臺灣澎湖地方法院民事簡易判決
111年度馬簡字第73號
原 告 林淑麗
訴訟代理人 桂祥晟律師
被 告 葉俊緯
林建甫
共 同
訴訟代理人 陳神冬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林建甫應將門牌號碼澎湖縣○○市○○路00○0號0樓房屋遷讓返還予原告。
被告應自民國111年2月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣7萬2,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林建甫負擔。
本判決主文第一項得假執行；但被告如以新臺幣18萬1,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項到期部分得假執行；但被告如按月以新臺幣7萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款分別載有明文。查原告訴之聲明第2項原為：被 告應自民國111年1月1日起至騰空返還聲明第1項房屋予原告 之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）12萬元。嗣於本 院審理中，減縮起算日期為同年2月1日。核原告上開所為， 係減縮應受判決事項之聲明者，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告林建甫與原告就澎湖縣○○市○○路00○0號 0樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約，租期為110年 1月1日至110年12月31日，每月租金為2萬4,000元（下稱系 爭租約），若屆時未搬遷交還房屋，出租人得請求承租人即 被告林建甫及連帶保證人即被告葉俊緯按月連帶給付相當於 租金5倍之違約金。惟本件之租賃期間屆滿後，因考量被告 林建甫在系爭房屋經營包子店多年，搬遷不易，故原告寬限 被告林建甫至遲於111年1月31日前搬遷並點交返還系爭房屋
。寬限期屆滿後，被告林建甫竟不願辦理搬遷，爰依兩造間 之租賃契約法律關係，請求被告林建甫遷讓返還系爭房屋， 及請求被告按月連帶給付12萬元之違約金等語。並聲明：㈠ 被告林建甫應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自111年 2月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月連帶給付 原告12萬元。
二、被告則以：被告於系爭房屋經營○○包子饅頭店迄今已23年， 兩造間均有簽訂租賃契約，每次2至3年不等，最近1次則是1 10年1月1日至110年12月31日止，租金每月2萬4,000元。被 告於歷次之承租期間內，均依約繳納租金，不曾遲交，且配 合原告簽署AB兩個版本之租約，讓原告持不合法的版本向稅 務機關申報稅金。惟原告考量在被告林建甫在系爭房屋營業 多年，搬遷不易之情況下，有同意展延租期1年（即原告同 意被告林建甫最晚至111年12月31日前搬遷完畢），並寄送 展延租約版本給被告。然兩造就展延租約版本之約定條件進 行協商時，原告竟突然於111年3月26日通知被告林建甫不簽 展延租約並提起本件訴訟，故原告主張被告林建甫自111年1 月1日起屬違約佔用，純屬誤認。又系爭租約約定之5倍違約 金條款，係屬加重被告一方之責任，並不合理，有違公平誠 信，應屬無效等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如 受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造間有簽訂系爭租約，租期為110年1月1日至110年 12月31日，每月租金為2萬4,000元，被告葉俊緯並擔任系爭 租約之連帶保證人等情，有系爭租約影本在卷可稽，且為被 告所不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張系爭租約租期屆滿而請求被告林建甫騰空遷讓返還 ，是否有理？本院之判斷如下：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項及 第455條前段定有明文。經查，系爭租約之租期僅到110年12 月31日止，後經原告同意展延1個月給與被告林建甫進行搬 遷等情，業經原告主張在卷，並有系爭租約在卷可參，堪認 於本件言詞辯論終結時，系爭房屋之租賃期間已屆，被告林 建甫自應依上開規定，將系爭房屋遷讓返還原告。 ㈡被告抗辯原告有同意展延一年之租期等語，並提出被告林建 甫與房東之子陳○○間之簡訊對話內容為證。經查，被告所提 之訊息中，被告林建甫固然有於110年12月20日對陳○○表示 ：「陳先生，經多方考量，我們這邊希望可以再承租一年， 讓我們有充裕時間準備。」等語，惟陳○○則於翌日回訊息表 示：「林先生您好，經過討論，我們認為能給予的時間是半
年，（略），若您仍覺得需要一年，我們會希望您提供合理 的解釋說明為何還需要多時間，（略），不知道你們是否可 以接受這些提案呢？再麻煩您撥空回覆，謝謝！」（見本院 卷第135頁），由此可見，被告林建甫關於系爭租約展延1年 之要約，已遭原告限制或變更為半年，依民法第160條第2項 之規定，應視為拒絕原要約而為新要約。
