臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第549號
原 告 袁昊
訴訟代理人 張育銜律師
被 告 傅宏仁
訴訟代理人 蕭琪男律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月16日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹市○○路○○○○○○號五樓之房屋暨門牌號碼新竹市○○路○○○號地下室編號七五號車位全部騰空遷讓返還原告。被告應自民國一一一年五月二日起至騰空遷讓返還上開房屋及車位之日止，按月給付原告新臺幣貳萬零壹佰柒拾元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、門牌號碼新竹市○○路000○00號5樓房屋（下稱系爭房屋）及 新竹市○○路000號地下室編號第75號車位（下稱系爭車位） 暨一切附屬建物(下合稱系爭不動產)，原為訴外人呂鴻笙所 有，原告於民國111年4月25日在本院110年度司執字第3794 號強制執行事件(下稱系爭強制執行程序）中拍定取得，經 本院於111年5月2日核發不動產權利移轉證書後，於111年5 月20日辦畢所有權移轉登記，是原告業已取得系爭不動產所 有權。
二、被告曾於系爭強制執行程序中，具狀陳報訴外人呂鴻笙有於 106年4月13日向其借款新台幣(下同)58萬元，並開立本票為 證，雙方口頭協議以每月5,000元折抵月租金，惟未簽訂書 面租賃契約，而其早於訴外人呂鴻笙承購房屋時即已在此居 住等語。被告嗣又於111年2月18日向執行法院表示其為前屋 主，與母親自87年起即已設籍、居住於此，其於前次警員到 場查明房屋使用情形時所稱之「訴外人呂鴻笙向其借貸60萬 元、以月租13,000元使用房屋、抵扣債務」等語係有口誤， 實際借貸金額應為58萬元，答稱月租13,000元係誤認警員在 詢問當地租金行情，實情係與訴外人呂鴻笙口頭約定以每月 5,000元折抵月租金等語。
三、承上，被告主張其占用系爭不動產之合法權源為其與訴外人 呂鴻笙以債抵租之關係，惟原告取得系爭不動產所有權後，
即承擔訴外人呂鴻笙之出租人地位，並於斯時已對被告取得 自111年5月份後所生之租金債權，是訴外人呂鴻笙對於租金 債權已無處分權，且其對被告亦無租金債權存在，則被告與 訴外人呂鴻笙間之抵銷契約業已喪失。亦即訴外人呂鴻笙所 為抵銷債務之意思表示已歸於無效，而該抵銷契約亦隨同消 滅，被告於111年5月後所應負擔之租金債務，並不產生與訴 外人呂鴻笙所積欠借貸債務發生抵銷效果。
四、又被告不得對原告主張「以債抵租」方式償付租金，蓋伊自 始未同意債務承擔，且訴外人呂鴻笙自原告在111年5月2日 取得系爭不動產所有權後，即喪失其租賃物所有權人之地位 ，無法再繼續提供租賃物予被告使用，則被告對訴外人呂鴻 笙當然不再負有111年5月份以後之租金債務。五、再者，被告與訴外人呂鴻笙間之租賃關係，並未有明確之起 迄時間，顯屬不定期限租賃，故被告不得對原告主張租賃關 係繼續存在。是以，被告占有系爭不動產實無法律上之正當 權源，原告自得訴請遷讓返還之。
六、被告既無占用系爭不動產之合法權源，其仍繼續占用，自屬 獲得相當於使用該房屋之租金不當得利。又系爭不動產鄰近 新竹市立成德高級中學及頂福公園，周圍有數間餐飲店、便 利商店、超市，交通便利，生活機能發達。鄰近之單層住家 含車位、坪數相近之租金價格，約為26,000元至27,000元區 間，故原告依每月26,000元之金額而向被告請求相當於租金 之不當得利，應屬合理。
七、綜上，爰依民法第767、179條之規定，提起本件訴訟，並聲 明：（一）被告應將系爭房屋暨系爭車位全部騰空遷讓返還 予原告。（二）被告應自111年5月2日起至騰空遷讓返還第 一項所示房屋暨車位之日止，按月給付原告26,000元。（三 ）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、系爭不動產原為被告於87年間所購得，嗣於106年5月間出售 予訴外人呂鴻笙，然因訴外人呂鴻笙尚有買賣價金、稅賦及 代辦費等共58萬元未支付，故伊等口頭約定「被告得於訴外 人呂鴻笙清償58萬元款項前，繼續居住系爭不動產，並以每 月5,000元計算租金抵扣該58萬元欠款」，訴外人呂鴻笙同 時簽發相同面額之本票乙紙、並於106年6月間將系爭不動產 信託登記予被告，以保障被告權益。
