臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第723號
原 告 甲○○
訴訟代理人 李永然律師
鍾元珧律師
被 告 康和建設實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 蔚中傑律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國94年12月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣柒佰柒拾伍萬元及自民國八十九年四月五日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣貳佰伍拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒佰柒拾伍萬元為原告提供擔保，則得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其於民國（下同）88年11月8日以總價新台幣（ 下同）4,500萬元，向被告買受「榮耀敦南」大樓A棟14樓房 地及地下層停車位3個（編號119、120、53）（下稱系爭不 動產），並簽定「榮耀敦南」土地暨房屋預定買賣契約書（ 下稱系爭契約），原告業依系爭契約第4條之約定，分別於 88 年11月4日、同年月8日、89年4月5日給付訂金、簽約金 及開工款共計675萬元，詎被告自90年2月間起，因資金困難 ，致「榮耀敦南」社區興建工程停擺，嗣稱為使系爭社區興 建工程能如期進行以確保承購戶之權益，將由康營建設股份 有限公司（下稱康營公司）概括承受系爭契約之權利義務， 並在其工程進度尚未達系爭買賣契約所定付款條件時，即於 92 年10月間催告原告繳交第一期款45萬元，再於92年11月 間催告原告繳交第1、2期款共計90萬元。雖原告隨即主張同 時履行抗辯，惟被告仍於同年12月10日以原告未按期給付價 金為由，函知解除系爭買賣契約，復於93年2月19日取得系 爭建物使用執照後，又於同年5月24日發函催告原告於函到5 日內繳交價金餘款3,825萬元，並表示逾期即解除前開契約 ，然系爭契約經台灣高等法院93年度重上字第566號判決確 認仍有效存在，則被告即有依約交付系爭不動產，並將其所 有權移轉登記予原告之義務。惟經原告函催被告應於函到7
日內依約交付系爭買賣標的物暨完成所有權移轉登記，逾期 即以該函作為解除系爭買賣契約之意思表示，不另發函，然 被告並未履行上開義務，則依系爭契約第18條第2項，被告 既有違約不賣之情事，則其除應退還原告已繳價款675萬元 外，並應賠償900萬元（45,000,000×20﹪）。為此，爰依 契約關係及民法第256條之規定，提起本件訴訟，暫予請求 其中1,350萬元。並聲明：⑴被告應返還原告1,350萬元，暨 自89年4月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
(一)其無違約事由，故原告依約無解約權：依系爭契約第9條第2 項、第18條第2項之規定，如有逾期完工情形，應先依系爭 契約第9條第2項，如未逾6個月，依系爭契約第9條第2項之 約定僅得請求依房價款5/10,000計算之違約金，如已逾期6 個月仍未完工而視同違約，方得再依系爭契約第18條第2項 後段解除系爭契約並請求返還價金、違賠償約金。復依系爭 契約第9條第1項定之規定，本件工程完工日期之認定依據及 標準，係以建築主管機關核發之使用執照為完工日期之認定 依據及標準，則依雙方約定計算1,300個日曆天後之完工日 期應為92年10月27日。查被告已於93年2月19日取得使用執 照，要無違約情事，原告本無解除系爭契約之權。又原告雖 以0421號函律師函要求於函到7日內，將系爭房地交付並完 成所有權移轉登記，或於94年3月25日進行協商，惟基於經 驗法則與實務的作業流程，房屋與土地之交付與完成所有權 移轉登記，須經由申報稅捐、繳稅、完稅、辦理移轉登記與 房地實際點交等相關流程，絕不可能於7日內完成，何況原 告尚有餘款3,825萬元仍未付清，而原告是否願意付款、能 否於該7天期間內籌足，未見說明，且不無疑問。依民法第 229條第2項及第254條之規定及實務見解，原告因所訂期限 顯不相當，其催告自屬不合法，況原告不得以一函同時表示 催告及解除意思表示，故原告解除契約並無理由。(二)被告第0409號函回覆原告0421號函，並以兩造間之契約是否 解除尚有爭議，商請原告就系爭房地重新簽約並為同時履行 抗辯之意思表示，是以在原告未履行其應為之對待給付前， 當無解除契約之依據。次查，系爭房屋於93年2月19日即已 完工，依系爭契約附件一之付款期別明細表所示，從第一期 之工程款至尾款，原告尚有餘款3,825萬元仍未付繳付，依 系爭契約第4條第1項、第3項之規定與付款期別明細表，只 要付款期別明細表之各期條件成就原告仍未付款，則原告即 構成給付遲延，是原告早已於92年9月26日起即已負給付期
