最高法院民事判決 110年度台上字第3191號
上 訴 人 王文良
訴訟代理人 楊金順律師
陳傑鴻律師
上 訴 人 宋大美
訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師
上列當事人間請求減少價金等事件，兩造對於中華民國110年4月
13日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第436號），各自
提起上訴，本院判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
一、本件上訴人王文良主張：兩造於民國96年3 月20日簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以總價新臺幣（下 同）5600萬元，向對造上訴人宋大美購買坐落臺北市○○區 ○○段0○段000000000地號土地（下分稱836、836-1 土地 ，合稱系爭土地），及其上門牌號碼：同上區○○路0段000 巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地 ），並與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司 ）訂立履約保證契約，由該公司擔保兩造確實依約履行。伊 已將簽約款560 萬元存入僑馥公司設於訴外人花旗（台灣） 商業銀行營業部之不動產價金信託專戶（下稱系爭履保專戶 ），宋大美領取280 萬元後，拒不履約，伊乃提起請求移轉 系爭房地所有權等訴訟，案經臺灣高等法院102 年度重上更 ㈠字第148號、最高法院104年度台上字第2437號判決，判命 宋大美應將系爭房地所有權移轉登記予伊指定之訴外人王建 人，並於伊將買賣尾款5040萬元扣除代其清償以系爭房地設 定抵押權所擔保之一切債務及該抵押權塗銷費後，將餘額匯 入系爭履保專戶之同時，騰空點交系爭房地予王建人確定在 案（下稱前案確定判決，該訴訟事件下稱前案）。伊依前案 確定判決於105年1月15日辦畢系爭房地所有權移轉登記，並 於同年6 月21日將尾款4828萬1273元（下稱系爭尾款）存入 系爭履保專戶。惟系爭土地存有水溝、駁坎及836-1 土地為 道路用地之瑕疵（下合稱系爭瑕疵），伊依民法第359 條規 定請求減少價金505萬6800元，另伊代墊土地增值稅112萬42 34元。又兩造約定系爭房地點交日為96年5 月30日，因可歸 責宋大美事由致105年1月15日始辦畢所有權移轉登記，依系 爭契約約定，伊得請求按日以買賣總價萬分之5 計算之違約
金，先為一部請求1120萬元等情。爰依系爭契約約定，民法 第179條、第359條規定，求為命宋大美同意伊以王建人名義 （以王建人名義乃屬原審所追加）向僑馥公司領取系爭履保 專戶內之1738萬1034元，並由僑馥公司匯入王建人玉山商業 銀行成功分行之帳戶（此部分為王文良於原審擴張請求）； 及給付伊自起訴狀繕本送達翌日起至領取上開款項之日止， 加計法定遲延利息之判決（逾此部分之請求，未繫屬本院， 下不論述）。
二、宋大美則以：王文良購買系爭房屋目的係自住，不因系爭土 地上有水溝、駁坎而價值有減損，而836-1 土地之使用分區 為道路用地，上網即可查詢，應為王文良所明知或可得而知 ，其不得請求減少價金。又王文良於96年8月7日即知悉系爭 土地有水溝、駁坎之瑕疵，並發函主張減少價金，卻遲至10 5 年6月20日始提起本件訴訟，已罹於6個月除斥期間。另土 地增值稅112 萬4234元並非兩造簽訂系爭契約時合意由伊負 擔之計算時點，而係以前案確定判決起訴日即99年11月2 日 為基準，計算漲價總數額為585 萬5386元，王文良並受有該 漲價增值之利益，不得向伊請求該土地增值稅。伊於96年 3 月20日即備齊過戶所需文件交與訴外人即地政士柯玉秋，係 王文良通知暫緩辦理過戶事宜，且王文良於105年6月21日前 亦未給付系爭尾款，伊於王文良將該尾款存入系爭履保專戶 當日即點交系爭房地，並無違約，王文良不得請求給付逾期 違約金。且其請求之違約金亦顯屬過高，應予酌減等語，資 為抗辯。
三、原審以：
㈠系爭土地經測量結果，在836土地上有水溝75.85平方公尺、 駁坎16.91平方公尺，另836-1土地上有水溝3.46平方公尺， 且為道路用地，有臺北市政府地政局土地開發總隊鑑定圖及 臺北市政府都市發展局土地使用分區查詢系統頁面資料可憑 。此於前案由兩造充分舉證，為適當完全之辯論後，經前案 確定判決為實質判斷，認定系爭土地上存有上開水溝、駁坎 ，令土地可使用面積受影響，致減少土地之價值、效用，且 該減少程度，非無關重要，已構成瑕疵，此認定未顯然違背 法令，宋大美復未提出其他新訴訟資料足以推翻原判斷，自 不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。836-1 土 地為道路用地，無從供建築使用，致減少其價值、效用，亦 屬瑕疵。觀諸系爭契約第1 條關於土地標示中之使用分區欄 ，及土地登記謄本使用分區欄之記載均為空白，難認王文良 於簽約時明知836-1 土地為道路用地。又宋大美提出之臺北 市稅捐稽徵處106 年3月7日函，其內所稱王建人與宋大美於
