臺灣士林地方法院民事判決
108年度訴字第335號
原 告 潘才華即潘才俊、詹秀梅、詹春雄、詹武雄、詹哲
雄、黃金岳、陳玫燕、黃蕭瓊女、黃子鈞即黃榜
順、黃榜正、黃麗薰 、黃麗娟、黃榜煌、黃湘庭
、黃廖玉香、詹政雄、詹名昌、吳桂花、陳進財
、邱陳秀美、凃志強、陳淑娥、林秀芬、林宥褓
之承當訴訟人
訴訟代理人 楊進興律師
被 告 黃清聰
王麗華
上二人共同
訴訟代理人 黃丁風律師
被 告 林貴清
訴訟代理人 潘辛柏律師
被 告 蘇敬婷
蘇羽千
劉妙貞
劉瑞恒
劉瑞彥
劉瑞翰
上列當事人間請求終止地上權等事件，本院於民國111年8月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造間就原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地如附表所示之地上權關係應予終止。
被告應將前項地上權登記塗銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十一，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
被告蘇敬婷、蘇羽千、劉妙貞、劉瑞恒、劉瑞彥、劉瑞翰經 合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段0000地號土地（重測前臺北縣○○鎮○○段○
○○段000地號，下稱系爭土地）現為原告所有。系爭土地前 於民國38年10月25日設定登記地上權，權利人為訴外人蘇玉 葉(1/2)、黃永勝(1/2)，存續期限：無定，設定權利範圍為 13坪6合1勺3才（約45平方公尺），設定義務人：空白。黃 永勝之地上權(1/2)於78年1月23日贈與登記予被告王麗華； 蘇玉葉之地上權(1/2)後由被告黃清聰、林貴清、蘇敬婷、 蘇羽千、劉妙貞、劉瑞恒、劉瑞彥、劉瑞翰共同繼承（現在 權利情形如附表所示，下稱系爭地上權）。
㈡系爭土地前經臺灣高等法院以106年度上易字第415號判決應 予變價分割確定在案，系爭地上權未予終止並塗銷，將影響 系爭土地整體合理利用之價值。查系爭地上權當初設定登記 原因乃是依臺灣省政府38年11月3日府綱地甲字第01981號代 電頒「臺灣省各縣市辦理單獨聲請地上權設定登記應注意事 項」行政命令，由地上權人片面辦理，未會同土地所有權人 ，該行政命令根本無法律授權，亦未經地主同意，適法性顯 有問題，不符公平正義。且系爭地上權設定範圍僅45平方公 尺，確切位置如何不明，亦無地政機關資料可稽。另蘇玉葉 原在系爭土地上雖有汐止區中正段152建號即門牌號碼為「 智慧里13號」建物（下稱152號建物），然依土地謄本所示 ，該建物為磚石造，自38年迄今，應已不存在，或已極為老 舊，房屋正常使用年限已屆滿，而系爭土地現固有未辦理保 存登記、如附圖一（即104年11月11日新北市汐止地政事務 所複丈成果圖）所示占用1581(1)、 1581(2)、1581(3)部分 之門牌號碼新北市○○區○○路000號（事實上處分權人為被告 王麗華，下稱311號建物）及同區汐萬路一段20號建物（事 實上處分權人為被告黃清聰、林貴清、蘇敬婷、蘇羽千、劉 妙貞、劉瑞恒、劉瑞彦、劉瑞翰，下稱20號建物），但與15 2號建物無論是建築材料、式樣、附屬建物均不相符，顯為 事後所重建，與系爭地上權設定時無何關連。斟酌系爭地上 權未定有期限、成立之目的、建築物種類性質及利用狀況等 情形，應認為其使用目的已不存在，而地主每年仍須負擔沈 重之地價稅，地上權人則坐享利益，使用了多年又擅自擴充 使用面積，亦未負擔分文租金，依民法第833條之1規定意旨 ，自應准許終止系爭地上權，以維地主之權益。又系爭地上 權既准予終止，依民法第767條規定自應准許塗銷地上權登 記，以符法制。
㈢系爭地上權既應予終止及塗銷，則系爭土地上現狀房屋即311 號建物及20號建物已屬無權占有系爭土地，爰依民法第767 條規定請求被告拆屋還地。
㈣退步言之，如認系爭地上權仍不能准予終止，則備位依民法
