確認通行權
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,110年度,2480號
TCDV,110,訴,2480,20220902,1

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第2480號
原 告 雪格緹諾生化科技有限公司

法定代理人 黃小娟
原 告 羅翊宸
共 同
訴訟代理人 羅閎逸律師
田永彬律師
被 告 宏凱新境住戶管理委員會

法定代理人 彭榮男
訴訟代理人 蔡瑞煙律師
複 代理人 許煜婕律師
上列當事人間請求確認通行權事件，本院於民國111年7月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號建物之地下一層之5與地下一層之3建物間之通道（範圍如附件橘色螢光筆所示）清空，不得置放機車或其他雜物。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第1項原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下 列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一 者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第 2款、第3款及第7款分別定有明文。查原告原起訴聲明第1 項乃請求（1）確認原告雪格緹諾生化科技有限公司（下 稱原告公司）、羅翊宸及經原告同意使用宏凱新境社區即 門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號（下稱系爭大樓）地下 一層之5、地下一層之2之人，對坐落系爭大樓公共設施之 車道有通行權存在。（2）被告於前項通行範圍內不得設 置地上物或為任何妨礙原告公司、羅翊宸及經原告同意使 用系爭大樓地下一層之5、地下一層之2之人通行之行為等



語（見本院卷一第11至12頁）。其後於民國111年3月15日 具民事變更訴之聲明狀變更及追加聲明為（1）確認原告 公司、羅翊宸及經原告同意使用系爭大樓地下一層之5、 地下一層之2之人，對坐落系爭大樓地上1樓至地下1樓公 共設施之車道有通行權存在。（2）被告於前項通行範圍 內不得設置地上物、柵欄或為任何妨礙原告公司、羅翊宸 及經原告同意使用系爭大樓地下一層之5、地下一層之2之 人通行之行為。（3）被告應將系爭大樓地下一層之5與地 下一層之2建物間之通道（範圍如附圖紅線所示）清空， 不得置放機車或其他雜物致妨礙原告通行等語（見本院卷 二第343至344頁）。經核，因原告所為請求之基礎事實同 一，均係以伊為系爭大樓之區分所有權人，基於物上請求 權及公寓大廈管理條例等規定為主張，且屬減縮及擴張應 受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結， 依上開規定，應予准許。
（二）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。 又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益， 係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有 受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去 之者而言（最高法院27年上字第316號、42年台上字第103 1號民事判例意旨參照）。查原告公司、羅翊宸分別為系 爭大樓地下一層之5、地下一層之2及地下一層之3之所有 權人，而原告主張伊等應享有對系爭大樓地上1樓至地下1 樓公共設施之車道通行權；惟為被告所否認，是兩造就原 告對系爭大樓地上1樓至地下1樓公共設施之車道是否有通 行權存在即存有爭執，依上開說明，自有確認之利益。二、原告主張：本件並非袋地通行權案件，原告本為系爭大樓社 區之區分所有權人，自得使用、通行系爭地上1樓至地下1樓 公共設施之車道。原告公司從事美容SPA保養及進口保養品 服務近30年，公司設址於系爭大樓之社區1樓店面，因原告 公司、原告羅翊宸（下合稱原告）需要倉庫存放貨品，又系 爭大樓之社區地下室設有卸貨區，故原告於110年5月21日向 訴外人江宏凱購得坐落於臺中市○○區○○段000000000地號、 仁德段0000-0000地號土地之建物即系爭大樓社區之B1地下 室（門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之地下一層之5、地 下一層之2及地下一層之3）。原告並將部分空間分租予訴外 人蘭樹企業公司（下稱蘭樹公司）做為辧公室使用，原告公 司與蘭樹公司均有完全之出入通行權利，因被告委員會未經 主管機關批准許可，即私設電梯且佔用到原告公司之建物權



