臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第519號
原 告
即反訴被告 杜淑慧
訴訟代理人 簡涵茹律師
被 告
即反訴原告 吳丁福
被 告 吳浩齊
共 同
訴訟代理人 江順雄律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國111年8月18日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應於反訴原告甲○○給付新臺幣90萬元之同時，將坐 落高雄市○○區○○○段000地號土地，面積161.40平方公尺，應 有部分1/3之所有權移轉登記予反訴原告甲○○。四、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按法定代理人之代理權消滅者，其訴訟程序在取得訴訟能力 之本人承受其訴訟以前當然停止；取得訴訟能力之本人於得 為承受訴訟時，應即為承受之聲明，他造當事人亦得聲明承 受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條定有明文。本件原告 於起訴時被告丙○○尚未成年，有個人戶籍資料查詢結果可證 ，嗣於訴訟繫屬中已成年，有訴訟能力，其法定代理人之法 定代理權消滅，被告丙○○聲明由其本人承受訴訟（見本院卷 第185頁），與上開規定相符，應予准許。
二、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，即 得於本訴事實審之言詞辯論終結前對本訴原告提起反訴，此 觀民事訴訟法第259條、第260條第1項規定自明。查本件原 告即反訴被告戊○○以其為高雄市○○區○○○段000地號土地（面 積161.4平方公尺，使用分區為商業區，下稱系爭土地）共 有人，提起本件分割共有物之本訴，被告即反訴原告甲○○以 其曾於民國109年9月間與原告即反訴被告戊○○合意以新臺幣 （下同）90萬元購買原告即反訴被告戊○○所有系爭土地應有 部分1/3之買賣契約，從而於本院審理時提起反訴請求原告 即反訴被告戊○○履行買賣契約，將其應有部分移轉登記予被 告即反訴原告甲○○，則反訴之訴訟標的與本訴之防禦方法相
互牽連，故被告即反訴原告甲○○提起之反訴，於法並無不合 ，應予准許。
貳、實體部分
一、本訴部分
（一）原告主張：系爭土地為兩造共有，兩造各該權利範圍均為 1/3。又系爭土地並無任何契約約定不可分割，亦無因物 之使用目的不能分割等情事，兩造間亦無分管契約，然兩 造間迄今仍未能達成分割協議，依民法第823條第1項規定 ，請求裁判分割系爭土地。關於分割方法，雖系爭土地上 有被告所搭建之建物，惟原告於109年8月18日法院拍賣程 序取得系爭土地應有部分，倘若被告對系爭土地有情感上 與生活上密切關係，應早已行使優先購買權，顯見被告對 於系爭土地上搭建之建物、鐵皮及盆栽等並不重視，實無 情感上或生活上密切關係。原告所主張取得如附圖所示編 號D部分土地（面積33.9平方公尺）上為鐵皮圍籬、盆栽 及貨櫃，即使拆除亦不影響門牌號碼高雄市○○區○○街0號 建物、高雄市○○區○○○路000號建物之使用，被告分得如附 圖所示編號E部分土地（面積127.5平方公尺），亦得於系 爭土地上販售商品或出租予他人擺攤，自無損及系爭土地 經濟利益，依照原告之分割方法並無困難或土地遭細分不 利於整體價值之情事，請求准予分割系爭土地，分割方法 如附圖所示，由原告依詠曜綠景不動產估價師事務所不動 產估價報告書鑑定之金額補償予被告，並聲明：兩造共有 系爭土地依如附圖所示方式分割，原告取得D地（面積33. 9平方公尺），被告丙○○、甲○○取得E地（面積127.5平方 公尺）並各按應有部分1/2維持共有。