第833條之1規定，仍請酌定地上權之存續期間，又因系爭地 上權已存續70餘年，而未繳納地主分文租金，且其上房屋極 為老舊，使用年限早已屆滿，不宜再訂定較長之存續期間， 以資衡平，原告主張至多應訂為3年。另依民法第835條之1 規定，請求鈞院酌定租金，衡酌系爭土地申報地價為每平方 公尺新臺幣（下同）11,280元，311號建物及20號建物占用 系爭土地面積合計88平方公尺（如附圖一所示），總地價為 992,640元，則依年息10％計算，請求酌定租金為每年99,264 元。
㈤聲明為：
1.先位聲明：
①被告就系爭地上權准予終止。
②被告應將系爭地上權登記予以塗銷。
③被告應將座落系爭土地上之房屋（如附圖一所示，1581( 1)部分面積12平方公尺，1581(2)部分面積50平方公尺 ，1583(3)部分面積26平方公尺）拆除，返還土地予原 告。
④上開第③項聲明，願供擔保請准宣告假執行。 2.被告就系爭地上權定其存續期間為3年。並酌定其地租為 每年99,264元。
二、被告則分別以下列情詞置辯：
㈠被告蘇敬婷、蘇羽千：同意終止系爭地上權。 ㈡被告王麗華、黃清聰、林貴清則辯以：
⒈系爭地上權及系爭土地使用情形：
①光復初期辦理建物第一次登記時，其上有建物之土地為 共有，或建物與其基地不同一人所有，依臺灣省政府令 頒「臺灣省各縣市辦理土地登記有關一、建築改良物登 記補充要點」規定，應同時辦理地上權登記；又臺灣省 政府38年11月3日府綱地甲字第01981號代電頒「臺灣省 各縣市辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項」規 定，地上權得由使用人單獨申請登記。職此，蘇玉葉依 上開規定於38年10月25日辦理152號建物總(第一次）登 記，同日，由使用人（蘇玉葉、黃兩勝）單獨辦理系爭 地上權登記（按建物總登記面積90.01平方公尺，使用 土地面積應相同，登記地上權面積亦應相同，惟僅登記 面積13坪6合1勺3才、折約45平方公尺地上權，究竟是 部分漏登記？抑或「亭仔腳」不得登記？原因不明；又 黃兩勝雖無建物，然應為漏記，且黃兩勝亦非不可將系 爭地上權(1/2)提供予蘇玉葉使用）。
②蘇玉葉與黃兩勝將152號建物隔成2間，分開各自使用，
隔間情形如附圖二所示，蘇玉葉使用面向汐萬路之「乙 」部分建物，黃兩勝使用面向中正路之「甲」部分建物 。嗣被告王麗華受贈取得黃兩勝之系爭地上權(1/2)及 附圖二「甲」部分建物；蘇玉葉之系爭地上權(1/2)及 附圖二「乙」部分建物事實上處分權由被告黃清聰、林 貴清、蘇敬婷、蘇羽千、劉妙貞、劉瑞恒、劉瑞彥、劉 瑞翰8人繼承公同共有，「乙」部分建物目前由被告黃 清聰分管使用。
③被告王麗華就分管使用311號建物，與被告黃清聰就分管 使用20號建物，均按年給付「地上權」租金或「租賃」 租金予土地所有人（訴外人詹金條家族7/10、訴外人黃 玉英家族3/10）。
⒉45平方公尺之系爭地上權上有152號建物，符合在他人土地 上有建築物為目的而使用其土地之地上權要件，且法無禁 止地上權人將土地出租或提供他人使用之規定，黃兩勝將 系爭地上權(1/2)提供予蘇玉葉使用，不影響系爭地上權 成立及存在效力。311號建物與20號建物既係自152號建物 分管而得，152號建物又為系爭地上權之標的房屋，上開 房屋養護得宜，屋況良好，被告王麗華、黃清聰仍有使用 311號建物、20號建物之需要，堪認系爭地上權之成立目 的尚存在。況地上物縱使滅失，地上權並不消滅，縱認31 1號建物、20號建物與152號建物主要建材不同，即有將磚 造牆柱更換為鋼筋混凝土牆柱，或補強增加鋼筋混凝土梁 ，或更換修繕屋頂，甚或將原亭仔腳（騎樓）改為室內使 用等，此乃蘇玉葉與黃兩勝或被告王麗華、黃清聰維護使 用152號建物之方法，乃地上權人為履行使用地上權之目 的，系爭地上權並不當然消滅。依增訂民法第833條之1之 規定終止地上權係屬對於人民財產權之剝奪，而物權施行 法第13條之1規定，溯及既往更應審慎為之，倘非地上權 之存在明顯破壞物之經濟使用，自不許嗣後任意終止合法 之地上權，以貫徹憲法保障財產權之意旨。至地上權存在 之事實，雖致土地所有權與使用權難以合一，然此並非民 法第833條之1之立法所欲解決之目的，仍非不得斟酌法律 其他規定另為解決，並非僅有以剝奪人民財產權方式消滅 地上權。再者，設定地上權建築房屋與租用基地建築房屋 固有不同，然就其「使用土地建築房屋」，兩者實相類似 ，依土地法第103條之規定，可知租用建築房屋基地者， 非有土地法第103條之情形，出租人不得收回土地，而土 地法為民法特別規定，且物權效力具公示外觀，拘 束力 較債權強烈，基於舉輕以明重原則，若地上權人無違反土