利範圍，該電梯不但破壞樑柱主結構，導致會漏水更嚴重影 響結構安全，故原告於110年6月份至今多次向管委會申請施 工補強，但被告拒絕讓原告與施工人車出入，理由為地下一 層屬於社區住戶之專用停車場，而原告並無停車位，故不能 通行系爭地下室之車道出入口等情，被告並放任住戶違規將 地下一層之卸貨區作為住戶停放機車使用；然依系爭大樓10 8至109年區分所有權人會議記錄，可證被告所述並不實在， 因曾有社區住戶提案要向建商租用地下一層作為停車場與電 動車充電區，但該議案連續2年提案均未通過，換言之，上 開會議紀錄足證系爭大樓住戶無法將地下一層作為停車場使 用，且建築藍圖與使用執照顯示地下一層為辦公室，並非停 車場。
（一）原告於110年6月10日下午欲搬電腦設備與物品至系爭大樓 之地下一層辦公室時，在系爭社區車道入口遭到社區總幹 事陳崑鐘及前主委等人以人牆阻擋原告進入，原告報警後 渠等仍拒絕讓原告進入，被告上開行為已違反公寓大廈管 理法第4條、第6條、第7條及民法第767條等規定，故原告 不得不提本件訴訟以確保原告之權益。按民法第818條： 「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用收益之權」及同法第787條：「土地 因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地 所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以 至公路（第1項）。前項情形，有通行權人應於通行必要 之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於 通行地因此所受之損害，並應支付償金（第2項）。第779 條第4項規定，於前項情形準用（第3項）之。」規定，原 告依民法767條、第818條規定對系爭大樓之公共設施車道 應享有通行權。
（二）系爭大樓之規約與標的物件登錄表、圖說：建物、專有部 分：地下三層…（避難室、停車空間）…地下二層…（停車 空間）…地下一層2485.42M2（辦公室、店舖），有住戶規 約及使用執照記載可參。依前開規約附件、建築藍圖與使 用執照：地下一層並非住戶之停車場，而係作為辦公室、 店舖之使用，並設有卸貨區，且地下一層之區分所有權人 已提供伊部分權利範圍作為其他住戶通行地面與地下二層 、三層停車場之車道使用，故地下一層住戶即原告當然得 通行系爭車道。被告放任其他住戶占用原告之卸貨區，更 設置路障阻礙原告通行地面與地下一層之間，原告依民法 767條、第818條規定主張就系爭大樓之地上1樓至地下1樓 公共設施車道有通行權，為有理由。退步言，縱原告並無



地下室停車位之權狀，但原告有通行之必要，仍得類推適 用民法第787條第1項規定對系爭車道有通行權。按民法第 787條規定，旨在調和相鄰土地用益權之衝突，以充分發 揮袋地之經濟效用，促進物盡其用之社會整體利益。而一 棟建築物，在物理上本屬一體，各部原不具獨立性，因法 律上承認區分所有權，得由各區分所有人就其區分建物之 一部享有單獨所有權，各區分所有人對其專有部分得全面 、直接而排他性之支配，故就整體建物而細分各區分所有 時，區分所有建物專有部分，因其他專有部分之間隔，無 法對外為適宜之聯絡，不能為通常之使用，顯與袋地同， 自有調整區分所有建物專有部分相鄰關係之必要，始能充 分發揮其經濟效用，此與鄰地通行權之規範目的相同（最 高法院96年度台上字第584號民事判決意旨參照）。又按 民法物權編關於土地相鄰關係之規定，重在圖謀相鄰不動 產之適法調和利用。鄰地通行權之性質，為土地所有權人 所有權之擴張，與鄰地所有權人所有權之限制，是以土地 所有權人或使用權人，如確有通行鄰地之必要，鄰地所有 權人或使用權人，即有容忍其通行之義務，此為法律上之 物的負擔（最高法院70年度台上字第3334號民事判決意旨 參照）。退步言，即便認原告並無地下二層或三層之停車 位，故不得通行系爭車道，但系爭大樓之地下一層設有卸 貨區並做為辦公室或商鋪使用，此有規約、現場照片及藍 圖可證，其他住戶要將汽車停放至地下二層、三層停車場 ，勢必需通行經過地下一層之車道，原告已釋出善意，尚 未對違規占用原告建物範圍與卸貨區之住戶或管委會成員 提出刑事竊占或民事排除侵害之訴訟；然原告欲卸載物品 至地下一層辦公室倉庫，一定要通過系爭車道，並無其他 方法可用，而車道屬於公共設施由被告管理，故被告有容 任原告通行之義務，原告或經原告同意使用系爭大樓地下 一層之5、地下一層之2之人得類推適用民法第787條第1項 規定對系爭車道享有通行權。
（三）又台灣電力股份有限公司（下稱台電）在系爭大樓之地下 一層因有大型變電箱等設備於設備室，故110年9月初通知 原告須在地下一樓設有2米寬之通道，令渠維修或更換設 備時可以社區地面一樓車道出入口通行至設備室，然因被 告阻止原告通行，故造成原告與台電公司之困擾，被告雖 表示台電公司可使用社區之電梯進出1樓與地下1樓之設備 室，但該電梯已因無使用許可而遭臺中市政府都發局勒令 停止使用。按「原審審酌…未購買停車位使用權人，固不 得使用專有之停車位，然必需通行該車道，以進入地下室