二、嗣於110年1月間，伊為免系爭不動產遭訴外人呂鴻笙之其他 債權人聲請法拍而以低價賣出，致伊無法獲償，乃同意塗銷 信託登記，俾利訴外人呂鴻笙掌握時機出售。被告與訴外人 呂鴻笙遂約定再以3年為期（即以實際辦妥塗銷信託之110年
1月26日起算，至113年1月25日止），期間由訴外人呂鴻笙 尋覓願出高價之買方，且應與其他債權人商議於出售系爭不 動產前暫不聲請拍賣，另仍以每月租金5,000元抵扣欠款方 式繼續出租予被告，待房屋售出後再彙算實際欠款金額。三、未料，被告於塗銷信託登記後不久，系爭不動產旋遭訴外人 呂鴻笙之其他債權人聲請拍賣，並由原告拍得。依據民法第 425條之規定，原告仍應受被告與訴外人呂鴻笙間3年租約之 拘束，不得主張被告係無權占有。退步言之，縱認原告不受 原有租賃契約之拘束，惟本院仍應依公民與政治權利國際公 約第17條、經濟社會文化權利國際公約第11條第1項前段規 定，考量適足居住權規定於本件之適用，並酌定履行期間。四、原告請求之租金數額過高，衡酌系爭不動產所處位置及周遭 工商業繁榮情形、被告占用系爭不動產非供商業用途及所受 之利益程度等情，認應以系爭不動產坐落基地之申報地價及 系爭房屋價值合計之年息5%核算相當於租金之不當得利，較 為合理。
五、綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：(一)原 告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負 擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行參、得心證之理由：
一、原告主張系爭不動產原為訴外人呂鴻笙所有，其於系爭強制 執行程序拍定取得，並經本院於111年5月2日核發不動產權 利移轉證書，是被告與訴外人呂鴻笙間之以債抵租契約已隨 同消滅，被告繼續占用系爭不動產屬無權占有等情，業據其 提出本院不動產權利移轉證書、拍賣公告等件為證；而被告 固不否認原告現為系爭不動產所有權人之事實，惟仍以前詞 置辯。是本件爭點應為：（一）被告占用系爭不動產有無正 當權源？原告依民法第767條規定請求被告騰空遷讓返還系 爭房屋暨系爭車位，有無理由？（二）原告依不當得利之法 律關係，請求被告給付相當於租金之損害，有無理由？如有 ，其數額若干方屬合理？茲論述如下。
二、被告占用系爭不動產有無正當權源？原告依民法第767條規 定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋暨系爭車位，有無理由？（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權 ，準用之，民法767條定有明文。次按以無權占有為原因 ，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地 被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有
係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第11 20號判決可資參照）。又民法第425條規定：出租人於租 賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人， 其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經 公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不 適用之。準此，被告既不否認有占有使用原告所有之系爭 不動產事實，僅辯稱具有占用之合法權源，揆諸前揭法條 及判決意旨，自應由被告就其上開非無權占有之利己事實 ，負舉證說明之責。
