臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上字第387號
上 訴 人 林鈴媛
訴訟代理人 鄭丞寓律師
張恩鴻律師
被上訴 人 江嘉瑜
訴訟代理人 陳琮涼律師
李思怡律師
上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於民國110年6
月25日臺灣臺中地方法院109年度訴字第3374號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於111年7月26日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。經查，本件上訴 人於原審主張依民法第359條第1項及第179條規定請求被上 訴人返還減少之價金，及依民法第227條第1項、第360條規 定請求損害賠償。嗣於本院追加被上訴人應依民法第353條 準用第227條第2項規定負權利瑕疵擔保責任（見本院卷第33 0頁），核上訴人追加之訴與原訴係就同一基礎事實為請求 ，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利 用，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠上訴人於民國109年2月26日與被上訴人簽訂不動產買賣契約 （下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）635萬元向被上 訴人買受附表所示土地及建物（下稱系爭不動產）。被上訴 人於簽約時明知系爭不動產有下列瑕疵：①房屋前、後陽台 均有增建而與竣工圖不符、②室內違法隔間、③分間牆未依規 定使用防火建材、④分戶牆違法開窗等瑕疵（下合稱系爭瑕 疵），被上訴人故意不告知系爭瑕疵，致上訴人須支出拆除 及修繕費用155萬元。上訴人自得依民法第359條第1項規定 請求被上訴人減少買賣價金155萬元，並依同法第179條規定 返還此部分無法律上原因所受領之利益；及依民法第227條 第1項、第360條規定，請求被上訴人賠償所受損害155萬元
。原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人155萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ㈡被上訴人於簽約前僅告知上訴人，後陽台之增建部分係占用 「水利地」，實則占用上訴人與他人共有之土地，就該增建 部分日後可能遭其他共有人主張權利而有權利瑕疵，被上訴 人應負權利瑕疵擔保責任，併追加依民法第353條準用第227 條第2項規定請求被上訴人應給付上訴人155萬元本息。二、被上訴人答辯：
兩造於109年2月26日簽立系爭契約前，上訴人多次至系爭房 屋現場查看，無論是前、後陽台外推增建部分、現有格局及 室內裝修建材，上訴人均一目瞭然而有所知悉。且被上訴人 於簽約前以LINE告知上訴人「一樓後面的廚房後半部和曬衣 場是水利地，印象中約多出6~7坪增建可利用」；又簽訂系 爭契約時，於「建物現況說明書」就「有、無未登記之改建 、增建、加建、違建」欄位亦勾選「有」，以手寫備註「增 建約7坪（附圖）」，並有附圖標示增建位置，此經兩造確 認後簽章。上訴人於簽訂系爭契約時，就系爭房屋之現況均 已知悉而同意購買，依民法第355條第1項規定，上訴人不得 依物之瑕疵擔保、不完全給付、權利瑕疵擔保等規定 對被 上訴人爲請求等語，資爲抗辯。答辯聲明：上訴及追加之訴 均駁回。
三、法院之判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。 凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上 應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決先例、 85年度台上字第1306號判決要旨參照）。是買受人依民法第 354條第1項前段規定請求出賣人減少價金，必以有存在於物 之缺點為前提，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具備 通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不 得請求減少價金。又民法第360條就約定物之瑕疵擔保責任 所為之特別規定，須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定及 為品質之保證，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得 依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。
㈡就前、後陽台外推增建及占用共有土地部分： ⑴上訴人主張系爭不動產有前、後陽台增建而與竣工圖不符之
