最高法院民事判決 111年度台上字第2158號
上 訴 人 邱 塗 金
林 茹 海
楊 仁 元
共 同
訴訟代理人 陳 益 軒律師
被 上訴 人 陳 政 宏
陳黃鳳嬌
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年3月
30日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（110年度上字第324號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人在第一審之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
本件上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地（即重測前臺中縣○○鄉○○路段00000000000000地號土地，下合稱系爭土地）原為訴外人林鑽燧（下稱林鑽燧）所有，上訴人邱塗金、林茹海（合稱邱塗金等2 人）於民國76年10月14日向林鑽燧之繼承人林守藩等人買受系爭土地，分別取得該等土地各應有部分1/2，邱塗金並於108年4月3日贈與移轉系爭土地各應有部分1/200 予上訴人楊仁元。被上訴人之被繼承人陳朝南就其所有坐落於系爭土地上之第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號A、B、C、E，面積依序為124.23、20.35、4.48、21.89平方公尺之地上物（下稱系爭地上物），及編號D面積14.79平方公尺所示空地，與林鑽燧間有租地建屋之不定期租賃關係（下稱系爭租約）。邱塗金等2 人取得出租人地位後，因陳朝南未依約給付租金，且所欠租金已超過2年以上，先於107年2 月13日委請律師發函催告陳朝南給付租金（下稱2 月13日函），並於同年月14日送達陳朝南，因其未遵期給付欠租，邱塗金等2人乃依民法第440條、土地法第103條第4款規定，於107年9月28日委請律師發函對陳朝南為終止系爭租約之意思表示（下稱9月28日函），並於同年10月1日送達；伊復以起訴狀繕本送達，再為終止系爭租約之意思表示。被上訴人已無合法占有系爭土地之權源，即無法律上原因受有相當於系爭土地租金之利益，致伊受有損害。邱塗金等2 人爰依民法第455條規定，並與楊仁元依民法第767條第1 項規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，返還坐落土地及編號D 之空地；邱塗金等2人併依系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付102 年10月1日起至107年9月30日止共5年租金新臺幣（下同）25萬1,864元，及自109年6月3 日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨依民法
第179條規定，請求被上訴人給付自107年10月2日起至108年4月2日止，每月4,829元之相當租金不當得利；上訴人另依民法第179條規定，請求被上訴人給付自108年4月3 日起至拆除系爭地上物返還坐落土地及編號D所示空地之日止，按月給付4,829元（未繫屬本院者，不予贅敘）。
被上訴人則以：林鑽燧於日據時期，係委託訴外人「臺灣信託株式會社」至承租人陳朝南處，按使用面積以稻穀或折算現金收租，系爭租約之租金債務為「往取之債」性質。又邱塗金等2 人於臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）96年度再字第2 號拆屋還地事件中，主張系爭租約之租金應繳納稻穀至「李永昌碾米工廠」，或按市價折現送至葉作樂律師事務所等語，其於2 月13日函改稱應將系爭租約租金繳至「銘法法律事務所」，自不生效力；縱上訴人於2 月13日函稱該「李永昌碾米工廠」已不存在而有情事變更情形，亦應依民法第227條之2規定，聲請法院變更租金繳納方式及地點，尚非上訴人得單方任意指定或變更之；如認無向法院聲請變更之必要，承租人依民法第314條第2款規定，亦應前往出租人「住所」繳納，尚非出租人可任意指定其他地點。上訴人所為2 月13日函催告陳朝南繳租地點，既非系爭租約租金之清償地或債務履行地，所為催告並不合法，自不生催告效力，其後所為終止租約之意思表示，亦因未經合法催告，違反民法第229條第1項、第440條第1項規定而不生效力，系爭租約仍有效存在。上訴人訴請伊拆除系爭地上物，返還占用之土地及附圖編號D 之空地、給付欠租及相當於租金之不當得利，均無理由等語，資為抗辯。
原審就上開部分廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其該部分在第一審之訴，係以：邱塗金等2 人於76年10月14日向林鑽燧之繼承人購買取得系爭土地，應有部分各2分之1，邱塗金於108年4月3日將系爭土地應有部分各200分之1 ，贈與移轉登記予楊仁元。系爭土地上現有被上訴人因繼承而公同共有之系爭地上物，又陳朝南生前占有之附圖D 所示空地，陳朝南死亡後由被上訴人接續占有。邱塗金等2 人曾於86年間訴請陳朝南拆屋還地，經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）86年度訴字第1345號（下稱1345號）判決、臺中高分院92年度上更一字第58號（下稱58號）、最高法院95年度台上字第2563號（下稱2563號）判決認定陳朝南所有系爭地上物與原地主林鑽燧間有不定期租賃關係存在，據以駁回邱塗金等2 人之訴確定（下稱前案確定判決），邱塗金等2人對之提起再審之訴，亦經臺中高分院以96年度再字第2號判決駁回確定。邱塗金等2人委託律師以2月13日函催告陳朝南將自86年起積欠之租金82萬5,792 元，於同年月28日前繳至臺中市「銘法法律事務所」，陳朝南於同年月14日收受該函文。邱塗金等
