臺灣屏東地方法院民事判決
111年度訴字第201號
原 告 大昌不動產有限公司
法定代理人 陳泳進
訴訟代理人 陳瑞富
被 告 陳廣進
訴訟代理人 陳俊偉律師
陳訢瑀
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國111年8月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國109年9月初口頭委託伊，約定由 伊銷售被告所有坐落屏東縣○○鄉○○段0000○0000地號土地（ 下稱系爭土地），故兩造間就系爭土地有居間契約法律關係 。伊先於111年1月4日經伊覓得羅姓客戶願以新臺幣（下同 ）1590萬元之價格下斡旋金，被告不同意，表示實拿1600萬 元方願意出售，而未成交。嗣訴外人鍾廣森與伊簽訂附停止 條件（斡旋金）委託書，表示願以1617萬元購買系爭土地， 並支付5萬元斡旋金。伊旋即通知被告上開資訊，並請被告 配合辦理後續締約事宜，惟被告經多次通知，均置之不理， 伊以存證信函催告並聲請內埔鄉調解委員會請解，請求給付 服務費，然被告仍拒絕給付。被告無故不履行簽訂系爭土地 之買賣契約，係以不正當方法阻止條件之成就，依民法第10 1條第1項規定，視為伊已完成居間仲介義務，依不動產仲介 經紀業報酬計收標準第1條規定，伊得請求被告給付系爭土 地成交價額百分之6之服務報酬即96萬元。爰依居間契約、 債務不履行之法律關係，提起本訴等語，並聲明：⑴被告應 給付原告96萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年4月19 日，見本院卷第200頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：原告之營業員陳瑞富於109年9月自行前往伊之住 所，向伊之配偶即訴外人張秀紅表示其願代為銷售系爭土地 ，並欲攜其客戶前往賞地，張秀紅遂口頭同意陳瑞富得攜帶 客戶賞地。惟張秀紅並未委託原告出售系爭土地，伊亦未授 權張秀紅與原告訂立居間仲介契約，兩造間亦無簽訂任何委 託銷售契約，伊與原告間就系爭土地並無居間契約關係存在
，原告之請求顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
原告主張兩造間就系爭土地於109年間成立居間契約，被告 故意不履行簽訂系爭土地買賣契約，以不正方法阻止條件成 就，應給付服務報酬96萬元。然為被告所否認，並以前揭情 詞置辯，故本件爭點厥為：兩造就系爭土地有無成立居間契 約？茲分敘如下：
㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、5 68條第1項固分別有明文。再按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條亦有明定 。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有 利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當 之證明，自無從認定其主張為真正。又主張法律關係存在之 當事人，就該法律關係發生所須具備之特別要件，應負舉證 之責任，原告就其主張之事實，不舉證證明者，被告無須就 其抗辯之事實，負舉證之責任，此為舉證分擔之原則。另民 事訴訟法如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責， 若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告 就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應 駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判決可資參照 ）。準此，本件原告主張兩造成立居間契約之事實，經被告 否認，自應由原告就兩造間確已成立居間契約之事實負舉證 之責。
㈡、次按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷 售。違反本條項者依同法第29條第1項由直轄市、縣 （市） 主管機關處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。不動產之買 賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者， 下列文件應由經業指派經紀人簽章 ：一、不動產出租、出 售委託契約書 。」不動產經紀業管理條例第21條第1項、第 22條第項即分別定有明文。惟查，本件原告為經營不動產仲 介經紀業、不動產代銷經紀業、仲介服務業，此有原告設立 登記表在卷可憑（見本院卷第77頁），復參該條例第1條之 立法目的係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保 障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定。則原 告對上開規定除知之甚詳外，更應有遵守之義務，以保障交 易者之權利始為正辦。但原告卻始終自承與被告間均以口頭 商議，並未簽立書面契約，且已有對外銷售之情（見本院卷
