返還原告；被告則抗辯系爭租約之租賃關係存在 ，並以原告終止系爭租約，被告得依減租條例第17條第2項 向其請求補償費為由，於111年5月3日以民事反訴起訴狀提 起反訴（見本院卷第291至297頁），請求原告給付新台幣（ 下同）7,006,312元，可認反訴之標的與本訴之標的及其防 禦方法有牽連關係，揆諸上開規定，被告於本訴繫屬中對原 告提起反訴，於法相合，應予准許。
參、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。經查，原告 主張兩造間系爭租約之租賃關係不存在，被告卻仍於系爭土 地上栽種農作物及設置地上物，堪認原告主觀上就此法律上 地位確有不安之狀態，且能以確認判決將之除去，是原告提 起本件確認訴訟即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠被告於89年2月29日與訴外人即系爭土地之原出租人即原告之 父黃庚生簽訂系爭租約，雙方約定耕作之正產物種類為稻榖 ，每年租金為正產物收獲總量1,000分之375，可知被告租用 系爭土地係以栽種稻穀為目的，自應僅供農業使用，嗣因黃 庚生於000年0月0日死亡，而由原告因繼承而成為出租人， 原告於105年間向龍井區公所申請系爭土地之農業使用證明 書，經龍井區公所派員於同年9月12日至系爭土地進行現場 會勘時，發現其中系爭1006地號土地上設有抽水馬達機房、 系爭1007地號土地上則設有水泥鋪面，因而認定前揭2筆土 地有實際未作農業使用之情形，進而拒絕原告此部分之請求 ，足徵被告於系爭土地上設置前揭地上物之行為，已違反減 租條例第16條第1項規定所列「承租人應自任耕作」之要件
，並依同條第2項規定，系爭租約當歸於無效。 ㈡退一步言，縱認系爭租約並非無效，系爭1006、1007地號土 地已於71年7月13日公告屬同年月20日實施之「變更台中港 特定計畫區（龍井鄉部分）」內第四種住宅區或部分道路用 地，是系爭土地既已依都市計畫法定程序編定為非耕地使用 ，則原告自得依減租條例第17條第1項第5款規定，對被告終 止系爭租約，爰以本件起訴狀為終止系爭租約之意思表示， 並於合法送達被告之日起生終止效力。
㈢系爭租約既為無效，或經終止，被告仍繼續占有系爭土地即 不具任何合法權源，爰依民法第767條第1項前段、中段規定 ，請求被告將系爭1006地號土地上之抽水馬達機房拆除、將 1007地號土地上之水泥鋪面刨除後，將系爭土地返還原告等 語。
㈣並聲明：1.確認兩造間系爭租約之租賃關係不存在。2.被告 應將系爭1006地號土地上之抽水機房拆除，並將該部分土地 返還原告。3.被告應將系爭1007地號土地上之水泥鋪面刨除 ，並將該部分土地返還原告。4.被告應將系爭1006-1、1006 -2、1006-3、1007-1地號土地返還原告。5.第2至4項請求， 原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：系爭1006地號土地上之抽水馬達機房係為灌溉水 稻所用，而系爭1007地號土地之水泥鋪面並非鋪設於被告所 承租之範圍，且該水泥鋪面係供放置肥料、農業機具與曬穀 之用，而系爭土地之其餘面積均種植稻穀，絕無不自任耕作 之情事，系爭租約並非無效。至原告雖主張系爭土地已編定 為非耕地使用，並依減租條例第17條第1項第5款終止系爭租 約，惟原告此一終止系爭租約之主張於調解、調處程序中均 未提出，非但與減租條例第26條第1項起訴前置程序之要件 不符，亦違反誠信原則等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執 行。
貳、反訴部分：
一、被告主張：原告於110年12月10日寄發本件民事起訴狀，並 表明自該起訴狀繕本合法送達被告之日起，依減租條例第17 條第5款之事由終止系爭租約。然而，依減租條例第17條第2 項，原告以前揭事由終止系爭租約，應針對「承租人改良土 地所支付之費用」、「尚未收穫農作物之價額」、「終止租 約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」 等3項目支付被告補償費。承租人改良土地所支付之費用部 分，被告於承租系爭土地期間，進行填土、翻土，使系爭土 地呈現今日之平緩樣貌，且為灌溉水稻、避免宵小，而分別
設置抽水馬達並搭建鐵皮遮蓋，至少已支出50萬元。尚未收 穫農作物之價額部分，依臺中市辦理徵收土地農作改良物水 產養殖物及畜禽類補償遷移費查估基準之附表，水稻每平方 公尺之收穫價值為27.6元，被告所承租之系爭土地共2,248 平方公尺，其尚未收穫之水稻價值至少為6萬2,045元。至於 終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分 之一之部分，原告終止租約當期系爭土地之公告土地現值均 為每平方公尺8,600元，被告所承租之系爭土地共2,248平方 公尺，復因系爭土地前次移轉時並無增值，無稅額須扣除， 是此部分之補償費應為644萬4,267元。從而，原告應給付被 告之補償費共700萬6,312元等語，並聲明：㈠原告應給付被 告700萬6,312元，及自反訴起訴狀送達原告之翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告願供擔保，請 准宣告假執行。