地法第103條之規定，原告不得主張回收系爭土地。故原 告請求終止及塗銷系爭地上權，顯無理由。
⒊至其餘45平方公尺建物部分，系爭土地全體共有人（「詹 家」7/10與「黃家」3/10）每年分別向被告王麗華、黃清 聰收取使用面積89.937平方公尺之土地租金，即被告王麗 華、黃清聰對系爭土地所有人間有租地建屋關係，被告王 麗華、黃清聰依不定期租賃法律關係使用系爭土地，並非 無權占有，訴外人潘才俊係於109年12月16日因拍定登記 取得系爭土地所有權，嗣信託登記予原告，前述租地建屋 法律關係對原告仍生效力，其自不得主張被告王麗華、黃 清聰無權占有。又被告王麗華、黃清聰既係租用建築房屋 之基地，依土地法第103條規定，原告亦不得收回，故原 告請求拆屋還地，並無理由。
⒋另備位聲明部分，被告王麗華、黃清聰已將土地租金支付 予地主，原告重複請求給付租金，依法無據，請求酌定地 租每年99,264元，亦無必要。縱認原告此部分請求為有理 由，原告主張以土地申報地價之10％計算租金，比例顯然 過高，應以5％計算為宜。
⒌聲明為：
①原告之訴駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈢其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或 陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告先位之訴，依民法第833條之1、第767條請求終止及塗銷 系爭地上權，是否有理由？
⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之 目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成 立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情 形，定其存續期間或終止其地上權，此觀民法第833條之1 規定甚明。考其立法意旨係地上權雖未定有期限，但非有 相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上 權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年 限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與 地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾 20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作 物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之 目的不存在時，法院得終止其地上權。又依同法物權編施 行法第13條之1規定，上開條文於修正施行前未定有期限 之地上權，亦適用之。準此，法院依上開規定，決定存續
期間或准否終止地上權，自應就地上權成立之目的是否尚 存在、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況是否合於 原約定之使用方法等情狀綜合觀察，俾判斷地上權人就土 地之利用，是否符合土地最大利用效益。
⒉查系爭地上權係於38年10月25日，由蘇玉葉、黃兩勝依臺 灣省政府38年11月3日府綱地甲字第01981號代電頒「臺灣 省各縣市辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項」規 定，單獨申請登記，權利範圍13坪6合1勺3才，未定存續 期限，嗣黃兩勝之系爭地上權(1/2)於78年1月23日贈與登 記予被告黃麗華；蘇玉葉之系爭地上權(1/2)由被告黃清 聰、林貴清、蘇敬婷、蘇羽千、劉妙貞、劉瑞恒、劉瑞彥 、劉瑞翰8人繼承公同共有等情，為兩造所不爭執（見本 院卷一第116頁、第132頁、第159頁、卷四第129頁、卷五 第8-9頁、卷六第211頁），合先敘明。