（二）被告則均以：原告與被告甲○○於109年9月20幾日達成以90 萬元買賣原告於系爭土地應有部分1/3之協議，故原告應 履行買賣契約，不得請求分割系爭土地。倘原告得請求分 割系爭土地，系爭土地上除有門牌號碼高雄市○○區○○街0 號建物（占用系爭土地面積63.57㎡）、高雄市○○區○○○路0 00號建物（占用系爭土地面積44.77㎡）以及貨櫃屋（占用 系爭土地面積13.59㎡）之外，再加上鐵皮屋，均已完全使 用全部系爭土地，而原告係於109年8月18日以678,500元 以拍賣方式取得系爭土地應有部分1/3，原告作為土地投 資者，著重於交易市場可得之交換價值，其就系爭土地無 依賴關係，且拍賣前即已知悉該土地上蓋滿建築物及地上 物，反觀被告就系爭土地係繼承而來，居住於該處已有數 十年，又土地細分亦不利於土地之整體利用，本於公平經 濟原則，應由被告分得系爭土地全部，並由被告以價金補
償給原告等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分
（一）反訴原告甲○○主張：109年9月20幾號傍晚，兩造在高雄市 ○○區○○○路00號於訴外人乙○○議員居中協調達成協議，由 反訴原告甲○○以90萬元向反訴被告購買其系爭土地之應有 部分1/3，買賣標的及價金已合致，足見買賣契約已經成 立。由於反訴原告需要時間籌措現金，反訴被告給反訴原 告3個月期限，惟於2個月後左右，反訴原告打電話告訴反 訴被告錢已準備好，然反訴被告卻說不賣了，不願意履約 。而雙方已達成上開買賣契約，且無解除事由存在，依民 法第345條、第348條規定，反訴被告應依買賣契約約定， 移轉其系爭土地之應有部分1/3予反訴原告等語，並聲明 ：反訴被告應於反訴原告甲○○給付90萬元之同時，將坐落 高雄市○○區○○○段000地號土地，面積161.40平方公尺，應 有部分1/3之所有權移轉登記予反訴原告甲○○。（二）反訴被告則以：109年9月20幾日兩造協商當時，反訴被告 從未同意以90萬元出售系爭土地應有部分，對於契約必要 之點沒有意思合致，兩造根本沒有談到款項交付、辦理過 戶之相關細節，況不動產交易金額較鉅、履約複雜，通常 以簽立書面契約方式為之，但兩造從未簽立書面契約。退 步言，縱認為在當天兩造有意思表示合致，惟109年11月 時，證人丁○○代替反訴原告打電給反訴被告時，並未將90 萬籌措完畢，故縱使曾有意思表示合致，也因為三個月期 限到了，條件未能成就而不生效等語置辯，並聲明：反訴 原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下：
（一）系爭土地使用分區為商業區，為兩造所共有，戊○○、甲○○ 、丙○○之應有部分各為1/3。系爭土地無因物之使用目的 不能分割或契約訂有不可分割之期限。
（二）系爭土地上有同段68建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街 0號房屋，及門牌號碼高雄市○○區○○○路00號之未保存登記 房屋，上開2間房屋為甲○○、丙○○共有，應有部分各1/2。四、本件爭點為：
（一）本訴部分
1.兩造於109年9月20幾日就原告之應有部分土地有無成立買 賣契約？
2.原告請求分割系爭土地有無理由？若有，分割方法為何？（二）反訴部分
1.兩造於109年9月20幾日就反訴被告之應有部分土地有無成
立買賣契約？
2.反訴原告請求反訴被告將系爭土地應有部分1/3移轉登記 與反訴原告，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）兩造於109年9月20幾日就原告之應有部分土地有無成立買 賣契約？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非 必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該 非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性 質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方 ，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同 意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分別定 有明文。