分割共有物等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,110年度,253號
PCDV,110,重訴,253,20220915,1

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臺灣新北地方法院民事判決
110年度重訴字第253號
原 告 李雙進
李正忠
李新發
楊基文

陳振龍(原名陳永宏

共 同
訴訟代理人 鍾周亮律師
被 告 李文成
冠儒
朱秀玲
上列3 人
訴訟代理人 許培寬律師
被 告 李武男
鐘婉珣
蒲宥綺
上列2 人
訴訟代理人 林廷隆律師
被 告 鄭秀華
被 告 陳和桂
陳善芬

莊子賢
訴訟代理人 李慶豐律師
被 告 李玉龍
李火煌

上列當事人間請求分割共有物等事件,經本院於民國111年8月16
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段0000地號土地應予變價分割,所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、程序方面:
本件被告鄭秀華陳和桂陳善芬李火煌未於言詞辯論期 日到場,被告李武男未於最後言詞辯論期日到場,均核無民



事訴訟法第386條各款所列情形,爰依原告聲請,由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張:
 ㈠坐落新北市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭土地)為兩造 所共有,應有部分如附表所示,系爭土地使用目的並無不能 分割情形,兩造就系爭土地也無不能分割協議,因就分割方 法無法達成協議,爰依民法第823條、第824條規定,提起本 件分割共有物之訴請求以原物方式分割,將附圖所示編號6 部分,面積160.25平方公尺分配由原告李雙進李正忠共同 取得(應有部分各1/2);附圖所示編號5部分,面積159.61 平方公尺,分配由原告李新發楊基文陳振龍共同取得( 應有部分各247/747、250/747、250/747);附圖所示編號1 部分,面積96.15平方公尺,由被告李武男李玉龍共同取 得(應有部分各99/1500、1401/1500);附圖所示編號2部 分,面積54.47平方公尺,由被告李文成、李冠儒同取得( 應有部分各300/3399、3099/3399);附圖所示編號3部分, 面積105.78平方公尺,由被告莊子賢取得;附圖所示編號4 部分,面積64.74平方公尺,由被告鐘婉珣鄭秀華、蒲宥 綺、陳和桂陳善芬朱秀玲李火煌共同取得(應有部分 各61/606、61/606、61/606、61/606、61/606、300/606、1 /606),並由原告李雙進李正忠按附件項次1所示金額, 補償附件項次1所示被告;由原告李新發楊基文陳振龍 按附件項次2所示金額補償附件項次2所示被告。 ㈡本件原告主張前述分割方案,除合於系爭土地使用現況及原 有權利歸屬,自屬兼顧土地且所有權人及現使用人之利益。 即附圖編號1其上有被告李武男李玉龍所有門牌號碼新北 市○○區○○街000號建物(下稱315號建物);附圖編號5其上 有原告李新發楊基文陳振龍所有門牌號碼新北市○○區○○ 街000號建物(下稱325號建物);附圖編號6其上有原告李 雙進、李正忠所有門牌號碼新北市○○區○○街000號建物(下 稱331號建物)。另由分得該土地之人自行處理其與現使用 人之法律關係,亦可避免法律關係趨於複雜,避免法律糾紛 ,有益社會資源利用。例如附圖編號4其上有門牌號碼新北 市○○區○○街000號建物(下稱321號建物),為被告朱秀玲等 人所有,且出租他人使用,應由其等自行處理。而倘本件以 變價方式分割,因系爭土地並非空地,其上更有不定期租賃 關係,價格必慘跌,有害絕大多數共有人之利益,只便利被 告李文成利用變價分割,便宜收購系爭土地。本件共有人也 達81.4%贊同原物分割,僅原告以外共有人所提出原物分割 方式不符合系爭土地使用現況,故不可採。而關於被告反應



