臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第143號
原 告 丙○○
訴訟代理人 謝生富律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 王玉楚律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於九十四年十一月二十
五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國93年9月29日與被告簽訂不動產買賣合約書， 向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○路608巷18號房 屋一棟，價金新臺幣（下同）2,925萬元。簽約後，原告 依合約書第6條第3項約定，於房地產權移轉登記完畢點交 前，檢查系爭房屋，發現系爭房屋有多處有滲水、漏水、 積水、壁癌等現象，且庭園亦積水不退，濘沼滿地等瑕疵 （詳如附表原告所提出之「房屋瑕疵檢查明細表」所載） ，乃通知被告，責由被告依債務本旨負責修繕。且原告檢 查系爭房屋發現瑕疵後，曾通知仲介信義房屋大直店丁○ ○店長及乙○○經理轉通知被告。信義房屋逕僱金鑫工程 顧問有限公司前往檢查，亦發現確有瑕疵，隨即提出修繕 估價單；被告亦僱瑞利德國際工程顧問有限公司前往檢查 ，發現確有瑕疵，並提出修繕報價單及參考意見。原告已 於93年11月16日，以立法院郵局存證信函第219號，檢附 房屋瑕疵檢查表及估價單，通知被告限期修繕完竣並會同 本人驗收，否則即解除契約；原告復於93年11月24日，以 立法院郵局存證信函第223號，通知被告得減少價金92萬 元，由原告自行修繕，逾期即解除契約，不另通知。詎被 告均置之不理，未依約履行瑕疵擔保之義務。
（二）按系爭不動產買賣合約書第6條第3項約定：「簽約後，房 地產權移轉登記完畢點交前，如發現買賣標的物有瑕疵， 概由乙方依債務本旨負完全給付之責任，瑕疵重大者，甲 方並得解除契約。」；第9條第1項則約定：「乙方若未依 本約履行各項義務，經甲方書面通知限期催告仍不履行時 ，甲方得解除本買賣合約，且乙方應將所收之款項加倍返 還予甲方，作為違約賠償。」，準此，原告如發現「瑕疵 」時，自得以書面通知限期催告修繕，如被告逾期不為履 行，原告即得解除契約，此係針對契約義務之違反，經書
面通知限期催告之程序，而仍不履行時，發生違約之效果 ，並非以「重大瑕疵」作為解約，並請求違約賠償之原因 ，故此項解約並請求違約金，不須以重大瑕疵為前提。又 依系爭買賣合約書第6條第3項前段之約定，原告在⑴簽約 後；⑵房地產權移轉登記完畢前；⑶房地點交前，如 發 現買賣標的物（房地）有瑕疵，概由被告負責修繕之義務 ，甚為明顯，是原告以書面通知被告修繕，被告拒不修繕 之行為，屬於修繕義務之違反，原告自得依該條約定解除 契約，並請求加倍返還已給付之價金，作為違約賠償。至 於被告以依民法第354條及第373條規定，抗辯出賣人於物 之交付時起，始負物之瑕疵擔保責，本件系爭房屋尚未交 付，故尚不生瑕疵擔保責任云云。查，兩造間所訂不動產 買賣合約書第6條第3項既約定：「簽約後，房地產權移轉 登記完畢點交前，如發現買賣標的物有瑕疵，概由乙方依 債務本旨負完全給付之責任。」是被告於簽約後即應負瑕 疵擔保責任，係兩造契約特約事項。故被告所辯，即非可 據。
（三）原告自93年11月8日起，多次以書面具體建議方案通知被 告，請被告依債務本旨負責修繕，詎被告均置之不理，未 依合約履行系爭房屋瑕疵擔保之義務。被告即令事後利用 臺灣臺北地方法院民事庭出庭通知及訴訟期間，偷偷以粉 刷、更換地板等裝潢來掩飾重大瑕疵的存在，使系爭房屋 多處滲水、漏水、積水及壁癌等重大瑕疵於94年3月30日 法院履勘時，暫時看不出有瑕疵假象，蓄意造成錯覺。因 被告未針對重大瑕疵的真正原因予以修繕，僅係掩飾性的 處理，瑕疵仍然存在。此由法院94年3月30日履勘時，即 使被告前1、2日刻意加強粉飾所營造出之「表象」，惟仍 百密一疏，中臥室接牆壁之地板仍因不明原因滲水而已出 現斑漬水痕現象，相信再過一段日期，該翻黑面積勢將逐 漸擴大。系爭房屋其他有重大瑕疵部分，也只暫時以掩飾 性處理，相信亦將很快出現之前所呈現的各項重大瑕疵現 象。另熱水器下方水管漏水，係原告檢查系爭房屋時發現 ，買賣當時仲介信義房屋大直店及原告均不知道水管有漏 水情形，經請仲介信義房屋大直店通知被告應予修繕，被 告也表示從不知道該處漏水；而今被告竟枉顧事實，指稱 原告買賣時就清楚知道水管有滲漏水情形，並非真實。（四）被告主張依兩造所訂不動產買賣合約書第1條第4項約定： 「四、甲方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋 況，並對信義房屋仲介股份有限公司提供之不動產說明書 等資料，也已充分瞭解。」及第15條之交屋約定：「買賣
