臺灣高等法院民事判決
111年度重上字第27號
上 訴 人 彭啟忠
彭叔捐
共 同
訴訟代理人 鄭勵堅律師
複 代理人 張乃其律師
訴訟代理人 李佳玲律師
被 上訴人 楊勝翔
訴訟代理人 路春鴻律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年10
月18日臺灣新竹地方法院109年度重訴字第62號第一審判決提起
上訴，本院於111年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
被上訴人為新竹市○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所 有權人(權利範圍：全部），上訴人彭叔捐（下逕稱姓名， 與彭啟忠合稱上訴人）擅於系爭土地上如附圖A區所示之位 置興建門牌號碼為新竹市○○路00號房屋（下稱慈雲路50號建 物）；彭啟忠則繼受前手坐落於如附圖B區部分所示位置門 牌號碼為新竹市○○路00號房屋（下稱慈雲路46號建物）之事 實上處分權，上訴人皆為無權占有系爭土地，被上訴人自得 請求返還等語。爰依民法第767條第1項規定，聲明請求彭啟 忠、彭叔捐分別將慈雲路46號建物、慈雲路50號建物拆除， 並將占用系爭土地部分返還予被上訴人（原審為被上訴人全 部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：上 訴駁回。
二、上訴人則以：
訴外人即系爭土地前共有人陳輝地於日據時期有與其他共有 人就系爭土地成立默示分管契約，而將系爭土地交由陳輝地 管理，陳輝地即將系爭土地之特定位置分別出租予數位承租 人，其中一承租人即為訴外人即上訴人二伯公陳色，其承租 之範圍包含慈雲路46號、50號建物坐落之土地，並由上訴人 家族興建三合院即慈雲路46號建物，後由彭啟忠繼受取得事 實上處分權。彭叔捐則於民國95年間將三合院之雞舍、鴨寮
拆除改建為慈雲路50號建物，是上開建物於興建時皆有合法 占有權源。嗣原地主死亡，繼承人很多認為收租金麻煩，上 訴人即於86年至96年間陸續購買系爭土地之部分應有部分， 而成為共有人之一。詎被上訴人於109年間竟依土地法第34 條之1規定，於109年6月22日取得系爭土地之全部所有權， 惟上訴人先前雖非系爭土地之唯一所有人，但依民法第425 條之1規定，慈雲路46號、50號建物仍應與系爭土地產生法 定租賃關係，則上訴人對系爭土地係屬有權占有。再上訴人 從未同意出售其等系爭土地之持分，上訴人曾要求被上訴人 提供系爭土地之買賣契約以了解買賣條件，亦遭拒絕，則被 上訴人明知上開情形仍執意併購系爭土地，復請求上訴人拆 屋還地，有違誠信原則等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡ 被上訴人於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第142頁至143頁）：（一）慈雲路46號建物為未辦理保存登記建物，彭啟忠係因繼受 取得慈雲路46號建物之事實上處分權，彭啟忠現為慈雲路 46號建物之事實上處分權人。該建物目前供彭啟忠作為居 住及車庫使用。
（二）慈雲路50號建物為彭叔捐所興建，其為慈雲路50號建物之 所有權人。該建物先前係供彭叔捐作為住家使用，目前左 側是作為辦公室使用，右側則作為車庫使用。
（三）被上訴人有於109年6月22日以買賣為登記原因，取得系爭 土地所有權（權利範圍：全部）。
（四）慈雲路46號建物現況為一層樓磚造平房附連鐵皮屋頂之鐵 皮屋，有占用系爭土地如附圖所示B區，面積147.10平方 公尺。
（五）慈雲路50號建物現況為1層樓鐵皮屋，有2個出入門戶，有 占用系爭土地如附圖所示A區，面積67.15平方公尺。（六）彭啟忠前於86至90年間，曾陸續取得系爭土地部分所有權 ；彭叔捐前於96年5月11日亦曾取得系爭土地部分所有權 。
（七）原新竹市埔頂107號建物於81年7月1日經行政區域調整， 變更地址為新竹市○○路○段000巷00號建物，嗣該建物復於 92年1月15日經門牌整編成為光復路一段544巷72號建物（ 後改為新竹市○○路00號）、現今慈雲路46號建物，慈雲路 46號建物係自原埔頂107號建物經行政區域調整及門牌整 編變更而來。
