臺灣臺中地方法院民事判決
107年度重訴字第446號
原 告 振坤宮
法定代理人 楊寶義
訴訟代理人 陳銘傑律師
被 告 江麗珠
劉明池
劉明結
林龍水
訴訟代理人 蕭隆泉律師
黃之昀律師
複代理人 鍾佳富
被 告 賴緯庭
林永隆
趙春年
陳世豐
陳永昌
陳晉杰
兼上二人
訴訟代理人 陳長裕
被 告 趙淑媛
兼訴訟代理
人 劉明照
訴訟代理人 廖凱玟
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年8月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號面積3535.22平方公尺土地，依如附圖一所示方法分割。其中A部分面積830.31平方公尺分歸原告所有；B部分面積57.34平方公尺分歸陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰分別共有，應有部分各1/4；CDEG部分面積共66.61平方公尺分歸被告劉明照所有；F部分面積13.32平方公尺分歸被告趙淑媛所有；H部分面積82.69平方公尺分歸被告林永隆所有；I部分面積20.27平方公尺分歸被告賴緯庭所有；J部分面積180.51平方公尺分歸被告林龍水所有。
兩造間應補償之金額詳如附表二所示。
訴訟費用由兩造按如附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉 之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段 定有明文。經查，本件訴訟進行中，被告江麗珠、劉明池、 劉明結就本件分割共有物之標的即臺中市○○區○○段0000地號 土地（下稱系爭土地）之持分均移轉登記予被告劉明照，有 土地登記謄本及異動索引在卷可稽（見本院卷二第305-339 頁），原告雖陳明應承當訴訟，但被告江麗珠、劉明池、劉 明結未表示同意，故尚未發生承當訴訟之效力，此移轉對本 件訴訟無影響。
二、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或 得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又第168條至 第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為 承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法 第170條、第175條定有明文。本件原告法定代理人原為葉錦 渠，於訴訟中已變更為楊寶義，有臺中市政府寺廟登記證可 參，並由原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第23-25頁） ，經核與前開規定相符，應予准許。
三、被告江麗珠、劉明池、劉明結、賴緯庭、趙春年、陳世豐均 經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地面積1251.05平方公尺，為兩造所共有，兩造應有部 分如附表一所示，兩造就系爭土地未訂有不能分割之期限， 亦無因物之使用目的不能分割情事，且共有人間無法達成協 議，依民法第823條第1項規定，原告自得隨時請求分割系爭 土地。
㈡本件如將系爭土地分割如附圖一即臺中市大里地政事務所複 丈日期110年8月10日土地複丈成果圖（此方案下稱乙案，即 本判決附圖二，其中A部分面積830.31平方公尺分歸原告所 有；B部分面積57.34平方公尺分歸陳長裕、陳永昌、陳世豐 、陳晉杰分別共有，應有部分各1/4；CDEF部分面積共66.61 平方公尺分歸被告劉明照所有；G部分面積13.32平方公尺分 歸被告趙淑媛所有；H部分面積82.69平方公尺分歸被告林永 隆所有；I部分面積20.27平方公尺分歸被告賴緯庭所有；J 部分面積180.51平方公尺分歸被告林龍水所有）所示方案， 最為公允，對全體共有人最有利，就價值增減部分予以鑑價
補償，堪認為適當、公允之分割方法。並聲明：系爭土地准 予分割如甲案所示。
二、被告抗辯略以：
㈠被告林龍水：依原告方案擬分配給被告林龍水的J部分，形狀 類似L形，極不方正，且其面臨仁化路得通行之寬度竟然只 有約2.318公尺；至於右邊則早已有他人興建且辦妥建物保 存登記之門牌號碼臺中市○○區○○路000號建物，從右邊根本 無從進出。是原告所主張之分割方案，將造成被告林龍水的 J範圍臨路寬度只有約2.318公尺，此外更無他處得以進出通 行，不僅面寬不足，難以興建房屋，亦造成通行之困難，均 嚴重破壞土地之經濟效用，顯不可採。故被告林龍水提出方 案如臺中市大里地政事務所複丈日期109年1月30日土地複丈 成果圖（圖面上將複丈日期誤載為108年1月30日，此方案下 稱甲案，即本判決附圖一，其中A部分面積830.31平方公尺 分歸原告所有；B部分面積57.34平方公尺分歸陳長裕、陳永 昌、陳世豐、陳晉杰分別共有，應有部分各1/4；CDEG部分 面積共66.61平方公尺分歸被告劉明照所有；F部分面積13.3 2平方公尺分歸被告趙淑媛所有；H部分面積82.69平方公尺 分歸被告林永隆所有；I部分面積20.27平方公尺分歸被告賴 緯庭所有；J部分面積180.51平方公尺分歸被告林龍水所有 ）。甲案中原告所分配的A部分，以及被告陳長裕、陳永昌 、陳世豐、陳晉杰所分配的B部分，與原告所主張乙案其地 形均大致相同。至於其他被告所分配到的土地，在被告林龍 水所主張之分割方案當中，其左右兩邊的地界線與底部之地 界線均接近90度之直角，地形方正，明顯利於興建房屋及供 其他用途使用，得合理發揮土地最大之經濟效用。而甲案中 被告林龍水分配取得之J部分，面臨仁化路之寬度約為5.919 公尺，進出通行便利，且地形亦明顯方正，利於興建房屋或 作為其他用途之使用。故請求依照甲案分割。