（二）然查，被告就其抗辯之內容，即其於106年5月間將系爭不 動產出售予訴外人呂鴻笙時，因訴外人呂鴻笙尚積欠買賣 價金、稅賦及代辦費等58萬元未支付，故渠等有達成「被 告得於訴外人呂鴻笙清償58萬元款項前，繼續居住系爭不 動產，並以每月5,000元計算租金抵扣該58萬元欠款」之 約定，嗣又於110年1月間約定「以3年為期，按每月租金5 ,000元抵扣欠款方式繼續出租系爭不動產」等節，並未提 出諸如書面契約、證人之證詞等以資證明，已無從信實外 ；且訴外人呂鴻笙於106年5月11日持系爭不動產向國泰人 壽保險股份有限公司簽訂貸款契約書時，在「擔保物提供 人特別約款」第5條並未勾選擔保物有出租或由第三人無 償使用之聲明，已生視為聲明擔保物現供自住（包括由甲 方配偶、未成年子女與接受甲方扶養之直系血親親屬自住 者），並無出租、使用借貸或遭第三人占用等情事（見系 爭強制執行程序事件卷一「民事強制執行聲請狀」附件） ，亦與被告所述不符。再者，被告曾於系爭強制執行程序 中，具狀表示訴外人呂鴻笙係於106年4月13日收取被告交 付之58萬元借款，當下口頭協議成立租賃契約等語（見系 爭強制執行程序事件卷一「民事聲明異議狀〈除去租賃權 命令〉」、「陳報狀」），與被告於本訴中所抗辯之58萬 元債權來源係「訴外人呂鴻笙積欠買賣價金、稅賦及代辦 費等58萬元未支付」乙情，亦有岐異。繼者，被告上開關 於欠款總額及月租費用之抗辯，核與被告在110年10月15 日經新竹市警察局第三分局香山派出所員警詢問「與債務 人（即訴外人呂鴻笙）關係」時，所為之答覆「民間借貸 60萬，以月租13,000元抵扣債務」，且第三人占有權源係 勾選「使用借貸」等情迥異，此部分亦有香山派出所員警 製作之房屋現況調查表附於系爭強制執行程序事件卷一可 稽。本院審酌被告就本件事實之發生經過，有前後陳述不 一之情，且其未就抗辯內容提出任何證明，復與訴外人呂 鴻笙所聲明擔保物無出租或由第三人無償使用情況不一致
，難認被告已就其非無權占有系爭不動產此一利己事實， 善盡舉證之責，亦即被告辯稱其就系爭不動產係本於租賃 契約有權占有云云，不足採信。
（三）次查，縱認被告與訴外人呂鴻笙間，確實有就系爭不動產 成立以債抵租約定，惟因原告拒絕債務承擔（見卷第11頁 ），是該債之關係，僅發在被告與訴外人呂鴻笙間，對於 原告並非繼續有效（最高法院45年台上字第590號裁判意 旨酌參）。此外，被告並未舉證證明系爭以債抵租約定之 期限為3年，應屬未定期限之租約，揆諸民法第425條第2 項規定，本件即無同條第1項買賣不破租賃規定之適用， 則系爭不動產之現所有權人即原告不受系爭以債抵租約定 之拘束，被告自不得據此主張其有占有權源。
（四）至被告雖另辯稱本件應考量適用兩公約所定之適足居住權 云云。然按，經濟社會文化權利國際公約第11條第1項前 段規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬 所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生 活環境之適當住房權。」、公民與政治權利國際公約第17 條第1項：「任何人之私生活、家庭、住宅或通信，不得 無理或非法侵擾，其名譽及信用，亦不得非法破壞。對於 此種侵擾或破壞，人人有受法律保護之權利。」。上開公 約內容，旨在保障人民有在其居住處所，營私人生活不受 干預之自由，國家應讓國民有適當居住生活環境，保護家 庭，不受非法侵擾、破壞。亦即適當居住（住房）權之目 的，在使每個人都能享有安全、和平和尊嚴地居住某處之 適當權利，惟並非賦予國民取得占用他人財產之權利，或 取得對他人合法權利行使之對抗資格。是被告援引上開公 約之規定，作為拒絕原告之請求，並為其有權占用之理由 及依據，顯非兩公約保障之適足居住權意旨，被告此部分 抗辯，難以憑採。
（五）從而，被告未舉證證明其有何占有使用系爭不動產之合法 權源，而於原告取得上開不動產之所有權後，仍繼續居住 其內、使用系爭車位，則原告依據民法第767條之規定， 請求被告騰空遷讓返還系爭房屋暨系爭車位，於法即屬有 據，應予准許。
三、原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損 害，有無理由？如有，其數額若干方屬合理？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為