價金已包含房地之室內外定? 物、門窗、廚房、衛浴設備 及……乙方另附贈設備列舉如下：流理台……熱水器『依 現況』……藝術燈飾『依現況』……」，可見雙方乃約定 「現況交屋」，被告不負任何修繕責任云云。惟查，不動 產買賣合約書第1條第4項雖約定依房屋現況買賣；但同合 約書第6條第3項則約定，簽約後檢查房屋，如發現瑕疵， 應由賣方負瑕疵擔保責任，另查，合約書第15條約定，所 謂「依現況」係指所附贈設備中之冷氣機及藝術燈飾二種 物品之現狀而已，並不涉及房地，是被告所辯，顯屬無據 。
（五）又根據兩造所簽訂之系爭不動產買賣合約書第4條第1項明 文約定，被告在「交款記錄表」簽收，不另立收據（辦理 成屋履約保證者由履保人員簽收），是履保人員簽收等於 代表被告簽收，亦即仲介信義房屋大直店職員或該店乙○ ○經理簽收均等於代表被告簽收，已經發生簽收付款的效 力。查原告於93年9月29日支付了定金及簽約款300萬元、 93年10月15日支付用印款300萬元、93年11月15日支付完 稅款300萬元，合計共支付房屋價金900萬元。是原告依系 爭契約第9條第1項之規定，請求被告應給付所收款項加倍 之違約金，亦即被告應給付1,800萬元給原告，且其性質 屬於懲罰性違約金，勿庸逐項論述原告之損失。（六）再者，被告辯稱：無論系爭房屋有無原告所主張之漏水現 象，信義房屋均負擔保固責任云云。經查，依據兩造所訂 系爭合約書第6條第3項約定項約定：「簽約後，房地產權 移轉登記完畢點交前如發現買賣標的物（房地）有瑕疵， 概由乙方依債務本旨負完全給付之責任，…。」，是交屋 前，被告應負房屋瑕疵擔保責任；俟交屋後，房屋瑕疵擔 保責任才歸屬信義房屋等語，並聲明求為判決被告應給付 原告1,800萬元，及自起訴狀送達之翌日即94年2月25日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保聲請宣告 假執行。
二、被告則以：
（一）按我民法關於意思表示的解釋僅設第98條規定，難謂周全 。為強化契約解釋的合理性，最高法院乃致力於依客觀的 事實，去探求當事人的真意。依系爭契約第6條第3項前段 規定之文義觀之，原告必須於「房地產權移轉登記完畢」 點交前之時點，始得主張本條之權利。且通觀契約全文之 約定，本案交易情形為，原告尚未全部付清價金前，即由 原告先行繳納契稅，辦理所有權移轉登記（參合約第4條 第3次款：完稅第1項約定），並於產權移轉登記完竣後3
個工作日內，辦理原告貸款核撥被告手續，同時辦理交屋 手續（參合約第4條第4次款：交屋第2、3項約定）。因此 在辦理所有權移轉登記前，被告並無任何依債之本旨而為 給付之行為。就事理邏輯而言，沒有給付行為，就不會產 生權利瑕疵或物之瑕疵之不完全給付問題。因此，通觀契 約全文，原告必須於所有權移轉登記完畢後始得主張被告 應負完全給付之責，實為當然之解釋。本件系爭買賣合約 為第三人信義房屋所製作之定型化契約，信義房屋從事房 屋仲介業務，至少十年以上，其法律專業人員累積多年實 務經驗所撰之定型化契約，當已參考債務不履行，瑕疵給 付相關法律學說與法院判決，字斟句酌後，始有本條之約 定。是本條之解釋，當應依一般法律原則為之，不能依原 告主觀之認定。且本件契約之目的為不動產買賣，而本條 約定之目的在於將買方（即原告）得主張瑕疵擔保與不完 全給付之時點提前於危險移轉（即點交）前，所有權移轉 登記後。同時給予賣方（即被告）修補物之瑕疵之機會， 除非瑕疵重大，否則不得解約。本條既已約明解約之前題 為瑕疵重大，顯為合約第9條一般解約條件之特別約定， 當然排除第9條之適用。
