臺灣彰化地方法院民事判決
111年度重訴字第64號
原 告 許耀藤
訴訟代理人 鍾傑名律師
被 告 柳惠耕
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國111
年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取如附表一所示帳戶內款項新臺幣3,580,000元。
被告應將如附表二所示土地所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、查原告原起訴聲明：「（一）先位聲明：被告應將如附表二 所示土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予原告。（二） 備位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）7,231,690及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。」於訴狀送達被告後，原告迭經變更，嗣聲明：「（ 一）先位聲明：1.被告應同意原告向合泰建築經理股份有限 公司（下稱合泰建經）領取如附表一所示帳戶（下稱履保帳 戶）內款項3,580,000元。2.被告應將系爭土地所有權移轉 登記予原告。（二）備位聲明：1.被告應同意原告向合泰建 經領取履保帳戶內款項3,580,000元。2.被告應給付原告6,0 00,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。3.被告應自民國110年12月1日起至給付 前項金錢時止，按日給付原告4,790元。4.第1項及第2項聲 明，願供擔保，請准宣告假執行。」核其變更前後之訴，均 係基於主張被告違反兩造間就系爭土地訂立買賣契約之同一 基礎事實，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准 許。
二、原告主張：兩造於110年10月13日透過訴外人蔡玟誼即永豐 仲介服務（下稱永豐仲介）訂立土地買賣契約書，約定被告 向原告買受系爭土地，價金9,580,000元（下稱系爭契約） 。原告於110年11月29日依約將系爭土地買賣所有權移轉登 記予被告，被告則已將價金950,000元、2,630,000元匯入履 保專戶，其餘尾款6,000,000元尚未給付。原告已於111年1 月12日發函催告被告於3日內給付價金尾款6,000,000元，被 告於111年2月7日收受後，仍未置理。原告爰依系爭契約第1 0條第1項約定，以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表 示，並依系爭契約第10條第2項後段約定，沒收被告已給付
價金，及請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告。如認 原告解除系爭契約不合法，則原告依民法第345條規定或系 爭契約第2條，請求被告給付價金，並依系爭契約第10條第2 項前段約定，請求被告給付違約金。爰擇一依系爭契約第10 條第2項後段約定（先位之訴）、民法第345條規定、系爭契 約第2條、第10條第2項前段約定（備位之訴），提起本件訴 訟。並聲明：（一）先位聲明：1.被告應同意原告向合泰建 經領取履保專戶內款項3,580,000元。2.被告應將系爭土地 所有權移轉登記予原告。（二）備位聲明：1.被告應同意原 告向合泰建經領取履保專戶內款項3,580,000元。2.被告應 給付原告6,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。3.被告應自110年12月1日 起至給付前項金錢時止，按日給付原告4,790元。4.第1項及 第2項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於簽訂系爭契約前，已出具不動產買賣意願 書予永豐仲介，載明應提高系爭土地移轉現值，且因原告須 繳納高額土地增值稅而提高價金。故兩造已約定原告應以系 爭土地110年度公告現值每平方公尺2,100元申報移轉現值， 並繳納土地增值稅。惟原告未依約申報移轉現值，而向彰化 縣地方稅務局申請不課徵土地增值稅，違反不動產買賣意願 書第9條、系爭契約第4條約定。被告乃行使同時履行抗辯權 ，拒絕給付全部價金。故被告並未違約，原告解除系爭契約 、請求給付價金、違約金及將系爭土地移轉登記予原告，均 無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行 之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告 免為假執行。
四、兩造不爭執事實（見本院卷第198頁）：（一）被告於110年10月13日前，出具不動產買賣意願書予永豐 仲介，第9條特約條款載明：「貸款總成價五成，前次移 轉提高地號1098號1099號」等文字。
（二）兩造於110年10月13日訂立土地買賣契約書，約定被告向 原告買受系爭土地，價金9,580,000元（即系爭契約）。 系爭契約第4條約定：「雙方約定為辦理所有權利移轉登 記（即過戶）應以土地買賣契約書簽約日當年度之土地公 告現值申報移轉價格。」。
（三）原告於110年11月3日以系爭土地110年度公告現值申報移 轉現值，向彰化縣地方稅務局申報土地增值稅，經彰化縣 地方稅務局核發土地增值稅不課徵證明書。
（四）原告於110年11月29日將系爭土地買賣所有權移轉登記予 被告，系爭土地現登記被告所有。
（五）被告已將價金950,000元、2,630,000元匯入履保專戶，上 開款項現仍在履保專戶中，被告尚未將價金尾款6,000,00 0元匯入履保專戶或給付原告。