四、得心證之理由：
被上訴人主張其為系爭土地之所有權人，而慈雲路50號建物 （建物事實上處分權人為彭啟忠）、慈雲路46號建物（建物
所有權人為彭叔捐）無權占有系爭土地，爰依民法第767條 第1項規定，請求彭啟忠、彭叔捐分別將慈雲路46號、50號 建物拆除，並將占用系爭土地部分返還予被上訴人等語。惟 為上訴人所否認，並為前開辯述。茲就本件爭點分論如下：（一）按所有人對於無權占用或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段及中段分有明定。而以無權占有為原因，請求返還 土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，僅以非 無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事 實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照 ）。查被上訴人於109年6月22日有以買賣為登記原因，取 得系爭土地所有權（權利範圍：全部），而慈雲路46號建 物為未辦理保存登記建物，係由彭啟忠繼受後，成為該建 物之事實上處分權人；慈雲路50號建物則為彭叔捐於95年 間所興建，而為慈雲路50號建物所有權人。又慈雲路46號 、50號建物各有占用系爭土地如附圖所示B區，面積147.1 0平方公尺，及附圖所示A區，面積67.15平方公尺等情， 為兩造所不爭（見不爭執事項㈠至㈤），並有系爭土地登記 謄本、附圖所示土地複丈成果圖在卷可參（見原審卷15至 22頁），堪信為真實。則上訴人抗辯慈雲路46號、50號建 物，得依民法第425條之1規定，成立法定租賃關係而合法 占用系爭土地等語。揆諸上開說明，上訴人自應就慈雲路 46號、50號建物占用系爭土地之合法權源負舉證之責。 （二）就上訴人得否依民法第425條之1規定，合法占用系爭土地 乙節：
1、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係，民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前， 最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭 會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房 屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房 屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「 土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同 之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外， 尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」， 並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分 權人（最高法院100年度台上字第2103號、106年度台上字 第709號判決意旨參照）。又基於同一理由，及按98年1月
23日修正前民法第820條第1項規定：「共有物，除契約另 有訂定外，由共有人共同管理之。」，依該規定土地共有 人中之一人或數人，如未經其他共有人全體之同意，擅自 在共有土地興建房屋；或擅將共有土地之全部或一部出租 他人興建房屋，對於他共有人不生效力。則民法第425條 之1租賃關係之推定，應係以土地共有人經其他共有人全 體之同意，在共有土地上興建房屋之情形為前提，土地共 有人在共有土地上興建房屋時，倘未先經其他共有人全體 之同意，嗣該土地共有人將土地及房屋分開或先後出賣， 均難認有民法第425條之1規定之適用（最高法院109年度 台上字第97號、107年度台上字第2347號判決意旨參照） 。