（二）本案買賣標的為屋齡9年之舊屋，原告主張之瑕疵，不是 業經修補已不存在，就是滲水瑕疵非被告之過失所致（參 本院94年4月30日履勘筆錄）。姑不論原告得否於危險移 轉前主張瑕疵擔保，抑或原告得否就不可歸責於被告之事 由主張不完全給付，惟原告所指之瑕疵均非重大且已修補 完畢。原告無非是以中古屋之價格，要求新屋之品質，若 原告之主張可採，則任何人於購買中古屋時，於簽約後， 即可恣意漫指房屋瑕疵，並要求出賣人給付違約金，此等 結果顯違誠信，更不符交易慣例。
（三）又系爭合約書第9條第1項之約定載有「．．．作為違約金 賠償」自屬損害賠償總額預定之違約金，為此自應由原告 舉證證明損害為何，不得逕請求加倍之違約金。且原告解 除契約並不合法，而被告只拿到定金50萬元，原告主張被 告已收受900萬元，並非真實。至於本件被告亦遭受律師 費5萬元、律師交通費22000元、律師登錄費用7000元、律 師存證信函4件費用1800元、趙遠藜室內設計師費用15萬 元、貸款利息損失134245元、逾期懲罰性罰款9000 元、 租金損失480000元（系爭房屋每月出租有8萬元收入，自 93年10月至94年3月，共計損失房租48萬元。）、土地增 值稅減免損失64255元，共計損失0000000元，亦應予以抵 扣等語，資為抗辯。並聲明駁回原告之訴，如受不利之判
決，願供擔保宣告免為假執行。
三、本件原告主張於93年9月29日與被告簽訂不動產買賣合約書 ，向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○路608巷18號房 屋，價金2,925萬元。原告已於93年9月29日支付了定金及簽 約款300萬元、93年10月15日支付用印款300萬元、93年11月 15日支付完稅款300萬元，合計共支付房屋價款900萬元，其 中50萬元由被告收受外，其餘款項業經存入兩造所約定之履 約保證專戶中，此有原告提出之不動產買賣合約書、代辦履 約保證委任契約書及交款記錄等件在卷可稽，且為兩造所不 爭執，應堪信實。惟本件首要審酌者為㈠系爭房屋是否有原 告所指之瑕疵，而被告未履行修補義務。㈡本件原告得否依 系爭合約書第9條第1項之規定解除契約並請求違約金，本院 分述如次，經查：
（一）關於系爭房屋是否有瑕疵而被告未修補部分： ⒈本件原告雖主張系爭房屋有如附表「房屋瑕疵檢查明細表 」所載之各項瑕疵存在，惟被告辯稱早於93年11月24日原 告書面催告前，即已自行雇工修繕完畢，並提出趙遠藜空 間設計事務所所出具之工程估價單、瑞利德所出具之簽收 單、請款單及翻修後之照片附卷為憑，並經本院於94年3 月30日現場履勘時，由原告當場指出現場之瑕疵，本院勘 驗結果為：「法官命原告指出現場瑕疵，主臥室梳妝台 牆壁部分，目前看不出有壁癌現象。主臥浴室牆面原告指 出有壁癌現象，目前看不出來。原告指浴室滲水磁磚也滲 水，目前看不出來，原告指出浴室磁磚有二排跟原來不同 。原告指出中臥室木作及地板與原告提出之照片不符， 被告表示已經更換。原告指出書桌下有壁癌現象，目前看 不出來。原告指出兒童房冷氣口下有漏水，目前看不出 來。原告亦無照片可供提出。原告指出後陽台熱水器， 下方有漏水現象，目前看不出來，被告稱管線有翻修。 原告指後院有積水位置。但目前無積水現象，昨日有下大 雨。原告指建物東外牆有翻黑長苔癬現象，目前看不出 來。原告指出後院花圃有龜裂如照片所示。二樓儲藏 室有泛黃現象如原告提出之照片。」顯見，於本院現場實 際勘驗時，系爭房屋原告原先所指稱之瑕疵，大多已經被 告自行雇工修繕完畢無訛，則被告辯稱並未違反修繕義務 ，應為真實，而得採信。
⒉再依證人洪能文建築師（即台灣省建築師公會鑑定委員） 於本院前揭現場履勘時到場結證稱：94年1月應被告之要 求到現場勘查系爭房屋，因被告說要出售房屋，買方質疑 建物有結構安全問題，我親自踏勘，但並未使用儀器。在
正常使用狀況下，這個結構是安全的，我詢問被告，依建 物使用年限有滲水是可能的，依我研判，當初建物興建時 ，施工縫造成的滲水現象，並非人為造成。壁癌並非專業 術語，系爭建物外牆屬於滲水現象，系爭主臥應是外牆施 工縫滲水所造成，建物已經8年，建物老化，所以有維修 必要。昨天下大雨，如果是重大瑕疵，今天應該有積水現 象，但今天現場並沒有，並非重大瑕疵，房子老化、施工 縫自然會有滲水現象，也有可能當初施工者，沒有完善施 工所造成。外牆架設冷氣的螺絲釘也有可能造成滲水現象 。我認為滲水現象應該做維修等語（參照當日勘驗筆錄所 載）所示，系爭房屋之結構是安全的，且無重大漏水或積 水等瑕疵，縱使某些外牆確有滲水情形，應是系爭房屋位 處1樓，較為潮濕，且房屋歷經近8年之使用而產生之老化 現象，惟對於此部分，被告業已雇工施作「外牆注射止漏 工程」（參被告提出之工程估價單所載），自屬已經完成 維修之工作無訛。至於被告維修工程完成後，若再發現任 何瑕疵，如符合民法關於出賣人應負之瑕疵擔保責任之規 定，原告自得依法請求被告負瑕疵擔保責任，彼此並無衝 突。