收取垃圾、回收資源、修繕各式機房、或於緊急避難時使 用防空避難室；且衡酌該大樓全體使用權人為至地下室內 公共設施，當知有使用通行該車道之必要等情，益見系爭 車道係供京站大樓全體使用權人共同使用之公共設施，而 非專供購買停車位之人使用，且為上訴人於簽訂系爭契約 時可得知悉，並同意以嗣後（98年7月24日）核准之使用 執照平面圖上記載供公共使用用途之面積作為分配公共設 施之基準，是被上訴人將該車道登記為京站大樓公共設施 之一部，核與兩造簽訂系爭契約之真意及系爭車道設置之 目的相符，難認上訴人因該車道計入公共設施面積，受有 購買房屋使用權面積短少之損害…原審本於認事、採證及 解釋契約之職權行使，並綜合一切事證，認定兩造簽訂系 爭契約合意之內容包括分擔將系爭車道計入公共設施之一 部之面積，因而以上述理由為上訴人不利之判決，經核於 法並無違背。」，最高法院106年度台上字第1940號民事 判決參照。按「用戶用電容量、建築物總樓地板面積或樓 層，達一定基準者，應於其建築基地或建築物內設置適當 之配電場所及通道，無償提供予輸配電業裝設供電設備； 其未設置者，輸配電業得拒絕供電（第1項）。前項一定 基準與配電場所及通道之設置方式、要件、施工程序、安 全措施及其他相關事項之辦法，由中央主管機關會同中央 建築主管機關定之(第2項)。」，為電業法第33條明定。 又按「配電場所應設置於地面或地面以上樓層。如有困難 必須設置於地下樓層時，僅能設於地下一層」，建築技術 規則建築設備編第1條之1參照。「有下列情形之一者，用 戶應於建築基地或建築物內設置適當之配電場所及通道， 無償提供輸配電業作為裝設供電設備之用；未設置者，輸 配電業得拒絕供電：一、新設高壓用戶。二、輸配電業公 告實施地下配電地區新設建築物總樓地板面積在2000平方 公尺以上者，或新設建築物在6樓以上且其總樓地板面積 在1000平方公尺以上。三、非公告實施地下配電區域，新 設建築物在6樓以上總樓地板面積在2000平方公尺以上、 都市計畫土地分區使用之工業區（用地）內之建築物總樓 地板面積在2000平方公尺以上、或應開發單位（或用戶） 要求或政府指定必須地下配電。四、新增設低壓用戶採三 相三線式380伏特或三相四線式220／380伏特供電。五、用 電因高壓改低壓、低壓改高壓、高壓分戶或增設、或低壓 契約容量增設後在100瓩以上，如供電設備設置需要，須 新設或擴大用戶配電場所。」、「用戶配電場所設置及管 理辦法第8條用戶配電場所與通道之施工程序及安全措施