2、上訴人雖抗辯早在日據時期起，系爭土地當時共有人即有 分管由共有人之一之陳輝地將系爭部分土地出租予上訴人 祖父一輩，而慈雲路46號建物當時即已存在；慈雲路50號 建物則係當初承租之雞舍、鴨舍所坐落位置，故當時即有 租地建屋之情事云云；惟查：
⑴依彭啟忠於原審時自承，彭啟忠繼受慈雲路46號建物事實 上處分權後，考量該繼受建物當時事實上並無所有任何土 地權利可言，彭啟忠為求名實相符計，故分別在86年7月2 9日、87年6月5日、90年6月11日向原地主價購系爭土地之 持分權利等語（見原審卷第205頁）；彭叔捐亦自承，彭 叔捐係在95年間，係於無任何系爭土地權利的情況下，乃 先行出資興建慈雲路50號建物，彭叔捐於慈雲路50號建物 興建完成使用約莫1年，深感沒有土地權利卻空有建物， 有如無根浮萍而終非長久之計，因此在96年5月11日向原 地主價購系爭土地之持分權利等語（見原審卷第205頁） ，足見上訴人業自承其二人明知自身對系爭土地並未存在 任何占有權利，方於86年、96年後分別陸續購買系爭土地 應有部分等情。則上訴人嗣辯稱上訴人祖父一輩前已向陳 輝地租地建屋云云，是否屬實，已屬有疑。
⑵復核上訴人就其所辯，固有提出房屋稅提存資料、慈雲路4 6號建物水電申裝資料、彭叔捐與訴外人即其四叔公陳火 土（已於111年3月27日死亡，見本院卷第159頁）之通話 錄音、系爭土地原共有人陳輝地之相關資料、系爭土地早 年空拍圖等為證（見原審卷第373至383頁、本院卷第113 至120頁、第127至137頁、第161至170頁、第223頁、第27 3至283頁）。經查，租賃法律關係之存否，應以個別法律 關係是否成立為據，各當事人占有土地之事由各屬獨立， 尚難單憑上訴人所辯他人亦有在周圍土地蓋建房屋，遽謂
上訴人即有向陳輝地租地建屋之情事。是上訴人就其所辯 上開情事，仍應逐一檢視上訴人所提證據以為確認。就此 ，參諸上訴人前開所提陳輝地相關資料及新竹市地政事務 所111年6月2日新地登字第1110004353號函覆【含檢附光 碟】（見本院卷第199頁），陳輝地（已歿）雖曾為系爭 土地（重測前為埔頂段231-62地號土地）共有人之一，但 觀以上訴人所提陳輝地之記事資料（見本院卷第223頁） ，陳輝地係於70年始為死亡，則上訴人如有其所稱自日據 時期起即有向陳輝地租地建屋之事實，依理這長達數十年 之租賃期間，應有相關租賃契約或租金繳納證明得予提出 為證，但上訴人迄今均未提出，此與常情有違。且如前所 述，上訴人倘對系爭土地早具占有權源，其亦無可能於本 件審理時仍自承其就系爭土地並未存在任何權利之理。又 上訴人所提另案即最高法院72年度台上字第3879號判決（ 見本院卷第267至272頁），該事件除係不動產分割事件， 且該事件所涉土地（即埔頂段189至189-8等9筆土地）亦 與系爭土地之占有情況全然無涉。是上開證據資料均無法 證明上訴人祖父一輩有向陳輝地租地建屋之情事。 ⑶又參諸上訴人所提出彭叔捐與陳火土之對話譯文，經核該 對話內容均係彭叔捐先提問引導後，陳火土方進行陳述， 且核陳火土當時已高齡88歲（見本院卷第117頁），又係 上訴人之四叔公，則其在彭叔捐提問引導下所為之陳述， 內容真實與否，亦屬有疑。況且陳火土於對話中亦稱相關 租賃事宜均係二伯公即陳色（已歿）在處理，他也不知情 等語（見本院卷第116至118頁），可見陳火土自身就租地 建屋情況為何一事亦不瞭解下，自難單憑前開對話譯文， 即謂上訴人祖父一輩前已向陳輝地為租地建屋云云。 ⑷另觀諸上訴人所提房屋稅提存資料（見原審卷第373至379 頁），上開資料至多僅足證明彭火炎（即彭啟忠之祖父） 前於88至91年間，有以提存方式要與陳色共同分擔房屋稅 1/2之情事。然查，新竹市埔頂107號建物業經門牌整編分 戶為「新竹市○○路○段000巷00號（後改為新竹市○○路00號 ）」、「新竹市○○路00號」等情，為兩造所不爭（見不爭 執事項㈦），此佐以上訴人前開所提新竹地院91年度存字 第768號提存卷宗，該卷皮附記欄係載「新竹市○區○○路00 號」等情（見原審卷第378頁），則彭火炎縱有上訴人所 稱分攤房屋稅之情事，該標的是否即為慈雲路46號建物， 實屬有疑。又房屋稅分擔與否，與慈雲路46號建物（另慈 雲路50號建物當時尚未興建）是否具合法占有權源一節， 實屬二事，亦難單憑彭火炎曾提存表示要分擔房屋稅一事