⒊蘇玉葉固於同日申請152號建物建物總（第一次）登記，而 或可認152號建物或與系爭地上權之設定有關。惟依152號 建物之謄本可知，152號建物總面積為90.01平方公尺（包 含一層45.01平方公尺、騎樓45.01平方公尺）（見本院10 7年度湖調字第291號卷【下稱湖調字卷】第54頁），對照 系爭地上權設立範圍為45平方公尺（見湖調字卷第22頁） ，未能明確並對應系爭地上權之位置範圍。經函詢新北市 汐止地政事務所函覆：本案建物及其基地地上權登記當時 之法令規定未為建物測量及地上權位置勘測，爰無從提供 旨揭建物及設定於其坐落土地之地上權相關位置套繪圖籍 。若需進行地上權位置勘測時，依辦理土地複丈與建物測 量補充規定第74條規定，須由地上權人會同土地所有權人 就實際使用位置領丈認定，或如土地所有權人拒不到場， 得由地上權人指界，倘勘測結果與地上權登記面積一致， 始得核發地上權位置成果圖（見本院卷五第242-243頁） ，惟本件兩造所指繪之地上權範圍並不一致且差距甚大（ 見本院卷六第19頁、第20頁），在無其他證據資料足佐前 ，實難認定系爭地上權之位置範圍。是若認系爭地上權不 應終止而仍予存續，將使權利義務關係趨於模糊、複雜， 實非適當。
⒋再者，按民法第841條規定：地上權不因建築物或其工作物 之滅失而消滅，係指約定有地上權存續期間者，期間屆滿 前，縱地上之建築物或工作物滅失，地上權不受影響，依 然存續；或未約定地上權存續期間者，依地上權約定存在 於地上之建築物或工作物，非因自然因素滅失者（如失火 、外力毀壞等），其地上權亦不因而消滅等情形而言。倘
當事人間並無第一次之建築物或工作物自然滅失後，仍可 為第二次建築物或工作物建置之合意，復無地上權存續期 間之約定，則建築物或工作物自然滅失後，尚無上開規定 之適用，始符當事人間設定地上權之目的及法意。倘未定 有期限之地上權設定之始，並無容任第一次建置之建築物 或工作物因老舊汰新，重為第二次以後建置之目的，該以 地上權建置之建築物或地上物因經時老舊，其存在及利用 現狀已不合土地之經濟價值，亟待更新利用方式，俾利土 地之最大效益利用，即與民法第833條之1規定相符（最高 法院105年度台上字第163號判決要旨可參）。經本院送請 臺灣省結構工程技師公會鑑定152號建物與311號建物、20 號建物是否為同一建築物，鑑定報告認定：311號建物主 要建材非屬磚造，依構造類別及主要建材種類研判，與15 2號建物登載之主要建材不同，研判非屬同一棟建築物；2 0號建物主要建材非屬磚造，B區二層為增建為鋼造，與15 2號建物登載之樓層數及主要建材不同，研判非屬同一棟 建築物（臺灣省結構工程技師公會110年2月22日台省結技 鑑字第2965號鑑定報告書第5-6頁，附卷外放），是被告 王麗華、黃清聰辯稱：辯稱：目前分管情形係被告王麗華 使用附圖二「乙」部分建物、被告黃清聰使用附圖二「甲 」部分建物，合計88平方公尺，與152號建物具同一性云 云，已難採信。又原告既否認系爭地上權最初設定時當事 人間有「第一次之建築物或工作物自然滅失後仍可為第二 次建築物或工作物建置」之合意，且依被告自陳，系爭地 上權當初係由蘇玉葉、黃兩勝單獨申請登記，已如前述， 自難認當事人間有上開合意，則若任系爭地上權繼續存續 ，尚難認符合當事人間設定地上權之目的及法意。 ⒌另依被告黃清聰於110年3月11日履勘期日，於本院訊問最 早房屋係作何用時陳稱：黃兩勝賣包子，蘇玉葉住家用等 語（見本院卷五第168頁），對照被告所陳：被告王麗華 管理之311號建物部分目前出租予三元興業公司使用，被 告黃清聰管理之20號建物目前出租予鵝肉周使用等語（見 本院卷六第220頁），可見系爭土地上之房屋之使用情形 ，由自身使用之所需改為出租營利，已與系爭地上權設定 時大不相同。復由李林國際不動產估價師事務所111年4月 1日不動產估價報告書所載：111年2月19日之311號建物建 物總價為1,665,428元，20號建物建物總價為221,985元（ 見該估價報告書第3頁，附卷外放），互核系爭土地共133 平方公尺，111年1月公告土地現值為每平方公尺73,100元 （見本院卷八第9頁），可認系爭土地及其上建物之價值
