臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度嘉簡字第349號
原 告 陳信賢
康劉美妹
上二人共同
訴訟代理人 王識涵律師
被 告 吳岳洋
訴訟代理人 李登發
上列當事人間確認優先承買權事件，本院於民國111年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告陳信賢對於坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，面積10.9平方公尺，權利範圍全部，有優先承買權存在。確認原告康劉美妹對於坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，面積16.89平方公尺，權利範圍全部，有優先承買權存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同， 此為民事訴訟法第247條第1項所明定。所謂即受確認判決之 法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其 在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能 以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號 判例意旨參照）。本件原告二人分主張其為坐落嘉義縣○○鄉 ○○段000○000地號土地(下逕稱地號)之承租人，對於台灣金 融資產服務股份有限公司南部分公司(下稱台灣金融資產南 部分公司)辨理111年度第10批逾期未辦理繼承登記土地或建 築改良物標售，由被告就上開訴外人宋王梅玉之473、474地 號得標，而原告2人主張優先承買權，經被告否認，則原告2 人分就473地號、474地號是否各有優先購買權存在，即陷於 不明確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原 告2人提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘明 。
貳、實體方面：
一、原告二人起訴主張：
(一)原告二人提起本件訴訟有確認利益。原告陳信賢所有之門牌 號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○○0000號房屋(下稱15-4號房屋)及原 告康劉美妹所有之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○○0000號房屋 (下稱15-5號房屋)，於民國61年間分別坐落於重測後471、4 72地號與475、476地號土地，後於69年間15-4號房屋擴建至 重測後473號地號(重測前為番子寮段109-22地號)，15-5號 房屋則擴建至重測後474地號(重測前為番子寮段109-23地號 )，473地號及474地號為宋王梅玉所有，然宋王梅玉已死亡 無人繼承，該二筆土地遂由台灣金融資產南部分公司辨理11 1年度第10批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物標售， 原告向台灣金融資產南部分公司申請優先購買權，遭認無法 認定原告具有合法使用人資格，並要求原告於文到15日內向 法院以得標人為被告提起確認之訴，是有確認之訴訟上利益 。
(二)原告二人之被繼承人陳坤雄及康鑑文前與宋王梅玉及另一訴 外人於61年間共同出資在471至478等地號土地上共同出資興 建房屋。嗣因陳坤雄及康鑑文之房屋使用到宋王梅玉所有之 473、474地號土地，雙方乃約定將473、474地號之地價稅連 同宋王梅玉之478號土地之地價稅由陳坤雄及康鑑文繳納， 以作為473、474地號之租金，成立租地建屋之關係，後因宋 王梅玉往生無法如期拿到相關繳費通知書繳納租金，但該租 賃契約仍存在，且屬不定期租賃關係。
(三)另宋王梅玉當時是住在門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○○0000號 房屋在陳坤雄及康鑑文上開15-4號及15-5號房屋之隔壁，可 見確實有合法使用473、474號土地之租約存在，而依土地法 第104條第1項規定對於473、474號土地享有優先承買權。(四)縱認，陳坤雄及康鑑文前與宋王梅玉及另一訴外人共同出資 在嘉義縣○○鄉○○段000○000○地號土地上共同出資興建房屋， 四座房屋均未能辦理保存登記，僅有事實上處分權，而其後 由原告二人取得，應得類推適用民法第425條之1規定，推定 原告二人跟宋王梅玉成立上開473、474號土地租賃關係，而 土地法第104條第1項規定自應包含推定之租賃關係，是原告 二人亦可主張依土地法第104條第1項規定，享有優先購買權 。另亦有最高法院99年度台上字第1723號、100年度台上字 第2103號、102年度台上字第580號、第2204號、106年度台 上字第709號判決要旨可供參照。並聲明如主文所示。 二、被告則以：
(一)原告二人應就有租賃關係為舉證，原告二人所提出之證據僅 有69年、70年、80年及87年之地價稅單，難以證明有租賃關
