臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第472號
原 告 黃聖惠
訴訟代理人 莊勝榮律師
被 告 李碧蘭
訴訟代理人 陳甫彥
張琬萍律師
黃冠儒律師
吳旭洲律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國111年8月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾捌萬元及自民國一一０年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾捌萬元原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：兩造於民國109年10月12日簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以新臺幣(下同)3, 130萬元購買被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地 ，及其上同段21415建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00 巷0號12樓建物（下合稱系爭房地），原告並將簽約款313萬 元及仲介費313,000元，合計3,443,000元匯入履約保證信託 專戶。依系爭買賣契約第4條約定「用印款1,565,000元，於 109年12月30日之前支付，同時雙方應備齊證件交予代書， 以便辦理用印手續。」。詎被告於109年12月11日以存證信 函通知原告，因仲介及兩造意思表示錯誤或不一致，致系爭 買賣契約無效，復於109年12月28日委託律師寄發律師函表 示被告已達受輔助宣告之程度，簽約當日遭多人遊說無法審 慎思考，且標的物現況說明書係仲介未經確認所為之不實勾 選，最終誤導被告以較低價格出售系爭房地等情。原告於11 0年1月7日以存證信函限被告於函到5日內出面完成用印及後 續手續。兩造於110年1月23日協商，被告當場表示不履行契 約，原告要求被告給付違約金並給予被告5日考慮期間，因 被告遲未履約，原告遂於110年1月29日委託律師寄發律師函
解除系爭買賣契約，並請求被告於3日內返還313萬元及賠償 違約金313萬元，該律師函亦請求訴外人合泰建築經理股份 有限公司（下稱合泰公司）依履約保證申請書第4條約定返 還313萬元予原告。原告已於110年3月23日收到合泰公司退 還之簽約款及仲介費合計3,443,000元。爰依系爭買賣契約 第12條第3項約定、民法第250條規定，請求擇一為有理由判 決，並聲明：（一）被告應給付原告313萬元及自110年2月2 日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告67歲高齡，香港出生、獨居在台，多年來受心臟病、憂 鬱症所苦，現有失智症、中重度聽力受損、黃斑部病變及白 內障等疾病，致其整體生活和社會功能退化，九年前因上述 情形越來越嚴重而申請退休。被告身體日漸退化於110年5月 14日經醫師診斷具有「憂鬱狀態，合併其他認知障礙症」， 醫師並囑言「目前之認知障礙，合併聽力及視力障礙，確實 造成自主生活功能影響，建議可聲請輔助宣告。」，足見被 告其意思表示能力欠缺，締約能力不足。
(二)被告經訴外人楊文德介紹於109年9月24日與永慶房屋北新店 業務副理即訴外人李巧莉洽談系爭房地買賣事宜，被告特別 交代以「先動用履保專戶款項」為買賣契約成立之必要條件 ，且須於買賣成立後辦妥履保專戶出款事宜，當時楊文德再 三交代李巧莉務必完成，李巧莉亦口頭允諾之，被告始同意 由永慶房屋銷售系爭房地。嗣有永慶房屋天東店店長及房仲 即訴外人呂采薇、陳姿惠等人與被告接洽，其等未依消費者 保護法第11條之1規定給予審閱期間，亦無他人協助被告閱 覽契約，即要求被告於109年9月24日、同年月28日、同年月 30日、同年10月11日為委託事項之變更，甚109年10月12日 簽約時兩造分別於不同房間內，被告遭至少六人包圍、遊說 ，致理解能力、閱讀能力、締約能力不足且重聽、視障之被 告完全無法聽懂、看懂契約內容，無法妥善、審慎評估思考 。兩造簽約後，被告多次詢問李巧莉、呂采薇、陳姿惠何時 可動用履保專戶款項，足足4天均無任何人回覆，經被告持 續詢問下，最終答覆竟是需經買方同意，而原告表示其未同 意被告先動用履保專戶款項，且自始未自房仲處知悉此事， 足見兩造對「先動用履保專戶款項」之必要之點意思不一致 ，故系爭買賣契約自始未成立。
(三)退步言，縱認系爭買賣契約已成立，因被告係第一次賣房且 有前揭身體病症，並遭不誠實房仲欺騙，利用被告輕率、無 經驗，更依照締約時之情境，對被告顯失公平，致被告為錯