瑕疵，並提出臺中市政府地方稅務局民權分局函文及臺中市 政府都市發展局違章建築認定通知書爲證。依上開民權分局 函文記載：「旨揭建物前方及後方陽台外推，面積各爲5.9 及3.02平方公尺，構造別爲鋼筋混凝土造，另屋後增建面積 13.72平方公尺，構造別爲鋼鐵架造」（見原審卷第105頁） ；另依上開違章建築認定通知書記載：「增建情形約30 平 方公尺（以現場實際面積爲準）」（見原審卷第107頁）。 經本院現場勘驗查知系爭不動產前、後陽台外推部分，均坐 落於上訴人共有之臺中市○區○○段000地號土地，此有勘驗筆 錄在卷可稽（見本院卷201至203頁）；又經臺中市中正地政 事務所就前、後陽台外推部分與竣工圖比對，測量結果前、 後陽台外推部分與竣工圖不符之面積各爲「4.35㎡」及「27. 10㎡」，此有複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第209頁），則 系爭不動產確有前、後陽台外推而與竣工圖不符之情形。 ⑵惟依兩造於108年6月16日LINE對話紀錄：「被上訴人：一樓 後面的廚房後半部和曬衣場是水利地，印象中約多出6~7坪 增建可利用。上訴人：感恩學姐，收到了，謝謝您」（見原 審卷第183頁），足認被上訴人於簽約前已告知上訴人系爭 不動產屋後有增建情形。又依系爭契約所附之「建物現況確 認書」項次1「有、無未登記之改建、增建、加建、違建」 欄位，被上訴人係勾選「有」，並以手寫備註「增建約7坪 （附圖）」（見原審卷第145頁）；另觀之附圖上註記前陽 台外推約4.10（按單位應爲平方公尺）、後陽台外推約7坪 （見原審卷第151頁），足認被上訴人於兩造簽約時，再次 強調系爭不動產前、後陽台均有增建之事實。
⑶且就被上訴人於附圖記載前陽台外推約「4.10㎡」，與複丈成 果圖所測量之面積「4.35㎡」，僅有小數點後不足1平方公尺 之微小差異；被上訴人於附圖記載後陽台外推約7坪，與複 丈成果圖所測量之面積「27.10㎡」（折合約8.19775坪，計 算式：27.10㎡×0.3025＝8.19775坪），僅有1坪左右之差異， 被上訴人非專業土地測量人員，亦非專職售屋之仲介人員， 實難苛求被上訴人就增建之面積應準確告知，始謂已盡告知 之義務，則上訴人主張被上訴人故意隱匿系爭不動產有增建 情事，即與事實不符。
⑷按特定物之買賣，如該標的物在契約成立前已發生瑕疵，而 出賣人於締約時，因故意或過失，未告知買受人該瑕疵，致 買受人不知有瑕疵為購買者，固應認其所為給付之內容不符 合債務本旨，應依不完全給付之規定負債務不履行責任。惟 買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責，爲同法第355條第1項所明定。
又買受人於訂約之初，即已明知買賣標的物中之系爭違建樓 房有興建在公有土地上之瑕疵，而仍買受，且未能舉證出賣 人有為該部分樓房不會被拆除之保證，依民法第355條第1項 規定，出賣人自不負瑕疵擔保責任（最高法院84年度台上字 第2320號判決要旨參照）。依前論述，被上訴人並無隱匿系 爭不動產前、後陽台均有增建之事實，上訴人於簽約時既明 知系爭不動產具有上開瑕疵仍願購買，且被上訴人亦未對上 訴人保證該增建不會被拆除，揆之前揭意旨說明，被上訴人 自不負物之瑕疵擔保責任。
⑸按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣 人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利 及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利 完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號 判決意旨參照）。又民法第349條所定出賣人應擔保第三人 就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情 形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵 押權、永佃權、地上權、典權等權利而言（最高法院90年度 台上字第2093號判決意旨參照）。經查，系爭不動產前、後 陽台外推增建部分，均坐落於上訴人共有之臺中市○區○○段0 00地號土地，此有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷201至203頁 ），則被上訴人先前以LINE告知上訴人後陽台增建部分係建 築在「水利地」上，顯爲被上訴人之誤認。縱使前、後陽台 外推增建部分未占用「水利地」，而占用上訴人與他人共有 之土地上，就外推增建部分仍屬違章建築而有受拆除之風險 。惟被上訴人於簽約前及簽約時已說明系爭不動產前、後陽 台均有增建，上訴人爲具有碩士學歷之成年人，對於增建係 屬違章建築而有受拆除之虞，應有認知，上訴人基此認知仍 同意買受系爭不動產，即不得再以系爭不動產前、後陽台外 推增建係屬違章建築爲由，主張被上訴人應負權利瑕疵擔保 責任而請求被上訴人賠償損害。
㈢系爭不動產室內違法隔間部分：
⑴上訴人主張依系爭不動產之竣工圖原本是廚房的位置，現變 更爲臥室用途等情。經本院勘驗現場及依證人即建築師王○○ 於本院證述：「（系爭房屋現場有沒有室內違法隔間的情形 ？）現場有不符合原竣工圖圖說隔間。」等語（見本院卷第 272頁），可知系爭不動產之室內隔間確有與竣工圖不符之 情形。
⑵依證人黃○○於本院證述：「我開井利裝修工程公司，負責人 是我配偶，上訴人有委託我要裝修系爭房屋，我在裝修前有 去看過兩次，大概第一次是109年2月間去看，第二次是109
