臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
111年度板簡字第720號
原 告 盧龍山
被 告 昇之陽社區管理委員會
法定代理人 徐雪華
訴訟代理人 林文宗
上列當事人間請求減免管理費等事件，經本院於民國111年9月8
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、被告昇之陽社區管理委員會法定代理人原為林文宗，嗣於起 訴後變更為徐雪華，並聲明承受訴訟，經查核無不合，應予 准許。
二、原告起訴主張：
（一）被告為昇之陽社區（下稱系爭社區）之管理委員會，原告 為系爭社區之區分所有權人，被告向原告催討民國109年1 0月至110年11月積欠管理費共新臺幣(下同)83,328元，惟 :
1、系爭社區社區住戶75戶、獨立出口商家5戶，總共80戶， 社區住戶之大門出入口位於新北市○○區○○路000號，獨立 出口商家出入口位於新北市板橋區長江路1段，其中門號0 00號、000號、000號、000號、000號(1F)面臨長江路，社 區住戶及獨立出口商家進出口通行無共用部分，且獨立出 口商家屋後亦無其他出入口進出社區，使用範圍與社區住 戶區隔清楚，事實上無法使用共用部分或共有部分，原告 所有新北市○○區○○路○段000號、000號（下稱系爭200號房 屋）、000號房屋（下稱系爭000號房屋）之商家位於000 號與000號之間，唯一通行出口為原告所有權登記騎樓面 對馬路為出口，原告（商家）無使用共用部分，僅需負擔 共有部分之費用，系爭社區共用部分應由社區住戶75戶全 部負擔，原告並無涉及共用部分之修繕、管理、維護費等 負擔，且系爭社區106年建造完成，訂定規約時未考量原 告獨立出口商家5戶共用部分不明，未將商家管理費收取 訂入規約。
2、原告購買1樓商店目的為營業並獨立出口，自今無進入通 行住戶社區必要，亦無使用社戶社區內共用部分例如電梯
、大廳等，原告依法應可免分擔系爭社區共用部分修繕費 ，且系爭社區完工時即將5戶商店申請列入分攤電費，事 實原告之1樓商店未使用電梯及相關用電設施（原告無汽 車車位），另騎樓招牌照明皆為原告自行安裝燈具、保全 監視器，未使用公共用電，不應與住戶共同全額分攤電費 ，惟原告自107年入住被告社區以來，每次分攤電費500多 元，夏季更多達600元以上。故被告要求原告每二月需分 攤系爭社共用電梯、大廳等電費達500元以上，屬不合理 。
3、又原告自108年2月至110年11月，多次以存證信函及書函 請求被告先召開協商會議訂定「獨立商家管理費及辦法」 ，於下次區分所有權人會議以修訂規約議題決議，被告皆 未依法定方式處理，歷次會議通知及提案，均未以法定方 式「修訂規約」方式進行獨立商家管理費議題修訂及決議 ，議題亦不明確，被告不得主張歷次區分所有權人會議管 理費事宜議題之決議有效及原告「獨立商家減免管理費」 之法律效力，被告之處理未依法律作為及方式，已損及原 告區分所有權人權益，歷次會議均無法公平表決達成共識 ，主管機關新北新政付工務局以新北工寓字第1090982308 號函文建請逕行循司法途逕解決，自屬情事變更，非當時 所得預料，顯失公平（民法第227條之2），且被告延宕議 題不與原告協商，以規約催討管理費，自屬不當得利（民 法第74條），被告法律行為未依法定方式（民法第73條） 。
4、爰依民法第799條之1、公寓大廈管理條例第10條第2項、 第59條之1、第26條、第35條、第56條第1項、民法第277 條之2、第73條、第74條、第148條規定，請求判決減免2 分之1管理費及減免每兩月應分攤之公共電費500元，將原 告排除於系爭社區公共電費分攤戶。又依此管理費公方式 :管理費（不含機車費）/（減免1/2）-（公共電費500元× 14月/2）+機車每月100元，於109年10月至110年11月期間 ，原告所有系爭200號房屋部分，每月管理費3,349元×14 月/2＝22,743元，扣除公共電費500元×14月/2＝3,500元， 加機車14月×100元，合計應給付20,643元，原告所有系爭 202號房屋部分，每月管理費2,503元×14月/2＝17,521元， 扣除公共電費500元×14月/2＝3,500元，加機車14月×100元 ，合計應給付16,421元，因此原告系爭200號及202號房屋 只要給付管理費36,064元，被告催討83,328元，差額47,2 64元，被告不當得利47,264元，故併請求判決就原告109 年10月至110年11月之管理費，減免為原告只需給付被告3
6,064元。