2人以9月28日函文通知陳朝南終止系爭租約，陳朝南於同年10月1 日收受該函文等情，為兩造所不爭執。最高法院2563號前案確定判決將邱塗金等2 人合法取得系爭土地所有權、陳朝南就系爭地上物占用土地及附圖編號D 之空地與林鑽燧間有租地建屋之不定期租賃法律關係存在及系爭租約租金暨給付方式列為重要爭點，本於當事人舉證及辯論，認定葉作樂於林鑽燧生前即擔任系爭土地管理人，林鑽燧死亡後其繼承人仍繼續委託葉作樂管理，葉作樂於54年3 月15日以林鑽燧代行通告人身分，請求臺中地院認證後，持認證書第134 號（下稱系爭認證書）通告承租人催收繳租，依該認證書記載，系爭租約之約定繳租地點，係將稻穀送至李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所等判斷，於本件有爭點效之適用。系爭租約約定以稻穀為租金，並應將稻穀送至李永昌碾米工廠繳納，或可按市價折現送至葉作樂律師事務所繳納，僅被上訴人就繳租之地點及方式有代替權，兩造並未合意變更租金給付方式為給付現金，上訴人僅得請求被上訴人依照原租約履行給付。陳朝南於前案確定判決後，未依約支付租金，所欠租金已達2年以上，固經邱塗金等2人以2 月13日函文催繳未果，惟邱塗金等2人所為催告內容係通知上訴人應於107年2 月28日前或通知到達10日內，將積欠之全部租金以現金全數繳至臺中市○區○○○街00號2樓之1之「銘法法律事務所」，由陳益軒律師代為收受，係片面變更原來租金之給付方式，剝奪被上訴人得選擇以稻穀給付租金之權利，並變更原租約繳租之地點，使被上訴人無從依原約定之債務本旨提出清償，催告並不合法，故其以9 月28日函終止系爭租約，即不生終止之效力。被上訴人依兩造間不定期租賃關係占有系爭土地，自屬有權占有，上訴人依民法第455條、第767條第1 項之規定請求被上訴人拆屋還地，及依民法第179條規定，請求被上訴人按月給付自108年4月3日起至拆屋還地時止，相當於租金之不當得利，暨邱塗金等2 人依不定期租賃契約之法律關係請求被上訴人以現金給付自102年10月2日起至107年10月1日終止共5年之租金，暨依民法第179條規定，請求被上訴人按月給付自107年10月2日至108年4月2 日止之相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查邱塗金等2 人起訴請求陳朝南拆屋還地，經臺中地院1345號判決、臺中高分院58號判決依序駁回其訴、上訴，邱塗金等2 人對之提起第三審上訴，經本院以2563號裁定駁回上訴，有各該判決、裁定在卷可稽（見第一審卷一第287至307、323至341頁）。乃本院2563號裁定並非判決，原審竟誤為2563號判決，進而謂該判決所為判斷並於本件有爭點效之適用，已有可議。次依臺中高分院58號判決所列爭點，僅「㈠就被上訴人等（包括陳朝南）是否
均為系爭土地之合法承租人？抑為無權占有？㈡如被上訴人係系爭土地之合法承租人，則上訴人等（即邱塗金等2 人）與地主間之買賣契約，有無以同一條件之優先購買權存在？即上訴人等與地主間之買賣契約得否對抗有承租權之被上訴人，亦即該件買賣，有無土地法第104 條之適用？㈢如有前項租地建屋之法律關係存在，嗣後是否已因上訴人邱塗金於75年9 月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？或因原房屋不堪使用，重新改建而消滅，致被上訴人等占用系爭土地已成無權占有？」，該判決似未就系爭租約租金繳租地點及方式，列為爭點，並為適當而完足之辯論，則能否謂於本件兩造及法院有拘束力，尚非無疑。又查原審既謂系爭土地原所有權人委託葉作樂律師為系爭土地管理人，葉作樂曾於54年3 月15日以原所有權人林鑽燧之代行通告人身分，請求臺中地院公（認）證後，以系爭認證書通告承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送到李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所繳納，兩造應受拘束。則其似認系爭土地出租人有指示承租人繳納租金地點之權利，而葉作樂律師於67年間死亡，李永昌碾米廠於107 年間已不存在，為兩造所不爭執（見第一審卷一第328 頁、原審卷一第202頁）。果爾，邱塗金等2人於2 月13日函以上開繳納租金之約定距今40餘年，該李永昌碾米廠已不存在，事經多年，仍按當時約定收繳租金，顯已無從履行為由，催告陳朝南將自86年起積欠之全部「租金」（似未限定稻穀或現金），於同年月28日前，繳至臺中市「銘法法律事務所」，由陳益軒律師代為收受（見第一審卷一第45至47頁），能否謂不生合法催告之效力？尚非無疑。原審遽以邱塗金等2人以2月13日函文催告被上訴人至指定地點給付欠租，係片面變更租金清償地及給付方式，所為催告不合法，進而為不利於上訴人之判斷，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 28 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 張 競 文
法官 王 本 源
法官 賴 惠 慈
法官 蕭 胤 瑮
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 10 月 5 日