臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
111年度板簡字第1722號
原 告 新北市住宅及都市更新中心
法定代理人 陳純敬
訴訟代理人 林慶皇律師
被 告 陳泰龍
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國111年8月19日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○巷○號十樓之十三房屋暨編號九十九號停車位遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十一年四月二十六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟伍佰伍拾玖元，及其中新臺幣參萬玖仟陸佰陸拾陸元自民國一百一十一年七月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠緣門牌號碼新北市○○區○○路0巷0號10樓之13房屋(下稱系爭房 屋)為三峽國光一期青年社會住宅，原告屬行政法人，依住 宅法第8條、新北市住宅及都市更新中心設置自治條例第3條 等規定，經新北市政府城鄉發展局(下稱城鄉局)業務移轉， 現為該社會住宅管理單位。被告前向城鄉局承租系爭房屋， 約定租期自民國109年11月1日起至111年10月31日，租金每 月為新臺幣(下同)6,000元，押金6,000元，雙方並簽訂三峽 國光一期青年社會住宅租賃契約書(套房優先戶)；被告另向 原告承租系爭房屋之編號99汽車停車位乙個，租期自110年1 2月1日起至111年10月31日，租金每月為2,000元，押金1,00 0元，另簽訂三峽國光青年社會住宅汽車停車位租賃契約書( 下合稱系爭契約)為據。
㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。」民法第440條第1項、第2項定有明文。次按「承租人有 下列情形之一者，出租人得於終止前三十日以書面通知承租
人終止租約…：一、遲付租金之總額達二個月之金額，並經 出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。」、「租期屆 滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出 戶籍或其他登記。」系爭契約第14條第1項及第12條定有明 文。再按「乙方如未按期繳納租金(含清潔費)達1個月時， 甲方得逕行終止本契約並沒收保證金及請求損害賠償。」、 「除經甲方書面同意外，乙方應於本契約終止或租賃期滿之 翌日將本契約標的回復原狀騰空交還甲方並付清所有積欠之 費用，不得藉詞推諉或主張任何權利。」系爭契約第9條第4 項、第3項定有明文。末按「承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者 ，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」 民法第455條、第767條第1項前、中段定有明文。經查，被 告向原告承租系爭房屋及停車位，惟自110年12月起即開始 積欠租金。經原告多次催討，被告仍置之不理，爰依民法第 440條、系爭契約一第14條第1項、系爭契約二第9條第4項之 規定，寄發存證信函終止租賃契約。又被告於系爭租賃關係 消滅後仍繼續占有系爭房屋及停車位，已屬無權占有，原告 自得依民法第455條及第767條第1項前、中段之規定，請求 被告遷讓返還。末查，前揭存證信函除終止系爭房屋之租賃 契約外，尚帶有併同終止系爭停車位租賃契約之意思表示， 契約之終止自屬合法。退萬步言，如若鈞院仍認系爭停車位 租賃契約之終止尚未明確(假設語氣，原告否認之)，請准以 起訴狀繕本送達作為終止之意思表示，併予敘明。被告向原 告承租系爭房屋及停車位，惟自110年12月起開始積欠租金 ，扣除押金後已達二個月以上，經原告多次催討仍置之不理 ，原告迫於無奈，爰依法寄發存證信函終止契約，並於111 年4月25日發生終止效力，依民法第455條、第767條規定及 系爭契約請求被告將系爭房屋及停車位遷讓返還原告。 ㈢按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請 求依法定利率計算之遲延利息。」民法第229條第1項、第23 3條定有明文。次按「承租人逾期不繳者，應依下列約定加 收懲罰性違約金，絕無異議：二、逾前項所定繳款日期繳納 在1個月以上，照該期欠額加收百分之4」、「租金約定及支 付同房屋租賃契約書第3條」系爭契約第3條第2項、系爭契 約第4條第3項定有明文。又按「無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益。」、「無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」民法 第179條、最高法院61年度台上字第1695號民事判決意旨參
照。末按「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向 承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相 當月租金額一倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至 返還為止。」、「如逾期遷讓交還，甲方得按月向乙方請求 依每月租金(含清潔費)一倍計算之違約金至遷讓之日止，未 滿一個月依比例計算。」系爭契約第12條第3項、系爭契約 第9條第3項定有明文。經查，扣除房屋押金6,000元及停車 位押金1,000元後，尚積欠二個月以上之租金，至契約終止 時，被告尚積欠39,666元(計算式：40,000+8,000/30x25-6, 000-1,000=39,666，111年4月則按比例計算)，原告自得依 法定利率加計利息請求返還，並連同先前積欠之滯納金，依 約請求滯納金即懲罰性違約金1,893元(計算式：187+1440+8 ,000/30x25x0.04=1,893)。另至系爭契約終止後，被告仍持 續占用系爭房屋及停車位，因此導致原告受有減少相當於租 金收入之損害，每月為8,000元(房屋6,000元、停車位2,000 元)，爰依民法第179條請求賠償，並依系爭契約第12條第3 項及第9條第3項之規定加計相當月租金額一倍之違約金，合 計每月為16,000元(計算式：8,000x2=16,000)。 ㈣被告之行為已嚴重侵害原告所管理系爭房屋及停車位之所有 權，原告為維護權益，僅能依法起訴請求被告遷讓，將占用 之系爭房屋及停車位返還原告，並給付租金及不當得利。為 此，依租賃契約及不當得利之法律關係，請求如主文所示。二、被告則以：伊並非不願意跟原告處理、而係因伊在監執行故 無法處理，待隔日出所即會在8月底前與原告聯繫商討如何 處理等語置辯。
三、原告主張之事實，業據其提出新北市○○區○○段000○號建物謄 本、新北市政府城鄉發展局出租人變更公告、新北市青年社 會住宅市有財產提供使用契約書、三峽國光一期青年社會住 宅租賃契約書、三峽國光青年社會住宅汽車停車位租賃契約 書、截至111年3月31日為止之應收帳款明細表、新北市政府 郵局存證號碼000170號、000201號存證信函及郵件查詢資料 暨回執及新北市政府稅捐稽徵處110年房屋稅繳款書等件影 本為證。被告對於系爭租約租期已終止及積欠租金之數額皆 不爭執，堪認原告之主張為真實。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段定有明文。經查，系爭租約已於111年4月25日終止，業 已如前述。從而，原告請求被告遷讓交還系爭房屋及停車位 並給付租金39,666元暨懲罰性違約金1,893元，為有理由， 應予准許。
五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文，其無正當權源使用他人房屋 ，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。及依「承 租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未 返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一 倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止。」 、「如逾期遷讓交還，甲方得按月向乙方請求依每月租金( 含清潔費)一倍計算之違約金至遷讓之日止，未滿一個月依 比例計算。」系爭契約第12條第3項及第9條第3項約定。從 而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自111年4 月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金一倍 之不當得利16,000元，為有理由，應予准許。六、從而，原告依租賃契約及不當得利等規定提起本件訴訟並求 為判決如主文所示，為有理由，應予准許。
七、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣 告假執行。原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行，僅係促 使本院為上開職權發動，此應併予敘明。
八、結論：原告之訴為有理由。依民事訴訟法第436條第2項、第 78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 7 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 9 月 7 日 書記官 魏賜琪