（二）原告於4月28日接獲「昇之陽協議書」壹樓平面圖黃色區 域標示騎樓為共用部分，但原告無簽立同意書將騎樓列入 約定共用部分，依公寓大廈管理條例第33條第1項規定， 不生效力。原告所有系爭200號、202號房屋之新北市板橋 地政事務所建物測量成果圖中，騎樓所有權為原告，相關 法令亦無規定騎樓不可為原告之專有部分，被告於107年 起將騎樓納入系爭社區之共用部分，原告不應繳共用部分 之管理費，被告已收取之此部分管理費應退還原告。原告 系爭200號房屋騎樓面積為25,11平方公尺、系爭202號房 屋騎樓面積14,15平方公尺，合計39,26平方公尺，換算為 11,88坪×每坪管理費80元＝每月被告溢收950元，原告於10 7年7月至110年11月共41個月，被告溢收管理費38,950元 。爰依本條例第33條第1項規定，請求判決被告應將原告 所有系爭200號、202號房屋騎樓更正為原告專有部分，被 告應免收上開二房屋騎樓共用部分管理費至更正為原告專 有部分為止，及被告應返還原告385,950元。（三）聲明：⑴請求就原告109年10月到110年1月之管理費，減免 為原告只需給付被告36,064元，⑵請求減免原告應繳納的 管理費二分之一，及每兩月應分攤之公共電費500元，⑶將 原告排除於社區公共電費分攤戶，⑷被告應將原告所有系 爭200號、202號房屋騎樓更正為原告專有部分，⑸被告應 免收原告所有系爭200號、202號房屋騎樓共用部分管理費 至更正為原告專有部分為止，⑹被告應返還原告38,950元 。
二、被告則以：
（一）依系爭社區規約第三章第17條第1項，管理委員會之管理 維事項包含自來水箱、水表區、台電受電室。消防發電機 室、電信室、機械房等都包含在公用電費，且依民法第79 9條之2明文規定，沒有因使用公有設施作為使用頻率多寡 、程度不一作為繳納管理費或是減免管理費之依據，且未 經區分所有權人同意，是原告請求無理由。
（二）系爭社區管理費之制定悉根據社區規約第4章、第18條、 第2項、第1點管理費由各區分所有權人依照區分所有權人 會議之決議分攤之，但第1次區分所有權人會議招開前或 區分所有權人會議未決議時應依照買賣契約內之規定，且 根據第2屆第1次109年7月12號區分所有權人會議之議題五 管理費是否維持80元/坪，區分所有權人贊成票為54票， 反對0票，此議題已達社區共識且符合區分所有權人三分 之二以上以其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以
出席人數四分之三以上及其占出席人數區分所有權四分之 三以上，故行之。第3屆第2次之議題2管理費是否調漲5元 /坪並指定用途專款專用，區分權人表決結果為贊成，於1 10年1月份開始撥款並修訂社區規約。
（三）系爭社區始於107年4月成立管理委員以來，原告僅參加10 7年4月14日以及108年6月22日，共2次區分所有權人會議 ，依照民法第56條第1項，總會之召集程序或決議方法， 違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤 銷其決議，但出席社員對召集程序或決議方法，未當場表 示異議者，不在此限。系爭社區區分所有權人會議於107 年至111年間召開會議前皆通知所有區分所有權人到場與 會或經由委託書表達意見，並依規約將決議事項於會後15 日內公告。
（四）原告固然登記為系爭200號房屋及202號房屋之騎樓含附屬 建物陽台之所有權人，對於騎樓之使用仍須受新北市騎樓 及無遮簷人行道設置標準及本條例規定限制，而系爭社區 規約第1章第4條第3項、第5項亦規定區分所有權人對專有 部分之利用，不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有 權人共同利益之行為。
（五）被告收取管理費是按區分所有權人之權狀上坪數去收取， 沒有分騎樓、中庭、電梯，電梯之電費也不是依樓層高低 收取。故原告系爭200 號房屋坪數依權狀是40.61 坪，每 坪80元，所以每個月要繳3,249 元整，還要再加上機車管 理費100 元，上開202 號房屋坪數依權狀是31.29 坪，每 坪80元，所以每個月要繳2,503元整，還要加上機車位管 理費100 元等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：
（一）本件原告以起訴方式請求法院判決減免原告於109年10月 到110年1月之管理費、減免原告應繳納的管理費二分之一 及每兩月應分攤之公共電費500元、將原告排除於社區公 共電費分攤戶，核屬請求法院以判決創設、變更或消滅一 定法律關係之訴，而提起形成之訴，惟形成之訴標的之形 成權，以法律明定應在審判上行使之形成權為限，原告所 引公寓大廈管理條例第10條第2項、第59條之1、第26條、 第35條、第56條第1項、民法第73條、第148條規定，均非 屬其在實體法上得提起此部分形成之訴之權利，原告此部 分主張，即屬無據。另民法799條之1規定：「區分所有建 築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有 部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。前項規定， 於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所
有人共同使用者，準用之。規約之內容依區分所有建築物 之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的 、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其 情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三 個月內，請求法院撤銷之。區分所有人間依規約所生之權 利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務 ，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。 」，其所得請求法院以判決撤銷者乃為規約，亦非屬原告 得請求法院判決減免其於109年10月到110年1月之管理費 、減免原告應繳納的管理費二分之一及每兩月應分攤之公 共電費500元、將原告排除於社區公共電費分攤戶之形成 權規定。