（六）原告於111年1月12日寄發存證信函催告被告於函到3日內 給付價金尾款6,000,000元，被告於111年2月7日收受。五、本件爭點應為：（一）原告依系爭契約第10條第1項、第2項 後段約定，解除系爭契約並請求被告同意原告領取履保專戶 內3,580,000元、將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無 理由？被告以原告未依系爭土地110年度公告現值申報移轉 現值，向彰化縣地方稅務局申請不課徵土地增值稅，違反系 爭契約第4條約定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金， 有無理由？（二）原告依民法第345條規定、系爭契約第2條 約定，請求被告同意原告領取履保專戶內款項3,580,000元 及給付價金尾款6,000,000元，有無理由？被告行使同時履 行抗辯權，拒絕給付價金，有無理由？（三）原告依系爭契 約第10條第2項前段約定，請求被告自110年12月1日起至給 付價金時止，按日給付原告4,790元，有無理由？六、得心證之理由：
（一）經查，系爭契約第2條約定：價金尾款6,000,000給付時期 為點交土地日期訂為110年11月30日，被告應依約付清尾 款。第15條特別約定事項約定：3.現況空地點交。第10條 第1項前段約定：甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款 規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後 仍不履行時，他方得逕行解除本契約。同條第2項後段約 定：如被告毀約不買或有其他違約情事時，原告於解除本 契約後得沒收被告已給付之全部款項，惟已過戶於被告名 下之產權及移交被告使用之土地，被告應即無條件歸還原 告等情，有土地買賣契約書在卷可稽（見本院卷第23頁至 第33頁）。
（二）兩造不爭執原告已於110年11月29日將系爭土地所有權移 轉登記予被告，而系爭土地係現況空地點交，被告並未爭 執原告於110年11月30日時仍未點交系爭土地，則依系爭 契約第2條約定，即應給付價金尾款6,000,000。又被告未 依約給付價金尾款，經原告於111年1月12日寄發存證信函 催告被告於函到3日內給付價金尾款6,000,000元，被告於 111年2月7日收受。原告發函雖僅定3日催告履行期間，惟 迄原告於111年3月21日提起本件訴訟時（見本院卷第11頁 起訴狀收狀章），被告均未履行，足見被告並無履約之意 ，則原告以本件起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表 示，應認已合於系爭契約第10條第1項約定，生合法解除
系爭契約效力。從而，原告依系爭契約第10條第2項後段 約定，請求被告同意原告向合泰建經領取履保專戶內被告 已給付價金3,580,000元，及請求被告將系爭土地所有權 移轉登記予原告，自屬有據，應予准許。
（三）被告雖答辯稱：原告未依約申報移轉現值，而向彰化縣地 方稅務局申請不課徵土地增值稅，違反不動產買賣意願書 第9條、系爭契約第4條約定，被告乃行使同時履行抗辯權 ，拒絕給付全部價金等語。惟查，被告所書立不動產買賣 意願書，第9條特約條款固載明：「貸款總成價五成，前 次移轉提高地號1098號1099號」等文字（見本院卷第121 頁），然該不動產買賣意願書內容為被告委託永豐仲介買 受系爭土地條件，性質上為被告與永豐仲介間之契約，原 告既非該契約當事人，自不受該契約拘束。再者，系爭契 約第4條約定：「雙方約定為辦理所有權利移轉登記（即 過戶）應以土地買賣契約書簽約日當年度之土地公告現值 申報移轉價格。」等語（見本院卷第25頁），而原告委託 訴外人即地政士黃金燦向彰化縣地方稅務局申報土地增值 稅，即係以系爭土地110年度土地公告現值計算乙情，則 有彰化縣地方稅務局111年6月22日彰稅土字第1110010870 號函附土地增值稅申報書在卷可佐（見本院卷第167頁至 第175頁），尚難認原告有何違反系爭契約第4條約定之處 。再按作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請 不課徵土地增值稅。土地稅法第39條之2定有明文。本件 被告於簽訂系爭契約時，已明知並同意原告申請系爭土地 農用證明，此見系爭契約第8條第2項明定申請系爭土地農 用證明費用由原告負擔即明（見本院卷第29頁），則其主 張兩造約定原告應繳納土地增值稅乙節，即非可信。從而 ，被告抗辯原告違反不動產買賣意願書第9條、系爭契約 第4條約定乙節，自非可採。
七、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2項後段約定，請求被 告同意原告向合泰建經領取履保專戶內款項3,580,000元， 及請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由， 應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 1 日 民事第一庭 法 官 歐家佑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須
按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 2 日 書記官 黃明慧 附表一（履保專戶）
銀行 分行 戶名 帳號 台新國際商業銀行 建北分行 台新國際商業銀行受託信託財產專戶 00000-000000000 附表二（系爭土地）
編號 土地標示 權利範圍 1 彰化縣○○鎮○○段0000地號土地 全部 2 彰化縣○○鎮○○段0000地號土地 全部 3 彰化縣○○鎮○○段0000地號土地 全部 4 彰化縣○○鎮○○段0000地號土地 全部
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