返還租賃物保證金
臺灣臺中地方法院(民事),簡上字,110年度,390號
TCDV,110,簡上,390,20220930,1

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度簡上字第390號
上 訴 人 蔡一弘

被 上訴人 汎德永業汽車股份有限公司汎德台中分公司

法定代理人 杜黃旭
訴訟代理人 巫健宇
傅耕郁
上列當事人間請求返還租賃保證金事件，上訴人對於中華民國11
0年9月14日本院沙鹿簡易庭110年度沙簡字第287號第一審判決，
提起上訴，本院合議庭於民國111年9月16日辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即原審原告）方面：
㈠被上訴人於原審起訴略以：
　　⒈被上訴人於民國104年間向上訴人承租臺中市○○區○○段○○○ 段○00000地號（重測後為沙鹿區紅竹段1177地號﹚土地及 其地上建物房屋各2分之1，雙方簽有房屋租賃契約書（下 稱系爭租賃契約），租期自104年12月1日起至109年11月3 0日止，依系爭租賃契約第3條第2項約定，被上訴人交付 之保證金新臺幣（下同）10萬8000元予上訴人，雙方約定 於租賃期滿交還房屋並履行全部義務時，上訴人應無息返 還保證金。被上訴人於109年11月23日聯繫上訴人辦理返 還租賃標的物點交，然上訴人以被上訴人應給付租賃標的 物之地價稅捐為由，而拒絕點交且拒不返還保證金予被上 訴人。為此，爰依系爭租賃契約之法律關係請求上訴人給 付。
⒉又關於稅捐的部分，依系爭租賃契約第7條第1款約定，只 有房屋及水電營業上的必要稅捐由被上訴人負擔，至於地 價稅部分一直都是由上訴人負擔，依據民法第427條規定 ，租賃物應納之一切稅捐也是由出租人即上訴人負擔，地 價稅的部分，兩造間並沒有特約由被上訴人負擔。並聲明 ：上訴人應給付被上訴人10萬8000元，及自109年12月11 日起至清償日止，依照年息5％計算之利息。
　㈡於本院另補稱略以：
　　⒈系爭租賃契約第7條並未約定「地價稅」由被上訴人負擔，



又地價稅係就「土地」課徵之稅捐，當不屬於「房屋之稅 捐」，且地價稅亦非屬水電費及營業上必需繳納之稅捐， 故被上訴人自無給付系爭土地「地價稅」之義務。又系爭 土地之地價稅，事實上多年以來均係由上訴人自行繳納， 惟上訴人竟於系爭租賃期間屆滿前，始主張地價稅應由被 上訴人負擔，自應由上訴人負舉證責任，惟上訴人迄今未 能舉證以實其說，故其主張並不可採。
　　⒉退萬步言，縱如被上訴人應繳納地價稅，惟系爭租賃契約 之租期自104年12月1日起至109年11月30日止，而系爭租 賃保證金乃為擔保此期間被上訴人應履行承租人之義務所 提供之保證金，故上訴人所主張其繳納之102年度至104年 1至11月等期間之地價稅，自非在系爭租賃期間内，核與 本案無關。至於，上訴人除提出104、105年度已繳納地價 稅之繳款書外，有關於106年至109年之部分，僅提出地價 稅之課稅土地清單，惟該土地清單並無法證明上訴人實際 已繳納之地價稅金額究竟為何，且此期間地價稅之金額應 由上訴人舉證證明。上訴人復陳稱有代其胞弟（即訴外人 蔡正弘）繳納系爭土地之地價稅，故逕以2倍作為計算地 價稅基準之理由，惟上訴人是否有代蔡正弘繳納地價稅， 實與本案無關。綜上，上訴人於系爭租賃期間内，實際已 繳納地價稅為104年度計436元（5,232元×1/12＝436）及10 5年計6540元，合計為6976元，如鈞院認為被上訴人應負 繳納地價稅之義務，則扣除上訴人已繳地價稅後，應退還 被上訴人10萬1024元（000000－0000＝101024）。二、上訴人（即原審被告）部分：
　㈠於原審抗辯略以：因為房屋一定有包含土地，所以我認為地 價稅應該要由被上訴人支付，我們的爭議就是在這裡。並聲 明：請求駁回被上訴人之訴。　
　㈡上訴人於本院另補稱略以：依系爭房屋租賃契約第7條第1款 約定，地價稅既特別約定由承租人負擔，只要落在租約期間 內的地價稅，皆應由承租人支付，且無論租賃關係是否存在 或保證金是否已經退還亦同。又上訴人於102年至109年間已 繳納地價稅合計8萬8032元（10464＋10464＋10464＋13080＋131 00＋12228＋12228＋6004＝88032）。基此，本件應退還之金額 即為1萬9968元（000000－00000＝19968）。三、原審審理結果，認被上訴人之訴為有理由，判決上訴人應將 給付被上訴人10萬8000元，及自109年12月11日起至清償日 止按照週年利率5％計算之利息。上訴人不服，上訴聲明求為 ㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。 被上訴人則聲明求為駁回上訴。




