臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度訴字第441號
原 告 林招梅
訴訟代理人 沈志成律師
被 告 林正東
林育慈
林鴻祥
上1人
訴訟代理人 朱昌碩律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於111年8月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地(下稱系爭土地) 准予分割，其分割方法如附圖即苗栗縣頭份地政事務所(下 稱頭份地政)110年9月27日土地複丈成果圖所示： ㈠編號C面積189.85平方公尺分歸被告林鴻祥取得。 ㈡編號C以外面積159.08平方公尺分歸原告、被告林正東、林育 慈（下稱原告等3人）取得，並按附表二所示之比例保持共 有。
二、林鴻祥應補償林正東新臺幣（下同）255萬6,856元，原告、 林育慈（下稱林育慈等2人）各51萬1,372元。三、訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠系爭土地為兩造共有，應有部分比例如附表一所示，共有人 間並無不能分割之約定，依其使用目的亦無不能分割之情事 ，惟就分割方法無法達成協議，爰依民法第823條及第824條 第2項、第4項規定，訴請判決分割。
㈡就正心不動產估價師聯合事務所所鑑價之不動產估價報告書( 下稱系爭估價報告書)表示意見：
⒈依系爭估價報告書以比較法及土地開發分析法評估系爭土地 之單價為每坪22萬1,000元，惟由鄰近系爭土地之內政部不 動產交易實價登錄記載仁愛段1271地號土地於111年2月16日 之交易單價為每坪32.8萬元、東民段119地號土地於108年2 月28日之交易單價為每坪22.8萬元、東民段140-3地號土地 於105年9月12日之交易單價為每坪26萬元、東民段85地號土 地於103年9月26日之交易單價為每坪26萬元、田寮段二小段 650-3地號土地於103年10月13日之交易單價為每坪28.5萬元 、東民段156-1地號土地於107年1月12日之交易單價為每坪2 4.7萬元觀之，系爭土地於111年之市價至少每坪32.8萬元以
上，且該區土地交易單價於103年已達每坪26萬元及28.5萬 元，另於105年、107年及108年之交易單價每平方公尺亦約2 2.8萬元至26萬元，而系爭土地位於頭份市市區內，居家林 立並鄰近市場、郵局、銀行、農會、大賣場、政府機關等， 生活及交通機能方便、工商經濟發達，土地公告現值亦逐年 調漲，依常理系爭土地之市價自不可能僅每坪22萬1,000元 ，是系爭估價報告書所鑑定之單價顯屬過低，且與系爭土地 鄰近不動產交易單價已有每坪32.8萬元之情形差異甚大，實 不足採。
⒉系爭估價報告書所採比較法及土地開發分析法之比價土地均 坐落於距離系爭土地800公尺至1公里左右位置，多屬市郊區 域，該土地之交易單價較頭份市區土地為低，而系爭估價報 告書未採用鄰近系爭土地之土地交易單價，亦未查詢及採用 位於頭份市中心區域、土地價值較高之土地做為比較標的， 僅以位於市郊區域、土地價值較系爭土地為低之比較標的評 估，致其所鑑定之價額顯屬過低，是系爭估價報告書疏未慮 此，逕以位於市郊區域、土地價值較低之比較標的為評估， 其鑑定顯屬率斷，不足採信。
㈢並聲明：⒈先位聲明：兩造共有之系爭土地准予分割，其分割 方法如附圖所示：⑴編號A部分，面積203.54平方公尺，分歸 原告等3人按如附表二所示之比例維持共有；⑵編號B部分， 面積145.39平方公尺，分歸林鴻祥所有。⒉備位聲明：兩造 共有之系爭土地准予分割，由林鴻祥分得編號C部分，原告 等3人分得C以外的部份，並按市價補償。
二、被告答辯：
㈠林正東、林育慈則以：
⒈同意原告方案，願意與原告維持共有。
⒉系爭估價報告書所估算之價格與市價差距很大，上網查詢實 價登錄都比鑑價價格高，鑑價之價格太低，與實際不符。 ㈡林鴻祥則以：
⒈原告主張欲分割之系爭土地並非林家之祖產，而係訴外人即 兩造父親林輝秋與叔叔林輝權所共同承租三七五減租耕地， 林輝秋於69年5月2日死亡，由林鴻祥與林輝權共同耕作，嗣 78年頭份市都市計畫無法灌溉按照三七五減租之比例分給林 輝權及訴外人即兩造母親林張運妹，林張運妹為保障一家生 計遂與林輝權分割系爭土地，由林張運妹、林鴻祥、林正東 各登記1/3登記名義人，事實上所有三七五減租分得之土地 及土地所有權狀均由林張運妹保管，因林張運妹念及林鴻祥 對林家付出很大，故於94年將系爭土地提供予訴外人即林鴻 祥之子林益基申請建號並建造門牌號碼苗栗縣○○市○○路000
號3層樓店面住宅(下稱系爭房屋)作為長孫特留分及婚後居 住，當時共有人即林張運妹、林鴻祥、林正東均無意見，並 簽訂有使用共同壁協定書及土地使用權同意書，同意讓林益 基管理使用及建屋，惟因缺乏法律常識，擔心繳納贈與稅而 未將土地辦理移轉登記予林益基，惟土地使用權早已贈與林 益基，今兩造繼承林張運妹之遺產，僅繼承土地所有權，並 無繼承土地使用權，且系爭房屋所有權人為林益基，原告就 系爭房屋之基地有質疑，訴訟對象應是房屋所有權人，今不 訴林益基，竟反控訴林鴻祥，是本件訴訟標的、持分、當事 人均無法確定，顯於法不合。
⒉系爭房屋之基地與一般空白建地地價不同，系爭土地現有土 地所有人，並沒有管理權及使用權，縱使原告分割取得所有 權亦無實質利益，顯為無訴訟意義及目的之行為，又系爭估 價報告書就系爭土地之鑑價，並未區分已建築之基地與一般 未建築之空地有所區分，建屋基地部分業經原土地所有人及 管理人分配給林益基建造系爭房屋，使用年限至少100年， 系爭估價報告書依一般建地及附近土地未建築空屋估價，顯 然有誤而不符實際。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
三、系爭土地之使用分區及使用地類別均空白，面積為348.93平 方公尺，共有人及應有部分比例如附表一所示，有系爭土地 土地登記第一類謄本在卷為憑（卷第35至371頁)，堪以認定 。
四、法院之判斷
㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限，民法第823條第1項定有明文。兩造就系爭土地並未約 定不得分割，系爭土地亦非因使用目的不能分割，且兩造於 起訴前未能達成分割協議，則原告請求裁判分割系爭土地， 核無不合，應予准許。
㈡分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人 均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益 或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第 824條第2、4項定有明文。又共有人因共有物分割之方法不 能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法 第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；定
共有物分割之方法，可由法院自由裁量，但以其方法適當者 為限；法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、 使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟 原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院49年台上字第25 69號、90年度台上字第1607號判決意旨參照）。經查，林益 基興建系爭房屋時，係經林正東、林張運妹同意提供系爭土 地（林正東雖稱當初僅同意蓋35坪，但與前揭土地使用權同 意書記載之內容不符，且並未舉證以實其說），而依異動索 引（卷第337至338頁）顯示，林育慈等2人係繼承林張運妹 方取得系爭土地應有部分，則其等亦應繼受林張運妹所負義 務，故原告等3人若依土地使用權同意書之使用借貸法律關 係，均有提供系爭土地供林益基使用之義務，故縱使本件分 割後將系爭房屋基地分歸原告等3人所有，其等亦無從使用 收益，對其等較為不利。而以使用借貸作為占有本權，其占 有並非穩固，使用借貸契約有遭終止之可能性，本件若採原 告先位聲明主張之分割方案，之後使用借貸契約若經終止， 將使林益基所有系爭房屋部分遭拆除，顯不利於社會經濟之 保存，而林鴻祥並未提出分割方案，林正東、林育慈亦均同 意原告所提方案，故應以原告備位聲明之方案為可採，爰判 決如主文第1項所示。
㈢法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共 有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能 按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當 時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第21 17號判決意旨參照）。本件若採原告備位聲明之方案，依 系爭估價報告書，林鴻祥應補償林育慈等2人各51萬1,372元 ，林正東255萬6,856元（系爭估價報告書第69頁），本院爰 判決如主文第2項所示。兩造雖質疑系爭估價報告書鑑定系 爭土地之價格過高或偏低，然鑑定人與兩造素不相識，並無 偏袒任何一造當事人之可能，且系爭估價報告書有列出18宗 周邊土地價格作為參考依據（系爭估價報告書第16至17頁） ，最後擇定3宗土地作為比較標的（系爭估價報告書記38至4 1頁），估價時已考量宗地條件（含土地面積、寬度、深度 、形狀、地勢、鄰路情況、開發適合度）、道路條件（含道 路寬度、鋪裝、種別、街道規劃完善度）、接近條件（然接 近交通設施、文教設施、服務設施、商圈、市集、公園、廣 場之程度）、環境條件（座向、景觀視野、周邊建築利用型 態、公用設施之完備性、嫌惡設施之有無、停車便利性）、 行政條件（使用分區、建蔽率、容積率、有無禁限建、容許 使用項目）等諸多因素（系爭估價報告書第44頁），並分配
權重（系爭估價報告書第45頁），方得出鑑定價格，自難認 有何違誤或不當之處。而每筆土地個別條件落差極大，不能 僅以土地所在位置作為判斷土地價格之唯一標準，且鑑定人 選擇之比較標的三即在系爭土地旁邊，故原告質疑系爭估價 報告書不可採之理由尚非可採。又系爭房屋占有系爭土地係 基於無償之使用借貸關係，並未支付對價，而林張運妹與林 正東同意無償提供系爭土地予林益基使用，係基於親情之考 量，則於分割共有物時，自不能將系爭房屋占用系爭土地之 情形列入考量，方為公允，故林鴻祥主張系爭土地之價值應 考量系爭房屋占用之情形云云，亦非可採。
五、因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟，由敗訴當 事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之 當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系 爭土地雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，但 本件訴訟進行中所生費用，逾越其應有部分者，非為伸張或 防衛其權利所必要，且兩造均因系爭土地之分割而互蒙其利 ，故依上開規定，本院認本件訴訟費用應由兩造按原應有部 分比例負擔始為公平。
六、本件事證已明，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結 果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日 民事第二庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 1 日 書記官 劉家蕙
附表一：
編號 共有人 應有部分比例及訴訟費用負擔比例 1 林招梅 1/12 2 林正東 5/12 3 林育慈 1/12 4 林鴻祥 5/12 附表二：
編號 共有人 應有部分比例 1 林招梅 1/7 2 林正東 5/7 3 林育慈 1/7