因分配地點有別所產生價差,既經原告提出陳光銘不動估價 師事務所出具111年7月27日估價報告(系爭估價報告),且 同意以估價報告所載差額填補予被告,自屬最合理分割方式
 ㈢併為聲明:兩造共有系爭土地應予分割,分割方法如下:  ⑴附圖所示編號1部分,面積96.15平方公尺,由被告李武男李玉龍共同取得(應有部分各99/1500、1401/1500)。  ⑵附圖所示編號2部分,面積54.47平方公尺,由被告李文成 、李冠儒同取得(應有部分各300/3399、3099/3399)。  ⑶附圖所示編號3部分,面積105.78平方公尺,由被告莊子賢 取得。
  ⑷附圖所示編號4部分,面積64.74平方公尺,由被告鐘婉珣鄭秀華蒲宥綺陳和桂陳善芬朱秀玲李火煌共 同取得(應有部分各61/606、61/606、61/606、61/606、 61/606、300/606、1/606)。  ⑸附圖所示編號5部分,面積159.61平方公尺,分配由原告李 新發楊基文陳振龍共同取得(應有部分各247/747、2 50/747、250/747)。
  ⑹附圖編號6部分,面積160.25平方公尺分配由原告李雙進李正忠共同取得(應有部分各1/2)。 
  ⑺原告李雙進李正忠應按附件項次1所示金額,補償附件項 次1所示被告。
  ⑻原告李新發楊基文陳振龍按附件項次2所示金額補償附 件項次2所示被告。
三、被告抗辯:
 ㈠被告李武男李玉龍:希望以採原物方式分割,分割後被告 李武男李玉龍願保持共有。系爭土地附圖編號1所示位置 雖有被告李武男李玉龍所共有315號建物(已辦保存登記 房屋,面積55平方公尺),但其等同意315號建物無庸保留 ,因為土地比較有價值,房子價值不高。被告李武男、李玉 龍希望以採原物方式分割,但分配位置採抽籤決定,不應以 占用位置分配。被告李玉龍雖認原告提出系爭估價報告並不 可採,但可同意由被告全體保持共有,分配於臨力行路位置 ,並由被告按估價報告價差補償原告等語。併為答辯聲明: 原告之訴駁回。
㈡被告鐘婉珣蒲宥綺:系爭土地上321號建物(未辦保存登記 房屋,面積81平方公尺)為鐘婉珣蒲宥綺朱秀玲所共有 ,分割後無保留必要。被告鐘婉珣蒲宥綺不同意原告主張 之分割方式,希望可以採變價方式分割。即系爭土地二面臨 路容積率為300%,若依原告主張分割方式,僅附圖所示編號6



因同時面臨新北市三重區力行路1段與安慶街,容積率維持30 0%,其餘部分,因安慶街為4米巷道,容積率均降為200%,對 分配於附圖編號6以外其餘共有人不公平。併考量系爭土地總 面積僅641平方公尺,整筆價值高於分割後各筆加總價值等情 ,認最有利共有人之分割方案應為變價方式分割。退步言之 ,倘採原物方式分割,被告鐘婉珣蒲宥綺也希望與其餘被 告共同分配於靠近力行路(即附圖編號6位置)。關於原告提 出系爭估價報告,因未慮及容積強度,顯然不可採。退步言 之,即令可採,分割前整筆價值也較分割後共筆價值加總高5 868萬27元,益見變價分割才是最有利共有人之分割方式等語 。併為答辯聲明:原告之訴駁回。
㈢被告莊子賢:希望採原物方式分割,分配於附圖所示編號6位 置,並同意只按應有部分折計面積90%為分配。本件被告莊子 賢於分割後希望成為單獨所有,不同意與其他人保持共有。 關於系爭估價報告很顯然只是針對土地,沒有考慮到地上建 物,例如分配到附圖所示編號3部分者,要處理與319號建物 、321號建物所有人間之糾紛,系爭估價報告沒有考量此部分 ,所以不合理。併為答辯聲明:原告之訴駁回。 ㈣被告李文成、李冠儒朱秀玲:系爭土地為長方形,位處三重 區力行路22米道路與安慶街4米街道,屬住宅區,容積率為30 0%,對面即為中華民國全國漁會之大型魚貨批發市場,相當 繁榮,越近力行路土地價值越高。若採原物方式分割,僅臨 安慶街土地容積率降為200%,經濟效益大受影響。參酌系爭 土地僅641平方公尺,共有人多達17人,且大部分共有人並不 同意分割後保持共有;系爭土地上附圖編號6、5部分雖有原 告所有門牌號碼331號、325號建物,但均為未辦保存登記之 老舊違章地上物;其後緊臨被告朱秀玲等人共有321號建物, 也為未辦保存登記之老舊無保留必要之違章地上物;至315號 建物、新北市○○區○○街000號建物(下稱319號建物)雖有辦 保存記,但所有權人均認基於土地價值遠高於建物價值,故 無保留必要;新北市○○區○○街000號建物(下稱317號建物) 所有權人則非系爭土地共有人。申言之,系爭土地上的建築 物都已經非常老舊了,不久的將來可能要拆掉改建,由系爭 土地建物並不是兩造在意爭執之處,可認系爭土地之地上物 均因老舊無保留價值。併倘採如附圖所示方式分割,因分割 後各宗土地面積過小,造成價值低落。再者附圖所示分割方 式,也並非均按地上物坐落位置為分割分割,如此將造成分 割後土地上房屋拆除之問題,使系爭土地縱為分割後,各筆 土地之所有人及地上物之所有人產生更大的紛爭,造成更多 的糾紛,顯原告主張的分割方式將地上物處理問題, 推給原