又締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為， 若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣 契約即為成立，此觀之民法第345條第2項之規定自明，並 不因契約寫在何種紙張甚或僅有口頭約定而受影響（最高 法院81年度台上字第2339號判決意旨參照）。 2.原告請求分割系爭土地，並否認其應有部分土地有與被告 甲○○成立買賣契約等語，被告則辯稱被告甲○○已於109年9 月20幾日就原告之應有部分土地成立買賣契約，原告不得 請求分割系爭土地等語。經查，原告曾於109年9月20幾日 前往高雄市○○區○○○路00號處，為原告所不爭執（見本院 卷第137頁），足見原告確有於上開時地與被告就系爭土 地後續如何處理進行討論。依證人乙○○證述：兩造有為了 土地分割找我去協調。…那天約到丁○○家裡，因土地被人 拍走，要請對方來講一下，因為後面是共有的，看是否談 好價格把土地買回來，所以那天主要協調看可否從對方手 中把地買回來，…雙方那時候達成有點共識，要用90萬， 一開始原告戊○○開100多萬，因為被告經濟條件不好，甲○ ○這邊要共同籌錢，所以那時候價錢講到90萬向對方買回 來，原告有答應要給被告甲○○三個月時間籌錢。當時想說 應該講好就OK，沒有特別拿訂金、寫字條。當時原告有同 意要以90萬元出賣她的應有部分。90萬元怎麼付，後面細 節我沒有問，後來他們的溝通我就沒有再介入。我想說他 們講好，只要把錢籌好應該事情就會完成。那時候7點過 去，8點多就離開，在那邊大約1小時左右，我離開的時候 就講好90萬，因為講好原告先離開，我才離開等語（見本 院卷第169至171頁）；證人丁○○證述：原告是我約的，因 為甲○○說話不方便，所以事情大部分都是由我轉達。原告
來要求我們看要怎麼處理這塊地，我說這塊土地是祖產， 我們兄弟懇求原告能否以價金補償方式買回，經過原告與 其友人在外商量很久，回來後我們又一直懇求，原告開價 110萬元，但是110萬元對我們來講還是沒有辦法，我跟原 告說可否依90萬元向他買回，原告經過考慮後說好，就這 樣達成協議了。由甲○○要跟原告以90萬元買應有部分。有 跟原告說請給我們三個月時間去籌錢，但是我們在11月中 的時候，也就是兩個月的時間準備差不多，再打電話給原 告，原告說不賣，叫我們不用再準備金錢了。當初原告有 同意甲○○用三個月時間去籌90萬元。沒有講好90萬元如何 支付，就是三個月時間給我們籌，然後我們一次給清。我 們在第二個月籌好了，就告知原告說已經把錢準備好了要 簽合約，但原告斷然的拒絕我們。我們籌到錢後打電話給 原告，原告在電話中回覆說當天在談的時候，旁邊有人講 話讓她感到不舒服，回去很生氣，所以不要賣給我們了。 原告離開的時候沒有生氣，我們還和原告握手、道謝。甲 ○○後來也有打電話給原告，大約在11月16號、18號這兩天 ，確切是哪一天不記得。甲○○打電話時我在場，因為他講 話不方便，我會在旁邊協助，當時甲○○打電話給原告，我 看電話一下就掛掉，可能是原告不願意跟甲○○談。我有打 過電話，但原告完全不接電話，好像是不會通。當時說90 萬一次付清，但當時我們在兩個月已籌好60萬，我想先簽 完合約付60萬，過戶後去貸款再付30萬元，時間會在三個 月內。原告拒絕履約是因為那天在場談話過程中，她覺得 不舒服，回去很生氣，所以不賣，不是因為我說辦理過戶 後再給30萬元等語（見本院卷第173至181頁）。依上開2 位證人就當日協議過程證述大致相同，且依證人丁○○所述 ，原告當初離開時氣氛融洽，還有跟被告握手道謝，足見 原告與被告甲○○確有達成就原告應有部分1/3之土地以價 金90萬元買賣，且價金應於3個月內付清之合意，則原告 與被告甲○○既已就買賣標的即原告應有部分1/3之系爭土 地及價金90萬元互為同意，應認已成立買賣契約。 3.原告雖主張兩造未就辦理過戶、代書、稅金如何負擔進行 商議，自無可能認已就契約必要之點有合致等語，惟本件 買賣契約之標的即為原告拍賣取得系爭土地之應有部分1/ 3，當初協商即在處理原告是否願意出賣及被告甲○○如何 買回等事宜，不若一般不動產交易複雜，原告與被告甲○○ 既已談妥三個月內付清90萬元價金，足見就買賣契約必要 之點已有合意，過戶、代書、稅金如何負擔等情，自非買 賣契約成立必要之點，縱未進行商議，亦不影響買賣契約
