臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第347號
原 告 江忠祐
被 告 康明毅
兼上一人
訴訟代理人 康明智
被 告 康麗華
上列當事人間請求變價分割共有物事件，本院於民國111年8月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有彰化縣○○鄉○○段000地號、面積1406.00平方公尺土地，准予變價分割，所得價款由兩造按附表「應有部分比例」欄所示之比例分配。
訴訟費用新台幣伍仟捌佰肆拾元由兩造按附表所示比例負擔。 事實及理由
一、被告經合法送達，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場， 經核無民事訴訟法第386條各款所定情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、面積1406.00 平方公尺、使用分區地類別為特定農業區農牧用地之土地（ 下稱系爭土地），為兩造所共有，應有部分比例如附表所示 。系爭土地並非得適用農業發展條例第16條但書規定之例外 情形，系爭土地僅1406.00平方公尺，如原物分割，每筆土 地均未達0.25公頃，且將使土地細分、破碎零散，無法充分 發揮其經濟效用，本件以原物分配顯有困難；另系爭土地之 共有人，對系爭土地無實際耕作使用，以變價拍賣之方式， 對被告影響不大，且若共有人欲繼續擁有系爭土地，亦可於 拍賣時積極投標買回或行使優先承買權；而系爭土地變賣後 由買主就土地整體規劃，所能創造之經濟價值顯然較高；且 由買家競爭出價，樂意以較行情略高之價格取得完整之土地 以行最有效之土地利用，當使各共有人獲得最大利益，所得 價金按應有部分比例分配，較為公平、妥適。爰依民法第82 3條第1項、第824條第2項之規定提起本訴，請求變價分割系 爭土地。並聲明如主文所示。
三、被告方面：
（一）被告康明毅、康明智部分：希望協調向原告買回持分等語 。並聲明：⑴請求駁回原告之訴；⑵訴訟費用由原告負擔。
（二）被告康麗華未曾於言詞辯論期日到場，亦未以書狀表示意 見。
四、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表所 示，兩造並未有不分割之約定，亦未有因物之使用目的而 不能分割之情形，然無法達成協議分割等情，業據其提出 土地登記謄本、地籍圖謄本等件為證，且為被告所不爭執 ，堪信為真實。則原告請求裁判分割系爭土地，自屬有據 。
（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或 以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人，民法第824條第1至2項分別規定；又農業 發展條例第16條第1項規定，除有該條但書之情形，每宗 耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。而 法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各 共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、 對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用 ，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量， 以定一適當公允之方法為分割。
（三）經查，系爭土地面積為1406.00平方公尺，使用分區地類 別為特定農業區農牧用地，有土地登記簿謄本為憑，又系 爭土地之現況為有訴外人於其上堆放雜物，經本院至現場 勘驗無誤，並有勘驗測量筆錄及原告所提之土地現況照片 附卷可稽。本院核系爭土地之使用分區地類別為特定農業 區農牧用地，為農業發展條例第3條所規定之耕地，分割 應受農業發展條例第16條規定限制，惟系爭土地並無同條 但書所定之情形，有彰化縣二林地政事務所111年3月8日 二地二字第1110001372號函在卷足憑（本院卷第21頁）， 則系爭土地依農業發展條例第16條之規定，分割後各筆土 地不得小於0.25公頃（即2500平方公尺），系爭土地面積 又僅1406.00平方公尺，顯有無法以原物分割予各共有人 之情形；若將系爭土地以變價分割之方式，第三人及各共 有人皆可應買整筆土地，經良性公平競價之結果，各共有 人能分配之金額增加，反較有利各共有人。是本院審酌系 爭土地為農牧用地、現在使用狀況、經濟利用價值、各共
有人之意願等情狀，認依原告主張之變價方案分割，將土 地所有權歸於同一人，完整保留土地以利農作，符合土地 利用之最大經濟效益，並能達到消滅現行共有狀態之目的 ，尚屬公允、適當而可採，爰判決如主文第一項所示。五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按 當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按 應有部分比例分擔本件訴訟費用如主文第二項所示。六、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前 段、第80條1，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 6 日 民事第四庭法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 6 日 書記官 陳文新
附表：
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 １ 康明毅 1/5 1/5 ２ 康明智 1/5 1/5 ３ 康麗華 1/5 1/5 ４ 江忠祐 2/5 2/5