告以外其餘共有人,除非常不合理外,更是對
  被告全體不利益不經濟的分割方式。被告李文成、李冠儒朱秀玲只是想讓系爭土地產權能夠單純化,經濟使用目的能 夠單純化,提升使用效益。倘原告願意以其起訴所估價的每 坪140萬元,購買被告李文成、李冠儒朱秀玲的土地,其等 也願意出售予原告。本件原告既不同意價購採原物方式分配 面積過小或不同意採原物方式分割被告之應有部分,自應採 變價方式分割,方能使土地保持完整之經濟效用,為對兩造 最有利分割方式。關於原告提出系爭估價報價,被告李文成 、李冠儒朱秀玲認並不可採,補償的金額總計才1 千多萬 元,假如依原告主張的分割方式,原告是分在力行路是可以 蓋12層大樓,也可以購買容移,不是單純土地價值可以評估 的。如果原告執意要採原物方式分割的話,被告願供同分配 於緊鄰力行路部分,再依系爭估價報告所列金額補償分配於 未臨力行路部分之原告。

四、按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不 在此限,民法第823條第1項定有明文。次按分割共有物,以 消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時,除因該土 地內部分土地之使用目的不能分割(如為道路)或部分共有人 仍願維持其共有關係,應就該部分土地不予分割或准該部分 共有人成立新共有關係外,應將土地分配於各共有人單獨所 有(最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照)。復按共 有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協 議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行 者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:⑴以原 物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者 ,得將原物分配於部分共有人。⑵原物分配顯有困難時,得 變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分 配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。以原 物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分 受分配者,得以金錢補償之。以原物為分配時,因共有人之 利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有,民 法第824條第1至4項分別定有明文。又法院定共有物分割之 方法,固可由法院自由裁量,惟應斟酌各共有人之意願、利 害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所 得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀,於 符合公平經濟原則下,為適當之決定(最高法院89年度台上 字第724號、94年度台上字第1149號、96年度台上字第108號



判決意旨參照)。經查:
㈠原告主張,系爭土地為兩造所分別共有,應有部分如附表所 示一節,有系爭土地登記謄本在卷可佐,可認屬實。原告主 張,系爭土地並無不得分割之特別約定,且使用目的亦非不 能分割,僅肇於共有人眾多無法達成分割協議等情,則有調 解報告紀錄(詳本院110年度重司調字第20號卷第257頁)附 卷可佐,亦可認屬實。因而原告訴請分割系爭土地,依民法 第823條第1項、第824條第2項之規定,並無不合,應屬有據 。
㈡次查,系爭土地面積共641平方公尺,倘以原物方式分割,以 共有人應有部分折算,除被告莊子賢可分配面積105.78平方 公尺、被告李冠儒可分配面積49.66平方公尺。及表明倘採 原物方式分割,分割後願保持共有之原告李雙進李正忠可 分配面積合計為160.25平方公尺;原告李新發楊基文、陳 振龍可分配面積合計為159.61平方公尺;被告李武男、李玉 龍可分配面積合計96.51平方公尺外。其餘被告李文成、鐘 婉珣、鄭秀華蒲宥綺陳和桂陳善芬朱秀玲李火煌 (下稱被告李文成等8人)既均未表明倘採原物方式分割, 分割後願與其他人共有,倘採原物方式分割,其等每人最多 可分配面積僅約0.11平方公尺至32.05平方公尺(詳附表所 載),均未達最小可建築面積48平方公尺(參本院卷㈠第81 至82頁所附新北市政府工務局110年5月26日以新北工建字第 1100996993號函);而原告或其餘主張採原物方式分割之被 告,均無人表明願以金錢補償,以取得被告李文成等8人不 能按應有部分取得原物部分。再參酌系爭土地上雖有新北市 ○○區○○段000○號建物(即315號建物,為被告李武男、李玉 龍共有)、同段110建號建物(即317號建物,為訴外人鄭月 娥所有、同段113號建物(即319號建物,為被告李冠儒(應 有部分1/5)與訴外人章金德等人所有),但均為54年10月3 0日建築完成之有辦保存登記老舊建物(詳本院卷㈡第207至2 13頁),且被告李武男李玉龍、李冠儒均表明無保留必要 。至321號建物(為被告鐘婉珣蒲宥綺朱秀玲所共有) 、325號建物(為原告李新發楊基文陳振龍所共有)、3 31號建物(為原告李雙進李正忠所共有), 則除均為未 辦保存登記之老舊建物(原告自承於日據時期即占有使用) ,321號建物共有人亦表明無保留該建物之必要等情,可認 系爭土地現存地上物經濟價值有限。及依系爭估價報告記載 系爭土地整筆價值為3億1928萬2105元,每平方公尺價值為4 9萬8100元(000000000/641=498100),遠高於按原告主張 ,以附圖所示方式分割為6筆後,該6筆土地每平方公尺價值