應依下列規定辦理：二、屋內配電場所：（七）通道：用 戶配電場所應保留足夠淨寬1點2公尺以上且有適當強度之 通道，以搬運供電設備進出之用。」，用戶配電場所設置 及管理辦法第3條第1項、第8條第1項第2款第7目參照。「 新增設用戶基於用電需要，有下列情形之一者，應於其建 築基地或建築物內設置適當之配電場所及通道，俾裝設供 電設備，如未設置，本公司得拒絕供電…本公司各區營業 處公告實施地下配電地區新設建築物總樓地板面積未達前 項第2款規定，鄰近無主管機關同意供設置供電設備之場 所，且技術上無可供引接電源之適當供電設備者，得與起 造人協商並獲同意後，設置配電場所及通道。本規則所定 建築物總樓地板面積及層數等，均以同一建造執照內之記載 為準」、「配電場所應設置於地面或以上樓層。如有困難 必須設置於地下樓層時，僅能設於地下一樓」，台灣電力公 司營業規章第42條、第43條第1項參照。依前開規定，系 爭大樓須提供適當場所給台電設置變電箱並供應社區電力 使用，此部分屬於「大公」並無疑義，又原告或經原告同 意之人(使用人或承租人)或台電人員要運送大型物品/設 備到地下一層辦公室倉庫或變電機房，一定要通過系爭車 道與地下一層之3（所有權人為原告羅翊宸）之間，且通 道寬度依法必須有1.2米以上(用戶配電場所設置及管理辦 法第8條第1項第2款第7目參照)，故系爭大樓起造人宏凱 建設公司與地下一層之3前手江宏凱於地下一層設置一鐵 捲門與卸貨區，係為全體區分所有權人之利益。又前開最 高法院判決意旨，系爭車道跟台電變電室屬於「大公」即 全體區分所有權人所有，故全體區分所有權人（包含原告 ）均有通行之權利與必要，且被告亦有容任原告通行之義 務，被告以原告無停車位云云作為拒絕原告通行系爭車道 之理由，於法無據。
（四）原告依民法767條、第818條規定對系爭大樓之公共設施車 道享有通行權，被告以嗣後增訂之規約禁止原告通行並無 理由，且被告未證明原告於110年5月21日購買系爭地下室 前有任何分管契約之存在，且分管契約僅有債權效力，無 從對抗原告身為區分所有權人之排除侵害請求權之物權效 力。被告主張其限制無停車位區分所有權人使用車道之依 據為系爭社區規約；惟該規約係於110年8月8日修訂，而 原告於110年6月10日要進入系爭車道時，並無任何法規或 社區規約禁止原告進入，可知被告以事後增訂之規約內容 ，禁止原告依權狀與民法第767條、第818條使用系爭公設 即車道之權利，因該規約僅具債權效力，且就限制所有權



行使部分應屬無效，故被告之抗辯，並無理由。承前，系 爭大樓地下一層有部分空間作為台電變電機房，該機房係 供電予系爭大樓與鄰近後庄里即敦化社區，換言之，被告 社區之全體區分所有權人既享受地下室公設所帶來之便利 如電力、緊急避難之防空避難室，依前開最高法院意旨， 即便不具有地下室停車位之區分所有權人，仍得使用系爭 車道作為通行、運輸、維修、避難之用，被告拒絕原告通 行系爭車道，並無足採。
（五）依系爭大樓現況，搬運物品至地下一層之3(4426)和之5(4 427)號，僅能由系爭車道進出，且3部電梯設計時均僅能 通行至一樓，故搬運大型物品只能經過車道，並無其他方 法。被告所稱竣工圖所指3個樓梯分別為4424專用樓梯， 只能從地下一層之1出入；另4425專用樓梯，只能從地下 一層之2出入；另一為社區專用樓梯，4427無法由該樓梯 出入，只能從車道進出，4426亦只能從車道出入，沒有其 他出入口。被告不否認其未合法承租地下一層為停車場使 用，故目前所停放之機車均為違規停車，且該處已有公告 要求住戶將機車牽走（白色公告：「請各位住戶注意此區 域為安全梯逃生門口，禁止停放機車或放置雜物」、黑色 公告：「卸貨區請勿停放機車」），原告為區分所有權人 而有通行系爭公共設施之車道之權利，故應准許追加聲明 第3項，原告依民法第767條及第821條及公寓大廈管理條 例，請求被告應將系爭通道清空，不得置放機車或其他雜 物致妨害通行，而被告辯稱宏凱建設公司自交屋時即於地 下一層劃設機車及自行車位云云，並非事實；此見被告曾 於區分所有權人會議討論要向宏凱建設公司承租地下一樓 作為停車場，但最後被告決定不租可明。
（六）並聲明：（1）確認原告公司、羅翊宸及經原告同意使用 系爭大樓地下一層之5、地下一層之2之人，對系爭大樓地 上一樓至地下一樓公共設施之車道通行權存在。（2）被 告於前項通行範圍內不得設置地上物或為任何妨礙原告公 司、羅翊宸及經原告同意使用系爭大樓地下一層之5、地 下一層之2之人通行之行為。（3）被告應將系爭大樓地下 一層之5與地下一層之2（應為地下一層之3之誤載，見本 院卷二第199頁原告所提原證24）房屋間之通道（範圍如 附圖紅線所示）清空，不得置放機車或其他雜物致妨害原 告通行。（4）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）系爭大樓地下1層至地下3層，每層均設有「防爆鐵捲門」 或「防火鐵捲門」，有臺中市政府都發局核發之竣工圖可