款遲延之責任，復以原告給付遲延之各期未繳納期款，屬原 告有先為給付之義務，自不得主張同時履行抗辯權，故在原 告未先為其應付未繳納期款之義務前，被告當無履行系爭房 地交付之義務。又原告遲至被告於93年5月24日更再次發函 請原告繳清未繳之期款至今，原告均未主張同時履行抗辯， 伊不能免除給付遲延的責任，自不得要求被告履行對待給付 並解除契約。退步言之，原告嗣後並於94年5月6日以第0443 號函回覆被告，並於函末聲稱「請求康和公司依據上開確定 判決（即台灣高等法院93年度重上字第566號）履行義務」 ，而被告並以第0504號函函文回覆原告，表示願意履約，並 請原告繳清未繳之期款及再次主張同時履行抗辯，是以在雙 方達成合意的情形下，此顯有回復原告所稱解除契約之意思 表示，否則在契約已經解除的情形下，被告如何依前開確定 判決履行義務。因此，原告所稱已解除契約云云，乃係屬無 據。
(三)依系爭契約第18條第2項後段規定，解除契約後被告尚須返 還已繳付價款並賠償本約買賣總價20%計算之違約金。惟衡 量一般客觀事實，社會經濟狀況及原告所受損害情形，解除 契約後，被告既已返還原告已繳付之價款，則原告難謂有其 他損害，縱有所損害，其金額亦應不至高達本約買賣總價 20%。且如未解除契約，原告可應無可享受高達本約買賣總 價20%之利益。是系爭契約違約金之規定對被告而言誠屬過 高，如認原告得向被告請求違約金，請依民法第252條之規 定，將違約金減至相當之數額等語，以資抗辯。並聲明：⑴ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、經查本件原告主張其於88年11月8日以總價4,500萬元，向被 告買受系爭不動產，並簽定系爭契約，依系爭契約第9條約 定，被告應於實際開工日89年4月5日起算1,300個日曆天內 即92年10月27日以前完成興建工程，原告則依系爭契約第4 條之約定，分別於88年11月4日、同年月8日、89年4月5日給 付訂金、簽約金及開工款共計675萬元，詎被告自90年2月間 起，因資金困難，致「榮耀敦南」社區興建工程停擺；嗣於 92年2月間，被告初稱業與銀行及營造廠商達成共識，將繼 續系爭社區興建工程之進行，嗣稱為使系爭社區興建工程能 如期進行以確保承購戶之權益，將由康營建設股份有限公司 （下稱康營公司）概括承受系爭契約之權利義務。其後，被 告復於92年10月間催告原告繳交第一期款45萬元，並於同年 11月間催告原告繳交第1、2期款共計90萬元，又於同年12月 10日以原告未按期給付價金為由，發函解除系爭買賣契約，
，然系爭不動產係於93年2月19日始完工取得系爭建物使用 執照，逾約定完工期日（即92年9月10日）162日，被告乃於 同年5月24日發函催告原告於函到5日內繳交價金餘款3,825 萬元，並表示逾期即解除前開契約，然此期限顯不相當，而 被告復未於經過相當期間後再為解除契約之意思表示，故系 爭契約仍有效存在，並經台灣高等法院93年度重上字第566 號判決確認在案。惟被告已將系爭不動產另售他人，原告乃 於94年3月21日委託律師以94年3月21日（94）（3）然法3字 第0421號函催告被告於函到7日內依約交付系爭買賣標的物 暨完成所有權移轉登記，並表示逾期即以該函作為解除系爭 買賣契約之意思表示，不另發函。被告於次日收受送達後， 並未於7日內即同年月29日以前履行上開義務，僅委託開瑞 法律事務所以同年4月27日（94）瑞國律字第0409號函函覆 原告，函稱系爭買賣契約業於93年5月24日發函解除在案， 如原告仍有購買意願，兩造可重新訂約，原告復委託永然聯 合法律事務所以94年5月6日（94）（5）然法三字第0443號 函對被告確認系爭契約因被告未於催告期間內提出給付，業 於同年3月29日解除，被告始委託開瑞法律事務所以同年5月 20日（94）瑞國律字第0504號函提出同時履行抗辯等情，有 系爭買賣契約、統一發票、原告之存證信函、台灣高等法院 93年度重上字第566號民事判決、台北市建物登記第二類謄 本、被告之存證信函（見本院卷第8頁至第30頁、第54頁、 第57頁至第60頁）等件可稽，並為兩造所不爭執，應可信實 。
四、惟原告主張系爭契約業已解除，並請求被告返還價金等，則 為被告否認，並以前開情詞置辯。是本件之爭點即在於：原 告請求被告返還價金、給付違約金，有無理由？原告解除契 約是否合法？茲分述如下：