相差甚鉅。綜合上情，衡酌系爭地上權未定期限，亦未定 租金，若使土地所有權人繼續忍受無法就土地使用收益之 不利益，於土地所有權人及地上權人雙方間利益之衡量上 即有失衡之虞。故認原告請求終止系爭地上權為有理由。 本院既已肯認原告終止系爭地上權之請求，該地上權登記 續存於系爭土地，亦有礙原告就系爭土地所有權之圓滿， 故原告依民法第767條第1項規定，請求被告將之塗銷，亦 有理由，應予准許。
㈡原告依民法第767條規定請求被告拆除系爭土地上之房屋（如 附圖一所示，1581(1)部分面積12平方公尺，1581(2)部分面 積50平方公尺，1583(3)部分面積26平方公尺），是否有理 由？
⒈查311號建物及20號建物占用系爭土地之情形如附圖一所示 乙節，為原告及被告王麗華、黃清聰、林貴清所不爭執（ 見本院卷四第12頁），又附圖一係系爭土地共有人間先前 分割共有物訴訟由法院至現場所測繪（即本院104年度訴 字第866號），應堪採信。又311號建物原始稅籍登記納稅 義務人為蘇幼及黃兩勝二人持分各2分之1，嗣黃兩勝持分 於77年12月17日買賣移轉予被告王麗華，有新北市政府稅 捐稽徵處汐止分處108年10月17日回函可稽（見本院卷二 第139-141頁），故原告及被告王麗華、黃清聰所稱：311 號建物為被告王麗華受贈取得事實上處分權，20號建物之 事實上處分權為被告黃清聰、林貴清、蘇敬婷、蘇羽千、 劉妙貞、劉瑞恒、劉瑞彦、劉瑞翰繼承公同共有等語，亦 堪採信，合先敘明。
⒉被告王麗華、黃清聰辯稱渠等就系爭土地有不定期租地建 物之租賃關係等語，業提出被告王麗華持有載明「75年5 月補立、蘇幼、黃兩勝共同保管之建築基地租金計算各共 有人簽收表」（下稱系爭簽收表）、被告黃清聰持有封面 載有「詹金條收汐止房子地租證明書」（下稱系爭證明書 ）以為證，並聲請傳喚被告王麗華之夫即證人周添發、其 子即證人周昇諺、被告黃清聰之妻即證人章康珠到庭作證 。查：
①原告雖否認系爭簽收表、系爭證明書之真正。惟按私文 書通常如經他造否認，雖應由舉證人證其真正，但如係 遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法 則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院83年 度台上字第2247號判決要旨參照）。
②被告王麗華、黃清聰業當庭提出系爭簽收表、系爭證明 書之原本，經核與影本相符（見本院卷四第12頁）。
③觀以系爭簽收表封面記載「民國七十五年五月＿日補立」 、「建築基地租金計算各共有人簽收表」、「黃兩勝、 蘇幼共同保管」（見湖調字卷第110頁），第1頁記載「 建築基地租金計算方式」、「座落：台北縣○○鎮○○段00 00地號面積為89.937㎡，地上建物門牌：汐止鎮中正路3 11號，所有人(1/2)黃兩勝，同上1/2蘇幼」、「本表因 原地租簽收表遺失補發，茲將基地租計算略陳於後：(1 )66年以前因依實施都市平均地權條例第57條規定限制 雙方（指地主及承租人）同意減按申報價額年息3/100 計收...」（見湖調字卷第112頁），第2頁最上方3段分 別記載「75.5.14茲收到黃兩勝1/2地租3447元，按申報 地價年息7/100計算，詹金條、黃玉英、陳黃盡、陳四 山印文」、「76.12.28茲收到黃兩勝1/2地租75年度詹 家7/10持分2413元，詹金條印文」、「77年3月11日收 到柒拾伍年地租金3/10黃兩勝1/2 1,035元，黃玉英、 陳四山、陳黃盡印文」（見湖調字卷第112頁），其後 多有記載（以下為節錄，非全文）「77.11.20按76年申 報地價每平方公尺7,338.4元x61.556㎡＝456,721元x 7/1 00＝31,620x l/2=15,810元（76年份）茲收到王麗華76 年度承租1581地號7/10面積61,556㎡7/100(年息）詹家7 /10持分76年租金15,810元，詹金條印文」、「86.11.2 8收86年度詹家持分7/10每㎡13,457元x61.56㎡x1/2 24,6 85元，詹金條印文」、「90.1.9收89年度詹家持分7/10 61.56㎡89年度申報現值11,542元＝710,526元x7/100年 息＝49,736元王、蘇各1/2＝24,868元，因愛神大水按8折 收＝39,288元，王、蘇各1/2＝19,894元，詹金條印文」 、「收92年度詹家持分7/10租金＝24,868元，詹金條印 文」（見湖調字卷第112-113頁）。