㈡被告賴緯庭、陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰、林永隆： 對上開二方案均無意見。
㈢被告江麗珠、劉明池、劉明結：希望可以分配在靠路邊的位 置，如其等分割方案。
㈣被告劉明照、趙淑媛：應補償劉明照所有在系爭土地上之建 物，在補償之前不同意分割。若分割希望分在相鄰位置。三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割 之期限者外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議 決定，法院得因任何共有人之請求，命為原物分配或變價分 配，或兼採原物分配及變價分配，或兼採原物分配及金錢補
償，此觀民法第823條第1項、第824條第2項、第3項自明。 查系爭土地為兩造分別共有，兩造之應有部分比例如附表 原持有權利範圍欄所示，系爭土地無不能分割之情事，兩造 亦未約定分割期限，惟兩造不能協議分割，原告始提起訴訟 一情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本在卷可稽（ 見本院卷一第32-35頁），是原告基於系爭土地共有人之地 位，訴請裁判分割系爭土地，洵屬有據。至被告劉明照雖抗 辯未補償其地上建物前不得分割云云，然地上建物是否得使 用土地與土地之分割無關，法律亦無必須先補償地上建物方 能分割土地之規定，被告劉明照抗辯不得分割，自屬無據。 ㈡復按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟 酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀 態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等 有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。另按分割共有物 ，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除 因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願 維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有 人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（ 最高法院96年度台上字第108號判決要旨參照）。亦即，法 院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有 人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通 行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共 有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當 公允之方法為分割。經查：
⒈系爭土地尚有多棟建物，業經本院至現場履勘及會同臺中市 大里地政事務所測量屬實，有現場照片、本院履勘筆錄及複 丈成果圖為證（見本院卷一第98-114、118頁），然本案之 共有人，除原告外其餘均無足夠之持分保留地上建物，且亦 無人提出保留除原告建物以外地上建物之分割方案，故本件 不考慮除原告建物外之其他建物之保留，合先敘明。又被告 江麗珠、劉明池、劉明結雖曾提出分割方案（見本院卷一第 178頁），然送請地政機關測繪因其等並未繳費遭地政機關 駁回（見本院卷一第186頁），且其等之後就將應有部分移 轉給被告劉明照且未再提出任何聲明陳述，其等方案未經測 繪，自難採取。
⒉觀察本件之甲乙兩案，均將被告趙春年部分劃歸原告，另將 其等圖面所示B部分分給被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳 晉杰維持共有，被告江麗珠、劉明池、劉明結應有部分一併 分歸被告劉明照所有，並將被告劉明照、林龍水、賴緯庭、 林永隆、趙淑媛部分分配於於系爭土地南側，原告分配於系