誤之意思表示，被告得依民法第74條、第88條、第89條規定 撤銷系爭買賣契約之意思表示。再退步言，縱系爭買賣契約 未撤銷，原告於109年10月30日透過永慶房屋邱瑞文轉達如 被告有解約想法其可同意等情，兩造亦已合意解除系爭買賣 契約。
(四)又系爭買賣契約第12條未明定違約金之性質，如無從依當事 人之意思認定違約金之種類時，應視為賠償額預定性違約金 ，依法院實務見解，必以被告具可歸責性，原告因此受有損 害，始克當之。被告罹患非特定阿茲海默症及重鬱症，且雙 耳聽力嚴重受損，雙眼最佳矯正視力僅為右眼0.3、左眼0.5 ，是被告所見事物及文字均會呈現扭曲狀態，不應課予過高 程度之注意義務。被告因仲介疏忽或欺瞞未將「先動用履保 專戶款項」之條件告知原告，致被告誤以為原告同意而誤簽 系爭買賣契約，嗣被告得知原告拒絕動撥頭期款，為免露宿 街頭始遲延交屋，考量被告身心狀況、社經地位與上開防範 避免危害代價之大，並衡酌被告延緩搬家僅3個月且承諾按 月給付原告5萬元租金，顯見被告行為之危害嚴重性、原告 被害法益之輕重均極其輕微，應認被告已盡善良管理人之注 意義務而不具可歸責性，原告請求違約金顯無理由。(五)倘鈞院認被告有違約情事，惟參酌被告非惡意違約，每次協 商均朝履約但得先動用履保專戶款項進行。被告年事已高、 身體健康狀況不佳，已無謀生能力，出售系爭房地單純因為 生活所需，希望先取得部分款項以購買較小房屋及留有現金 度過老年生活。而原告為醫生具社會經濟上之優勢地位、財 力雄厚並已取回簽約款及仲介費，實質上未受有其他損害， 且原告假扣押系爭房地，欺負窮困孤老的被告，被告看到自 家住宅被貼封條，憂鬱症及失智症病情加重，每日活在露宿 街頭恐懼中，鄰居亦擔心被告會因此輕生。系爭房地買賣兩 造處於不公平、不對等關係，兩造經濟能力、社會地位懸殊 甚大等情，請求違約金酌減至20萬元以下等語。並答辯聲明 ：1.原告之訴駁回。2.被告願供擔保，請准暫免假執行。三、本院之判斷
（一）兩造於109年10月12日簽訂系爭買賣契約，約定原告以3,1 30萬元購買被告所有系爭房地，原告並將簽約款313萬元 及仲介費313,000元，合計3,443,000元匯入履約保證信託 專戶。被告於109年12月11日以存證信函通知原告，因仲 介及兩造意思表示錯誤或不一致，致系爭買賣契約無效， 復於109年12月28日委託律師寄發律師函表示被告已達受 輔助宣告之程度，簽約當日遭多人遊說無法審慎思考，且 標的物現況說明書係仲介未經確認所為之不實勾選，最終
誤導被告以較低價格出售系爭房地，顯失公平，締約錯誤 ，並通知已變更印鑑證明，請求重新協商不動產買賣契約 等情。原告復於110年1月7日以存證信函通知被告於函到5 日內出面完成用印及後續手續。之後兩造於110年1月23日 進行協商。原告嗣於110年1月29日委託律師寄發律師函解 除系爭買賣契約，並請求被告於3日內返還313萬元及賠償 違約金313萬元，該律師函亦請求訴外人合泰公司返還313 萬元予原告。原告已於110年3月23日收到合泰公司退還之 簽約款及仲介費合計3,443,000元等情，為兩造所不爭執 ，並有原告所提出系爭買賣契約書、匯款申請書、履約保 證申請書、被告109年12月11日郵局存證信函、被告109年 12月28日律師函、原告110年1月7日郵局存信函、原告110 年1月29日律師函、合泰公司110年3月5日郵局存證信函等 在卷可按（見本院卷第18至34、36、89至99、38至56、58 至62、64至68、75至79頁），堪信為真實。而原告請求被 告給付違約金，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本 件之爭點應為：1.系爭買賣契約是否因被告意思表示能力 欠缺或不足或系爭買賣契約必要之點之意思未一致而自始 未有效成立？2.被告抗辯依民法第88條、第89條或同法第 74條撤銷系爭買賣契約是否有理由？3.原告主張解除系爭 買賣契約，並請求被告給付違約金是否有理由？違約金計 算之基準為何？4.本件違約金約定是否過高而應予酌減？ 茲分述判斷理由如下。
（二）系爭買賣契約並無因被告意思表示能力欠缺或不足或系爭 買賣契約必要之點之意思未一致而自始未有效成立，判斷 理由如下：
1.依被告振興醫療財團法人振興醫院診斷證明書2紙（見本 院卷第149、151頁）分別記載略以：診斷被告雙耳聽損、 右眼視網膜黃斑部皺褶，雙眼低壓性青光眼等；醫師囑言 ，於110年2月18日純音聽力檢查右耳平均聽力喪失59分貝 、左耳平均聽力喪失51分貝、目前最佳矯正視力右眼0.3 、左眼0.5等情；又被告提出臺北市立聯合醫院松德院區 精神科門診病歷影本、診斷證明書（見本院卷第143至145 、153頁）記載略以：被告經診斷為非特定的阿茲海默氏 病；有憂鬱狀態，合併其他認知障礙症、並於醫師囑言欄 記載目前之認知障礙，合併聽力及視力障礙，確實造成自 主生活功能影響，建議可聲請輔助宣告等情，又被告已於 111年7月29日經本院家事法庭以110年度家聲抗字第47號 民事裁定為受輔助宣告人等情，亦有被告所提出上揭裁定 影本在卷可按（見本院卷第429至440頁）。惟上揭臺北市