(一)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。民法第348條第1項定有明文。準此，買賣契約有 效存在時，出賣人對買受人負有依約交付買賣標的物，並使 買受人取得該物所有權之義務至明。系爭買賣契約在上開臺 灣高等法院確定判決之訴訟程序言詞辯論終結前，既未經兩 造合法解除，仍屬有效存在，揆諸首揭法條，被告即有依約 交付系爭不動產並將其所有權移轉登記予原告之義務。觀之 系爭契約第18條第2項約定「乙方（按：即被告）除因逾期 完工應依照第9條規定辦理外，若有增加價款之要求或違約 不賣，甲方（按：即原告）除有權要求乙方依約履行外，並 得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解 除契約。解除契約時，乙方除應將甲方已繳價款退還甲方外
，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方。」， 而被告既自承其於前開案件判決前即已將系爭不動產轉賣訴 外人鄭安琪，並有原告提出之台北市建物登記第二類謄本（ 見本院卷第28頁、第99頁）可佐，是原告主張被告有系爭契 約第18條第2項違約不賣之情事，信屬可取。(二)復按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。……」 、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責 任。」「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相 當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約 。」民法第229條第2項前段、同條第3項與同法第254條分別 定有明文。而契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告 其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附 有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履 行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契 約之意思表示（最高法院87年度台上字第564號判決旨可資 參照）。準此，債務人遲延給付，經債權人催告定期催告其 履行，並同時表示如於期限內仍不履行即解除契約者，債務 人不於催告期限內履行，契約即當然解除，債權人當無須再 為解除契約之意思表示。
(三)經查原告於94年3月21日發函催告被告應於函到7日內依約交 付系爭買賣標的物並完成所有權移轉登記，並表示逾期即以 該函作為解除系爭買賣契約之意思，不另發函，及被告於收 受送達後，未於同年月29日以前履行上開義務等情，亦據其 提出存證信函為證，是原告依上開函文所為解除契約之意思 表示，應為合法有據。被告雖抗辯原告上揭第0421號函所定 催告期間僅只7日，並不相當，不生解除契約之效力云云。 惟查被告於93年2月19日即取得系爭房屋之使用執照，依據 吾人日常生活之所得，身為建商之被告必定設法儘早將各專 有部分區分所有權移轉予買受人並完成點交，以儘快取得銀 行對買受人貸款之撥付，用以償還其建築融資，並減輕其管 理費之負擔，由此可知，經過一年之時間，被告應早已完成 大部分專有部分之點交及移轉，實無不能即刻將系爭房地點 交予原告並送件申請所有權移轉登記之可能，則原告94年3 月22日催告其於同年3月29日以前交付系爭房地，被告應不 至於無法提出給付，然觀之其於同年4月27日（94）瑞國律 字第0409號函覆內容（見本院卷第54頁），竟稱系爭買賣契 約業經解除，顯無履約之意思，遑論被告早已將系爭不動產 轉賣他人，一如前述，是被告辯稱原告所定催告期限不相當 ，無法在期限內提出給付云云，有違誠信，洵無可取。
(四)又按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前 ，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。（最 高法院50年度台上字第1550號判例可參）。準此，債務人遲 延給付者，須主張同時履行抗辯後，始能免除其遲延責任， 債務人未主張同時履行抗辯前，債權人仍非不得請求其負擔 遲延責任而依法解除契約。查被告委託開瑞法律事務所以同 年4月27日（94）瑞國律字第0409號函（見本院卷同前頁） 函覆內容，並無表示原告應同時給付價金，其始願提出給付 之旨，而係否認系爭買賣契約之效力，並要求兩造重新訂約 ，不能認為已為同時履行抗辯權之行使，自無從免除其給付 遲延之責任，微論原告在前業已依法解除契約，被告更無再 主張同時履行抗辯之餘地。被告至原告委託永然聯合法律事 務所以94年5月6日（94）（5）然法三字第0443號函對被告 確認本件買賣契約業於同年3月29日因被告未於催告期間內 提出給付而解除，被告委託開瑞法律事務所以同年5月20日 （94）瑞國律字第0504號函（見本院卷第59頁）函覆時，始 提出同時履行抗辯。惟本件買賣契約既經原告合法解除，一 如前述，則被告事後主張同時履行抗辯，揆諸前開說明，自 不生任何效力。
