返還保證金等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,111年度,755號
PCDV,111,訴,755,20220915,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第755號
原 告 雲起國際有限公司

法定代理人 謝玉玲
訴訟代理人 呂秋𧽚律師
複代理人 張子特律師
被 告 粨鴻科技有限公司

法定代理人 黃俊琳
訴訟代理人 黃宏杰
上列當事人間請求返還保證金等事件，於民國111年9月1日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣500,000元，及自民國111年3月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
被告應返還如附表所示支票予原告。
訴訟費用新臺幣16,048元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
　　被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：
　㈠原告向被告承租新竹縣○○市○○○路00號401室（下稱系爭店舖 ），兩造並於民國109年5月21日簽訂房屋租賃契約書，約定 租期至110年4月30日（下稱系爭租約）。因被告係向訴外人 福松建設股份有限公司（下稱福松建設公司）承租系爭店舖 再轉租予原告，而福松建設公司就其是否有權占有使用系爭 店舖復與訴外人新竹縣政府另有訟爭，故兩造特別於系爭租 約第8條約定：「倘福松建設基於其與新竹縣政府間之上述 合約之權利有具體喪失危險時，甲方應於合理且相當之時間 儘速以書面通知乙方，以利乙方因應，屆時甲乙雙方均得主 張終止本契約」。
　㈡福松建設公司與新竹縣政府之請求遷讓房屋訴訟（下稱另案 訴訟），業經最高法院以108年度台上字第981號裁定駁回福 松建設公司之上訴而確定；福松建設公司雖聲請再審，然仍 經最高法院於109年11月4日以109年度台聲字第1919號裁定 駁回，堪認福松建設公司已無權利繼續使用系爭店舖，且有 具體喪失危險之情形存在。又系爭店舖業於109年12月1日起



即由新竹縣政府管理並使用收益，被告亦因福松建設公司敗 訴而無法繼續出租系爭店舖予原告，原告遂於109年11月18 日函知被告於109年12月1日起終止系爭租約。　㈢系爭租約既於109年12月1日起終止，被告收取原告所交付之 系爭租約擔保金新臺幣（下同）500,000元以及預付109年12 月至110年3月之租金支票（如附表所示，下合稱系爭租金支 票），均已無法律上原因，爰依民法第179條不當得利之規 定，請求被告返還之。
　㈣聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告抗辯：
　㈠被告係向福松建設公司承租系爭店舖，租賃期間自105年1月1 日起至114年12月31日止（下稱福松建設租約）。因福松建 設公司與新竹縣政府就「新竹縣○○市○○○路00號（含系爭店 舖）」建物所有權歸屬有所爭執，故兩造特於系爭租約第8 條約定，如因福松建設公司與新竹縣政府間之爭議致被告無 法繼續提供系爭店舖予原告時，兩造均得終止系爭租約。　㈡法院雖判決由新竹縣政府取得上開建物（含系爭店舖）之所 有權，然新竹縣政府亦同時繼受福松建設租約之出租人地位 ，至此，被告依法應確定不會因福松建設公司與新竹縣政府 間之爭議，導致被告無法繼續出租系爭店舖予原告，系爭租 約自應存續至約定之租賃期限即110年4月30日屆滿之日止。　㈢新竹縣政府雖於110年10月8日函知被告，主張其依福松建設 租約第2條第4款：「倘甲方基於其與新竹縣政府之之上述合 約之權利有具體喪失危險時，甲方應於合理且相當之時間儘 速以書面通知乙方，以利乙方因應，屆時甲乙雙方均得主張 終止本契約」之約定，終止該租約，然上開約定係保障福松 建設公司與被告不受上開爭議不確定風險之影響，乃給福松 建設公司及被告於具體風險發生時終止租約之權利，且依雙 方訂約時之真意，終止權僅限於福松建設公司及被告，非新 竹縣政府所得繼受，是新竹縣政府終止福松建設租約應不合 法，被告仍有轉租系爭店舖予原告之權利。
　㈣新竹縣政府繼受福松建設租約後，竟於109年11月2日召集包 括原告在內之商場店舖承租人，要求其等於109年11月30日 終止與被告間之租賃契約，再另向新竹縣政府訂定租賃契約 ，原告懾於新竹縣政府為系爭店舖之所有人及主管機關地位 ，始與新竹縣政府就系爭店舖另訂租賃契約，再反謂系爭租 約已於109年12月1日起終止，自無可採。　㈤系爭租約既存續至110年4月30日，然原告遲未給付109年12月 至110年4月之租金共計1,273,125元，則被告依系爭租約第3 條第2、3款之約定，自得於擔保金中扣除；另系爭租金支票