係，請原告二人提出繳費單之繳費證明。陳坤雄、康鑑文與 473地號、474地號原所有權人宋王梅玉為隔壁鄰居，如有租 賃關係，為何未在宋王梅玉搬至台北時簽立租賃契約，或又 在原告二人繼承後也不積極找宋王梅玉或其子女簽訂續承租 賃契約?原告二人增建在宋王梅玉473、474地號，是認為宋 王梅玉搬離至台北居住不會回來，所以無權占用他人土地。(二)若有承租關係，請原告二人提出近年來地價繳稅單及租賃契 約或憑證。
(三)地價稅租金300多元顯然是不合理的租金給付，77年地價稅 是171元，甚至70幾年才15元這不符常理。並聲明駁回原告 之訴。
三、本院之判斷：
(一)原告2人主張15-4號房屋為陳信賢所有，有占用宋王梅玉473 地號(重測前為番子寮段109-22地號)及15-5號房屋為康劉美 妹所有，有占用宋王梅玉所有之474地號(重測前為番仔寮段 109-23地號)及宋王梅玉所有之嘉義縣○○鄉○○村○○○○0000號 房屋(下稱15-6號房屋)確實在15-4號房屋及15-5號房屋旁等 情，此有473地號、474地號土地登記第一類謄本影本、嘉義 縣財政稅務局房屋稅籍證明書影本及嘉義縣水上戶政事務所 111年8月25日嘉水戶字第1110002336號函暨訴外人王梅玉( 按：撤冠夫姓前為宋王梅玉)之戶籍資料可佐(見本院卷第61 頁至第63頁、第83頁、第147頁、第273頁至第275頁)，且為 被告所不爭執，此部分事實堪信為真。
(二)又上開473、474地號土地經委託台灣金融資產南部分公司辨 理111年度第10批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物標 售，被告就上開宋王梅玉之473、474地號得標一情，此有台 灣金融資產南部分公司111年4月21日111年國繼南寅字第10 號函暨附件可證(見本院卷第77頁至第207頁)，此部分事實 亦可認定。
(三)再嘉義縣○○鄉○○段000地號(下逕稱地號)、嘉義縣○○鄉○○段0 00地號(下逕稱地號)、嘉義縣○○鄉○○段000地號(下逕稱地號 )、嘉義縣○○鄉○○段000地號(下逕稱地號)、473號、474號各 為鄰接土地一情，此有地籍圖謄本可稽(見本院卷的39頁)，
(四)按土地法第104條第1項之優先承買權，分別依土地法第104 條第2項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然 已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權 人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記 ，由出賣人與優先承買權人補訂書面契約，並辦理所有權移 轉登記予優先承買權人，是該項優先承買權具物權之效力（
最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479號判例要 旨參照）。次按土地法第三編第三章自第102 條以下係就租 用基地建築房屋所為之規定，是第104條第1項係就租地建屋 所為之規範自明（最高法院39年台上字第1313號判例意旨參 照）。職此，房屋所有權人須係承租土地建築房屋，始具有 優先承買權。再按實務見解固有認房屋及基地如不屬於同一 人所有，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時， 對方均可依土地法第104條第1項規定主張優先承買權，至於 房屋之所有人係租地自建，抑或係向前手購買房屋承租基地 ，則非所問（最高法院62年台上字第 2962 號判例意旨參照 ）。惟前開見解並未否認該條須有「租地建屋」之適用前提 ，僅係闡明不論是租地後始建築房屋或向前手購買有租地建 物關係之房屋，均可依土地法第104 條第1項主張權利，尚 不得據此推論本無「租地建屋」關係，嗣因房地所有權分離 而發生民法第425條之1之推定租賃關係時，仍認有土地法第 104條第1項或民法第426條之2第1項之適用。(臺灣高等法院 暨所屬法院 106 年法律座談會民執類提案 第 14 號審查意 見參照)。是欲依土地法第104條第1項規定主張優先承買權 之規定，必須符合「租地建屋」之要件，至於房屋之所有人 係租地自建，抑或係向前手購買房屋承租基地均可。末按當 事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為 成立；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又租賃契約 為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為 擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已 就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃 契約即為成立（最高法院85年度台上字第165 號判決意旨參 照）。查：
1、原告2人主張陳坤雄(15-4號房屋)及康鑑文(15-5號房屋)前 與宋王梅玉及另一訴外人於61年間共同出資在471至478等地 號土地上共同出資興建房屋。嗣因陳坤雄及康鑑文之房屋使 用到宋王梅玉所有之473、474地號土地，雙方乃約定將473 、474地號土地之地價稅連同宋王梅玉之478號土地之地價稅 由訴外人陳坤雄及訴外人康鑑文繳納，以作為473、474地號 土地之租金，成立租地建屋之關係等情，業據原告提出67年 下期、69年1至2期、77年1期、78年1期、82年1期(姓名：宋 王梅玉、地址：嘉縣○○鄉○○村○○○○00○0號、課稅土地：番子 寮段109-23地號等3筆土地)地價稅繳納通知書(見本院卷第5 9頁至第60頁）。