(五)至被告抗辯原告自92年9月26日起陷於給付遲延，故解約並 不合法云云。查被告固於92年10月8日、同年11月18日函催 原告繳納第1、2期款共900,000元，並於同年12月10日以原 告未給付價金為由，發函解除系爭買賣契約，惟查被告遲至 同年12月25日止仍未完成外部鋁窗安裝及拆架，益徵原告應 繳納第1、2期款之條件尚未成就，為兩造所不爭執之事實， 業經台灣高等法院93年度重上字第566號判決確認在案（見 本院卷第26頁即理由四之 (二)部分）。準此，則被告上開 之催告即不合法，被告執此抗辯原告陷於給付遲延云云，即 無可取。況雙務契約當事人所負給付與對待給付義務乃個自 獨立，陷於給付遲延之一方仍非不得請求他方提出對待給付 ，僅他方得主張同時履行抗辯而拒絕矣，若他方未為此主張 即拒不履行，難謂毋庸負擔遲延責任。是則本件原告縱係給 付價金遲延，仍非不得依法催告請求被告交付買賣標的物， 並於被告不履行時依法解除契約，堪可認定。
(六)綜上所述，原告於94年3月22日依法催告被告於7日內交付系 爭買賣標的物，惟被告並未於7日內即同年3月29日以前對原 告表示任何履約之意思，則原告以被告給付遲延為由，依該 函所為解除契約之意思表示即已生效，系爭買賣契約經解除 後，被告於同年5月24日始主張同時履行抗辯，不發生任何 效力。被告辯稱原告並無解除權云云，並無可取。
五、承前所述，系爭買賣契約既經原告合法解除，徵之系爭買賣 契約第18條第2項既約定「乙方（按：即被告）除因逾期完 工應依照第9條規定辦理外，若有增加價款之要求或違約不 賣，甲方（按：即原告）除有權要求乙方依約履行外，並得 定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除 契約。解除契約時，乙方除應將甲方已繳價款退還甲方外， 並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方。」，則 原告以被告給付遲延為由解除系爭買賣契約，並按上揭約定 請求被告返還已繳價款6,750,000元自屬有據。惟按約定之 違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有 明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況 及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金 過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債 務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規 定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例 參照）。而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益 減少其數額（最高法院49年台上字第807號著有判例可參） 。本院審酌兩造自簽立系爭契約以來各自之履約情狀、並已 請求被告給付遲延完工部分之損害賠償、衡之目前社會經濟 狀況、參之銀行借貸利率、暨原告並未證明其因之所受之損 害為何，因認原告請求之違約金應以1,000,000元為適當。 從而，原告據以提起本訴，請求被告返還價款6,750,000元 及違約金1,000,000元，共計7,750,000元，及自89年4月5日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無不合，應予准許 。至原告逾此範圍之請求暨假執行之聲請，則屬無據，不應 准許。
六、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行之宣告 ，就原告勝訴之部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保 金額，併宣告之。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 94 年 12 月 30 日 民事第三庭 法 官 林振芳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 12 月 30 日 書記官 李淑芬
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