96年4 月11日申請免徵土地增值稅，係柯玉秋所代為，亦不 足認王文良於簽約前已知悉，宋大美復未舉證證明王文良有 何須於簽約前上網查詢836-1 土地使用分區之義務，自難認 836-1 土地為道路用地之事實，係王文良所明知或可得而知 。系爭土地有系爭瑕疵，經送大興不動產估價師事務所鑑定 結果認：如無系爭瑕疵，系爭房地於96年3 月20日之客觀交 易價值為5349萬元；有系爭瑕疵，系爭房地於同日之客觀交 易價值為4866萬元，有該所不動產估價報告書（下稱系爭報 告）可稽。系爭報告考量各因素，採用各方法，最終加總計 得系爭房地於簽約時之推估市價，方法嚴謹，足堪採信。準 此，系爭房地於買賣當時無瑕疵物與瑕疵物應有價值之差額 為483 萬元，占無瑕疵物應有價值之比例約為9.03％，依此 比例以系爭契約買賣總價5600萬元核算，王文良得請求減少 之價金為505 萬6800元。宋大美係於105年6月21日始將系爭 房地點交予王文良，王文良雖於96年8月7日曾發函向宋大美 要求依約點交系爭房地，並給付違約金、懲罰性違約金、返 還已收受之買賣價金等，難認此律師函之寄送，屬民法第35 6 條所規定之通知。王文良於105年6月21日取得系爭房地之 交付，於同年月20日提起本件訴訟，其減少價金請求權，尚 未罹於除斥期間，得依民法第179 條規定，請求返還其所得 減少之價金505萬6800元。
㈡依系爭契約第8條第3款約定，宋大美應負擔系爭房地移轉時 之土地增值稅。836土地由王建人於105年1月6日以前案確定 判決移轉，單方申報移轉現值，該土地前次移轉現值為93年 4月每平方公尺6萬6400元，因前案確定判決起訴日為99年11 月2日，以99年公告土地現值每平方公尺8萬7600元為移轉現 值，計算漲價總數額為585 萬5386元，按一般用地稅率核算 計徵土地增值稅112萬4234元（836-1土地屬道路用地，免徵 土地增值稅），該稅款於105年1月13日繳納；另836、836-1 土地，兩造（王文良以王建人名義）前於96年4 月11日持買 賣契約書共同申報土地移轉現值，並申請按自用住宅用地稅 率核算，應納稅額分別為44萬2984元及0 元，有臺北市稅捐 稽徵處106年3月7日函可憑。王文良請求之土地增值稅112萬 4234元，係依836 土地於93年至99年間之漲價數額所核算。 兩造簽訂系爭契約時，係合意由宋大美負擔836 土地自93年 至96年間依漲價數額核算之土地增值稅。況該土地於96年至 99年間之漲價利益，最終乃由王文良享有，此部分漲價利益 而生之土地增值稅不應由宋大美負擔，其應負擔之土地增值 稅應為44萬2984元。
㈢兩造合意系爭房地點交日期為96年5 月30日，嗣王文良於10
5年6月21日將尾款存入系爭履保專戶，宋大美於同日點交系 爭房地。宋大美辦理系爭房地之點交與王文良履行全部價金 之給付間，具有對待給付關係。王文良前以系爭土地有瑕疵 為由，通知柯玉秋暫停辦理所有權移轉登記，嗣起訴請求移 轉所有權並辦理點交，經宋大美提出同時履行抗辯。前案確 定判決命宋大美將系爭房地所有權移轉登記予王建人，並於 王文良將系爭尾款匯入系爭履保專戶之同時，騰空點交系爭 房地。宋大美固未於96年5 月30日點交系爭房地，惟王文良 亦未給付全部價金，宋大美已為同時履行抗辯，待王文良於 105年6月21日將系爭尾款存入系爭履保專戶之同日，宋大美 即點交系爭房地，難認其點交有何遲延情事。王文良不得依 系爭契約約定請求其給付違約金。
㈣本件判決一經確定，王文良得向僑馥公司領取，宋大美即不 再負遲延責任。綜上，王文良依民法第179 條規定，請求宋 大美同意其領取系爭履保專戶內之549 萬9784元（即減少價 金505 萬6800元、土地增值稅44萬2984元），並給付自起訴 狀繕本送達翌日起至本判決確定之日止，依上開本金加計之 法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求〔即 土地增值稅68萬1250元、違約金1120萬元（含利息）、 549 萬9784元逾上開期間之利息〕，及追加請求宋大美應同意其 以王建人名義向僑馥公司領取，並由僑馥公司匯入王建人帳 戶，均不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊 防禦方法及聲明證據為不足取，與不再逐一論駁之理由，因 而維持第一審所為命宋大美同意王文良領取系爭履保專戶內 之549 萬9784元，及給付法定遲延利息之判決，駁回宋大美 就此部分之上訴；另廢棄第一審就王文良逾上開應准許部分 所為其勝訴之判決，改判駁回其該部分在第一審之訴及其追 加之訴。
四、本院判斷：
㈠按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與 無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應 有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減。本件 系爭土地上有水溝、駁坎，且836-1 土地為道路用地，非王 文良於簽約時所明知或可得而知，是系爭房地有系爭瑕疵存 在，王文良已據以請求減少價金，為原審認定之事實。原審 參酌系爭報告結果認系爭房地於買賣時無瑕疵物客觀交易價 值（5349萬元）與有系爭瑕疵物客觀交易價值（4866萬元） 之差額為483 萬元，占無瑕疵物應有價值之比例約為9.03％ ，依此比例以系爭契約買賣總價5600萬元核算，認定王文良 得請求減少價金505萬6800元。又修正前民法第365條第1 項