2、證人即原告陳信賢母親之學徒魏其祥於本院具結證稱：與陳
信賢、康劉美妹及宋王梅玉都認識，67、68年在陳信賢母親 那邊做裁縫店學徒，住在陳信賢家，做學徒快20年，做到80 年左右，裁縫店是開在陳信賢母親檳榔樹角15號的家裏，康 劉美妹及宋王梅玉住在裁縫店隔壁，所以有認識聊天，宋王 梅玉會去找陳信賢的母親說要去交錢，只知道交錢跟土地有 關，但具體要交甚麼錢不知道，只看過兩三次交錢，時間忘 記了，我不知道473號土地是誰的，但我都在建物後面吃飯 ，當時建物後面的廚房已蓋起來，我沒有看過宋王梅玉向陳 信賢母親說要繳錢，因為我住在陳信賢母親家等語(見本院 卷第248頁至第250頁)，已明確說明原告2人與宋王梅玉均為 鄰居關係，且係67年至80年長期居住在原告陳信賢家中，也 確實聽聞宋王梅玉跟康劉美妹談論土地交錢事宜及陳信賢家 中的廚房是60幾年時就已經蓋好等情，況參以證人魏其祥之 說詞並未全然偏向原告，尚能就當時生活之情狀描述詳盡， 且尚難想見證人甘冒偽證罪之處罰而為虛偽證詞，證人魏其 祥所述應屬可信。
3、證人劉玉釧於本院具結證稱：我認識宋王梅玉、陳信賢及康 劉美妹都是鄰居，我於70年至79年承租在水上鄉忠和村檳榔 樹角15-3號房屋，那時剛好宋王梅玉的房子要出賣，但是價 錢談不攏，所以我沒有跟宋王梅玉購買，當時宋王梅玉的房 屋是15-6號房屋，陳信賢在我承租之前就住在15-4號房屋， 康劉美妹在我承租前就住在15-5號房屋，當時我去看宋王梅 玉要賣的房子時，我有問宋王梅玉說為何當時康劉美妹及陳 信賢母親的房子後面有興建，為何妳的沒有，當時宋王梅玉 說他們兩個擴建的部分要讓他們承租，所以這兩塊的沒有要 賣，他們有繳納租金，陳信賢一年租金是1000元，康劉美妹 繳納一年租金1200元，後來我也忘記宋王梅玉何時搬走及康 劉美妹或陳信賢有無再繳納租金，是陳信賢的母親跟我說15 -4是陳坤雄、15-5是康劉美妹出資興建，原證六是陳信賢家 的廚房，也是康劉美妹房子的後面都蓋好了，就是我上開說 為何當時康劉美妹及陳信賢母親的房子後面有興建的地方等 語(見本院卷第298頁至第301頁)，除就原告二人之15-4、15 -5房屋暨擴建部分早於證人至該地承租之前即已存在，且就 出資興建之人亦與上開嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書影 本所顯示15-4號房屋之納稅義務人是陳坤雄、15-5號之納稅 義務人房屋是康劉美妹相符，另自嘉義縣財政稅務局111年8 月29日嘉縣財稅房字第1110121061號函暨15-6號房屋之納稅 義務人資料觀之(見本院卷第277頁至第281頁)，15-6號房屋 確於75年7月3日有因買賣而異動原始納稅義務人之情形，與 證人劉金釧所述其承租於該處時點宋王梅玉有欲買賣房屋之
情相符，再證人與原告2人並無特殊親誼關係，亦難想見證 人甘冒偽證罪之處罰而為虛偽證詞，證人劉金釧所述應屬可 信。且可證明訴外人宋王梅玉與原告2人間確已有租約及租 金之約定存在。
4、至被告以前詞抗辯，然租賃契約為諾成契約，業如前述，且 就租金約定部分有前開地價稅單及證人二人之證述可佐，且 證人二人所述之租金金額差距不大。另自原告所提出原證六 之照片觀之，擴建至訴外人宋王梅玉之部分，土地現況尚屬 有雜草樹林之處，並不熱鬧，租金依常情本就不高，尚難認 租金之金額約定有不合常理之處。再15-6號房屋及該屋坐落 之477地號及478地號土地於60年至75年間及鄰接之474地號 、473地號，確實係訴外人宋王梅玉所有一情，除業如上述 外，復有嘉義縣水上地政事務所111年8月31日嘉上地登字第 1110006076號函暨附件可憑(見本院卷第283頁至的292頁)， 可知宋王梅玉長期與原告2人為鄰居關係，且宋王梅玉所有 之上開4筆土地均為鄰近及原告2人所擴建占用473地號、474 地號之部分非小，此有原證六照片所示。如474地號、473地 號確有遭無權占用，衡情宋王梅玉不可能未發現。況15-6號 房屋及該屋坐落之477地號及478地號土地於74至75年間移轉 他人時，訴外人宋王梅玉如為搬離該地及避免土地零碎將來 不易處理亦應一併出售，宋王梅玉卻捨此不為，亦與常情有 違，是尚難認被告抗辯可信。
(五)從而，原告二人主張就473地號及474地號分成立租地建屋關 係，應屬可採。
四、綜上，原告2人主張依土地法第104條第1項規定對於被告吳 岳洋請求確認對於473地號及474地號有優先承買權，為有理 由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法， 與本院前開認定無涉或無違，爰不一一論述。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 27 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 謝其達
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 27 日 書記官 李珈慧
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