參；原告稱地下1樓至地下2樓車道上方設有控管鐵捲門， 可控制地下1樓至2樓之出入，容有不實。臺中市政府地方 稅務局東山分局111年4月8日中市稅山分字第0000000000 號函，固說明99年間納稅義務人主張並切結99年間之使用 情形均供自用停放車輛使用，經99年11月9日現場勘查供 自用停車使用(見本院卷三第49至67頁)；然稽之，原告稱 系爭地下1層自完工至買賣移轉予原告前，宏凱建設（應 係江宏凱）主要作為倉庫跟琉璃展示中心使用，並附有現 場照片（原證17照片），即可證明係江宏凱偽作停放車輛 使用。本件於1011年3月9日履勘現場後，被告至臺中市政 府都發局申請竣工圖，並至該局使用管理科詢問，獲告知 地下1層竣工圖上原告羅翊宸地下1層之3建物與系爭車道 鄰接處靠近柱子處之小門，寬度約1至1.2公尺，係供人出 入之雙向門，並非供車輛通行之鐵捲門（見本院卷二第23 7頁第1至2行）。地下1層竣工圖上之門廳（見本院卷二第 247頁），雖登記為私人所有，但仍應提供共同通行使用 ，與騎樓相同，不能改變用途或違建。109年8月16日宏凱 新境社區第31屆區分所有權人會議，決議店面管理費調整 為每坪30元（見110.11.23陳報狀附件2），原告公司以伊 所有系爭大樓建物無共用部分之應有部分為由，聯合其他 店面拒繳管理費，被告為確認各區分所有建物之公設持分 ，由當時主任委員朱麗珺於109年10月6日以利害關係人名 義，向地政事務所申請各區分所有建物之建物登記第三類 謄本；被告所提證人名下建物登記第三類謄本即係當時申 請取得，與原告110年5月21日取得系爭建物所有權無關。 系爭大樓地下1層未曾設置任何卸貨區，原告所稱卸貨區 位置，宏凱建設公司自交屋時即劃設為機車及自行車停車 位使用迄今。原告為因應111年3月9日現場履勘，於同年 月4日於地下一層之3、之5門牌號碼旁，自行張貼公司名 稱及卸貨區字樣之告示牌。
（二）被告確有於牆壁上所張貼公告內容：「請各位住戶注意： 此區域為安全梯逃生門口，禁止停放機車或放置雜物，謝 謝合作！」，其範圍指該面牆壁與防火門前方地上標示之 黃線區域（宏凱建設公司原劃為機車及自行車停車位）， 被告已要求清空禁止停放機車或放置雜物。另2座「請勿 停車」之拒馬則為原告所設置，原告在其上所張貼公告內 容:「私人產物，請勿私自移動拿取，未經同意私自拿取 私人產物視為侵占」；另該鐵捲門兩側，係原告所張貼公 告內容：「本處為貨物出入口，非機車停車區，嚴禁停放 機車，私人空間，錄影監控中」，均非被告所設置或張貼