規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金 者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而 消滅」，嗣於88年4 月21日修正為：「買受人因物有瑕疵， 而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買 受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物 之交付時起經過五年而消滅」，觀其修正理由謂「一、由於 現代科技發達，有許多建築物、土地上之工作物或工業產品 之瑕疵，不易於短期間內發現。原條文規定因物之瑕疵而生 之契約解除權或減少價金請求權，於物之交付後六個月間， 不行使而消滅，似嫌過短，且無法與第三百五十六條之規定 配合。為更周密保障買受人權益，本條解除權或請求權發生 消滅效果之期間之起算點，宜由買受人依第三百五十六條規 定為通知時起算六個月，始為允當。……」，可見現行民法 第365條第1項所稱之「通知」，應配合同法第356 條之規定 而為解釋。同法第356條第1項規定「買受人應按物之性質， 依通常程序從速檢查其所受領之物……」，乃以買賣標的物 已交付為前提，王文良於105年6月21日自宋大美取得系爭房 地之交付，於同年月20日提起本件訴訟，其減少價金之請求 權未罹於同法第365條第1項之除斥期間。均無不合。 ㈡解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立 約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時之情形及 其他一切證據資料，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟 價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或 截取契約中部分字句，任意推解致失其真意。原審觀諸系爭 契約第8條約定產權移轉時，宋大美需負擔土地增值稅，第9 條第5 款約定「本約買賣標的甲乙雙方應於產權移轉登記完 畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點 交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國96年5 月20日） ……」（見一審卷一第128頁），斟酌兩造前於96年4月11日 即持系爭契約共同向臺北市稅捐稽徵處申報土地移轉現值， 並申請按自用住宅用地稅率及依土地稅法第39條第2 項免徵 土地增值稅，乃解釋契約認兩造簽訂系爭契約之真意，係由 宋大美負擔系爭土地自93年至96年間依漲價數額核算之土地 增值稅。而依836 土地於93年至96年間之漲價數額，及兩造 申請按自用住宅用地稅率核算之土地增值稅應徵44萬2984元 （836-1 土地屬道路用地，免徵土地增值稅）有臺北市稅捐 稽徵處106 年3月7日函可憑，因認宋大美應負擔之土地增值 稅為44萬2984元，尚無可議。
㈢原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定系爭土 地有系爭瑕疵，王文良於簽約時就836-1 土地為道路用地，
非明知或可得而知。另王文良前以系爭土地有水溝、駁坎為 由，通知柯玉秋暫停辦理系爭房地所有權移轉登記，嗣向法 院起訴請求移轉該房地所有權並點交，經宋大美提出同時履 行抗辯。前案確定判決確定後，王文良依判決內容於105年6 月21日將系爭尾款存入系爭履保專戶之同日，宋大美即點交 系爭房地，其點交無遲延情事，無須就此給付違約金。再者 ，本件判決一經確定，王文良即得向僑馥公司領取勝訴部分 之金額，宋大美不再負遲延責任，亦無須再給付遲延利息。 難謂違背法令。
㈣從而，原審認宋大美應同意王文良領取549 萬9784元（減少 價金505萬6800元、土地增值稅44萬2984元），及給付自105 年9 月21日起至本判決確定之日止之利息；另王文良請求給 付逾上開部分之利息、同意領取違約金1120萬元及給付其利 息，暨追加請求以王建人名義向僑馥公司領取，並由僑馥公 司匯入王建人帳戶，均不應准許；因以上揭理由為兩造各自 不利之判決，於法並無違誤。兩造上訴論旨，猶執陳詞，各 自指摘原判決於己不利部分為不當，求予廢棄，均非有理由 。
據上論結，本件兩造之上訴均為無理由。依民事訴訟法第481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 1 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 石 有 為
法官 許 秀 芬
法官 陳 靜 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 9 月 19 日
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