立聯合醫院松德院區精神科門診病歷影本、診斷證明書均 為系爭買賣契約簽訂之後110年間所為出具之診斷病歷及 證明，是否能直接作為認定被告於系爭契約簽訂當時之意 思能力之判斷，已非無疑。再者，被告雖有聽力缺損、視 力低下情形，但並非完全不具聽力或是視力，是難以此認 定被告締約當時並無為意思能力。再者，被告於締約之後 始經本院家事法庭裁定為受輔助宣告人，但在此裁定之前 ，其有無意思能力能應依締約時實際情形判斷，況且被告 係受輔助宣告，並非受監護宣告而言，可見被告並非完全 無意思能力。再者，依據被告所提出上揭家事法庭裁定， 其中亦記載被告亦曾接受振興醫院鑑定，而認被告雖患焦 慮型憂鬱併失眠症狀，惟有獨立處理財產之能力，並未達 應受輔助宣告或監護宣告程度之記載（見本院卷第432頁 ），可見於醫學上對於被告是否有完整意思能力，是有不 同鑑定意見。又參以證人李巧莉於本院審理時證述略以： 伊為仲介，是因被告友人楊文德介紹，而至被告北投家中 簽立委託銷售系爭房地。當天被告有提到說他眼睛有特別 的角度範圍才看得見，被告講話不會比較大聲，但她希望 我們慢慢講話不要講太快。而標的物現況說明書上的所有 品項是由伊們向被告確認現狀之後幫她勾選，然後再由被 告確認後簽名。於109年9月24日當天，除了作了委託銷售 契約書、標的物現況說明書以及委託事項變更契約書外， 當天有提是否要動用履保的問題，是何人所提的伊不記得 ，但是還不確定，因為被告當時不確定是要直接買房子或 是租房子，所以請被告確認清楚，被告表示他還要再想一 想等情（見本院卷第242至243、245頁）。則被告於系爭 買賣契約簽訂前委託仲介銷售契約之際，其對於欲出售系 爭房地及委託銷售以及商討是否動用履約保證之價金等情 均能為理解表示，是被告抗辯其締約當時意思能力欠缺， 已難遽以採信。又證人林美慧即系爭買賣契約簽約代書於 本院審理時證述略以：109年10月12日兩造之系爭買賣契 約，被告簽名是是她本人親自簽名。簽約時被告精神狀況 正常，伊有與被告交談並解說買賣契約書內容，簽約當時 ，被告並無提到要動用履保專戶中價金等情（見本院卷第 249頁），是依系爭買賣契約簽約當時在場之代書林美慧 證述情形，亦難認定被告抗辯其餘簽約當時係處於意思欠 缺情形。綜上調查結果，被告抗辯系爭買賣契約因被告受 意思表示能力欠缺或不足而無效等情，尚難採信。 2.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，
買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。是成立買賣 契約雙方意思表示合致必要之點為買賣標的物及價金，是 就買賣標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立。則 本件被告抗辯：伊以「先動用履保專戶款項」為買賣契約 成立之必要條件，且須於買賣成立後辦妥履保專戶出款事 宜，而仲介人員亦口頭允諾之，被告始同意由永慶房屋銷 售系爭房地，而原告表示其未同意被告先動用履保專戶款 項，且自始未自房仲處知悉此事，足見兩造對「先動用履 保專戶款項」之必要之點意思不一致，故系爭買賣契約自 始未成立等情。惟依上揭證人林美慧證述，兩造於簽訂系 爭買賣契約當時並無約定被告可以先動用履保專戶款項， 則有關被告可以先動用履保專戶款項一事，並非兩造合意 之內容，自無成為系爭買賣契約成立必要之點之可能，否 則交易安全將無法維持，而兩造既然已就系爭買賣契約之 買賣標的即系爭房地以及買賣價金3,130萬元達成合意， 依上揭法律意旨，系爭買賣契約已經成立。再者參以證人 李巧莉於本院審理時證述略以：於109年9月24日當天，除 了做了委託銷售契約書、標的物現況說明書以及委託事項 變更契約書外，當天有提是否有要動用履保的問題。是何 人所提的伊不記得，但是還不確定，因為被告當時不確定 是要直接買房子或是要租房子，所以希望請被告確認清楚 ，被告表示他還要再想一想。除了簽約當天曾經有提及可 能會動用履保之外，但不確定是否動用，被告之後就沒有 再提起，直到兩造就系爭房地成立買賣契約之後，但是多 久伊忘記，被告才說要動用履保。動用履保就是要在交屋 之前先動用履約保證專戶裡的款項。被告在委賣系爭房屋 的時候，有提及如果委託成交之後，要伊們去幫她找承租 的房子。被告曾在LINE群組中，告訴伊等她想要在淡水買 房子，時間這是在兩造已經就房屋買賣契約成交後才說的 。因為被告後來要說要買淡水的房子，所以才又提及要動 用履保的事項等情（見本院卷第245至247頁），同時參以 被告所提出被證11號，LINE群組對話（見本院卷第267頁 ），其中對話中（略以）於109年9月25日被告雖有提及： 我也在找新房子要搬或租、我賣了房子後要租或買小坪數 的房子，但是並未提及關於於交屋前先動用履約保證價金 之事。另外，被告所提出被證5號，LINE群組對話（見本 院卷第155頁），其中對話中（略以），於109年10月29日 ，被告：提及我在淡海看了江南大宅，現要收定金簽約金 ，完稅款249萬，請永利一成的313萬，目前我需要使用25 0萬元作簽約，請黃小姐同意動用等情。而證人李巧莉則