。鐵捲門右側「卸貨區請勿停放機車」之告示牌，係原告 為因應111年3月9日現場履勘所設置，亦非被告所設置。 地下1層通往地下2層車道上方之「防爆鐵捲門」，為依法 設置之防火門，有內政部79年2月19日台內營字第071201 號函釋可查，並非用於控制地下1層至地下2層之出入；此 另參都發局提供鈞院之地下室壹樓平面圖(竣工圖)，亦標 明「防爆鐵捲門」即明。依都發局到場人員提供鈞院之竣 工圖及在場說明，原告所稱車道右側卸貨區與原告羅翊宸 所有4426建號建物（地下1層之3）鄰接處（辦公室），依 竣工圖所示，並無該鐵門（鐵捲門），應為一堵牆，該鐵 門靠近柱子處有一道小門，該小門寬度約1至1.2公尺，為 供人出入之雙向門，原告稱伊可使用現況之鐵捲門出入， 顯非有據。依勘驗筆錄記載，車道左前方標示樓梯3部分 ，為逃生動線所設置之樓梯，目前暢通均可開啟使用，原 告稱平常遭被告鎖住，原告無鑰匙根本無法使用云云，並 非事實。依竣工圖所示，地下1層共同進出使用之門廳（ 本院卷一第179頁附圖2黃色標示區），設有2道門通往標 示樓梯2部分，原告所有地下1層建物均可用以至樓梯2出 入通行。勘驗筆錄復載明樓梯2（右前方部分）有2處出口 可通地下一樓，樓梯2為一般上下樓梯，現況勘驗樓梯2出 口為連接地上一樓，為對外出口無須通過管理室（見本院 卷二第237頁七、第239頁十三、第240頁十八）。依勘驗 筆錄記載兩造稱該部樓梯（指樓梯1）目前可通行，可從 一樓下至地下一樓出口，並未被水泥封住，仍如竣工圖所 示之出口，可供通行。樓梯連接一樓出口處，在管理室右 側無須通行社區地下一樓出口處，設防火門為一單向及雙 向2個防火門之現況，可通行到地下一樓（見本院卷二第2 37頁六、第239頁十五），是原告稱從地下一樓目前被水 泥牆封住，事實上無法從編號1門通往地下一樓之2或之3 ，亦與事實不符。又都發局到場人員另指稱車道右側鐵捲 門前方，竣工圖並無標示（卸貨區），若竣工時有停車位 會有停車格之標示、地下一樓之竣工圖亦無標示卸貨區（ 見本院卷二第237頁二、五）。車道左前方位置標示樓梯3 之部分，從竣工圖看均為空白，並無設置卸貨區或停放機 車區(見本案卷二第238頁十)。現況樓梯3原告所有權位置 ，從竣工圖上看，並非全部圍堵之牆面，方形區域為樑柱 ，雖有阻隔之牆面，但有一處可通行，牆面設置成L型， 有一處開口設置門，可通行至門廳(見本院卷二第238頁十 一)。都發局人員稱依竣工圖之2號樓梯向地下一樓處應有 牆面及一道門，但現況未見，門及牆面之材質須調門窗圖



始可知(見本院卷二第239頁、240頁十七後段)。依竣工圖 所示地下一層並無設置停車空間，原告亦稱地下一層並非 住戶之停車場，而係作為辦公室、店鋪之使用，並設有卸 貨區等情，可知臺中市政府地方稅務局東山分局函說明三 後段所載:「…旨揭面積原按自用停放車輛使用免徵房屋稅 …」云云，乃係原告前手以不實事項申請免徵房屋稅，此 有財政部賦稅署解釋函可稽。另請檢附附圖(79年中工建 使字2433號使用執照竣工圖)向都發局函查(1)竣工圖所示 門廳部分，可否未經核准自行變更為辦公室、店鋪或其他 用途使用？(2)竣工圖所示門廳部分，是否供圖上編號G1 、G2、G3、G4建物共同通行使用？(3)依竣工圖所示，圖 上編號G1、G3建物之通行出入口設於何處？即可知原告系 爭大樓地下一層之5及地下一層之2建物，其通行出入口為 附圖(竣工圖)編號2樓梯。另請求通知證人胡隆繁等3人， 渠等係向宏凱建設公司直接購買宏凱新境大樓之區分所有 權人，可證宏凱建設公司銷售時乃與各承購戶約定系爭車 道專供地下2層、地下3層之停車位所有人之車輛通行使用 。
（三）系爭大樓為宏凱建設有限公司(下稱宏凱公司)於79年興建 之地下3層、地上19層建物，地下1至3層未設置任何卸貨 區，有竣工圖可參。原證16之電梯為宏凱公司79年興建大 樓時即已設置，供大樓住戶進出地下2層、地下3層停車場 使用，並非被告所增設；且該電梯坐落於共有公共設施44 30建號建物內，未占用原告公司所有4425建號建物，此比 對兩建號之建物測量成果圖即明，被告亦未曾阻止原告公 司施工人員進出。原告2人於110年5月21日以買賣取得442 5建號（地下1層之2）、4426建號（地下1層之3）、4427 建號（地下1層之5）等建物前，原告公司於103年3月5日 已先以買賣取得4434建號建物（門牌號碼敦化路一段598 號，為地上1至3層）。原告公司於109年間遭人檢舉違規 使用前開4344建號建物，因此遷怒被告，向臺中市政府檢 舉上開宏凱公司設置供通行至地下2層、3層停車場之電梯 ，致遭勒令停止使用。原告所稱地下1層卸貨區，位在共 有公共設施4430建號上（見陳報狀附件5地下1層平面圖、 被證1建物測量成果圖），宏凱公司自始即劃設為機車及 自行車停車位使用迄今，從無卸貨區存在。另原告所稱卸 貨區（車道右側）與原告羅翊宸所有4426建號（地下1層 之3）鄰接處（辦公室或儲藏室），依竣工圖所示均為建 築技術規則之分間牆，係原告前手江宏凱擅自變更為鐵捲 門。