（二）次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原 有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變 更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債， 準用之。」民法第227條之2定有明文。依上開規定請求增 、減給付或變更原有效果者，應以契約成立或非因契約所 發生之債發生後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非 當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行債務或受 領債權顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會 經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過 依原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自 無上開規定之適用。再者，情事變更原則，乃指法律行為 成立當時為其行為之環境或基礎之情況有所變動而言，例 如物價、幣值之漲貶等是。該原則之訂定，乃係基於衡平 之理念，對於當事人於法律行為當時不可預見之情事，或 其他為法律事實之基礎或環境，發生劇變所設之救濟制度 。原告依上開規定請求減免其所有系爭200號、202號房屋 應繳納之系爭社區管理費、公共電費及排除公共電費分攤 戶，雖以其多次請求被告訂定獨立商家管理費及辦法，於 區分所有權人會議以修訂規約議題決議，被告皆未依法定 方式處理，歷次會議均未獲公平表決達成共識，新北新政 府工務局函文建請逕行循司法途逕解決云云為由，然被告 並未舉證有何現行規約訂立當時之環境或基礎有所遽變， 非當時所得預料，已超過其依原有效果足以承受風險範圍 之情事，其為主張自與民法第227條之2第1項之要件不符 ，要無可採。至民法第74 條固規定；「法律行為，係乘 他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給 付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人 之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於
法律行為後一年內為之。」，然被告係依規約而向原告收 取管理費，核與乘其急迫、輕率或無經驗使其給付之暴利 行為有別，原告此部分主張，亦無可採。
（三）原告另主張其於接獲「昇之陽協議書」壹樓平面圖，發現 被告於107年起未經原告同意，將原告所有系爭200號、20 2號騎樓納入系爭社區之共用部分，依公寓大廈管理條例 第33條第1項規定應屬無效，而請求被告應將原告所有系 爭200號、202號房屋騎樓更正為原告專有部分、被告應免 收原告所有系爭200號、202號房屋騎樓共用部分管理費至 更正為原告專有部分為止及應返還原告107年7月至110年1 1日針對騎樓所繳之管理費38,950元等語，固提出平面圖 、建物測量成果圖等件為證，惟查，公寓大廈管理條例第 33條第1項規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下 列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所 有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分 所有權人同意。」，乃係針對區分所有權人會議之決議， 原告並未舉證證明其所主張系爭200號、202號房屋騎樓經 納入約定共用部分乙事，係屬系爭社區之區分所有權人會 議所作成決議，其援引前揭規定主張不生效力，請求被告 更正為原告專有部分、免收騎樓共用部分管理費至更正為 止及返還原前所繳付此部分管理費，自屬無據。（四）從而，原告依前揭規定所為之本件請求，均無理由，應 予駁回。
（五）本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提 證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一 一論述，併予敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 22 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0 段00巷0 號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 9 月 22 日 書記官 陳君偉