於同年11月2日回覆：目前已請銷售去跟買方溝通，我也 在等回覆等情，是依上揭對話內容，被告在簽訂系爭買賣 契約後，始傳送上揭訊息，且用語為「請黃小姐同意動用 」，其語意亦有可能為事後請求動用下，難為原告有利之 認定。則被告於簽訂系爭買賣契約前是否確實要求仲介人 員將於交屋前先動用履約保證價金作為系系爭買賣契約之 付款條件，尚非無疑。另在簽訂系爭買賣契約之際，被告 當場未提及此交屋前先行動用履約保證價金之條件並載入 契約下，足見關於交屋前先動用履約保證價金之內容，並 非系爭買賣契約合致之必要之點。是被告抗辯關於交屋前 先動用履約保證價金必要之點之意思未一致而系爭買賣契 約，自始未有效成立等情，亦非可採信。
（三）依據上揭證人李巧莉、林美慧證述之內容，並參酌被告所 提出LINE群組對話而言，並無法認定兩造在締結系爭買賣 契約之時，被告確實有將於交屋前先動用履約保證價金之 作為系爭買賣契約交易條件意思提出，是本件尚難認為有 何意思表示內容錯誤或是表示行為錯誤或是不合意或誤解 或是誤傳，則被告抗辯其所為系爭買賣契約之意思表示有 陷於錯誤或是傳達錯誤等情，而抗辯撤銷系爭買賣契約之 意思表示，尚非可採。又依據系爭買賣契約約定買賣標的 物及價金金額，相關交易條件，以及上揭締約之過程調查 ，尚無法認定原告係乘被告之急迫、輕率或無經驗，使其 為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之 情形，且系爭契約係於109年10月12日締結，而被告遲至1 10年6月3日始行於本件訴訟中，以答辯狀抗辯依據民法第 74條請求本院撤銷系爭買賣契約法律行為，亦已逾越民法 第74條第2項所定之除斥期間，附此指明。綜上，被告抗 辯依民法第88條、第89條撤銷系爭買賣契約意思表示或同 法第74條規定抗辯本院應撤銷系爭買賣契約並無理由。（四）原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告給付違約金有理 由，違約金計算之基準認定如下：
1.按乙方（應指被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證 件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（應指原 告）自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計 算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給 付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本 契約外，乙方應於甲方通知解約之日起三日內，立即將所 收款項如數返還甲方，並以解約日起十日內另交付依原所 收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。本條所規 定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使，系爭買賣
契約第12條第3項、第4項分別約定有明文（見本院卷第24 頁）。經查：
⑴被告抗辯：縱系爭買賣契約未撤銷，原告於109年10月30日 透過永慶房屋邱瑞文轉達如被告有解約想法其可同意等情 ，兩造亦已合意解除系爭買賣契約等情，並提出LINE對話 為據（見本院卷第157頁），惟依該LINE對話內容，其中 提及：昨晚我們同仁跟黃小姐（應指原告）溝通，黃小姐 表示，房屋買賣一事她也不願勉強，如李小姐（應指被告 ）有解約之想法，他亦可同意。煩請您方便時回電，與您 商議後續事宜等情，足見此為邱瑞文轉達仲介人員協商之 過程，並已提及要商議後續事實，足見此為磋商之過程， 並非最後之結論，則尚難認以此兩造已達成合意解除系爭 買賣契約。況且原告事後仍發送110年1月7日郵局存信函 催告履行，足見兩造未合意解除系爭買賣契約，是被告上 揭所辯，尚難採信。