（四）原告提出系爭大廈108年、109年區分所有權人會議記錄， 主張該會議紀錄足證社區住戶無法將地下1層作為停車場 ，且建築藍圖與使用執照顯示地下1層為辦公室，並非停 車場云云，適足證原告固為地下1層4425、4426、4427建 號建物之所有權人，但因地下1層並非停車場或停車空間 ，自無經由地面層通往地下1層車道通行車輛之需要。110 年6月10日上午，原告係以尾隨跟車方式，擅自開車闖入 系爭車道，將伊所稱卸貨區（車道右側）上停放之機車、 自行車挪開，不顧系爭車道行車安全，停放2部貨車搬運 物品；當日下午欲故技重施，經社區管理人員阻擋後，原 告公司負責人配偶羅勝義（原告羅翊宸之父），竟強行毀 損車道柵欄，並夥同原告羅翊宸以2部車擋住系爭車道出 入口，妨害住戶車輛通行，經被告報警處理，而由臺中地 方檢察署以110年度偵字第29563號妨害自由等偵辦。另系 爭大樓79年核發使用執照使用迄今，從未有台電公司無法 維修變電室設備一事。又系爭大廈區分所有權人會議或管 理委員會，亦從未授權住戶蘇光明（原為第31屆委員嗣請 辭）與原告協商及約定地下1層使用規範。系爭大樓之地 下1層，計有4424建號(地下1層之1)、4425建號(地下1層 之2)、4426建號(地下1層之3)及4427建號(地下1層之5)等 4戶專有部分；該地下1層設有3座直通樓梯通達地面，並 有共同進出之門廳，使4戶專有部分均能使用3座直通樓梯 通行出入。另系爭大樓共有公共設施部分(含系爭車道)為 4430建號建物，大樓每戶專有部分持有該公共設施之比例 ，除地下1層4424建號、4425建號、4426建號及4427建號 建物，均為萬分之11外，其餘均在萬分之88至萬分之178 間，有建物登記謄本可參。
（五）系爭大樓地下1層除共有公共設施部分外，專有部分為辦 公室或店舖，並非停車場或停車空間，並無經由系爭車道 通行車輛之需要。至地下2層為停車空間、地下3層為停車 空間、避難室，則有使用系爭車道出入通行必要。宏凱公 司因此於銷售時即與各承購戶約定，系爭車道專供地下2 層、3層之停車位所有人使用；此除稽之，地下1層各專有 部分持有之共有公共設施4430建號建物比例僅為萬分之11 可明外，系爭車道專供地下2層、3層之停車位所有人車輛 通行使用，非該停車位所有人之車輛不能進入系爭車道通 行，此等共有人間實際上劃定使用範圍，對特定共有人占 有使用共有物之特定部分未予干涉，已超過30年，依前開 等事實，足證系爭大樓最初之區分所有權人（建商與各承 購戶），已有將系爭車道專供地下2、3層停車位所有人使



