臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第509號
原 告 林和成
訴訟代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師
被 告 張俐倪
訴訟代理人 洪堯欽律師
劉健右律師
黃薌瑜律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年8月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號七樓房屋頂樓平台上如附圖編號B、C1、C2、D、E所示部分之地上物拆除。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣玖拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰柒拾玖萬參仟陸佰參拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造均為坐落臺北市○○區○○段0○段000○00000○00 000地號土地上門牌臺北市內湖區成功路5段63、65、67、67 之1、69、69之1、71、71之1、73、73之1、75、75之1、77 、77之1、79、79之1、81、81之1號等建物所屬「松柏園大 廈」（下稱系爭大廈）之區分所有權人。被告未經全體區分 所有權人同意，於系爭大廈之頂樓平台即被告所有臺北市○○ 區○○路0段00號7樓建物（下稱系爭被告建物）上方，以鐵皮 屋、屋簷、棚架、洗手台等地上物（下稱系爭增建物）占用 如附圖編號B、C1、C2、D、E所示部分（下稱系爭頂樓平台 ），爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告 拆除系爭增建物，並將該部分頂樓平台返還予伊及其他全體 共有人等語。並聲明：㈠、被告應將系爭增建物拆除，並將 系爭頂樓平台返還予原告及其他全體共有人；㈡、願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭大廈係訴外人千瑛建設股份有限公司（下稱 千瑛公司）起造，千瑛公司銷售時，已向承購戶表明頂樓平 台歸7樓住戶使用，嗣與各承購戶簽訂之房屋預訂買賣契約 書第4條亦約定頂樓平台屬7樓使用，系爭大廈區分所有權人 就頂樓平台已成立分管契約。又系爭增建物存在已久，原告
長期不行使系爭頂樓平台之相關權利，足使伊產生相當成立 之信賴，本件應有權利失效原則之適用。再者，原告所有門 牌號碼臺北市○○區○○路0段00號6樓建物（下稱系爭原告建物 ）位在系爭大廈右方，另與其他住戶共用其他通道，被告占 用系爭頂樓平台未對原告造成妨礙，原告提起本件訴訟目的 僅在對伊施加壓力，促使伊簽署都市更新同意書，有權利濫 用之情事。另系爭增建物中之屋簷、棚架、洗手台並未影響 系爭大廈之景觀及住戶安全，未逾越頂樓平台之通常使用方 法等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請 均駁回：㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、本院得心證之理由：
㈠、按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交 易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可 認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。 又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已 按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有 部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 （最高法院104年度台上字第463號、98年度台上字第1570號 、97年度台上字第909號判決意旨參照）。經查： ⒈原告主張兩造均為系爭大廈之區分所有權人，有系爭原告、 被告建物之登記謄本可稽（見湖司調卷第31、33頁），且為 被告所不爭執，此部分事實首堪認定。
⒉又千瑛公司為系爭大廈之起造人，系爭大廈由千瑛公司興建 、販售乙節，為兩造所不爭執（見湖司調卷第411頁、本院 卷第276頁），且系爭建物頂樓平台為系爭大廈之共用部分 ，亦為兩造所不爭執，而觀諸千瑛公司與位在系爭大廈之門 牌號碼臺北市○○區○○路0段00號4樓建物（下稱系爭67號4樓 建物）區分所有權人李錦秀簽訂之房屋預定買賣契約書第4 條約定：「甲方（即承購戶）對於本大廈之公共設施及設備 ，有共同使用與維護之權利和義務，地下室另有獨立產權不 在本合約範圍屬壹樓使用，屋頂平台屬七樓使用」，有房屋 預定買賣契約書可稽（見本院卷第123頁），且證人李錦秀 於另案證稱：上開買賣契約書係伊向建商買受系爭67號4樓 建物的買賣契約，伊買該建物時，建商有說屋頂平台歸7樓 使用，就是房屋預定買賣契約書第4條的約定，當初就是約
定好，屋頂平台就是歸7樓的屋主使用，沒有分那一號等語 （見臺灣高等法院105年度重上字第919號卷二第2頁背面、 第3頁）；再參酌建商對於同一區分所有建案使用之預售契 約書，均為同一定型化契約，對區分所有建物共用部分約定 專用條款，亦均使用相同文字內容而為約定，以求達到約定 分管之效力，此為常態之事實，對於其住戶會有不同約定， 則厥為變態之事實，是被告提出千瑛公司與原始承購戶李錦 秀之上開房屋預定買賣契約書以資證明其他原始承購戶亦簽 訂有相同條款契約，應屬可信，足證系爭大廈起造人千瑛公 司業與各承購戶約定系爭大廈頂樓平台由7樓承購戶使用， 揆諸前開說明，應認系爭大廈共有人間就頂樓平台已合意成 立分管契約，是系爭大廈各原始承購戶及其後之受讓人自應 受該分管協議之拘束。
㈡、惟按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法 為之。但另有約定者從其約定。前2項但書所約定事項，不 得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定 ，公寓大廈管理條例第9條第2、3項分別定有明文，於前開 條例84年6月28日公布施行前，已取得建造執照之公寓大廈 ，依同條例第55條第1、2項規定僅得不受第7條各款不得為 約定專用部分之限制，並未排除第9條第2、3項規定之適用 。是區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本 來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目 的始為合法（最高法院82年度台上字第1802號判決意旨參照 ）。又按共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立 之協議，倘共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其 內容，而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時，專用 權人之使用應受其拘束，不得逾越其範圍而擅自變更用途， 否則即難對其他共有人主張其為有權占有。再按建商與各承 購戶約定公寓大廈共用部分由特定共有人使用，而由各承購 戶間成立分管協議者，倘未明白約定其使用方法，應參酌當 時法令規定及該共用部分於分管契約成立時之使用情形，加 以認定（最高法院105年度台上字第1677號、106年度台上字 第1151號判決意旨參照）。復按頂樓平台之構造設計用途一 般作為火災之避難場、電梯之機械室、冷暖房用設備、屋頂 之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於頂 樓平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達 變更屋頂之用途或性質，自非合法（最高法院104年度台上 字第1011號判決意旨參照）。經查：