第108頁），此舉顯已有害不動產交易秩序、及交易者權益 ，而為造成本件訴訟之主因。故原告主張兩造間有口頭約定 即有效成立本系爭土地之不動產銷售契約，自非可取。㈢、原告固提出系爭土地銷售資料、附停止條件定金（斡旋金） 委託書、存證信函、調解不成立證明書，及原告承辦人員陳 瑞富與被告配偶張秀紅LINE對話截圖（下稱LINE對話截圖） 為證，然查：
⒈原告提出之系爭土地銷售資料，僅係原告單方製作，其上記 載關於系爭土地面積、地上物、路線參考、訴求重點等等（ 見本院卷第25頁）；而附停止條件定金（斡旋金）委託書， 則係原告與鍾廣森簽立，內容記載略為：買方鍾廣森願以每 分地330萬元出價購買，及支付現金5萬元交由原告，服務費 為百分之1（見本院卷第31頁）。前揭書證關於被告委託、 同意原告居間出售系爭土地，銷售價格，仲介報酬等契約要 件均付之闕如，更無被告簽名，實難執此逕認兩造間就系爭 土地有居間契約存在。
⒉又原告固有於111年2月8日寄發存證信函予被告，要求被告應 依約出面並攜帶相關資料配合簽訂買賣契約，惟該存證信函 之內容仍為原告片面陳述（見本院卷第35頁）；另調解不成 立證明書亦僅記載兩造因土地買賣仲介糾紛，因當事人意見 不一致，而調解不成立（見本院卷第39頁），亦無從認定被 告委託原告居間出售系爭土地。
⒊至於原告提出之LINE對話截圖，被告已不爭執內容為真正。 而依張秀紅於本院審理時證述：陳瑞富知道系爭土地是我先 生的，也告訴他系爭土地要我們全家討論之後再說，而且這 件事（出售土地之事）我先生也不知道。會留LINE給陳瑞富 是他說如果有人想看地，可否讓他帶人來看，我說好啊，你 就去看看，我也可以瞭解一下。然後我就留電話給他，他就 加我LINE。我或我先生沒有告知或同意多少錢會賣系爭土地 ，我們還沒有討論到價錢，所以我先生都不知道。法官提示 的本院卷123 頁，這是我與陳瑞富的LINE對話，其中2022/1 /6陳瑞富說「如果把成交價寫成1650可以嗎」，我回答「甚 麼意思？」；2022/1/17 陳瑞富說「已收斡旋而且也超過您 要的價位ＯＫ」，這些都是我和陳瑞富的對話沒錯，但我很早 就跟陳瑞富說，你不要隨便收定金或斡旋金，因為土地不是 我的，我還沒跟我先生講。法官提示的本院卷125 頁，2022 /1/22 陳瑞富說「張姐我今天有去跟買方延長斡旋時間等您 女兒回來見面談但是價格要維持1600萬元實拿得再要買方加 價」。我回答「我沒有授權你去拿周旋金，請你不要自作主 張」，以及2022/1/23 陳瑞富說「大姊您叫我賣土地時，我
如果有達到您的底價時就可以收取斡旋金您可以去問代書或 是仲介公司口頭約定也是約定」，我回答「現在是我女兒作 主，有甚麼事情可直接找她」，這也是我和陳瑞富的對話。 但我沒有授權給陳瑞富，我有跟陳瑞富說土地不是我的。我 不知道為何陳瑞富會說達到我的底價了。法官提示的本院卷 129 頁，有幾張LINE的截圖，上排左邊有一張契約書，上面 有一張支票；上排中間有一張契約書，還有一些錢，這是陳 瑞富傳給我的照片，但我不知道是什麼意思等語甚詳（見本 院卷第150至155頁）。由上開LINE對話截圖紀錄可知，被告 或張秀紅未曾委託原告銷售系爭土地，亦不清楚原告業務員 陳瑞富傳LINE訊息所載金額之意，更明白提醒原告業務員未 獲授權勿擅自收取買方之斡旋金，益徵被告確未委託原告出 賣系爭土地或簽立居間契約，是被告辯稱未委託原告出售系 爭土地、兩造間無居間契約一節，應屬非虛而為可採。 ⒋再依我國不動產交易實務，不動產經紀業者為求賺取仲介佣 金，於未必與不動產所有權人確實簽約代售情形下，猶將物 件私自刊載廣告或逕自攜買方前往看地者，屢見未鮮，此類 情形未必均有徵得原委託人同意託售。而原告提出之上揭土 地銷售資料、附停止條件定金（斡旋金），其上均未有被告 指示或同意原告刊載之蛛絲證據，原告帶人前往系爭土地賞 地之行為，充其量僅能證明，原告自行持續積極找尋買方， 擅自收受買方斡旋金，尚不得據此反推被告有委託原告銷售 。
㈣是以，原告就兩造間並未簽訂書面居間契約，且未約定報酬 等情並不爭執（見本院卷第108至109頁），又原告迄未舉出 任何人證、書證或物證等以證明兩造間確成立居間契約之情 事，是原告主張兩造間存在居間契約云云，尚乏依據。五、綜上所述，兩造間無居間關係存在，被告自無配合簽約之義 務，故原告起訴依居間契約及債務不履行之法律關係請求被 告應給付居間報酬96萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許， 起訴自應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅 述。
七、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 6 日
民事第一庭 法 官 陳怡先
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 6 日 書記官 粘嫦珠
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