四、本件兩造間不爭執之事項：
㈠被上訴人向上訴人蔡一弘承租臺中市○○區○○段○○○段○00000地 號（重測後為沙鹿區紅竹段1177地號﹚土地及地上建物房屋 各1/2 ，雙方簽有房屋租賃契約書，租賃期間自104年12月1 日起至109年11月30日止。（見原審卷第29至37頁） ㈡系爭臺中市○○區○○段○○○段○00000地號土地，經重測後地號為 沙鹿區紅竹段1177地號。
㈢被上訴人有交付系爭租賃契約之保證金10萬8000元予上訴人 蔡一弘，系爭租賃期滿後，上訴人迄今尚未返還租賃保證金 予被上訴人。
㈣系爭租賃契約第7條第1款僅約定房屋之稅捐由被上訴人負擔 ，另被上訴人自行負擔水電費及營業上必須繳納之稅捐。 ㈤租賃期間內，系爭租賃標的物之「房屋稅」均由被上訴人繳 納（見本院卷第69至77頁）。
㈥租賃期間內，系爭租賃標的物之「地價稅」均由上訴人繳納 。
五、兩造間爭執之所在厥為：
㈠上訴人蔡一弘依據系爭租賃契約第7條第1款，請求被上訴人 應返還上訴人已繳納系爭租賃標的物之「地價稅」，有無 理由？
　㈡承上，若認為被上訴人應負繳納地價稅之義務，則上訴人扣 除其已繳納地價稅後，究應退還被上訴人之租賃保證金額為 何？
六、本院得心證之理由：
　㈠按我國民法就押租金未設有明文之規定，惟當事人基於契約 自由，自可任意加以約定。而所謂「押租金」者，又簡稱「 押金」、「押租」或稱「擔保金」、「保證金」，一般係指 租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而 由承租人交付出租人之金錢或其他替代物。此一金錢或替代 物，出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將 租賃物返還出租人時，將其返還於承租人。又按押租金係為 擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返 還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還。最高法院 8 1年度台上字第1907號民事判決要旨參照。查兩造間系爭租 賃契約第3條即明定：「…2.保證金新臺幣拾萬零捌仟元，於 租賃期滿交還房屋並履行全部義務時無息返還。」等語，此 有系爭租賃契約書在卷可稽（見原審卷第33頁），足見兩造 間就押租金返還之條件已有明定，自當作為兩造間行駛權利 之依據。
　㈡次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用



之辭句。民法第98條定有明文。又按當事人於訂立書面契約 時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約 者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致 外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真 意之基礎，無須別事探求。最高法院93年度台上字第988號 民事判決要旨參照。經查，兩造間系爭租賃契約第7條其他 特約事項：「1.房屋之稅捐由乙方（即被上訴人）負擔，乙 方水電費及營業上必須繳納之稅捐，自行負擔。」等語（見 原審卷第35頁），即兩造間已明定房屋稅、水電費及營業上 之稅捐均由被上訴人負擔等情，此為兩造所不爭執，已如前 述，又被上訴人業已依約繳納租賃期間內租賃標的物之房屋 稅，有臺中市政府地方稅務局105年至109年房屋稅繳款書收 據聯附卷可稽（見本院卷第69至77頁），且上訴人對此亦不 爭執，已如前述。至於，上訴人主張系爭租賃契約第7條第1 款約定，地價稅既特別約定由承租人負擔，只要落在租約期 間內的地價稅，皆應由承租人（即被上訴人）支付云云，此 為被上訴人所否認，復查兩造間系爭租賃契約第7條其他特 約事項業已載明：「1.房屋之稅捐由乙方（即被上訴人）負 擔，乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐，自行負擔。」等 語（見原審卷第35頁），並無地價稅之記載，且縱然房屋確 須立基於土地上，然房屋稅與地價稅仍係不同稅目，自難以 房屋稅之約定當然包含地價稅，再揆諸前揭最高法院裁判意 旨，自應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時 真意之基礎，無須別事探求；又上訴人就其上開主張復未能 舉證以實其說，是上訴人以被上訴人未依約給付地價稅為由 ，拒絕返還保證金云云，尚乏憑據，不足採信。七、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約之約定，請求上訴人應 給付10萬8000元，及自109年12月11日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴 人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　　
中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日 民事第六庭 審判長法 官　陳學德
法 官　謝慧敏
法 官　夏一峯




上正本證明與原本無異。
不得上訴
中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日 書記官　陳建分