，遽謂上訴人對系爭土地前已存有租地建屋之法律關係。 另依相同之理，上訴人所提慈雲路46號建物之水電申設資 料（見原審卷第382至383頁），該證據資料亦僅能證明慈 雲路46號建物於53年時即有蓋建，然此亦無法遽謂上訴人 即有租地建屋之情事存在。
⑸再者，依上訴人陳稱，我聽我爺爺講，持續有付租金，後 來原地主死掉，繼承人很多認為收租金麻煩，所以我們後 來才買土地等語（見本院卷第41頁），及其亦稱，上訴人 取得慈雲路46號、50號建物後就沒有繳納租金等語（見本 院卷第229頁），然如前所述，陳輝地係於70年即已死亡 ，而彭啟忠則係至86至90年間，彭叔捐係96年5月11日始 陸續取得系爭土地之應有部分，二者間隔16年至26年之久 ，則倘如上訴人所辯，上訴人果有向系爭土地原所有權人 租用系爭土地，又豈可能任由上訴人於陳輝地死亡後之十 幾至二十餘年間，均可毋庸繳納租金，甚再任由上訴人自 行決定只要取得系爭土地應有部分後，即可毋庸繳納租金 之理。
⑹此外，慈雲路50號建物係彭叔捐直至95年時始為興建等情 ，此據上訴人自承在卷（見本院卷第143頁、第292頁）， 而由上訴人所提空拍圖可知（見本院卷第127至133頁）， 慈雲路50號建物所坐落位置於建物興建之前，其上均未見 有建物存在之情事，且彭叔捐於慈雲路50號建物興建完成 之時，亦非系爭土地之共有人（彭叔捐係96年5月11日始 取得應有部分），是上訴人在未提出其他證據予以證明下 ，自難單憑上訴人所謂該位置先前存有雞舍、鴨寮云云， 即謂上訴人祖父一輩亦有承租此範圍土地之情事。 ⑺基此，經核上訴人所辯認非合理，且其所提證據資料亦無 法證明上訴人祖父一輩前已向陳輝地租地建屋之情事。則 上訴人前開所辯，認不足採。
3、上訴人抗辯其等於86年之後有陸續取得系爭土地之應有部 分，而有構成土地及房屋同屬一人之情事，應有民法第42 5條之1之適用，而屬有權占有云云。經查：
⑴查慈雲路46號建物為未辦理保存登記建物，係由彭啟忠繼 受後，而為該建物之事實上處分權人；慈雲路50號建物則 為彭叔捐於95年間所興建，而為所有權人等情，已如前述 。復彭啟忠係於86至90年間，始陸續取得系爭土地應有部 分；彭叔捐則係於96年5月11日取得系爭土地應有部分等 情，亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈥）。可見彭叔捐於 慈雲路50號建物興建完成之時，其對系爭土地並無存有任 何權利。復由上訴人前開自承其二人明知自身對系爭土地
並未存在任何占有權利，方於86年後陸續購買系爭土地應 有部分等語，及彭叔捐於另案即臺灣新竹地方法院109年 度訴字第785號塗銷抵押權登記事件審理時亦稱，慈雲路5 0號建物是我蓋的，沒有分管契約等語（見原審卷第190頁 ），亦證上訴人係認其等僅需嗣後取得系爭土地之部分應 有部分，即得有權占有系爭土地云云。
⑵惟揆諸上開規定及判決意旨，民法第425條之1租賃關係之 推定，應係以土地共有人業經其他共有人全體之同意，在 共有土地上興建房屋之情形為前提；但依前所述，彭叔捐 於慈雲路50號建物興建完成之時，其並非系爭土地之共有 人，故彭叔捐僅係單純於他人土地上興建慈雲路50號建物 。且上訴人嗣後雖有取得系爭土地部分應有部分，但上訴 人就慈雲路46號、50號建物興建完成之時，是否有經系爭 土地全體共有人同意乙情，上訴人除以前開所辯外（即上 訴人長輩有向陳輝地租地建屋云云，詳上述），尚未提出 其他證據證明業經系爭土地全體共有人同意之情事。又本 院就此爭執事項，前於111年5月23日準備程序期日已有當 庭向上訴人詢問確認，先經上訴人表示其僅主張民法第42 5條之1規定等語（見本院卷第194頁），嗣本院再行詢問 為何依民法第425條之1之立法理由，即可得出上訴人之抗 辯依據？及被上訴人亦有就此陳稱，民法第425條之1要件 需建物非無權占有，並非建物與共有人同一，就可適用42 5條之1等語（見本院卷第195頁），然上訴人仍迄未就此 舉證證明。則難單憑上訴人所謂彭啟忠、彭叔捐分為慈雲 路46號、50號建物事實上處分權人、所有權人，及上訴人 嗣後有分別取得系爭土地應有部分為由，遽謂上訴人有民 法第425條之1規定之適用。是上訴人前開所辯，尚不足採 。