㈢又被告提出之訊息中，尚有陳星名於111年1月24日提出內容 為：「林先生你好，至存證信函上提及的月底剩下一個禮拜 ，若雙方最後真上法院，處理上也需要一年的時間。加上疫 情的關係，我們會接受你們一年的請求。同意你們最晚至今 年底前搬遷完畢。但其餘條件如同之前所提合約內容照舊並 公證，不知道你這邊有沒有問題，不論有無問題都請你回覆 ，以利後續討論與流程順利進行」之訊息，被告進而抗辯兩 造間已有就系爭租約展延1年乙節達成合意云云。惟承前所 述，被告前為系爭租約展延1年之要約既已遭拒絕，自不能 將上開111年1月24日所表示之訊息解為對110年12月20日被 告林建甫所發出展延1年之要約為承諾之意思表示。況此訊 息之最末尚有表明：「其餘條件如同前所提合約內容照舊並 『公證，不知道你這邊有沒有問題，不論有無問題都請你回 覆，以利後續討論與流程順利進行』」等疑問或祈使語意之 文義，充其量亦僅能解為原告有對被告林建甫發出以公證方 式展延系爭租約1年之要約而已。又縱然後續雙方尚有繼續 就租約之其餘內容、條件或範本之選用等仍有持續磋商至11 1年3月21日，惟原告業已將最後之租賃合約傳送至被告林建 甫之通訊軟體Line中，並給予審閱期至同年月24日止，此有 被告提出之簡訊內容在卷可參（見本院卷第137頁），被告 卻已表明並未簽署該份最後修改之租賃契約、原告於111年3 月26日通知被告不簽展延之租約等語（見本院卷第147、127 頁）明確，復未提出其他事證顯示被告林建甫有立時或通常 情形內可期待之期間內為承諾而使租約契約成立，則應認原 告就系爭房屋展延1年租期之要約，已於111年3月26日撤回 ，兩造間自不能成立展延系爭房屋1年租期之租約。 ㈣綜上所述，兩造間尚無成立系爭房屋展延1年租期（即111年1 月1日至111年12月31日）之租約，被告此部分抗辯不可採信 ，原告請求被告林建甫將系爭房屋騰空返還，應屬有理。五、原告請求被告按月連帶給付12萬元之違約金等語，則為被告 所否認，並以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠經查，系爭租約第6條固然約定：「乙方（即被告林建甫）於 租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日 將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主
張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方 請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶 保證人丙方（即被告葉俊緯），絕無異議」等語（見本院卷 第25頁），被告則抗辯系爭租約中關於承租人屆期不遷讓房 屋而有違約金之部分無效云云，然此部分之違約金應係奠基 於承租人不遵守租約之前提下所為之懲罰性約為金，目的是 在督促承租人應按時交還房屋而履行契約之義務，並無有何 顯失公平之情形，故無所謂因約定高額違約金而認定該違約 金條款無效之情形。是被告此部分抗辯並不足採。 ㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本院斟 酌被告自述已承租系爭房屋經營○○包子店長達23年之久，其 間並無積欠或拖延租金等語，參以本事件之起因係原告已不 再續租、系爭房屋之每月租金為2萬4,000元、用途為商業使 用、使用範圍為建物之1樓、使用之面積大小、地點位於澎 湖縣馬公市區內等因素，以及原告名下尚有利息、股利及薪 資等所得、房屋、土地等財產之財力狀態，此有原告之稅務 電子閘門財產所得調件明細表在卷可參，暨被告林建甫違反 契約之具體情節、經營包子店可能獲取之利潤、耗費之成本 暨損失等一切情形，認為原告原請求之違約金以租金之5倍 計算尚屬過高，而應酌減為租金之3倍為適當，即7萬2,000 元（計算式：2萬4,000×3）。
㈢另原告主張被告應連帶給付違約金等語。按數人負同一債務 ，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無 前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民 法第272條規定設有明文。觀之系爭租約之形式，尚有承租 人之連帶保證人欄位，並均經被告葉俊緯簽名，且系爭租約 第6條亦有關於承租人之連帶保證人應負責任之意旨，已如 上述，足見系爭租約確實有明示債務人即被告對於債權人即 原告應負全部之責任，符合民法第272條第1項關於連帶責任 成立之要件，是原告關於連帶責任之主張為有理由，被告應 連帶給付原告如前所述之違約金。
㈣至於原告已有於111年1月1日至111年1月31日同意展延系爭租 約以供被告尋覓其他營業處所，則違約金之起算時點自應以 租期展延完畢日翌日起算，即111年2月1日，要屬當然。六、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告林建甫應將系 爭房屋遷讓返還予原告，並請求被告自111年2月1日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告7萬2,000元，均 有理由，應予准許。逾此部分之請求，即無理由，應予駁回
。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第 3款規定，依職權就原告勝訴部分均宣告假執行。又被告聲 請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰 依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保後，得免為假 執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。
九、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者， 不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。本 件原告僅因違約金之請求有部分敗訴，且原告敗訴部分不影 響訴訟標的價額計算，是以本件訴訟費用仍應由被告負擔。 又關於本件遷讓房屋之部分，原告係以被告林建甫為被告， 被告林建甫就該部分之訴訟標的為全部敗訴，自與被告葉俊 緯敗訴部分係負擔連帶違約金債務之利害關係有所差異，況 違約金部分亦於本件中不併算其價額，已如上述，爰依民事 訴訟法第79條、第85條第1項但書之規定，命本件之訴訟費 用全部由被告林建甫負擔之。
中 華 民 國 111 年 8 月 5 日 臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭 法 官 陳立祥
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 5 日 書記官 林映君