爭土地北側。本院審酌趙春年所有持分僅有3/756，若單獨 分割不免形成畸零地，由原告取得其持分並以金錢補償，應 屬適當。另被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等四人已 出具同意書同意分割後仍維持共有（見本院卷一第169頁） ，且鄰地即同段1065地號土地為其等所有（見本院卷一第70 -71頁），則將其等分配在B部分的位置可使分得的土地與鄰 地合併利用亦屬合理。被告江麗珠、劉明池、劉明結因已將 應有部分移轉與被告劉明照，故將故其等應有部分一併分歸 被告劉明照所有，可避免日後登記繁瑣。且原告分配在系爭 土地北側，可與西側原告所有土地相鄰，其餘被告分配於南 側可臨路，亦屬適當，故上開部分此二方案應無差異。至被 告林龍水雖抗辯甲案中被告分得之土地其左右兩邊的地界線 與底部之地界線均接近90度之直角，較乙案為佳云云，但由 附圖一、附圖二觀察，兩案分配在下方靠仁化路部分之土地 ，左右兩側地界線與底部之地界線均非直角，被告林龍水此 部分抗辯，亦難採取。然乙案中被告林龍水分得知J部分呈L 形，顯然不利於土地利用，相較之下，甲案就J部分分割方 式地形方正，明顯利於興建房屋及供其他用途使用，得合理 發揮土地最大之經濟效用，雖然採用此二方案原告所分得之 A部分東側之形狀略有不同，但無論採何種方案，A部分東側 均會呈現一階梯形，故對原告差異不大。綜上所述，以整體 共有人之公平觀之，依照甲案分割較為合理。
⒊次按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定 有明文。又按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分 配，價值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值， 按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部 分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部 分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償， 並依各該短少部分之比例，定其給付金額。而訴之有無理由 ，應依事實審言詞辯論終結時之狀態決之，各共有人依原物 按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時， 各共有人實際分得部分之價值，自應以言詞辯論終結時之狀 態為其基準（最高法院108年台上字第60號判決可資參照） 。查原告主張分割結果可能致共有人分得土地價值與原應有 部分有所差異，應鑑定是否有金錢補償之必要。經囑託寰宇 不動產估價師聯合事務所鑑定，鑑定報告敘明本次住宅區用 地鑑定評估作業以比較法及土地開發分析法為估價方法，並 考量與鄰地合併使用之效益後，計算系爭土地依如附圖一所 示甲案分割後，依兩造持分價值增減計算整理出系爭土地各
共有人間相互找補金額明細表如附表二所示，有甲案估價報 告書補充報告可資證明，其金額合計約380萬元。但如採乙 案，經寰宇不動產估價師聯合事務所以相同方法鑑定後，其 補償之金額將達660萬元左右，足見見乙案中各共有人分得 區塊價值差異較大，方導致補償金額大幅上升，故甲案各共 有人分得之區塊價值差異較小，也可避免高額補償之不便， 以此觀之，亦屬甲案較為可採。
⒋原告雖主張：鄰地使用效益不應列為估價的因素，以現行實 務的對於分割共有物價金找補之估價都只就分割的土地之條 件為考量，本件並非主張合併分割，不應把此因素列入考量 ，退步言之如要把此因素列為估價條件，估價報告是以興建 透天厝的房子做為勘估標的的估價基準，以原告本身為合法 的宗教團體不可能將土地以興建住宅透天厝之方式做為使用 ，且鄰地即同段1063土地及1066土地幾乎是原告振坤宮宮廟 的主體，本身即為嫌惡設施，此亦會影響周遭土地及合併使 用之效益，故上開估價報告書補充報告不足採取，應再函請 估價師說明或重新鑑價等語。被告陳長裕、陳永昌、陳晉杰 亦陳稱不應將鄰地合併因素列為估價考量等語。然查： ⑴本件首次囑託鑑定時僅提供如附圖一、二所示之方案，估價 師完成估價報告書後，原告具狀略以：關於區塊編號B部分 ，被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等人係臨地即同段 1065地號之共有人，故分割後B部分與1065地號土地合併使 用可以發揮效果，鑑價係應考量此因素等語（見本院卷三第 429-431頁，僅節錄與鄰地合併使用有關係部分）。被告林 龍水具狀略以：坐落於系爭土地周圍之台中市○○區○○段0000 地號、1063地號、1066地號、1067地號等4筆鄰地之所有權 人均為原告振坤宮，管理人亦均為原告振坤宮之法定代理人 楊寶義，綜觀分割後A範圍之土地與前揭四筆亦同為原告所 有之鄰地後，原告所有之土地即南臨仁化路，西北臨善化路 ，通行極為便利，估價報告顯然低估。另坐落系爭土地周圍 之台中市○○區○○段0000地號鄰地亦係被告被告陳長裕、陳永 昌、陳世豐、陳晉杰所共有，故被告陳長裕、陳永昌、陳世 豐、陳晉杰依原告的分割方案分配到的B部分土地顯然並非 「近無臨路、臨接路小」之情況。原鑑定報告就此顯然漏未 審酌，就價格找補之金額明顯錯誤，應予以補充鑑定等語（ 見本院卷第433-436頁，僅節錄與鄰地合併使用有關係部分 ）。
⑵查分割共有物後每人分得部分價值應與原本應有部分相當， 但因分割後每個人分得之區塊受限於其形狀、面積、有無臨 路等各項條件，價值未必與原本共有物之應有部分相當，若
