臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
111年度新簡字第307號
原 告 邱正元
被 告 林匡潤
訴訟代理人 林勇達
蕭秉毅
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國111
年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：確認被告就本院110年度司執字第94154號清償債 務事件（下稱系爭執行事件）所拍賣坐落臺南市○○區○○○段0 00○00地號（權利範圍3分之1）、同段379之15地號（權利範 圍全部）土地（下各稱系爭379之13、379之15地號土地，合 稱系爭土地)之優先承買權不存在。
㈡系爭土地前經系爭執行事件為拍賣，原告投標應買並於民國1 11年3月9日拍定。嗣被告雖具狀主張優先承買權，惟被告已 逾本院民事執行處公告之優先承買期間才具狀主張，不得優 先承買系爭土地，爰依法提起本件確認之訴等語。二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡訴外人林冠所有之系爭379之13地號土地（應有部分3分之1） ，經系爭執行事件拍賣，由原告以新臺幣（下同）2萬元拍 定，因被告為系爭379之13地號土地之共有人，遂於原告拍 定後依土地法第34條之1第4項規定，主張優先承買並繳清價 金，被告已取得權利移轉證書並辦畢移轉登記，故原告請求 確認被告就系爭379之13地號土地之優先承買權不存在，顯 無理由。
㈢又林冠名所有之系爭379之15地號土地，經系爭執行事件拍賣 ，由原告以36萬8,000元拍定，而分割前同段379地號土地及 臺南市○○區○○里○○00號房屋（下稱系爭建物）原均為訴外人 即被告祖父林豊田所有，林豊田生前將上開土地贈與被告及 訴外人林彥宏、林家賢、林冠名等後代子孫，嗣被告與林彥 宏、林家賢、林冠名於103年8月協議將該土地分割為379、3
79之12、379之14及系爭土地等5筆土地，系爭建物則坐落在 系爭379之15地號土地上，林豊田之繼承人於111年間協議將 系爭建物由被告單獨繼承，依民法第425條之1第1項規定， 系爭房屋在使用期限內對於系爭379之15地號土地推定有租 賃關係存在。故被告依土地法第104條第1項規定，主張優先 承買並繳清價金，故原告請求確認被告就系爭379之15地號 土地之優先承買權不存在，實無理由。
三、本院得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，或有 受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決將 之除去者而言（最高法院52年度台上字第1922號判例意旨參 照）。查本件原告主張其於系爭執行事件中，投標應買系爭 土地並由其拍定，被告已逾期主張其優先承買權，不得行使 優先承買權，惟為被告所否認，是兩造就被告得否就系爭土 地主張優先承買權，有所爭執，此不明確之狀態，使原告應 買系爭土地之地位有受侵害之危險，且得以本件確認判決予 以排除，是原告提起本件確認訴訟，自有受確認判決之法律 上利益，先予敘明。
㈡查林冠名積欠訴外人元大商業銀行股份有限公司（下稱元大 銀行）債務未清償，元大銀行於110年10月1日持本院核發之 支付命令為執行名義，聲請強制執行林冠名所有之系爭土地 ，經本院以系爭執行事件受理並查封拍賣系爭土地，原告於 111年3月9日投標應買以388,000元拍定，本院民事執行處於 同日以南院武110司執慎字第94154號函通知系爭379之13地 號土地共有人即被告與林彥宏，限期於文到15日內聲明是否 行使優先購買權；另因系爭379之15地號土地上之系爭建物 占有之法律關係不明，故於同年3月10日以公告代通知，徵 詢建物所有權人限期於公告揭示日起10日內表示優先承買， 嗣上開優先承買通知函於同年3月15日送達被告與林彥宏， 被告於同年3月22日具狀陳報系爭建物坐落系爭379之15地號 土地之法律關係並主張優先承買權，本院民事執行處於同年 5月17日發函通知被告符合優先承買權資格並限期繳清價金3 88,000元，被告於同年5月26日如數繳足價金，本院民事執 行處於同年6月14日核發系爭379之13地號土地權利移轉證書 ，系爭379之15地號土地部分則因原告提起本件確認優先承 買權不存在訴訟，須待本件訴訟結果再行處理等情，有本院 111年5月17日南院武110司執慎字第94154號執行命令、匯款
申請書、本院111年6月14日南院武110司執慎字第94154號不 動產權利移轉證書、不動產估價報告書、本院民事執行處11 1年3月9日南院武110司執慎字第94154號函、上開函文送達 證書、被告於系爭執行事件提出之陳報狀、調查筆錄在卷可 稽（本院卷第17-20、49-51、79、95-107、115-127頁）， 並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗核閱無誤，堪認屬實 。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。且未辦登記建物因無 法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓 人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異 ，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包 括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之 情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號民事判決 要旨參照）。