4、綜上，上訴人就系爭土地並無存有租地建屋之情事，且上 訴人亦無構成民法第425條之1規定之適用。則上訴人再以 其有租賃權源為據，而謂其得依民法第425條規定繼續對 被上訴人主張有權占有云云，其所辯亦不足採。 （三）上訴人又辯稱被上訴人無視上訴人之權益，逕依土地法第 34條之1規定取得系爭土地全部所有權，而請求上訴人拆 屋還地，其所為有違誠信原則云云。經查：
1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法 第148條定有明文。民法第148條所定權利之行使，不得以 損害他人為主要目的，旨在限制權利人行使權利，專以損 害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失
利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該法條規定之 限制（最高法院107年度台上字第2185號判決意旨參照） 。
2、查被上訴人依土地法第34條之1規定購買取得系爭土地之 全部，其所為係依法為權利行使，自屬合法正當。且本件 上訴人遭被上訴人請求拆屋還地，係因其所有慈雲路46號 、50號建物無權占有系爭土地所致，已如前述，則難僅憑 上訴人無權占有之年限已久，反謂被上訴人依法行使權利 係有違誠信原則。再被上訴人依民法第767條第1項規定， 請求上訴人拆屋還地，亦無證據證明被上訴人係以損害上 訴人為主要目的，則揆諸上開判決意旨，經認上訴人前開 所辯，並不足採。
3、另上訴人雖有援引公民與政治權利國際公約、經濟社會文 化權利國際公約（下稱兩公約）為據，而辯稱其有適足住 房權，被上訴人所為「強制驅離」，有違兩公約云云；惟 查，所謂「強制驅離」係指「非法」帶有「暴力」手段等 之意，此觀上訴人自身所提兩公約之一般性意見即有說明 （見原審卷第278至279頁），然本件被上訴人係因上訴人 無權占有其所有土地，而依法向法院提起訴訟請求上訴人 拆屋還地，其所為除係依據實體法上之權利，並遵循民事 訴訟之正當法律程序而為請求，是被上訴人所為自與「強 制驅離」有別。且上訴人無權占有系爭土地，性質上係屬 侵權行為，上訴人本身之行為即屬不法，則被上訴人依法 請求上訴人拆屋還地，亦難認有違兩公約所示適足住房權 之情事，是上訴人前開所辯，亦不足採。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。查慈雲路46號、50號 建物係屬無權占用系爭土地等情，已如前述，則被上訴人 基於所有權人之地位，依上開規定，請求彭啟忠將慈雲路 46號建物於系爭土地上如附圖所示標示B區、面積147.10 平方公尺部分拆除；彭叔捐將慈雲路50號建物於系爭土地 上如附圖所示標示A區、面積67.15平方公尺部分拆除，並 請求上訴人將上開拆除面積範圍部分土地騰空返還予原告 ，自屬有據，應予准許。
（五）另上訴人雖有聲請傳喚本件原審被告潘金龍到庭作證，以 證明上訴人長輩在日據時期即有向陳輝地租地建屋之情事 云云（見本院卷第293頁）；惟查，證人潘金龍並非上訴 人之長輩，且與慈雲路46號、50號建物亦無任何關連，而 就上訴人前開所辯，本院業經認定說明如前，經認上開聲 請無調查之必要，而予駁回。
五、綜上所述，慈雲路46號、50號建物占有系爭土地認屬無權占 有，則被上訴人基於系爭土地所有權人之地位，依民法第76 7條第1項規定，請求彭啟忠將坐落系爭土地上如附圖所示標 示B區部分、面積147.10平方公尺之鐵皮磚造建物拆除；彭 叔捐將坐落系爭土地上如附圖所示標示A區部分、面積67.15 平方公尺之鐵皮造建物拆除，並請求上訴人將上開拆除面積 範圍部分土地騰空返還予被上訴人，為有理由，應予准許。 原審所為上訴人全部敗訴之判決，認無不合。上訴論旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日 民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 趙伯雄
法 官 華奕超
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 簡素惠