④又觀系爭證明書封面記載「詹金條收汐止房子地租證明 書」（見湖調字卷第121頁），第1頁記載「77年份詹家 7/10持分之1/2部分15,810元」、「78.8.13收蘇幼女士 承租汐止鎮中正段1581地號持分7/10部分按申報價額年 息7/100計算年租金31,620元之1/2租金無訛（77年份） 詹金條簽名」、「以前詹家持分7/10x1/2部分收清無訛 ，詹簽名」（見湖調字卷第122頁），其後多有記載（ 以下為節錄，非全文）「79年度地租中正段1581地號按 76年申報地價㎡7338.40元x61.556㎡x7/100x1/2＝15,810 元，詹家7/10持分額」、「收據：民國83年元月27日收 到蘇幼地租金5530元。每一年是收3684元，此收三年（ 80年、81年82年）共是金額11,052元。蘇幼與王麗華各
一半5530元。以上收到82年底。黃玉英簽名」、「83年 度茲收到汐止中正段1581地號土地面積89.937㎡持分7/1 0面積為61.56㎡＝700,208元按法定年息計算年租金額為4 9,014元之1/2=24,505元，詹金條印文」、「84.12.11 7.40收84.12.18基市農會信用部支票KA0000000號24,00 0元及現金500元，收詹家7/10持分84年租金（1581地號 ），詹金條印文」、「收據：茲收到民國90年與民國91 年度汐止市○○路0000地號（面積87.937㎡）持分十分之 三）共土地租金額度為貳仟元整。持分所有權人簽收： 黃玉英簽名、印文」、「93年份地租計算明細表，房屋 地址：北縣○○市○○路000號，基地承租人：王麗華女士 、蘇幼女士各1/2共有，地號：北縣○○市○○段0000地號 ，面積87.937㎡x7/10（持分面積）（先父詹溪港持分） ＝61.56㎡。地租以協議按年息7/100計算，因原訂㎡11,00 0元未申報打八折計算為㎡8,800元。93年份地租：㎡8,80 0元x61.56㎡=541,728.00元x7/100（年息）＝37920.9元 2人＝18,960.4元，為應付地價稅故希於93.11.30以前給 付為盼。詹金條住址：汐止市○○路0段000號2樓。...93 .12.4 19.18收18,930元，詹金條印文」、「收蘇幼96 年度詹溪港地租7/10部分22,750元（1581地號），詹金 條簽名及印文」、「收據：收取民國103年度土地地租 金 先生（身分證No:Z000000000）代表我的父親詹金 條先生收取持分土地7/10所有權土地租金，租金金額新 臺幣貳萬貳仟柒佰伍拾元整，特立紙據，以茲證明。土 地租金收取人：詹政雄簽名。中華民國103年12月6日」 （見湖調字卷第124-148頁）、「茲收到民國90年及91 年度汐止市○○路0000地號面積87.937㎡持分十分之三共 兩年度之地租共新臺幣肆仟元正（各分得新臺幣貳仟元 ）陳黃盡、陳三傳簽名」、「陳四山本人收九十年度91 年度收現金貳仟元。陳四山印文」（見本院卷三第254 頁）。
⑤互核上開證物，可知自66年以前，蘇幼及黃兩勝即各以 房屋2分之1權利人之身份，承租系爭土地，面積89.937 平方公尺，出租方為「詹家（持分7/10）【詹溪港持分 】」、「黃家（持分3/10）」（其中「詹家（持分7/10 ）」部分起初多由訴外人詹金條收取，99年起則有由訴 外人詹政雄、詹名昌收取之情形，另「黃家（持分3/10 ）」起初由訴外人黃玉英、陳黃盡、陳四山收取，後則 有由一人代收或分別收取之情況），租金由蘇幼、黃兩 勝各負擔1/2，各自分別向「詹家（持分7/10）」、「