年4月時去看。」、「這兩次上訴人都有陪我去，我們有進 去房子裡面，是被上訴人幫我們開門的。第一次看房子時， 上訴人有說要增加廁所及客廳多隔一間房間，廚房希望能夠 再多隔一間房間，我進去看的時候，其中三個房間有出租給 學生，看的時間大概有半個小時。第二次看就是房子空間要 怎麼分配，兩造都有提出意見，第二次也看半個小時。」、 「裝修完還沒結算，上訴人目前只付我30幾萬，估價是80幾 萬，2間浴室改成5間浴室，主要是花在改浴室的錢。我不知 道上訴人真正的想法，但是之前是租給學生，每一間都是套 房比較衛生。」等語（見本院卷第275至276頁）。由證人黃 ○○之上開證述可知，上訴人簽訂契約之前已進入系爭不動產 察看現況，並計畫增加浴厠及房間，即上訴人對於系爭不動 產之原有隔間仍感不足，且於購買之後將系爭不動產改裝爲 5間套房形式，以增加日後出租之所得。從而，上訴人購買 之初即計畫於承接後，進行變動系爭不動產之原有隔間方式 ，對於上訴人而言，系爭不動產之原有隔間是否與竣工圖相 符，並未妨礙上訴人購買系爭不動產預期之效用，則上訴人 不得主張系爭不動產室內隔間與竣工圖不符爲物之瑕疵。 ㈣系爭不動產分間牆未使用防火建材部分：
上訴人主張系爭不動產之房間係以一般木板隔間，未以防火 建材隔間等情，經本院勘驗現場屬實。惟依證人王○○於本 院證述：「（系爭房屋分間牆未使用防火建材的情形？）分 間牆依建築技術規則第89條規定，住宅內的室內材料不受規 範，住宅的分間牆可以不使用防火建材。」等語（見本院卷 第272頁）。是以因系爭不動產係屬一般住宅，分間牆未規 定須使用防火建材，則上訴人不得主張系爭不動產分間牆未 使用防火建材爲物之瑕疵。
㈤系爭不動產分戶牆違法開窗部分：
上訴人主張系爭不動產開窗之位置應與隔壁戶間隔1.5公尺 ，違反建築技術規則云云。依證人王○○於本院證述：「（系 爭房屋有沒有分戶牆違法開窗的情形？）建築技術規則設計 施工編第110條規定，建築物距地界1.5公尺以上才可開設3 米平方以內的開口，系爭房屋的竣工圖本來就有開口，所以 我無法判斷是否違反規定，竣工圖有開口表示當時是被核可 的。」、「依原竣工圖上有開窗，表示是合法的，後來我重 新送竣工圖表示要用防火建材封起來也通過，就表示不合法 。我提送新的竣工圖前，有要業主要封起來。」等語（見本 院卷第272至273頁）。查，系爭不動產建築完成之日期爲89 年7月29日（見原審卷第41頁之建物謄本記載），依證人王○ ○之證述可知，就開窗部分於當年申請竣工時係經主管機關
核可，自難因建築技術規則之新修規定即認當年之開窗係違 反規定，則上訴人不得主張系爭不動產分戶牆違法開窗爲物 之瑕疵。
㈥從而，上訴人於系爭契約成立時，已知系爭不動產前、後陽 台均有增建情形，被上訴人未有故意或過失不告知該瑕疵存 在，依民法第355條第1項規定，被上訴人就此不負物之瑕疵 擔保責任；且上訴人就增建係屬違章建築而有受拆除之虞應 有認知，被上訴人未特別為品質保證之情事，被上訴人就此 亦不負權利瑕疵擔保責任。則被上訴人抗辯其不負物之瑕疵 擔保、不完全給付及權利瑕疵擔保責任，即屬有據。四、綜上所述，上訴人依民法第359條減少價金並依第179條返還 不當得利之規定，及依民法第360條、第227條第1項損害賠 償之規定，請求被上訴人給付155萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准 許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨 指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴 。另上訴人追加依民法第353條準用第227條第2項規定請求 賠償155萬元本息，亦無理由，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經 本院斟酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此 敘明。
六、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 30 日 民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和
法 官 廖穗蓁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 黃美珍
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
【附表】
土地標示 地號 面積 權利範圍 備註 北區○○段0000-0000地號土地 471㎡ 1212/30000 北區○○段0000-0000地號土地 50㎡ 1212/30000 北區○○段0000-0000地號土地 17㎡ 1212/30000 北區○○段0000-0000地號土地 1㎡ 1212/30000 建物標示 建號（門牌號碼、坐落土地） 面積 6317建號（門牌：台中市○區○○○街00號1樓，坐落：同段0000-0000地號土地） 一層：73.8㎡ 1/1 住家用 陽台：8.92㎡ 附屬建物 北區○○段00000-000建號 909.45㎡ 273/10000 共有部分 北區○○段00000-000建號 84.7㎡ 500/10000 共有部分 （含車位）