⒈被告為系爭增建物之事實上處分權人，為兩造所不爭執（見 本院卷第277頁），又系爭大廈共有人間就頂樓平台已合意
成立分管契約，已如前述，被告固得依分管契約使用系爭頂 樓平台，惟被告未能舉證證明共有人間已明白約定系爭頂樓 平台之使用方法，且細繹前揭房屋預定買賣契約書第4條之 內容，乃約定頂樓平台屬7樓所有權人使用，依其文義僅足 認係合意依系爭頂樓平台原有之設置目的及通常使用方法為 占有使用。而系爭頂樓平台既係作為火災之避難場、屋頂之 出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路使用，自不得在 未經縣市主管建築機關之審查許可並發給建造執照前，即擅 自建造或使用地上物。然被告以系爭增建物占用系爭頂樓平 台，顯已逾越一般社會通念所能接受頂樓平台之管理使用方 式，影響頂樓平台作為逃生避難通路及平台之功能及用途， 妨害共有人之權利，自非合法。
⒉至被告抗辯搭建附圖編號B所示屋簷、D所示棚架、E所示洗手 台並未逾越系爭頂樓平台之通常使用方法云云，惟附圖編號 B所示屋簷乃附圖編號C1、C2所示鐵皮屋之屋簷，附圖編號D 所示棚架乃沿附圖編號C1、C2所示鐵皮屋搭建，附圖編號E 所示洗手台設置在附圖編號D所示棚架下方等情，為兩造所 不爭執（見本院卷第277頁），並有現場照片可參（見本院 卷第171至173、175、279、280頁），足見附圖編號B所示屋 簷、D所示棚架、E所示洗手台不具構造上及使用上之獨立性 ，應屬附圖編號C1、C2所示鐵皮屋之範圍甚明，則被告未慮 及此，抗辯附圖編號B所示屋簷、D所示棚架、E所示洗手台 不影響系爭大廈之景觀及住戶安全，未超出頂樓平台之通常 使用方式云云，洵非可採。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 民法第767條第1項前段、第821條定有明文。經查，原告為 系爭頂樓平台之共有人，被告為系爭增建物之事實上處分權 人，已如前述，而被告以系爭增建物占用系爭頂樓平台，已 逾越依前揭分管契約所得使用之方式，而侵害其他共有人之 權利，已認定如前，則原告依前揭規定，請求被告拆除系爭 增建物，即屬有據。又被告依前揭分管契約之約定，本可在 不違反設置目的、通常使用方法及相關建築法令之情形下， 單獨使用系爭頂樓平台，則被告拆除系爭增建物後，即足以 消滅侵害其他共有人所有權之狀態，是原告進而請求被告將 占用之系爭頂樓平台返還原告及其他全體共有人，難認有據 。
㈣、按權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情 況，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已不欲行使其
權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。此項原 則學理上稱為「權利失效」原則，乃基於誠信原則發展而出 之法律倫理原則。旨在就個案中斟酌權利之性質，法律行為 之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素， 加以判斷，以尋求事件之公平及個案之正義（最高法院97年 度台上字第745號判決意旨參照）。又按權利之行使，不得 違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行 義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而權 利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利 行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受 之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益 極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，基於權利社會化 之基本內涵，非不得視為以損害他人為主要目的；至當事人 行使權利，雖足使他人喪失利益，然茍非以損害他人為主要 目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院107年度台上字 第2210號判決意旨參照）。經查：
⒈被告抗辯系爭增建物存在已久，本件有權利失效原則之適用 云云，惟被告未能舉證證明原告自取得系爭原告建物起至提 起本件訴訟時止，除單純沈默外，有任何舉動或特別情事， 足使被告信賴其不行使系爭建物頂樓平台之相關權利，自難 僅以原告久未行使權利，即認本件有權利失效原則之適用。 ⒉又頂樓平台之構造設計有其原有功能，一般作為屋頂出入口 、避難通路、避難平台、防火逃生等使用，不容任意加蓋建 築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，被告 以系爭增建物占用系爭頂樓平台，違反一般頂樓平台之使 用目的，已認定如前，且系爭增建物為未辦保存登記建物， 為兩造所不爭執，堪認系爭增建物為未經主管建築機關核發 執照之違章建築，依相關建築法規，本得拆除之，再審酌主 管建築機關於指定建築線、核發建築執照時，即已依據各種 因素，考量整體公共安全及利益，而為建築面積或道路之指 定，未依建築執照而興建建物，本恐有違害公共安全之虞， 是拆除系爭增建物對公共利益之影響非鉅。又原告為系爭大 廈之區分所有權人之一，其基於系爭頂樓平台共有人之地位 ，請求被告拆除系爭增建物，攸關系爭頂樓平台得否正常作 為逃生避難通路及平台使用，乃其權利之正當行使，難認原 告上開請求有何違反公共利益或係以損害被告為主要目的 ，無從認定原告有何權利濫用之情事。至被告抗辯原告提起 本件訴訟目的僅在對伊施加壓力，促使伊簽署都市更新同意 書云云，為原告所否認，復未經被告舉證以實其說，自難憑 採。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求 被告拆除系爭增建物，為有理由，應予准許，逾此範圍之請 求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額併宣告之。就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃筠雅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日 書記官 陳芝箖
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