二、原告抗辯：減租條例第17條第2項第1款之補償費給付前提， 應係指承租人在承租土地期間實際上支出改良土地之費用， 增益土地之效能，而該增益之效能，在出租人收回土地時， 仍存在土地上之價值，出租人始應給予補償，被告未能舉證 其在系爭土地上從事何種改良行為、該行為是否增益土地之 效能，以及現仍存在於系爭土地之價值為何，自難認原告應 給付改良補償費。又被告亦未證明原告終止系爭租約時，系 爭土地上尚有未收穫之農作物存在，是亦難認原告應給付被 告尚未收穫之農作物補償費。此外，減租條例第17條第2項 第3款所謂「減除土地增值稅」屬計算上之數額，與耕地出 租人實際上應否或有無繳納該土地增值稅無涉，是以，當應 先究明原告終止系爭租約當期之土地增值稅為何方能判斷等 語，並聲明：㈠被告之反訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張系爭租約無效之部分：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定 有明文。次按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作 ，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如 承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者， 均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建 築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建 之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以 解決承租人家族實際居住問題為其目的（最高法院96年度台
上字第2595號民事判決可資參照）。再按行政機關依其職掌 就有關法規所為釋示，法院於審判案件時，不受其拘束，仍 應依其獨立確信之判斷，認定事實，適用法律（最高法院91 年度台上字第2260號民事判決參照）。又按本條例用辭定義 如下…十二、農業使用：指農業用地依法實際供農作、森林 、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者 。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而 未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使 用，農業發展條例第3條第12款定有明文 。
㈡查系爭土地為原告所有，且兩造間就系爭土地訂有系爭租約 之事實，有系爭土地之土地登記第一類謄本共6份（系爭100 6、1006-1、1006-2、1006-3、1007及1007-1地號土地各1份 ）、系爭租約影本2份在卷可稽（見本院卷第149至160頁、 第161至164頁），此情首堪認定。
㈢原告雖主張被告在系爭1006地號土地上設置抽水馬達機房並 在系爭1007地號土地上設有水泥鋪面，因而認定前揭2筆土 地有實際未作農業使用之情形，已違反減租條例第16條第1 項規定所列「承租人應自任耕作」之要件，系爭租約並依同 條第2項歸於無效等語（見本院卷第140至141頁），並提出 抽水馬達機房現場照片2張、水泥鋪面現場照片1張、核發農 業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書審查表1份、臺 中市政府105年10月21日府授農地字第1050228121號函1份附 卷可佐（見本院卷第167至169頁、第171頁、第177至178頁 、第179至180頁）。然被告辯稱系爭1006地號土地上之抽水 馬達係為灌溉水稻所用，而系爭1007地號土地上之水泥鋪面 並非鋪設於被告所承租之範圍，且該水泥鋪面係供放置肥料 、農業機具與曬穀之用，而系爭土地之其餘部分均有種植稻 穀，絕無不自任耕作之情事，系爭租約並非無效等語，並提 出系爭土地之照片8張附卷可稽（見本院卷第203至210頁） 。次查被告於本院審理時自陳：系爭土地迄今仍有在耕作， 也有抽水馬達，也有在曬穀使用等語（見本院卷第189頁） ，核與原告所提出之照片3張相符（見本院卷第167至169頁 、第171頁），堪認系爭1006地號土地上確實設有抽水馬達 機房、系爭1007地號土地確實設有水泥鋪面。 ㈣揆諸前開最高法院96年度台上字第2595號民事判決之法律見 解，減租條例第16條第1項承租人自任耕作之認定，並不因 承租人在承租之土地上建築農舍以供堆置農具、肥料或臨時 休息之用而受影響。再查被告雖於系爭1006地號及1007地號 土地上分別設有抽水馬達機房與水泥鋪面等地上物，惟抽水 馬達於農業上之用途，係用以將鄰近水源之水抽出，轉而將
水灌溉在自然情形下所難以流至之區域，以節省灌溉時間， 而水泥鋪面確實具備放置肥料、農業機具與曬穀之功能。且 自兩造所提出之照片觀之（見本院卷第167至169頁、第171 頁、第203至210頁），前揭設施所占系爭土地之面積非大， 前揭設施以外之部分確實係用於種植稻穀。是以原告關於被 告在系爭1006及1007地號土地上設置前揭地上物違反減租條 例第16條第1項，屬於「未自任耕作」等語之主張，要無可 採。
㈤至原告雖另主張渠等於105年間向龍井區公所申請系爭土地之 農業使用證明書，遭以系爭1006及1007地號土地設有前揭地 上物，實際未作農業使用為由拒絕，足認被告未自任耕作等 語（見本院卷第140至141頁）。惟揆諸前揭農業發展條例第 3條第12款關於「農業使用」之定義，與減租條例第16條第1 項關於「自任耕作」之定義本非全然相同，且依前開最高法 院91年度台上字第2260號民事判決之法律見解，法院本即具 有認定事實、適用法律之權限，不受行政機關所認定之事實 拘束，故龍井區公所對於系爭土地是否作農業使用之認定僅 供本院參考之用，但並不拘束本院，附此敘明。二、原告主張終止系爭租約之部分：
㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終 止：…五、經依法編定或變更為非耕地使用時，減租條例第1 7條第1項第5款定有明文。次按土地法為民法之特別法；就 耕地租賃而言，減租條例又為土地法之特別法，有關耕地租 賃，自應優先適用減租條例之規定。故出租人與承租人間因 耕地租佃發生返還耕地之爭議時，非依減租條例第26條第1 項規定，經調解、調處，依同條第2項所定，除不得逕行起 訴外，於事實審法院審理中，亦不得為訴之追加（最高法院 95年度台抗字第334號民事裁定參照）。
㈡原告另主張縱認系爭租約並不因減租條例第16條第2項而無效 ，系爭1006、1007地號土地已依都市計畫法定程序編定為非 耕地使用，原告已於本件起訴狀依減租條例第17條第1項第5 款為終止系爭租約之意思表示，並於合法送達被告之日起生 終止效力等語（見本院卷第142至143頁），並提出臺中市政 府都市發展局105年9月30日中市都計字第1050165370號函影 本1件在卷供參（見本院卷第183至184頁）。對此，被告則 抗辯原告此一終止系爭租約之主張於調解、調處程序中均未 提出，與減租條例第26條第1項起訴前置程序之要件不符， 亦違反誠信原則等語（見本院卷第267至268頁）。 ㈢細繹卷附之臺中市龍井區公所第3屆第1次耕地租佃委員會調 解程序筆錄、臺中市龍井區公所第3屆第1次耕地租佃委員會
調解案件處理意見表、臺中市政府耕地租佃委員會調處程序 筆錄、臺中市政府110年第1次耕地租佃委員會議（案號：第 3號）之投影片及臺中市政府110年第1次耕地租佃委員會調 處案件處理意見表（案號：第3案），足認原告於調解、調 處時所為之陳述，無非係關於被告有長達6年餘未繳納租金 、於系爭1006及1007地號之土地上分別設置抽水馬達機房及 鋪設水泥而未自任耕作，並將系爭土地轉租於他人等情事， 故主張系爭租約依減租條例第16條第1項、第2項為無效，或 得依同條例第17條第1項第3款終止契約等語（見本院卷第15 頁、第40頁、第49頁、第70至71頁、第86頁）。然查減租條 例第17條第1項各款之減租事由彼此獨立，原告雖於調解、 調處時曾依減租條例第17條第1項第3款主張終止系爭租約， 但此與原告於本件依減租條例第17條第1項第5款終止系爭租 約之主張係屬二事。是以，依減租條例第17條第1項第5款之 終止事由既然完全未於前揭調解、調處程序中經原告提出， 揆諸前開最高法院95年度台抗字第334號民事裁定之意旨， 原告自不得於本件訴訟中逕為主張，故原告前揭終止系爭租 約之主張並無可採，系爭租約仍然存在，堪以認定。原告雖 另提出最高法院88年度台上字第403號裁定，主張本訴之備 位理由雖未於調解、調處中提出，為訴訟便宜起見，應認已 踐行減租條例第26條第2項之調解、調處程序等語，惟最高 法院上開裁定所涉案件事實（參卷附台灣高等法院86年度上 更一字第492號判決第2頁），與本件截然不同，該案出租人 （即第一審原告）在調解、調處程序中已提及承租人（即第 一審被告）欠租而主張終止租約，及因承租人違法建築不自 任耕作而主張租約無效之事實；然而，本件原告於調解、調 處程序中則從未提及主張依減租條例第17條第1項第5款之終 止系爭租約，自難以彼例此，據以為原告有利之認定。三、被告反訴請求補償費部分：按減租條例第17條第2項，係針 對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租 人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未 屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以 終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償 ，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提，且屬 於租佃爭議之案件，依同條例第26條第2項之規定，非經調 解、調處，不得起訴（最高法院78年度台上字第1642號民事 判決參照）。查原告主張依減租條例終止系爭租約並無理由 ，系爭租約仍然存在，已如前述，而被告依同條例第17條第 2項反訴請求補償費部分，揆諸前開最高法院78年度台上字 第1642號民事判決之法律見解，須以其「租約經終止」之前
提要件既不符合，被告請求原告給付補償金，即無理由。四、綜上所述，原告本訴請求確認兩造間系爭租約之租賃關係不 存在、被告應將系爭1006及1007地號土地上之地上物拆除， 並將系爭土地返還原告，以及被告反訴請求原告給付補償費 ，於法無據，而均應予駁回，又本訴及反訴假執行之聲請亦 均因本、反訴經駁回而失其依附，自應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌與判決結 果尚不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴及被告之反訴，均無理由，依民事 訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 14 日 民事第一庭 法 官 曹宗鼎
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 9 月 14 日 書記官 曾右喬