分得之土地價值低於原共有物應有部分時，即有補償之必要 。而鄰地合併使用若能使分得土地使用價值獲得巨大提升， 則該分得之人所獲得之價值其與沒有鄰地合併使用效益之狀 況不同，若刻意不考量鄰地之狀況，只以分得之土地計算價 值，即不免產生不公平之情形。以本件而論，無論採用甲乙 方案，被告被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等四人所 分得的B部分位置都相同，形狀也是類似ㄟ形，若單純觀察分 得之土地，其面積很小，形狀也不方整，根本就沒辦法利用 ，但被告被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等四人其實 是鄰地1065地號土地之共有人，B部分與1065地號土地合併 之後底部即形成一個方整的梯形，日後要建築或做其他使用 均甚為便利，此時如果單純考量分得部分並將之認為畸零地 而估價，因而使其他人為高額補償，顯然不合理。另原告分 得之A部分雖然僅鄰接私人道路，但透過同為其所有之同段1 062地號、1063地號、1066地號、1067地號等4筆鄰地，原告 所有之土地即南臨仁化路，西北臨善化路，與單純觀察分得 土地時亦有顯著差異。故本院乃請估價師考量上開情形再行 鑑價，經估價師鑑價後提出估價報告書補充報告。 ⑶原告及被告陳長裕、陳永昌、陳晉杰雖陳稱不應將鄰地合併 因素列為估價考量，然如前述，本件若不考量鄰地因素，分 得人所獲得之利益會有巨大差距，例如以甲案而論，原告依 原估價報告書需受補償420萬餘元，依補充報還需補償他人 約380萬元，可見差異極大，若不予考量鄰地因素，實無法 正確估計其價值。且鄰地之因素本來就對分割共有物有巨大 之影響，在決定如何分配時常須考量鄰地之因素，以本件而 論，若非被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等四人是鄰 地1065地號之所有人，其等所分得之B部分形狀如此怪異面 積又很小，本院根本不會採用如此分配之方案，可見鄰地對 於分割共有物確有重大影響，若在考量如何分割時認為可以 與鄰地合併利用所以決定採用這個分割方案，但鑑價時就只 看分割之土地不考慮鄰地之因素，亦非合理。且原本之估價 報告書作成後，原告亦具狀表示就B部分應該考量鄰地之因 素重新鑑價，已如前述，但重新鑑價後因其自身亦有鄰地導 致結果對其不利，即主張不應考量鄰地之因素，不免有前後 矛盾之嫌。故本院認為認為在考量有無補償必要時，仍應將 鄰地因素列入考量，原告及被告陳長裕、陳永昌、陳晉杰上 開主張，要難採取。
⑷原告又主張：估價報告是以興建透天厝的房子做為勘估標的 的估價基準，以原告本身為合法的宗教團體不可能將土地以 興建住宅透天厝之方式做為使用，且鄰地即同段1063土地及
1066土地幾乎是原告振坤宮宮廟的主體，本身即為嫌惡設施 ，此亦會影響周遭土地及合併使用之效益，故上開估價報告 書補充報告不足採取云云。查估價報告書中所使用之土地開 發分析法確實是以興建透天厝出售作為估價之方式，有估價 報告書可參。但本院認為，估算土地之價值時應以一般市場 客觀之價值為認定基準，不應考量分得之人其個人如何使用 之因素。例如分得之人若主張其職業為農夫，所分得之地要 種植農作物，就用農地之價格計算其土地價值，顯然會低估 土地之價值，以致於其他人可能還要補償該人，並不合理。 系爭土地既然是建地，開發興建住宅使用乃是一般市場上合 理客觀之開發方法，以此作為計算價值之基準應屬合理，原 告為宗教組織無法興建開發，是其個人使用之問題，不應以 此就改變估價之方式，原告此部分主張難以採取。至於嫌惡 設施部分，估價報告書補充報告已經有考量此一因素，並調 降比較標的之價格（見甲案補充報告書第48頁），故原告主 張補充報告未考量嫌惡設施部分，亦屬無據。
⑸由上所述，原告所主張補充報告書之錯誤，均不足採。故其 請求再函詢估價師或補充鑑定並無必要。
⒌綜上，綜合比較後，應以甲案即附圖一之分割方法分割。並 諭知兩造間應補償之金額如主文第2項所示，以求公平。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘 明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利 ，僅由被告負擔訴訟費用顯失公平，再參以兩造就系爭不動 產之應有部分之比例，諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所 示。
中 華 民 國 111 年 9 月 16 日 民事第五庭 法 官 王奕勛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 9 月 19 日 書記官 高偉庭
附表一：
編號 共有人姓名 應有部分及訴訟費用負擔比例 備註 1 劉明池 23/2160 已移轉與劉明照 2 劉明照 23/2160 3 劉明結 46/2160 已移轉與劉明照 4 林龍水 187/1296 5 賴緯庭 35/2160 6 林永隆 2998/45360 7 趙春年 3/756 8 振坤宮 29925/45360 9 陳長裕 99/8640 10 陳永昌 99/8640 11 陳世豐 99/8640 12 陳晉杰 99/8640 13 趙淑媛 23/2160 14 江麗珠 23/2160 已移轉與劉明照 合計 1 附表二：
編號 受補償人 原告應補償金額 1 陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰 318,504 2 劉明照 502,191 3 趙淑媛 483,654 4 林龍水 468,487 5 賴緯庭 748,231 6 林永隆 635,323 7 趙春年 668,635