(編號1:37萬8600元、編號2:36萬8600元、編號3:37萬8 600元、編號4:36萬8600元、編號5:41萬3400元、編號6: 46萬3200元。),二者總價值差距達5868萬27元(3億1928 萬2105元-2億6060萬2078元)等情。認系爭土地若強加原物 分割,恐將有損系爭土地之完整性,分割後各筆土地均成畸 零地,細小難加利用(承前,本件被告李文成8人既均未表 明採原物方式分割後,其等願與其他共有人保持共有,則原 告提出分割方案關於附圖編號2、4部分,即有可議;至被告 提出採原物方式分割,分割後由被告全體保持共有一事,亦 未得被告全體同意,故亦無可採, 附此敘明。),又價值 難於同一,有難以規劃及公平使用,且細分後反造成總價值 低落之情,足見本件以原物分割,顯有困難,如以原物分割 亦有礙經濟使用。而如將系爭土地為變價分割,則各共有人 亦皆可應買,自屬良性公平競價之結果,如價高,各共有人 能分配之金額隨之增加,反較有利於各共有人,系爭土地所 有權歸一,亦可發揮更大之經濟效用,亦符合公共利益之維 持,從而,本院認為以變價分割,足能兼顧各共有人之利益 ,應較採原物分割方為適宜。
五、綜上所述,原告依民法第823條第1項前段之規定,訴請就系 爭土地為裁判分割,為有理由,本院依系爭土地之性質及分 割後之經濟效用等情形,認以變價分割,並按兩造應有部分 (如附表所示)之比例分配價金為適當,詳如前述,爰判決 如主文第1項所示。
六、末按因共有物分割之事件涉訟,由敗訴當事人負擔顯失公平 者,法院得酌量情形,命勝訴之當事人負擔其一部,民事訴 訟法第80條之1定有明文。查系爭土地雖因兩造無法達成分 割協議,原告因而提起訴訟,然兩造均因系爭不動產之分割 而互蒙其利,揆諸上開規定,本院認此部分訴訟費用應由兩 造按分割前之原所有應有部分比例負擔,始屬公平,爰判 決如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判 決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。結論:原告之訴為有理由,依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1,判決如主文。
中  華  民  國  111  年  9   月  15  日
民事第六庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。



中  華  民  國  111  年  9   月  15  日 書記官 黃曉妏

附表:                           編號 共有人 應有部分 折計面積(總面積641㎡應有部分) 1 原告李雙進 1/8 編號1、2應有部分合計1/4 2 原告李正忠 1/8 (160.25㎡) 3 原告李新發 247/3000 編號3、4、5應有部分合計74 4 原告楊基文 1/12 7/3000 5 原告陳振龍 1/12 (159.61㎡) 6 被告李武男 99/10000 編號6、7應有部分合計15/10 7 被告李玉龍 1401/10000 0 (96.15㎡) 8 被告鐘婉珣 61/6000 6.52㎡ 9 被告蒲宥綺 61/6000 6.52㎡ 10 被告李文成 75/10000 4.81㎡ 11 被告李冠儒 3099/40000 49.66㎡ 12 被告朱秀玲 1/20 32.05㎡ 13 被告鄭秀華 61/6000 6.52㎡ 14 被告陳和桂 61/6000 6.52㎡ 15 被告陳善芬 61/6000 6.52㎡ 16 被告莊子賢 6601/40000 105.78㎡ 17 被告李火煌 1/6000 0.11㎡

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參考資料