黃家（持分3/10）」繳交。此情對照：⑴系爭地上權最 初係設定蘇幼及黃兩勝各2分之1，⑵108年間311號建物 之納稅義務人設定為蘇幼、被告王麗華各2分之1（見本 院卷二第140、141頁），⑶附圖二之使用現狀，⑷系爭土 地36年7月1日總登記時，所有權人情形為：黃坤土（持 分2/20）、黃成接（持分2/20）、黃文彬（持分1/20） 、黃文攀（持分1/20）、詹溪港（持分14/20）（見本 院卷六第82頁），即黃家共3/10、詹家為7/10等情，均 為相符，是堪認被告王麗華、黃清聰抗辯渠等就系爭土 地有租賃關係等語，並非無據。
⑥原告雖主張依98年修正前民法第820條規定，共有物之出 租應得全體共有人之同意，並否認被告王麗華、黃清聰 抗辯之租賃契約初始有經系爭土地全體共有人同意云云 。惟系爭簽收表、系爭證明書之記載歷時多年，計收及 繳交均係按「詹家（持分7/10）」、「黃家（持分3/10 ）」為之，其中並有記明「詹家（持分7/10）」係「詹 溪港」之持分，該等持分狀況與本院調得之光復初期土 地舊簿記載相符。衡以電腦登載之系爭土地異動索引紀 錄僅自92年起（見本院卷四第236頁），系爭土地之人 工登記簿關於所有權人之記載僅自53年起（見本院卷二 第18-39頁），系爭簽收表及系爭證明書之收取時間（7 5年至100年）並不易查悉光復初期土地舊簿之登載情形 ，若非先前已按此比例計收，實不易恰巧與最初土地持 有情形相符，是堪認初始承租人確係與系爭土地全體共 有人（含「詹家（持分7/10）」及「黃家（持分3/10） 」）達成租賃契約之合意。
⑦原告雖再稱：依系爭簽收表，陳黃盡早於65年12月17日 將持分移轉予訴外人蘇吳森子，卻於75年、77年簽收黃 兩勝繳付之租金，故無法證明租賃契約係得全體共有人 同意云云。然按出租人於租賃物交付後，承租人占有中 ，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人 仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文。依前所述， 系爭簽收表及系爭證明書曾記明所謂「詹家（持分7/10 ）」係「詹溪港」之持分，互核詹溪港持分7/10係於65 年9月3日方由詹金條等人繼承（見本院卷二第22-23頁 ），是認租賃契約之成立應早於65年9月3日。則租賃契 約之成立既早於陳黃盡將持分移轉予蘇吳森子之時點， 縱陳黃盡將持分移轉予蘇吳森子，或其餘所有權人將持 分移轉予他人，依前開規定，租賃契約僅係改對於蘇吳 森子或受移轉之人繼續存在，然不影響租賃契約之效力
。至於已將持分移轉他人者，縱仍收取其已不應再為收 取之部分租金，乃另一法律問題，惟不影響租賃契約之 成立及效力甚明，原告此部分主張核非可採。
⒊綜上所述，被告王麗華、黃清聰抗辯渠等就系爭土地有租 賃關係等語，堪以採信，而潘才俊固嗣後拍定成為系爭土 地之所有權人，並將系爭土地信託登記予原告，然依前述 民法第425條第1項之規定，仍應繼受該租賃關係（按：因 租賃契約之成立早於65年9月3日，已如前述，基於法律不 溯及既往原則，核無民法第425條第2項規定之適用，亦此 敘明）。又系爭簽收表及系爭證明書載明承租面積為89.9 37平方公尺，已論如前，大於原告主張附圖一1581(1)、1 581(2)、1583(3)部分建物占用之總面積88平方公尺，被 告抗辯基於租賃關係使用該等土地自屬有據，故原告請求 被告拆屋還地，應予駁回。
四、綜上所述，關於系爭地上權部分，原告先位之訴依民法第83 3條之1規定，請求終止系爭地上權，並依民法第767條第1項 規定，請求被告塗銷系爭地上權，為有理由，應予准許；此 部分原告先位之訴既有理由，其備位之訴所為請求有無理由 ，即無庸復予審斷。另原告請求被告將座落系爭土地上之房 屋（如附圖一所示，1581(1)部分面積12平方公尺，1581(2) 部分面積50平方公尺，1583(3)部分面積26平方公尺）拆除 ，返還土地予原告，則無理由，應予駁回；此部分原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依法判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 7 日 民事第四庭 法 官 謝佳純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 7 日 書 記 官 陳怡文