⒊又本件系爭房屋乃使用逾7年之中古屋，並非新屋可得比 擬，其中或因人為使用之秏損，或因時間經過之自然老化 ，多多少少總有需要維修之處，原告於購買系爭房屋前， 即有親自看過房屋多次，對於房屋之現況應該明瞭，如原 告所述之外牆磁磚顏色翻黑、部分牆壁上有受潮含水現象 、造成油漆粉狀脫落及凹凸不平、木板地板有翻黑現象、 圍牆牆壁龜裂及外牆磁磚有脫落現象及儲藏室天花板有泛 黃等情形，均是原告看屋時明顯可見之狀況，亦是原告對 於系爭房屋不滿意之處，然依證人乙○○（即信義房屋仲 介公司承辦本件買賣之經紀人）於本院現場履勘時，到場 結證稱：．．．當初議價過程有提到折價，當初被告有說 願意折價讓原告去作裝潢等語（參當日訊問筆錄所載）所 示，再參酌被告原先委託信義房屋仲介公司銷售之金額為 3,500萬元，與原告達成之出售價格為2,925萬元，其中被 告已降價575萬元，顯見被告確有將系爭房屋之售價有所 折讓，並責由原告對於系爭房屋不滿意之處自行裝修，應 屬真實。是以，在被告已雇工將前揭所示瑕疵大部分修繕 完畢後（已如前述），縱使原告認為系爭房屋尚有何不盡 人意之處，亦屬原告自行裝修之問題，並非均得列為瑕疵 ，而要求被告再為修繕。
（二）原告得否依系爭合約書第9條第1項之規定解除契約並請求
違約金部分：
⒈按系爭合約書第9條第1項約定：「乙方（即指被告）若未 依本約履行各項義務，經甲方（即指原告）書面通知限期 催告仍不履行時，甲方得解除本買賣合約，且乙方應將所 收之款項加倍返還予甲方，作為違約賠償。」所示，原告 欲依該條之約定解除買賣契約，必須被告有未依合約履行 之義務，經原告書面通知限期催告乃不履行時，原告始得 解除契約。經查，本件原告於93年11月24日通知被告，系 爭房屋存有如附件「房屋瑕疵檢查明細表」所示之瑕疵， 催告被告應為修繕時，被告早於原告該次通知前即已自行 雇工修繕，已如前述，是原告主張被告有違反修繕義務， 應非真實，不足採信。至於原告指稱被告之修繕，只是偷 偷以粉刷、更換地板等裝潢來掩飾重大瑕疵的存在云云， 惟查，系爭房屋於本院現場履勘時，並未發現有何重大瑕 疵之情形存在，原告空言指稱有重大瑕疵，是否可採，不 無疑義；又所謂「瑕疵之修繕」，究應修繕至何等程度， 始得稱為修繕完善，屬於見人見智、因人而異之事項，被 告既已針對原告所指之房屋瑕疵情形，於93年11月間進行 修繕，且至本院94年3月30日現場履勘時，已歷時4、5個 月之久，於該期間內，亦有經歷大雨，然被告修繕之部分 ，仍保持完好等情，應認被告確有進行房屋瑕疵之修繕無 訛。縱使被告所為之修繕，未達原告之要求，此乃屬於個 人要求程度不同之問題，尚不得逕以主張被告未履行修繕 之義務。
⒉被告既有對系爭房屋之瑕疵為修繕，則被告並無系爭不動 產買賣合約書第9條第1項所示「經甲方書面通知限期催告 仍不履行」之情形，則原告依據該條解除契約，並請求被 告應將所收之款項加倍返還予原告，即無理由。四、綜上所述，本件被告並未有原告所指稱未履行修繕房屋瑕疵 之情形存在，從而，原告依系爭合約書第9條第1項之約定解 除契約，並請求被告應將所收之款項即900萬元加倍（900萬 *2=1800萬）返還予原告，洵屬不合，為無理由，不應准許 。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予 駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
六、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 94 年 12 月 15 日 民事第五庭法 官 陶亞琴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 12 月 22 日 法院書記官 吳芳玉