係用以兌現原告之109年12月至110年3月租金，被告雖尚未 兌領，但仍得依系爭租約而保有之。
　㈥聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告前於105年1月間向福松建設公司承租新竹縣○○市 ○○○路00號部分建物（含系爭店舖），租期至114年12月31日 止，雙方訂有福松建設租約為憑；而後被告再將系爭店舖轉 租予原告，約定租期至110年4月30日、每月租金242,500元 、擔保金500,000元，兩造亦訂有系爭租約為據。嗣新竹縣 政府訴請福松建設公司返還新竹縣竹北市縣○段000地號土地 及移轉坐落其上之同段1021建號建物（即門牌號碼新竹縣○○ 市○○○路00號建物，含系爭店舖）所有權，經法院判准確定 ，新竹縣政府業於109年7月16日辦理建物移轉登記完竣等情 ，有福松建設租約、系爭租約、新竹縣政府109年7月17日府 交通字第1095312239號函在卷可稽（見本院卷第25至45、10 3至118頁），並經本院調取另案訴訟全卷核閱屬實，復為兩 造所不爭執，應堪認定。
四、原告主張其已依系爭租約第8條第2款約定行使終止權，系爭 租約於109年12月1日起即失其效力，被告受領其給付之擔保 金500,000元及系爭租金支票，均已無法律上原因，應予返 還等節，則為被告以前揭情詞置辯。茲就本院之判斷，悉述 如下：
　㈠原告行使終止權合於系爭租約第8條第2款約定，系爭租約已 於109年12月1日起失其效力：
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主 要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法 律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字 面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。 ⒉觀諸系爭租約第8條本文約定：「鑑於新竹縣政府與福松建 設間之投資合約目前產生若干爭議，以致關於『甲方（即 本件被告，下同）得否於本賃租期間完全履行出租人義務 』之課題存有潛在風險。為因應此等風險，雙方特別約定 如下：…」（見本院卷第35頁），已載明該條款係因應福 松建設公司與新竹縣政府之另案訴訟而設，且認另案訴訟 結果（即新竹縣政府得否請求福松建設公司遷讓房屋並移 轉所有權登記）及後續可能發展，將影響被告得否完全履 行出租人義務。
⒊本院審酌租賃契約固為債權契約，不以出租人就租賃物有



處分權為必要，且民法第425條亦明定：「出租人於租賃 物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其 租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，然仍非屬典型不具 專屬性之法律關係（民法第443條、第452條規定參照）； 再考量租賃物所有權屬變動，因契約當事人更易，欠缺互 信基礎而滋生紛爭之情，亦非少見；併參以前述兩造訂立 系爭租約第8條之緣由、目的及當事人認知，認於解釋系 爭租約第8條第2款「倘福松建設基於其與新竹縣政府間之 上述合約之權利有具體喪失危險」之終止事由時，不應侷 限在被告得否基於福松建設租約繼續承租系爭店舖，而應 著重於任一方是否有因系爭店舖所有權屬變動而受有逾越 社會常情容許範圍之不利益，較符合當事人之真意。 ⒋經查，門牌號碼新竹縣○○市○○○路00號建物（含系爭店舖） 業經另案訴訟法院判命福松建設公司應移轉予新竹縣政府 ，新竹縣政府亦依另案訴訟確定判決於109年7月16日辦理 建物移轉登記完竣，前已敘明。而新竹縣政府復於109年1 0月8日函知被告，其繼受福松建設租約之出租人地位，並 行使福松建設租約第2條第4項之終止權（見本院卷第119 至120頁）；再於109年11月2日召開「新竹縣○○市○○○路00 號店家協調會」要求各商場店舖承租人終止各該租約：「 請各店家依與粨鴻公司訂定之契約內容特別約定事項，以 『雙掛號存證信函』方式寄送予粨鴻公司，並主張自109年1 1月30日起與該公司『終止契約』，前述相關主張之內容文 字」、「本府將於契約條件不變（含租金、租賃範圍及相 關費用…等）之前提下與各店家另訂新約，…」（見本院卷 第126至127頁），否認被告之次出租人、轉租人地位，要 求商場店舖承租人與之重新訂定租賃契約，使商場店舖承 租人之一之原告面臨可否合法承租、繼續使用系爭店舖之 風險，因難苛求不具法律專業之原告精準解讀、適用法律 規定而判斷被告有無轉租系爭店舖權限，應可認原告已因 系爭店舖所有權屬變動，而受有逾越社會常情容許範圍之 不利益。是以，原告於109年11月18日以109年1118號函行 使終止權（見本院卷第211頁），合於系爭租約第8條第2 款約定，系爭租約已於109年12月1日起失其效力，應堪認 定。
⒌被告雖辯稱新竹縣政府終止福松建設租約不合法，其仍可 繼續出租系爭店舖予原告，且已向新竹縣政府提起損害賠 償訴訟（繫屬於臺灣新竹地方法院以110年度重訴字第235 號審理中）等語，惟本院既認系爭租約第8條第2款之終止 事由，非限於被告得否基於福松建設租約繼續承租系爭店



舖乙節，是被告前開抗辯縱認屬實，亦無礙原告行使系爭 租約第8條第2款之終止權。
　㈡被告受領系爭租約擔保金500,000元及系爭租金支票之法律上 原因，事後不存在，原告得依民法第179條規定請求被告返 還之：
　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。
　　⒉被告受領原告給付之系爭租約擔保金500,000元以及系爭租 金支票時，固有系爭租約之法律原因，然系爭租約嗣經原 告合法終止而於109年12月1日起失其效力，亦經本院認定 如前；而被告復未證明原告有何積欠租金、違約金或其他 因原告使用系爭店舖而所必須繳納費用（系爭租約第3條 第2項、第3項約定參照），得逕自擔保金內扣除。從而， 原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告如數返還 擔保金500,000元及系爭租金支票，應屬有據。五、綜上所述，原告主張被告受領系爭租約擔保金500,000元及 系爭租金支票，均已無法律上之原因，應為可採。從而，原 告依民法第179條之規定，請求被告應給付500,000元及自起 訴狀繕本送達翌日即111年3月16日（見本院卷第77頁）起， 按週年利率5％計算之遲延利息，並應返還系爭租金支票，均 有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　15　　日 民事第二庭 法　官　楊雅萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　16　　日 書記官　蘇 泠

附表 編號 發票人 發票日 票面金額 票據號碼 01 雲起國際有限公司 109年12月1日 254,625元 SLA0000000 02 雲起國際有限公司 110年1月1日 254,625元 SLA0000000 03 雲起國際有限公司 110年2月1日 254,625元 SLA0000000 04 雲起國際有限公司 110年3月1日 254,625元 SLA0000000