用之分管契約存在，該分管使用既自始即存在至今，共有 物之受讓人自不得諉為不知，而應受分管契約之拘束。原 告除客觀上無使用系爭車道通行車輛之必要外，亦應受分 管契約之拘束，原告依民法第767條、第818條規定，請求 確認通行權存在，及被告不得為妨礙其通行之行為，自屬 無據。又原告所有系爭地下1層4425、4426、4427建號建 物，與系爭車道所在4430建號建物以分間牆區隔，4430建 號建物亦未設置卸貨區，可證原告系爭建物尚無經由系爭 車道通行必要，且該地下1層之區分所有建物專有部分， 係由門廳連接樓梯通達1樓地面對外通行，故原告系爭建 物尚無不能對外為適宜之聯絡，致不能為通常使用而為袋 地之情形，是原告主張類推適用民法第787條第1項規定對 系爭車道有通行權，顯然無據。
（六）並聲明：（1）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（2） 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項
（一）系爭大樓地下1層，共有4424建號(地下1層之1)、4425建 號(地下1層之2)、4426建號(地下1層之3)及4427建號(地 下1層之5)等4戶專有部分。
（二）原告公司為地下1層之2、地下1層之5建物所有權人，原告 羅翊宸為地下1層之3建物所有權人。
（三）系爭大樓之起造人為宏凱公司董事長江宏凱等61人，江宏 凱並為大樓之設計人及監造人，且為原告之前手。五、本院得心證之理由：
（一）查原告所為本件聲明請求之事項，均為被告所否認，且以 上情置辯。是本件爭點當為（1）系爭大樓地下1層，有無 設置卸貨區？是否可供停車使用？使用用途除辦公室、店 鋪外，是否包含停車？（2）原告依民法第767條、第818 條規定及類推適用民法第787條第1項規定，請求確認對地 上一樓至地下一樓系爭車道之通行權存在，及被告不得在 通行範圍內設置地上物或為任何妨礙其通行之行為，有無 理由？（3）原告依民法第767條、第821條及公寓大廈管 理條例第16條第1、2、4項規定，請求被告應將地下1層之 2或之3建物與地下1層之5建物間之通道(範圍如原告變更 訴之聲明狀附圖紅線所示)清空，不得置放機車或其他雜 物致妨害原告通行，有無理由？
（二）原告主張系爭大樓地下1層有設置卸貨區，是否有據？又 其使用用途除辦公室、店鋪外，是否包含停車？經查，系 爭大樓地下1層之使用用途為辦公室、店鋪，並無設置卸 貨區，且未供停車使用等情，有臺中市政府地方稅務局東



山分局111年4月8日中市稅山分字第0000000000號函（下 稱東山分局函）覆稱：「旨揭房屋（指原告建物）依建物 登記簿謄本所載主要用途為商業用，99年間納稅義務人主 張並切結99年間之使用情形均供停放車輛使用，經99年11 月9日現場勘查供自用停車使用，准自98年起依說明二函 釋（各類建築物地下室，僅為利用原有空間設置機器房、 抽水機、停放車輛等使用而未收取費用…而非營業者，均 應予免徵房屋稅；各類建築物地下室停車空間，如僅供… ，或所有權人為營利事業時，無償專供員工停車使用，… ，免徵房屋稅）免徵房屋稅。」等語（見本院卷三第23至 24頁）及臺中市政府都市發展局（下稱都發局）111年6月 20日中市都管字第1110125045號函覆「（問：系爭大樓地 下一樓之建物登記謄本記載用途為商業用（店鋪及辦公室 ），然依房屋稅條例第7條及東山分局第0000000000號函 說明二、三內容，所有權人是否仍得將系爭地下一層作為 停車使用？）地下一層用途為店舖（G-3）、辦公室（G-2 ）。倘涉及與原核准用途不同之變更，應依建築法第73條 規定申請變更使用執照，方得合法使用。」等語在卷（見 本院卷三第97頁及第111頁），且經證人即都發局人員徐 繹昀於本院現場履勘時到場具結證稱：「依地下一層竣工