次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購；基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權 人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄 ，土地法第34條之1第4項、第104條第1項前段、第2項前段 亦有明文。查被告之祖父林豊田為分割前之同段379地號土 地及系爭建物之所有權人，並於72年3月11日將該土地應有 部分50分之37、50分之13分別贈與被告、林家賢，並於同年 月26日辦理贈與所有權移轉登記，被告復於84年6月21日將 上開土地應有部分各50分之8分別贈與林彥宏、林冠名，並 於同年7月31日辦理贈與所有權移轉登記，嗣被告、林家賢 、林彥宏、林冠名於103年8月17日就上開土地為協議分割， 由被告、林彥宏、林冠名共同取得系爭379之13地號土地（ 應有部分各3分之1），由林冠名單獨取得系爭379之15地號 土地，並於同年月29日辦理共有物分割登記，而系爭建物則 位於分割後之系爭379之15地號土地上；系爭建物所有權人 林豊田於74年2月8日死亡，系爭建物之事實上處分權輾轉由 被告與訴外人林廖滿、林吉輝、林吉龍、林淑惠、林家賢、 林秋姍、林采麗、駱林隨、林美鸞、林明財共同繼承，上開 繼承人於111年5月6日就系爭建物為協議分割由被告單獨繼 承系爭建物等情，有系爭379之13地號土地登記第一類謄本 、土地登記簿、臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書、系 爭建物現況照片、空照圖、財政部南區國稅局遺產稅逾核課
期間證明書、遺產稅免稅證明書、被繼承人林豊田之繼承系 統表、遺產分割協議書等件附卷可憑（本院卷第43-45、55- 75、113、129-133、137-151頁）。可知被告為系爭379之13 地號土地之共有人之一；又分割前之同段379地號土地與系 爭建物原均為林豊田所有，嗣經贈與、分割及繼承等轉讓行 為，致分割後之系爭379之15地號土地所有權人與系爭建物 之事實上處分權人相異，即有土地與其上建物同屬一人所有 ，而將土地及建物先後讓與相異之人之情形，依民法第425 條之1規定，系爭建物與系爭379之15地號土地間推定在系爭 建物得使用期限內，有租賃關係存在。準此，被告既為系爭 379之13地號土地之共有人，亦為系爭建物之事實上處分權 人，且系爭379之15地號土地與系爭建物間存在推定之租賃 關係，則依土地法第34條之1第4項、第104條第1項前段規定 ，被告對於系爭土地有依同樣條件優先購買之權，且原告對 於被告具有優先承買資格亦不爭執（本院卷第89頁），是被 告就系爭土地有優先承買權乙節，應堪認定。
㈣至原告主張本院民事執行處於111年3月10日公告徵詢租地建 物所有權人限期於公告揭示起10日內表示優先承買，被告於 同年月22日具狀主張優先承買權，已逾優先承買期間，被告 不得再行使優先承買權云云，固提出司法院網站公告查詢為 證（本院卷第93頁）。惟查，觀諸該公告之內容：「主旨： 公告徵詢租地建物所有權人限期表示優先承買如附表所示強 制執行拍定不動產相關事項。…公告事項：…二、依土地法第 104條規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同 樣條件優先購買之權。茲因附表土地上建物占有土地之法律 關係不明，認有公告通知之必要。三、該不動產現今拍定如 上，特此公告該租地建物所有權人得於本公告揭示日起10日 內，檢具所有權證明文件、相關文件、及身分證正反面影本 、戶籍謄本具狀向本院聲明願照拍定同一價格優先承買。逾 期不為聲明，即將拍賣標的物交由拍定人買受」等語，可知 本院民事執行處係因系爭379之15地號土地占有之法律關係 不明，無從知悉系爭建物之所有人，乃以公告代替通知之送 達，且該公告並未記載系爭建物之門牌號碼或原所有權人等 相關資訊，實難期被告能知曉該公告並經由該公告知悉系爭 土地業經原告所拍定及其具優先承買之資格等情事。而本院 民事執行處於111年3月9日發函通知被告具有優先承買權， 並限期於文到15日內聲明願否以同樣條件優先承買系爭土地 ，該函於同年月15日送達被告，被告隨即於同年月22日具狀 主張優先承買權，有本院民事執行處111年9月3日南院武110 司執慎字第94154號函、送達證書、被告於系爭執行事件中
提出之民事陳報狀在卷可佐（本院卷第115-123頁），顯見 被告並未逾本院民事執行處通知應於文到15日內表示優先承 買期間。是原告主張被告主張優先承買權時已逾已逾優先承 買期間，而不得主張其優先承買權，自非可採。四、綜上所述，被告為系爭379之13地號土地之共有人，亦為系 爭建物之事實上處分權人，就系爭土地具優先承買權，且有 遵期行使優先承買權，則原告請求確認被告就系爭土地之優 先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 27 日 新市簡易庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 9 月 27 日 書記官 吳佩芬
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