⑵依系爭買賣契約第4條約定「用印款1,565,000元，於109年12月30日之前支付，同時雙方應備齊證件交予代書，以便辦理用印手續。」，惟被告已於109年12月11日以存證信函通知原告，因仲介及兩造意思表示錯誤或不一致，致系爭買賣契約無效，復於109年12月28日委託律師寄發律師函表示被告已達受輔助宣告之程度，簽約當日遭多人遊說無法審慎思考，且標的物現況說明書係仲介未經確認所為之不實勾選，最終誤導被告以較低價格出售系爭房地，顯失公平，締約錯誤，並通知已變更印鑑證明等情。而被告並未依約於109年12月30日以前應備齊證件交予代書，辦理用印手續，故原告於110年1月7日以存證信函通知被告於函到5日內出面完成用印及後續手續，而被告仍未在上揭催告函件所訂時間，備齊證件交予代書，辦理用印手續等情，為兩造所不爭執，並有認定如上之原告所提出證據可佐。又原告主張兩造於110年1月23日協商，被告當場表示不履行契約，原告要求被告給付違約金並給予被告5日考慮期間等情，並提出永利12樓協議面談記錄為據（見本院卷第73頁），被告等雖爭執該面談記錄之形式上真正，但以上揭被告於109年12月11日之存證信函以及於109年12月28日委託律師寄發律師函之內容，足認定被告並無繼續履約之意思。參以兩造對於110年1月23日有進行協商一事並不爭執，且事後並未達成協議，是原告主張被告主張就系爭買賣契約不繼續履行等情，堪以採信。又依據原告所提出原告於110年1月29日委託律師寄發律師函中，已經表示依據系爭買賣契約第12條之約定，解除系爭買賣契約，並請求被告於3日內返還313萬元及賠償違約金313萬元等情，亦有該律師函及送達回執影本在卷可按（見本院卷第75至87頁）。則依據上揭系爭買賣契約第12條第3項約定，原告主張其已依約解除系爭買賣契約，並請求違約金，應認有據。 ⑶依上揭系爭買賣契約第12條第3項後段之約定，如乙方毀約 不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除 得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約之日起三日內， 立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交 付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償之 約定內容，其中關於違約金約定之數額為「...解約日起 十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方...」，所 謂原所收款項，依該段前所約定「...乙方應於甲方通知 解約之日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方...」 ，當指被告即出賣人所收受買受人即原告已經交付之價金 數額即本件之313萬元計算之違約金，被告抗辯應依系爭 買賣契約第12條第3項前段約定：「乙方若有遲延給付之 情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等， 應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分 之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止...」計算本件 違約金，容有誤會。
（五）原告解除契約後，得請求被告給付違約金，惟原告主張之 違約金數額過高應予酌減，其得請求違約金數額認定如下 ：
1.按違約金，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定 債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢 或其他給付（民法第250條、第253條參照）。旨在確保契 約訂立後，債務人能確實履行債務，以強化契約之效力， 並節省債權人對債務不履行而生之損害，所負舉證責任之
成本。如約定之違約金過高時，法院得減至相當之金額。 債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受 之利益，減少違約金（民法第252條、第251條參照）。次 按違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制 罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並 得請求履行債務，或不履行之損害賠償。至懲罰性違約金 因具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於 違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之 關係應負之一切賠償責任，均不受影響。而約定之懲罰性 違約金額是否過高？非以債權人所受損害為唯一審定標準 ，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。
2.經查，系爭買賣契約第12條第3項後段所為之「解約日起 十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約 損害賠償」之約定，參酌系爭買賣契約同條第4項：並不 影響妨礙損害賠償請求權之行使下之文義，足以認定系爭 買賣契約第12條第3項後段所約定「解約日起十日內另交 付依原所收款項計算之金額予甲方」之約定，應為懲罰性 違約金之約定。