之成立，故原告此部分主張，尚非可採。原告又主張被告 甲○○未於三個月內給付90萬元，故條件並未成就，契約不 生效力等語，而民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不 確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消 滅之一種附款，故使法律行為效力發生或消滅，為附條件 法律行為之本質。原告與被告甲○○成立買賣契約，並約定 於三個月內付清90萬元等情，業如前述，則買賣契約成立 時，被告甲○○本即負有給付價金之義務，而原告與被告甲 ○○約定以三個月為債務履行之期限，足認買賣契約係附有 以履行期屆滿前債務人應履行債務為停止條件，而依證人 丁○○上開證述，丁○○固有向原告提及可先給付60萬元待過 戶後，再給付30萬元等語，惟原告並未答應此一付款方式 ，則被告甲○○自仍應依原約定條件即於三個月內即109年1 2月20幾日前付清90萬元價金，然原告於三個月未屆滿前 即109年11月中旬左右，即向證人丁○○表示不願履約，請 被告甲○○不用再準備錢等語，足見係原告反悔而拒絕履約 ，致被告甲○○無法於三個月內履行給付90萬元價金，應認 原告以不正當行為阻其條件之成就，視為條件已成就，買 賣契約即已成立並生效，故原告主張買賣契約之條件並未 成就等語，亦非可採。
4.從而，原告與被告甲○○於109年9月20幾日就原告應有部分 1/3之系爭土地已成立價金90萬元之買賣契約，被告所辯 應屬可信。
（二）原告請求分割系爭土地有無理由？若有，分割方法為何？ 原告主張依民法第823條第1項之規定，請求裁判分割系爭 土地，惟原告就其應有部分已於109年9月20幾日與被告甲 ○○成立買賣契約，原告負有交付及移轉登記其應有部分所 有權之義務，則原告請求裁判分割系爭土地，即屬無據， 應予駁回。
（三）反訴原告請求反訴被告將系爭土地應有部分1/3移轉登記 與反訴原告，有無理由？
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第345條定有明文。又所謂同時履行之 抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘 雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付 與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同 時履行抗辯（最高法院95年度台上字第1489號判決意旨參 照）。
2.反訴原告甲○○與反訴被告間於109年9月20幾日就反訴被告 所有系爭土地應有部分1/3已成立價金90萬元之買賣契約
，業如前述，則反訴被告負有將系爭土地應有部分1/3移 轉登記予反訴原告甲○○之義務，是反訴原告甲○○請求反訴 被告將系爭土地應有部分1/3移轉登記予反訴原告甲○○， 即屬有據，惟反訴原告甲○○依約亦負有給付價金90萬元予 反訴被告之義務，雙方立於同時履行抗辯之狀態，故反訴 原告甲○○請求反訴被告移轉系爭土地應有部分1/3，應與 反訴原告甲○○給付90萬元價金之同時為之。六、綜上所述，本訴部分，原告請求裁判分割系爭土地，為無理 由，應予駁回。反訴部分，反訴原告甲○○請求反訴被告應於 反訴原告甲○○給付90萬元之同時，將系爭土地應有部分1/3 之所有權移轉登記予反訴原告甲○○，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據 ，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述， 附此敘明。
八、據上論結，本訴部分，原告之訴為無理由，反訴部分，反訴 原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 1 日 民事第三庭 法 官 王碩禧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 1 日 書記官 陳韋伶