要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年臺上字第1695號判例意旨參照）。另房屋性質不能脫離 土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基 地之總價額為其基準，無權占用房屋所受之不當得利，自 當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得 請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年台上字 第323號判決參照）。經查，被告無權占用系爭不動產， 依前開說明，自屬獲得相當於租金之不當利益。又原告係 於111年4月25日拍定系爭不動產，後於同年5月2日取得不 動產權利移轉證書，是原告請求被告自111年5月2日起至 騰空遷讓返還系爭房屋暨系爭車位之日止，按月給付無權 占用該等不動產獲得相當於租金之不當得利，即屬有據。（二）次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息百分之十為限；土地法第97條所謂土地及建築 物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直 轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本 法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條第1項、第1 48條、土地法施行法第25條分別定有明文。又所謂年息10 ％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申 報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區 工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益， 彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房屋暨 系爭車位於系爭強制執行程序中已為鑑價，其鑑定價格已 將建物用途、屋齡、房屋現況及是否有特殊情況等因素一 併考量，本院民事執行處以該鑑定價格為基礎拍賣之，並 由原告以2,465,000元價額拍定，有不動產權利移轉證書 在卷可稽（見卷第19-21頁），是以該拍定價格當較為接 近系爭房屋暨系爭車位目前交易價值。次查，系爭房屋及 車位坐落基地均為新竹市○○段000地號土地，樓層面積分 別為87.42平方公尺及139.24平方公尺，原告應有部分分 別為全部及109分之1，109年1月之申報地價為每平方公尺 6,320元等情，有系爭土地及建物登記謄本附卷可憑（見 卷第66-67頁），是系爭房屋及車位所坐落之土地申報地 價總額應為560,568元【計算式：(6,320元×87.42㎡×1)＋（ 6,320元×139.24㎡×1/109）＝560,568元，元以下四捨五入 ，下同】。再審酌系爭房屋為鋼筋混凝土造，屋齡約28年 ，位於台鐵新竹站西南側約2公里處，交通便利、商業活 動佳，鄰近頂埔國小、清華附小、成德高中（國中部）、
公園、郵局等情，亦有不動產鑑定報告書附於系爭強制執 行事件卷內可參，及被告占用系爭房屋非供商業用途及所 受之利益程度等情，本院認應以年息8%計算相當於租金之 不當得利為當。是依前述標準計算，原告每月得請求被告 給付相當於租金之不當得利金額約為20,170元【計算式： （2,465,000元＋560,568元）×8﹪÷12月＝20,170元】。（三）從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自111 年5月2日起至騰空遷讓返還系爭房屋暨車位之日止，在按 月給付20,170元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，則無理由，不應准許。
四、綜上所述，被告並無占有使用系爭不動產之正當合法權源， 且因此獲有相當於租金之不當利益，致原告受損害。是以， 原告依據民法第767、179條之規定，訴請被告應將系爭房屋 暨系爭車位全部騰空遷讓返還予原告，並自111年5月2日起 至騰空遷讓返還系爭房屋暨車位之日止，按月給付原告相當 於租金之不當得利20,170元，為有理由，應予准許；逾此範 圍之請求，則應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，核予 判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 9 月 7 日
民事第二庭 法 官 林南薰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 7 日
書記官 陳麗麗