3.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法 第252條定有明文。而被告抗辯：被告非惡意違約，每次 協商均朝履約但得先動用履保專戶款項進行。被告年事已 高、身體健康狀況不佳，已無謀生能力，出售系爭房地單 純因為生活所需，希望先取得部分款項以購買較小房屋及 留有現金度過老年生活。而原告為醫生具社會經濟上之優 勢地位、財力雄厚並已取回簽約款及仲介費，實質上未受 有其他損害，且原告假扣押系爭房地，欺負窮困孤老的被 告，被告看到自家住宅被貼封條，憂鬱症及失智症病情加 重，每日活在露宿街頭恐懼中，鄰居亦擔心被告會因此輕 生。系爭房地買賣兩造處於不公平、不對等關係，兩造經 濟能力、社會地位懸殊甚大，原告請求懲罰性違約金，顯 失公平，且請求違約金金額顯然過高，應予酌減等情下。 本院認為被告確有上揭身體健康欠佳情事，雖未影響其意 思能力，但影響被告與他人之溝通能力以及信心，在被告 主觀上未能有足夠安全生活安排下，對於本件系爭房地交 易事後採取協商變更原條件情形，已獲取更高之交易安全 ，從事理上並非不可想像，但此與被告所抗辯被告主觀義 務是否應予減輕無關。再者，從客觀交易上而言，兩造既 然簽訂系爭買賣契約，對於兩造均應有客觀交易安全之保 障，事後被告即使提出事先可動用履約保證金之請求或是 延後延緩搬家僅3個月且承諾按月給付原告5萬元租金等協
商條件，如未獲原告同意下，兩造仍應依原契約約定履行 ，此乃在契約自由下尊重契約之精神之當然解釋。同時參 酌被告本件事後請求協商現行動用履約保證價金之目的， 係為購買足以供系爭房地出售後居住使用情形，以及原告 所陳認為關於物價上漲因而無法以原定價格購買房地之意 見，並以系爭買賣契約係於109年10月12日簽訂，而系爭 買賣契約第4條約定原訂交屋日期為110年2月9日以前，然 原告已於110年1月29日委託律師寄發律師函，被告並於同 年2月2日收受而解除系爭契約，期間並未超過4個月，足 見原告所受損害尚屬有限。是兩造原約定之懲罰性違約金 金額為3,300,000元明顯過高，本院依民法第252條之規定 ，酌減為880,000元為適當。逾越此範圍之請求，即為無 理由，應予駁回。至於原告主張依據民法第250條請求本 件違約金之依據，由於該條規定，係以當事人之約定違約 金為基礎，所為之規定，並非獨立之請求權依據，且就本 件原告有理由部分，基於選擇合併法理，無須再為判斷， 就原告之無理由部分，基於上揭相同理由，並無不同之認 定，附此指明。
四、按給付定有期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 再遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息，民法第229條第1項及第233條第1項均 定有明文。而系爭買賣契約第12條第3項後段所為之「解約 日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違 約損害賠償」之約定，足見所約定之交付違約金之日期為解 約日起十日內給付。而本件發生解約效力之日期為110年2月 2日即原告之110年1月29日律師函送達被告之日，加計10日 ，則本件原告請求自110年2月12日起至清償日止，按週年息 百分之五計算之利息，即為有理由，應予准許，逾此範圍之 遲延利息請求為無理由，應予駁回。
五、從而，原告訴請被告給付880,000元及自110年2月12日至清 償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由， 應予准許；其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。六、原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核 合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。又被告陳 明願供擔保，請准免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相 當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分 訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 9 月 13 日 民事第二庭 法 官 方鴻愷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 13 日 書記官 周彥儒